Cómo comprar una casa en Bali como extranjero en 2025

Así que está pensando en comprar una propiedad en Bali. Tal vez haya pasado algún tiempo aquí, haciendo surf en Canggu, meditando en Ubud o simplemente dejándose llevar por la belleza natural de la isla, y la idea haya empezado a formarse: ¿Y si hago de esto mi hogar? Al fin y al cabo, el relajado estilo de vida de Bali, los controles de surf al amanecer, las cenas nocturnas en warung y una comunidad de creativos siguen atrayendo a los recién llegados. Es un sueño que comparten muchos extranjeros. Y sí, comprar una propiedad en Bali es posible, aunque la legislación indonesia pueda resultar un poco complicada a primera vista.

Sin embargo, con la configuración legal correcta y una comprensión clara de sus opciones, puede asegurarse una casa o una inversión que se alinee tanto con su visión como con la ley. Desde estructuras de propiedad y documentos legales hasta consejos para evitar los errores más comunes, esta guía le ayudará a pasar del sueño a la acción, con menos sorpresas por el camino.

Panorama del mercado inmobiliario en Bali 2025

Panorama del mercado inmobiliario en Bali 2025

Seamos sinceros, el mercado inmobiliario de Bali ya no es un secreto.

Inversores extranjeros, expatriados de larga duración y promotores locales buscan lo mismo: un trozo de vida isleña que equilibre estilo de vida y rentabilidad potencial. En 2025, se espera que la demanda de villas y propiedades de alquiler a largo plazo siga siendo fuerte, sobre todo en destinos populares como Canggu, Uluwatu y Ubud.

Esto es lo que vemos sobre el terreno:

• Villas con piscina privada siguen siendo la mejor opción para los compradores de estilo de vida y los inversores en alquiler. Estas propiedades suelen ofrecer precios más altos por noche en Airbnb, sobre todo si están cerca de playas o cafeterías.
• Según BPS BaliLa llegada de turistas superó 6,3 millones en 2024La demanda de alquileres a corto plazo y la confianza de los inversores han aumentado.
• Los rendimientos en las principales zonas turísticas pueden oscilar entre 7% y 12% anualmente, aunque esto depende en gran medida de la gestión de su propiedad y de sus estrategias de marketing.
• Áreas como Tabanan y el norte de Bali están llamando la atención por su tranquilidad y precios de entrada más bajos, mientras que los centros neurálgicos como Seminyak están experimentando una saturación y una normativa de zonificación más estricta.
• Costes de construcción han aumentado alrededor de un 10-15% en los dos últimos años, impulsados por la escasez de materiales y el aumento de las tarifas de mano de obra. Por tanto, es esencial presupuestar con prudencia si se planea construir.

Cómo comprar una propiedad en Bali: Guía paso a paso

Comprar una propiedad en Bali como extranjero es totalmente posible, pero el proceso es distinto del que cabría esperar en su país de origen. La legislación indonesia no permite a los extranjeros ser propietarios directos de terrenos, pero hay formas seguras y legales de garantizar los derechos de propiedad a largo plazo.

Así es como funciona, paso a paso:

Paso 1: Defina primero su objetivo

Antes de explorar opciones legales, considere lo siguiente: ¿Por qué compra?

¿Planea vivir en Bali a tiempo parcial, jubilarse aquí o construir una propiedad de inversión para alquileres a corto plazo? Su respuesta determinará qué tipo de vía de propiedad y visado necesitará. Por ejemplo, alguien que compre una villa para jubilarse en Ubud puede tomar un camino completamente distinto al de una pareja que monte un negocio de alquiler en Canggu.

Paso 2: Elegir la estructura de propiedad adecuada

Los extranjeros en Indonesia suelen utilizar una de estas tres fórmulas jurídicas:

• Arrendamiento (Hak Sewa) - Se alquila la propiedad por un plazo fijo (a menudo de 25 a 30 años) con opción a prórroga. Es sencillo, legal y suele utilizarse con fines residenciales.
• PT PMA (Empresa de propiedad extranjera) - Le permite adquirir terrenos con derecho a construir (Hak Guna Bangunan) a través de su propia empresa. Ideal para inversores o cualquier persona que planee dirigir un negocio en la propiedad.
• Acuerdo nominativo - Un ciudadano indonesio ostenta el título en su nombre. Suena cómodo, pero conlleva graves riesgos jurídicos. Desaconsejamos encarecidamente este sistema por la falta de protección que ofrece.

⚠️ Hemos trabajado con clientes que pensaban que los acuerdos nominales eran seguros, hasta que un litigio o un fallecimiento lo cambiaron todo. Sigue las vías legales y transparentes.

Paso 3: Trabajar con un notario de confianza (PPAT)

Una vez decidida la estructura, el siguiente paso es contratar a un notario titulado, también conocido como PPAT. Le ayudarán con la diligencia debida, redactarán su acuerdo, verificarán el certificado del terreno y confirmarán que la zonificación es adecuada para el uso previsto.

Siempre lo decimos: su notario es su póliza de seguros en el sector inmobiliario de Bali. Uno de los nuestros bromeó una vez: "En Bali no hay que temer a los fantasmas, solo a los certificados de propiedad que no se ajustan a la realidad".

Paso 4: Realizar la diligencia debida

No se salte esta parte. Esto es lo que su notario y su equipo jurídico deben comprobar:

• Historial de propiedad y tipo de certificado (SHM o HGB)
• Zonificación del suelo (residencial, turístico, agrícola, etc.)
• Cualquier disputa existente o reclamaciones superpuestas
• Impuestos impagados o problemas con permisos de construcción (como falta de IMB/PBG)

✅ Consejo profesional: visite siempre el lugar usted mismo, aunque solo sea una vez. Las fotos no pueden mostrar los riesgos de inundación ni los vecinos ruidosos.

Paso 5: Firmar el acuerdo y finalizar el pago

Una vez que todo esté aclarado, firmarás el Acuerdo de compraventa (Akta Jual Beli) o un Escritura de arrendamiento en la notaría. La mayoría de las operaciones se pagan íntegramente en esta fase, normalmente mediante transferencia bancaria en IDR o USD.

Asegúrate de que las condiciones de pago, la moneda y los plazos están claramente definidos en el acuerdo para evitar malentendidos.

Paso 6: Registrar la transacción

Su notario registrará la transacción en el Agencia Nacional del Suelo (BPN) y asegúrese de recibir copias de todos los documentos oficiales. Si utilizas un PT PMA, también registrarán el terreno a nombre de la empresa.

También es el momento de confirmar y registrar la zonificación, la propiedad y los permisos de construcción. No se salte este paso. Protege sus derechos a largo plazo.

Paso 7: Adaptar el visado al plan inmobiliario

Ser propietario de un inmueble no significa que pueda permanecer en Bali mucho tiempo sin el visado adecuado. Dependiendo de su situación, es posible que necesite:

• A Visado de jubilación
• En KITAS Inversores (vía PT PMA)
• O el nuevo Visado para nómadas digitales (E33G)

Como agentes de visados autorizados, le ayudaremos a elegir la vía de visado que mejor se adapte a sus objetivos inmobiliarios, tanto si se traslada aquí como si sólo se queda por temporadas.

Tipos de inmuebles en Bali

Si está pensando en comprar una propiedad en Bali, una de las primeras preguntas que le haremos es: "¿Qué quiere de este lugar?". Algunas personas quieren un lugar tranquilo para desconectar durante unos meses al año. Otros buscan ingresos pasivos con el alquiler vacacional. Unos pocos planean quedarse para siempre.

El tipo de propiedad que elija debe ajustarse a su estilo de vida y a sus planes a largo plazo, no sólo a su presupuesto. Así es como solemos desglosarlo cuando hablamos con los clientes.

Villas

Las villas son sin duda el tipo de propiedad más buscado en Bali. Ofrecen privacidad, comodidad y el tipo de vida interior-exterior que la mayoría de la gente imagina cuando piensa en esta isla. Ya sea en Canggu, Ubud o Uluwatu, encontrará muchas opciones, desde elegantes construcciones que combinan la vida al aire libre con el lujo moderno hasta casas de madera al estilo Joglo.

La mayoría de nuestros clientes eligen villas porque se sienten como en casa, no sólo como un lugar donde alojarse. Dicho esto, no todas las villas se construyen igual. Algunas parecen increíbles en Internet, pero tienen problemas de zonificación o carecen de permisos. Hemos tenido clientes que se han enamorado de una villa para descubrir que estaba construida en una zona restringida. Compruebe siempre la existencia de documentos como IMB o PBG, y no se salte la diligencia debida.

Apartamentos y pisos

Si prefieres no tener que ocuparte del mantenimiento ni del personal de administración, los apartamentos pueden ser una opción sólida. Suelen encontrarse en Denpasar, Sanur o ciertas zonas de Canggu y Umalas. La mayoría disponen de instalaciones compartidas, como piscinas, gimnasios y aparcamiento.

Suelen ser más asequibles que las villas y más fáciles de gestionar si no se vive en Bali a tiempo completo. Sin embargo, recuerde que no está comprando el terreno ni el edificio en sí. Suelen ser unidades en régimen de arrendamiento, lo que significa que pagas por el derecho a utilizar el apartamento durante un determinado número de años.

Esta configuración funciona bien para las personas que buscan una base sencilla o ingresos estables por alquiler a largo plazo, pero puede no ser ideal si lo que busca es acumular capital con el tiempo.

Propiedades fuera del plan

Algunos promotores inmobiliarios de Bali venden propiedades antes de que estén construidas, normalmente a un precio más bajo. Es lo que se conoce como comprar sobre plano. Sobre el papel, parece un buen negocio: se obtiene un descuento y, a veces, incluso se puede modificar el diseño. Pero hay riesgos.

Hemos visto a clientes esperar más de un año desde la fecha de entrega prometida. En otros casos, el producto final no se correspondía con los planos originales. Si elige esta opción, asegúrese de que el promotor tiene un historial sólido. Compruebe sus proyectos anteriores y utilice siempre un contrato que proteja su pago, idealmente mediante plica.

Alquiler de terrenos

Algunos compradores acuden a nosotros con el deseo de construir la casa de sus sueños desde cero. Si ése es su caso, el primer paso es encontrar un terreno que esté legalmente disponible para arrendar. Esta opción ofrece más libertad, pero también requiere más deberes.

La ubicación puede parecer perfecta, pero eso no significa necesariamente que sea seguro construir en ella. Hemos visto terrenos anunciados como "residenciales" en zonas agrícolas. Eso importa mucho a la hora de conseguir permisos. Una comprobación exhaustiva del terreno y un contrato de arrendamiento explícito pueden ahorrarte serios problemas más adelante.

Propiedades comerciales

Si quiere abrir un negocio, como una casa de huéspedes, una cafetería o un estudio de yoga, necesitará un local comercial con los permisos y la zonificación adecuados. También tendrás que registrar una empresa de propiedad extranjera, llamada PT PMA, para operar legalmente.

Los beneficios potenciales pueden ser considerables, sobre todo en zonas de gran afluencia, pero no hay que precipitarse. Hemos visto a gente invertir dinero en cafeterías de moda en primera línea de playa y darse cuenta de que la clientela no era lo bastante estable como para cubrir los costes. Asegúrate de que tu plan de negocio es realista y se basa en la investigación, no sólo en una corazonada.

5. Arrendamiento y propiedad

Los extranjeros suelen comprar propiedades arrendadasque significa alquilar el terreno por un periodo largo (normalmente 25-30 años, con opción a prórroga). Es la forma más común de extranjeros a comprar inmuebles en Bali, como propiedad absoluta se limita generalmente a Ciudadanos indonesios.

Pleno dominio propiedadPero, por lo general, sólo está disponible para compradores locales o extranjeros que utilicen mecanismos legales, como una persona interpuesta o una empresa. Si usted es extranjeroComprender las normas sobre propiedad es esencial, así que asegúrese de hacer diligencia debida.

Precios inmobiliarios

Una de las primeras preguntas que nos hacen los clientes es: "¿Cuánto cuesta realmente comprar una villa en Bali?".

La respuesta es... depende. Las hemos dividido en tres tipos de zonas para que te hagas una idea general:

• En ámbitos de gran demanda como Canggu, Berawa y SeminyakEl precio medio de los chalés en régimen de arrendamiento suele rondar los 2.000 euros. 250.000 DÓLARES para una unidad de dos dormitorios. Puede superar 500.000 DÓLARES para una nueva construcción con una piscina y acabados de estilo.
• En zonas más relajadas o en desarrollo, como el Pererenan afueras de Pererenan, Sanur o Uluwatulos precios de propiedades similares se sitúan dentro del De 150.000 a 250.000 dólares según la distancia a la playa y el acceso a los servicios.
• Si está abierto a la tierra, las parcelas de arrendamiento a largo plazo pueden oscilar entre De 200 a 700 dólares por metro cuadradodependiendo de nuevo de la zonificación y la ubicación.

Aspectos legales clave que debe comprobar antes de comprar una propiedad en Bali

Cuando se trata de comprar una propiedad en BaliNo es negociable disponer de los documentos legales adecuados. Tanto si compra una chalet moderno, propiedad arrendadao una parcela de terrenoEstos documentos son esenciales para probar que la transacción es legal y que su derechos de propiedad o arrendamiento están protegidos.

A continuación le ofrecemos una visión más detallada del documentos imprescindibles:

1. Certificado de propiedad

Es el documento más importante. Demuestra quién es el propietario legal del propiedad o terreno. Existen distintos tipos de títulos de propiedad en Indonesia, y debe saber cuál es el que le corresponde:

• Hak Milik (Pleno) - Sólo disponible para Ciudadanos indonesios
• Hak Pakai (Derecho de uso) - Puede ser utilizado por extranjeros bajo estrictas normas
• Hak Sewa (Se traspasa) - Opción común para inversores extranjerospermite el uso durante un tiempo determinado (normalmente 25-30 años)

Compruebe siempre que el nombre que figura en el certificado coincide con el del vendedor o arrendador y que el terreno no forma parte de un litigio.

2. Licencia de obras (IMB o PBG)

Conocido localmente como IMB (Izin Mendirikan Bangunan) o más recientemente como PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), este documento confirma que el edificio se ha construido legalmente y cumple la normativa local. Una villa sin el permiso de construcción adecuado podría considerarse ilegal, y podrían denegarse futuras reformas.

Pídelo:

• La IMB/PBG original (no sólo una copia)
• Confirmación de que el uso del edificio coincide con su intención (residencial, comercial, etc.)

3. Información sobre zonificación (certificado RTRW)

El suelo de Bali está zonificado para diversos usos, como residencial, comercial, agrícola y zonas verdes. Hay que confirmar que el terreno está en una residencial o zona comercial (no terrenos verdes o protegidos) si piensas construir o alquilar.

Solicitar un funcionario certificado de zonificación del gobierno local para estar seguros.

4. Comprobante de pago de impuestos (PBB)

Pida ver el Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) recibos. Esto muestra los impuesto sobre bienes inmuebles se ha pagado. Impuestos no pagados pueden convertirse en tu responsabilidad si no los detectas a tiempo.

5. Acuerdo de compraventa (AJB)

Este es el contrato que finaliza la transacción. Debe firmarse ante un notario autorizado (notaris/PPAT). Asegúrese de que el documento esté disponible en Inglés (u otro idioma que entienda) y que todos los detalles coinciden con el acuerdo verbal.

Consejo adicional: compruebe si el promotor tiene un permiso de construcción válido y una prueba legal de la propiedad del terreno para los proyectos de villas sobre plano o planificadas.

Errores comunes al comprar una propiedad en Bali

En Mercado inmobiliario en Bali está en auge, y eso atrae a todo tipo de personas, incluidos los vendedores honrados y los que tienen intenciones poco honradas. Sin los conocimientos o el apoyo adecuados, incluso los compradores puede encontrarse con problemas legales.

He aquí los escollos más comunes que hay que evitar:

1. Comprar sin verificar debidamente la propiedad

Algunos vendedores pueden presentar certificados de propiedad falsos o caducados, o no ser los propietarios reales del inmueble. Siempre verificar la propiedad a través de un notario local o un profesional del Derecho. En compra de terrenosAsegúrese de que no haya solapamientos con parcelas vecinas ni posibles disputas familiares.

2. Pasar por alto las licencias de obras

Comprar un villa o casa sin permiso de obras (IMB/PBG) pueden dar lugar a multas, demolición o pérdida de valor de reventa. Los inmuebles situados en zonas de gran afluencia turística suelen construirse con rapidez y no siempre de acuerdo con los requisitos legales. Si no se dispone de permiso, es una señal de alarma.

3. Ignorar las leyes de zonificación

Puede que se enamore de una propiedad en primera línea de playa, sólo para descubrir que está en una zona verdedonde está prohibido construir. Esto es habitual cerca de los arrozales y las playas no urbanizadas. Diligencia debida incluye la confirmación del uso del suelo a través de los canales oficiales.

4. Confiar en agentes no cualificados

Aunque Bali tiene muchos profesionales inmobiliariosTambién dispone de agentes inmobiliarios que pueden no conocer o no cumplir la legislación. Trabaje siempre con agentes que entiendan la entresijos jurídicos de ser propietario en Bali y pueden aportar referencias que avalen su experiencia.

5. Firmar contratos sin asesoramiento jurídico

Demasiados inversores extranjeros firman contratos en bahasa indonesia sin una versión traducida. Peor aún, algunos se basan únicamente en acuerdos verbales. Contrate siempre a un abogado o notario cualificado:

• Traducir documentos
• Confirmar el cumplimiento de la legislación local
• Proteger sus intereses en caso de litigio

Gestión de la propiedad

Tener una propiedad en Bali es emocionante, pero si no se vive allí a tiempo completo, el verdadero trabajo empieza después de recibir las llaves. Las villas requieren un mantenimiento regular, hay que recibir a los huéspedes, y hay facturas mensuales, limpiezas, reparaciones y sorpresas ocasionales, como una gotera en el tejado durante la temporada de lluvias o un corte de electricidad durante la estancia de un huésped.

Ahí es donde entra en juego la gestión inmobiliaria.

¿Necesita un administrador de fincas?

Si planea vivir en su casa todo el año, puede gestionar las cosas usted mismo o contratar a un pequeño equipo local. Pero si estás en el extranjero o solo en Bali a tiempo parcial, trabajar con un gestor inmobiliario no solo es útil, sino esencial.

Se ocuparán de cosas como:

• Gestión de reservas (si lo alquila)
• Coordinar la limpieza y el mantenimiento
• Pago de servicios e impuestos locales
• Gestión de las entradas y salidas
• Vigilar la casa cuando estás fuera

Uno de nuestros clientes solía volar cada pocos meses sólo para ocuparse del mantenimiento básico. Una vez que contrataron a un gestor local, no solo ahorraron en vuelos, sino que convirtieron la villa en una fuente de ingresos constante.

¿Cuánto cuesta la gestión inmobiliaria?

Los honorarios pueden variar en función del nivel de servicio, pero la mayoría de las empresas de gestión inmobiliaria de Bali cobran entre 1.000 y 1.000 euros. 15% y 25% de los ingresos brutos por alquiler. Algunos ofrecen servicios a la carta, mientras que otros lo gestionan todo bajo un modelo de servicio completo.

No se conforme con la opción más barata. Un mal gestor puede costarte más en malas críticas, quejas de los huéspedes o reservas perdidas de lo que te ahorrarías en comisiones.

Gestionar sin alquilar

Aunque no esté alquilando su vivienda, debe prestarle atención. El calor, la humedad y los insectos de Bali pueden causar daños importantes si una casa permanece vacía demasiado tiempo. Como mínimo, querrá que alguien revise la propiedad con regularidad, la airee y se asegure de que la fontanería y la electricidad funcionan correctamente.

Algunos propietarios contratan a un cuidador para que viva in situ en una habitación para el personal o los invitados. Otros firman un contrato mensual de mantenimiento con un equipo local de confianza.

Conclusión

Como extranjero, la compra de una propiedad en Bali puede ser un proceso complejo; sin embargo, con la orientación adecuada, puede ser una inversión gratificante. El mercado inmobiliario de Bali está creciendo, con un número cada vez mayor de extranjeros invirtiendo en la isla. Tanto si busca una villa de lujo, un apartamento moderno o un terreno para construir la casa de sus sueños, Bali ofrece una amplia gama de opciones.