¿Cuánto cuesta construir una villa en Bali?

En general, los costes de construcción de Bali en 2025 oscilan en torno al De 6 a más de 15 millones de IDR por m2 (aproximadamente $400-$1.000+ USD por m2) para una villa. Este amplio abanico corresponde a distintos niveles de acabado, desde sencillas construcciones locales estándar hasta villas de lujo de gama alta. Estas cifras excluir los costes del terreno (ya que se supone que el terreno es propiedad) y cubren la estructura del edificio, las instalaciones estándar y los acabados. 

En particular, los precios de la construcción han subido ~5-10% desde 2023 debido al aumento de los costes de los materiales y a la mejora de la calidad de la construcción, aunque la mano de obra en Bali sigue siendo relativamente asequible. (En comparación con otros destinos tropicales, Bali sigue siendo rentable a pesar de la reciente inflación.

Tamaño de la villa también influye: las villas más grandes a veces pueden tener un coste por m2 ligeramente inferior al de las construcciones muy pequeñas, ya que ciertos gastos se reparten entre más superficie. Por ejemplo, un Villa de 1 dormitorio (~90 m²) podría construirse por unos 6-7 millones IDR/m²por un total de 585 millones de IDR para 90 m². 

En cambio, un espaciosa villa de lujo de 4 dormitorios (~300 m²) con diseño de gama alta puede correr 12 millones IDR/m² o más. Estos ejemplos ilustran cómo pequeñas construcciones básicas se sitúan en el extremo inferior del espectro de costes, mientras que grandes proyectos de lujo empuja el extremo superior.

Los distintos tipos de construcción de villas, incluidos el tamaño, el diseño y los materiales, influirán en el precio final. Este artículo le ayudará a responder a la pregunta habitual: ¿cuánto cuesta construir una villa en Bali? 

Factores clave que influyen en el coste de la construcción

Cuando se planea construir una villa en Bali, el precio no es fijo. Muchos costes, como la adquisición del terreno, la construcción, los permisos y el mobiliario, pueden afectar a su presupuesto. He aquí los más importantes a tener en cuenta:

1. Costes relacionados con la tierra

Aunque ya sea propietario del terreno, tanto el ubicación y el tipo de título de propiedad determinará su presupuesto y rentabilidad. Las zonas privilegiadas, como Seminyak o Canggu, suelen costar más que lugares como Kintamani, debido a la mayor demanda, el mayor turismo y el mejor acceso a carreteras, servicios públicos y otros. La ubicación también influye en la facilidad para obtener permisos y en el atractivo de la propiedad para el alquiler, por lo que elegir la zona adecuada es clave para maximizar el retorno de la inversión.

Propiedad extranjera: Por ley, los extranjeros no pueden poseer directamente terrenos de dominio absoluto (SHM) en Indonesia. Los caminos comunes y legales son:

• Arrendamiento (Hak Sewa): Arrendamiento a largo plazo del propietario del terreno.
• Hak Pakai (Derecho de uso): Para personas físicas extranjeras que reúnan los requisitos en determinadas propiedades, con condiciones.
• PT PMA (empresa de propiedad extranjera): La empresa puede mantener HGB (Derecho a construir) sobre suelo (no SHM) para uso urbanístico y empresarial.

Evitar "Dominio absoluto nominativo"(utilizar a una persona indonesia para que posea la SHM en su nombre). Estas estructuras son legalmente arriesgadas y pueden considerarse ilegales.

2. Costes de construcción por metro cuadrado

En 2025, la construcción en Bali oscila entre 6 y más de 15 millones de IDR por metro cuadrado (aproximadamente $400-$1.000+ USD). El precio exacto depende de la calidad de la construcción:

• Básico: Materiales y acabados sencillos, a menudo 6-8 millones IDR/m².
• Gama media: Buena calidad, diseños modernos, alrededor de 8-12 millones IDR/m².
• Lujo: Materiales importados, diseños personalizados, 12-15+ millones/m². Las construcciones de gama alta suelen considerarse villas de lujo, y los costes de construcción de las villas de lujo en Bali pueden alcanzar los 20 millones de IDR por metro cuadrado o más. El tamaño de la casa también importa. Las villas más grandes suelen costar menos por metro cuadrado porque algunos gastos (como la piscina o la cocina) se reparten entre más espacio.

3. Costes laborales

La mano de obra en Bali sigue siendo más asequible que en los países occidentales, entre 500.000 y 1.000.000 IDR, pero varía según la zona. Los contratistas de las zonas más turísticas, como Canggu o Seminyak, cobran más porque la demanda es mayor. Esto se debe a la gran demanda de servicios de construcción y renovación en estas zonas populares, que eleva los costes de mano de obra. En zonas más remotas, como Kintamani, los salarios son más bajos, lo que reduce los costes totales. Los trabajadores cualificados, sobre todo para acabados y trabajos especializados, costarán más en cualquier parte de la isla.

4. Materiales

La elección de los materiales puede cambiar drásticamente su presupuesto. De hecho, Bali depende del clima local y de las tradiciones constructivas a la hora de elegir materiales y métodos de construcción, lo que puede afectar tanto a la asequibilidad como a la durabilidad. Utilizar piedra, madera o bambú local es más barato y ecológico, pero hay quien prefiere mármol, cristal o accesorios de alta gama importados. Las zonas costeras también requieren materiales más resistentes y anticorrosivos debido a la sal del aire, lo que aumenta el coste.

5. Costes adicionales

A la hora de presupuestar su chalet, tenga en cuenta que hay gastos que van más allá del precio de construcción en bruto. Estos suelen añadir un margen significativo al coste final:

• Permisos, licencias y conformidad normalmente cuestan alrededor de 50-150 millones de IDRya que hay que conseguir el KKPR (adecuación espacial), el PBG (autorización de construcción) y, más tarde, el SLF (cédula de habitabilidad).
• Análisis del suelo y preparación del terreno puede añadir entre 10 y 30 millones de IDR para las pruebas y otro 50-200 millones de IDR para los trabajos in situsobre todo si su terreno está en pendiente o necesita sistemas de drenaje.
• Contratación de un director de proyecto o arquitecto normalmente cuesta 5-10% del presupuesto total de construcciónmientras que un gestor de obra independiente puede cobrar 5-15 millones de IDR al mes.
• Planificación del mantenimiento a menudo corre 1-3% del valor total de construcción al añolo que significa que un chalet de 3 dormitorios puede costar alrededor de 50-150 millones de IDR anuales mantener en buen estado.
• Mobiliario y paisajismo suelen añadir 10-20% del coste de construcciónPero si opta por interiores de gama alta con muebles importados, tendrá que desembolsar entre 1.000 y 2.000 euros. 500 millones de IDR hasta 2.000 millones o más.

Coste por metro cuadrado por ubicación y nivel de calidad

En el siguiente cuadro se resumen las estimaciones coste de construcción por metro cuadrado para cada ubicación (fila) y nivel de calidad de construcción (columnas). Los costes se indican en millones de IDR por m² (con el precio aproximado en USD entre paréntesis). "Básico" significa acabado básico o estándar local, "Gama media" es buena calidad con acabados modernos estándar, y "Lujo" significa acabados y prestaciones de gama alta.

Ubicación	Construcción básica (Acabados locales/básicos)	Construcción de gama media (Buena calidad)	Construcción de lujo (Acabados de alta gama)
Ubud (interior)	6-8,5 millones IDR/m² (~$370-$520)	8,5-13 millones IDR/m² (~$520-$800)	13-17 millones IDR/m² (~$800-$1.050)
Canggu (costa)	7-9,5 millones IDR/m² (~$430-$600)	10-15 millones IDR/m² (~$630-$950)	15-20 millones IDR/m² (~$950-$1.270)
Seminyak (costa)	8-10 millones IDR/m² (~$500-$630)	11-16 millones IDR/m² (~$690-$1.000)	16-22 millones IDR/m² (~$1.000-$1.380)
Kintamani (altiplano)	5-7 millones IDR/m² (~$310-$440)	7-10 millones IDR/m² (~$440-$630)	10-14 millones IDR/m² (~$630-$880)
Kuta (costa)	6-8,5 millones IDR/m² (~$370-$520)	9-13 millones IDR/m² (~$580-$830)	13-18 millones IDR/m² (~$830-$1.150)

Selección del las mejores ubicaciones en Bali es crucial, ya que puede repercutir significativamente tanto en los costes de construcción como en el rendimiento potencial de la inversión.

Proceso de construcción en Bali: Guía paso a paso

Construir la villa de sus sueños en Bali es emocionante. Pero primero hay que entender el proceso. La construcción de una villa en Bali implica un enfoque paso a paso, desde la adquisición del terreno y los permisos hasta la gestión de los costes y la colaboración con las autoridades locales o los contratistas. Piense que es como seguir una receta: hay que hacer las cosas en el orden correcto para obtener buenos resultados.

Lo primero que debe saber

En 2021, Indonesia cambió su sistema de permisos de construcción. El antiguo sistema utilizaba algo llamado permisos IMB. Ahora se necesitan dos permisos principales: PBG y SLF. Es como obtener dos carnés distintos para tu edificio.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Permiso de construcción SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Certificado de que su edificio funciona correctamente

Paso 1: Planificar y preparar (antes de empezar)

Antes de pensar siquiera en excavar, hay que tener las cosas claras. Es fundamental consultar con expertos jurídicos y arquitectos, ingenieros y consultores medioambientales certificados.

Esto es lo que tienes que hacer:

• Encuentre un arquitecto certificado para diseñar su edificio
• Contrata a un ingeniero estructural para asegurarte de que es seguro
• Si es necesario, contrate a un consultor medioambiental
• Asegúrese de conocer las leyes locales sobre zonificación
• Compruebe qué tipo de edificio puede construir en su terreno

Paso 2: Obtenga su permiso PBG (permiso para construir)

Es la luz verde para iniciar la construcción. Piensa en la PBG como si obtuvieras permiso del gobierno para construir algo nuevo.

Qué hace el PBG

Una PBG es su billete para iniciar cualquier proyecto de nueva construcción, modificación, ampliación, reducción o mantenimiento. La PBG especifica el diseño aprobado del edificio y continúa durante toda la vida útil del mismo.

Cómo solicitar la PBG

Solicite una PBG a través del OSS-RBA (sistema de presentación única en línea) y coordine el proceso con la Dinas PUPR (Oficina de Obras Públicas y Ordenación del Territorio) local. Antes de presentar la PBG, debe obtener una KKPR (aprobación de idoneidad espacial) para confirmar que el terreno está zonificado para el uso previsto.

Necesitará estos documentos:

• Certificado de propiedad
• Plano del emplazamiento y planos arquitectónicos
• Planos de ingeniería estructural
• Evaluación de impacto ambiental (si es necesaria)
• Especificaciones de construcción y lista de materiales
• Calendario de construcción

Tiempo de procesamiento

Las directrices oficiales establecen un plazo de 28 días laborables para la verificación de la PBG, pero los plazos varían en función de la complejidad del proyecto, su ubicación y la necesidad de revisiones. Es de esperar que haya idas y venidas entre la administración y su arquitecto o ingeniero. Para evitar retrasos, trabaje con profesionales experimentados que conozcan el sistema de OSS, las normas técnicas locales y la normativa urbanística.

Paso 3: Inicio de la construcción

Una vez obtenido el permiso PBG, ya puede empezar a construir. Pero recuerde:

• Debe construir exactamente según los planos aprobados
• Cualquier cambio requiere aprobación previa
• Conserve su documento PBG: lo necesitará para las inspecciones

No seguir los planes aprobados o sufrir retrasos en la construcción puede acarrear el pago de costes adicionales, por lo que es importante respetar los plazos y cumplir todos los requisitos.

Mantenga este documento accesible, ya que puede ser necesario para futuras inspecciones y fines legales.

Paso 4: Obtenga su certificado SLF (certificado de buen funcionamiento)

Cuando termine de construir, necesitará un permiso más. El certificado SLF demuestra que tu edificio es seguro.

Qué ocurre durante la inspección del SLF

Para obtener un SLF, el edificio debe pasar varias inspecciones, que abarcan aspectos como la integridad estructural, la seguridad contra incendios, el saneamiento y el impacto ambiental.

Los inspectores lo comprobarán:

• ¿Es la estructura fuerte y segura?
• ¿Funcionan los sistemas de seguridad contra incendios?
• ¿Funcionan correctamente los sistemas de agua y alcantarillado?
• ¿Cumple el edificio las normas medioambientales?

Obtener la aprobación final

El SLF sirve entonces como aprobación final, permitiendo que el edificio sea oficialmente ocupado y utilizado para los fines previstos. El SLF especifica para qué puede utilizarse el edificio y debe renovarse periódicamente.

Obligaciones fiscales

Cuando se es propietario de una villa en Bali, hay que hacer frente a los impuestos de principio a fin. Hay que pagarlos al comprar el terreno, construir la propiedad y alquilarla a los huéspedes. 

• Impuestos sobre la adquisición de bienes inmuebles: Cuando compre un terreno o una propiedad, se enfrentará a la BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) en 5% del valor de la transacción y del vendedor Impuesto sobre la renta final (PPh Final) en la transferencia.
• Impuestos relacionados con la construcción: Los servicios de construcción están sujetos a IVA (PPN) y un impuesto final sobre la renta (PPh 4(2)) dependiendo del tipo de contratista y de proyecto. Hay que tenerlos en cuenta en el presupuesto de la obra.
• IVA / Impuesto sobre el Valor Añadido: A partir de 1 de enero de 2025Indonesia elevó el tipo normal del IVA al 12%. Sin embargo, algunos sectores siguen aplicando un tasa efectiva 11% debido a cómo se calcula la base imponible (DPP). Confirme con su asesor fiscal cuál se aplica a su proyecto.
• Impuestos sobre la renta: Si explota su chalet como negocio de alquiler, sus ingresos están sujetos a impuesto sobre la renta en el sistema fiscal indonesio. Además, muchas regiones (incluida Bali) imponen un 10% Impuesto de alojamiento sobre estancias de corta duración, recogidos a nivel local.

Las normas fiscales cambian con frecuencia, y su cumplimiento no es negociable si quiere evitar sanciones. Trabaje con un asesor fiscal indonesio cualificado que conoce los sectores inmobiliario y hostelero. Con una estructuración adecuada, puede minimizar las responsabilidades sin dejar de cumplir la normativa nacional y local.

Costes de mantenimiento a largo plazo

Ser propietario de una villa en Bali es un sueño hecho realidad, pero es importante recordar que los costes de mantenimiento a largo plazo son una parte significativa del coste total de la propiedad. Estos costes pueden variar en función del tamaño y el estilo de la propiedad, los materiales utilizados en la construcción y las características que incluya, como una piscina o jardines paisajísticos.

Por término medio, los propietarios de villas en Bali deben presupuestar unos gastos anuales de mantenimiento de entre 1 y 3% del valor de la propiedad. Esto incluye desde la limpieza periódica de la piscina y la jardinería hasta las reparaciones de la estructura, la fontanería y los sistemas eléctricos de la villa. La cantidad real a pagar puede variar en función de la calidad de los materiales utilizados y el nivel de cuidado que requiera la propiedad.

Es esencial planificar con antelación estos gastos corrientes. Un mantenimiento regular no sólo mantiene su chalet en perfecto estado, sino que también ayuda a evitar reparaciones más costosas en el futuro. Si destina una parte de su presupuesto al mantenimiento y trabaja con proveedores de servicios fiables, se asegurará de que su casa siga siendo un activo valioso y agradable durante muchos años.

Crear una empresa extranjera

Para inversores extranjeros que sueñan con poseer una villa en Bali, creación de una empresa de propiedad extranjeraconocido como PT PMA (sociedad de responsabilidad limitada)es a menudo la mejor manera de comprar una propiedad respetando la legislación indonesia. La propiedad directa no está permitida a los extranjeros, pero una PT PMA permite adquirir y poseer legalmente propiedades, incluidas villas, en Bali.

Crear una PT PMA requiere una planificación cuidadosa y el cumplimiento estricto de todos los requisitos legales. Este proceso implica trabajar con un abogado o asesor financiero de confianza que pueda guiarle a través de los pasos necesarios, desde el registro de la empresa hasta la obtención de los permisos y licencias necesarios. Asegurarse de que su empresa está debidamente constituida no sólo protege su inversión, sino que también facilita la gestión de su propiedad y de cualquier actividad empresarial relacionada, como el alquiler de villas.

Si se toma el tiempo necesario para constituir correctamente su sociedad de responsabilidad limitada, podrá disfrutar de las ventajas de poseer una villa en Bali cumpliendo plenamente la legislación indonesia. Este enfoque proporciona tranquilidad y abre la puerta a la propiedad a largo plazo y las oportunidades de inversión en uno de los destinos más codiciados del mundo.

Resumen rápido

1. Plan: Prepare su equipo de expertos
2. Solicitar PBG: Presente todos sus planos y documentos de construcción
3. Construya: Siga al pie de la letra los planes aprobados
4. Obtener SLF: Pase las inspecciones finales para demostrar que su edificio es seguro
5. Disfrute de: Su edificio está oficialmente listo para ser utilizado.

Construir en Bali requiere paciencia y una planificación cuidadosa. Pero si sigue los pasos correctamente, acabará teniendo un edificio bonito y seguro que cumple todos los requisitos legales. El nuevo sistema de permisos está diseñado para ser más eficiente y claro que el anterior, por lo que las cosas son cada vez más fáciles para los constructores y propietarios. Invertir en la construcción de una villa en Bali es una forma inteligente de aprovechar el creciente mercado inmobiliario de la isla y los beneficios financieros a largo plazo.

Consejos prácticos para una construcción sin problemas

Construir la casa de sus sueños puede resultar abrumador. Pero no se preocupe. Con el enfoque adecuado, el proceso puede resultar mucho más sencillo. He aquí tres consejos esenciales que le ahorrarán tiempo, dinero y estrés.

Trabajar con un representante o asesor de confianza del comprador

Piense en un representante del comprador como su guía personal a través del laberinto de la construcción. Es como tener un amigo experto que conoce todos los trucos del oficio.

¿Por qué necesita uno? La construcción implica innumerables decisiones y detalles técnicos. Un buen representante protegerá sus intereses y le ayudará a evitar errores costosos. Hablan el idioma del contratista, para que no tenga que aprenderlo usted.

Busque a alguien con experiencia sólida y buenas referencias. Pregunte a amigos, familiares o vecinos que hayan construido casas recientemente. Consulte también los comentarios en Internet. La persona adecuada responderá a sus preguntas con paciencia y le explicará las cosas en términos comprensibles.

Su representante debe visitar la obra con regularidad. Detectará los problemas antes de que se conviertan en costosos quebraderos de cabeza. Además, se asegurará de que el trabajo se ajusta a lo que usted acordó pagar.

Muchos representantes de los compradores ofrecen una consulta gratuita, así que aproveche esta oportunidad para hablar de su proyecto de chalet y obtener asesoramiento profesional sin coste alguno.

Obtenga una lista de cantidades clara para evitar sorpresas

Una lista de cantidades es básicamente una lista de la compra detallada de todo el proyecto. En ella se enumeran todos y cada uno de los materiales necesarios, desde clavos hasta ventanas o pintura. Y, lo que es más importante, muestra exactamente qué cantidad de cada artículo necesitarás.

Sin un presupuesto claro, vas a ciegas. Es posible que los contratistas le den estimaciones vagas que suenan muy bien al principio. Pero luego empiezan a acumularse costes sorpresa. "Nos olvidamos de las tomas de corriente de la cocina". "En realidad, necesitamos más hormigón del que pensábamos".

Una buena lista de condiciones evita estas sorpresas. Debe ser específico y detallado. En lugar de "materiales para el suelo", debe decir "500 pies cuadrados de suelo de madera de roble, grado A". Pida a su contratista que le desglose todos los costes.

Revise atentamente las BoQ antes de firmar nada. Haga preguntas sobre los puntos que no entienda. Si algo no está claro o falta, dilo ahora. Es mucho más fácil solucionar los problemas sobre el papel que durante la construcción.

Planificar siempre imprevistos (10-15% Presupuesto extra)

Esta es la verdad sobre la construcción: siempre ocurre algo inesperado. Siempre. Puede que el suelo sea diferente de lo esperado. Quizá descubras tuberías viejas que hay que cambiar. O puede que te enamores de unas baldosas un poco más caras.

Los constructores inteligentes prevén estas sorpresas reservando dinero extra. Considérelo un seguro para su proyecto. La mayoría de los expertos recomiendan reservar un 10-15% del presupuesto total como fondo para imprevistos.

Digamos que tu proyecto cuesta $100.000. Reserva entre 10.000 y 15.000 euros más. Este dinero permanece intacto a menos que surjan emergencias reales. No lo utilices para mejoras que quieras hacer de repente.

Contar con este colchón reduce drásticamente el estrés. Cuando surjan imprevistos, podrás afrontarlos con calma en lugar de entrar en pánico por el dinero. Además, tu contratista te respetará más. Saben que estás preparado y que vas en serio.

Inicie pronto su fondo para imprevistos. Incluso las pequeñas cantidades se acumulan con el tiempo. La tranquilidad vale cada céntimo.

Si su villa está destinada a alquileres de corta duración, contar con un sólido plan de contingencia es aún más importante para garantizar un funcionamiento sin problemas y el cumplimiento de la normativa local.

Obtener primero el visado adecuado

La cosa es así: si quieres construir una villa en Indonesia, necesitas el visado adecuado, y punto. Digamos que empiezas a construir sólo con un visado de turista o social. Es un grave error. Podrías enfrentarte a fuertes multas, ser expulsado del país, que te prohíban volver o que te cierren todo el proyecto.

Para construir legalmente una villa en Bali se necesita uno de los tres tipos principales de visado. El inversor KITAS (o ITAS) es perfecto si va a invertir en propiedades o a abrir un negocio. Este visado permite una estancia de hasta 2 años prorrogables. Para quienes deseen una residencia de larga duración y quieran construir una villa o una casa, el nuevo visado de residencia de larga duración de Indonesia es el ITAS. Visado de segunda residencia le permite vivir en el país hasta 10 años. 

Cada tipo de visado tiene unos requisitos y unos costes diferentes, pero todos te dan permiso legal para dedicarte a actividades de construcción. Sin el visado adecuado, estás infringiendo la ley de inmigración y arriesgándote a graves consecuencias.

Ahí es donde entra Visa-Indonesia.com. Le ayudamos a elegir el tipo de visado adecuado para su situación y nos ocupamos de todos los trámites. Nuestro equipo envía todo a inmigración en su nombre, lo que reduce el tiempo de tramitación y evita errores costosos. Ya no tendrá que preocuparse por retrasos que podrían paralizar su proyecto de chalet.

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