Acuerdos nominales en Bali: Riesgos, legislación y alternativas más seguras

Si ha pasado aunque sea cinco minutos en una charla sobre propiedades en Bali, probablemente habrá oído a alguien decir: “Sólo tiene que utilizar un candidato.” Suena como un solución rápida. Pagas el dinero, un nombre local aparece en el periódico y tú eres el propietario real entre bastidores.

Esta es una guía completa sobre los acuerdos de nominación en Bali: qué son, por qué la gente los hace, qué dice la ley indonesia, los riesgos legales y las alternativas legales que son mucho más seguras.

¿Qué son los “acuerdos nominativos” en Bali?

Un candidato es una persona que posee algo en su nombre, aunque lo haya pagado otra persona que se cree el verdadero propietario.

En Bali, escuchará dos tipos comunes de acuerdos entre candidatos:

1. Propietario: Un extranjero paga por un terreno o una villa, pero en el certificado figura como propietario legal un ciudadano indonesio. Suele utilizarse para terrenos de dominio absoluto (Hak Milik), porque solo los ciudadanos indonesios pueden ostentar ese derecho.
2. Nombre de la empresa: Las acciones de una empresa se ponen a nombre de una persona local (un nominatario local) aunque el inversor que está detrás sea extranjero. Esto se hace para eludir las restricciones a la propiedad extranjera.

También se denominan estructuras nominativas, configuraciones nominativas o prácticas nominativas. Suelen basarse en contratos adicionales, acuerdos privados, para “demostrar” quién es el titular real (el que realmente pagó y controla).

Esta es la idea clave que debe fijar: A los organismos indonesios, como la Oficina de Catastro, lo que más les importa es lo que figura en los registros oficiales. Eso significa que la persona que figura en el certificado suele ser tratada como el propietario legal.

¿Por qué los extranjeros utilizan un nominado en Bali?

Porque las normas resultan incómodas.

Indonesia tiene un Marco jurídico indonesio que limita determinadas formas de propiedad extranjera, especialmente para la tierra. El objetivo es mantener los derechos fundamentales sobre la tierra vinculados a los ciudadanos. En Derecho agrario indonesio (Ley nº 5 de 1960, Ley Agraria Básica), Hak Milik (derecho de propiedad) está vinculado a la ciudadanía indonesia, por lo que los extranjeros no pueden comprarlo directamente.

Para las empresas, la inversión extranjera también está regulada. Se habla de la lista negativa de inversiones porque durante años, Indonesia utilizó un enfoque de “Lista Negativa” para restringir qué campos empresariales estaban cerrados o limitados a los extranjeros. Pero ese sistema cambió: Indonesia introdujo la “Lista Positiva de Inversiones” en virtud del Reglamento Presidencial nº 10/2021 (modificado), que sustituye al antiguo marco de la Lista Negativa.

Así que un candidato puede parecer un atajo para:

• inversores extranjeros que quieren “propiedad” rápido,
• extranjeros que quieren comprar tierras como lo harían en su país,
• partidos extranjeros que quieran gestionar alquileres u otros empresas sin establecer una estructura adecuada.

Pero “común” no es lo mismo que “seguro”. La verdadera pregunta es: ¿son acuerdos nominativos en realidad legalmente reconocido?

Lo que dice la ley indonesia (en palabras sencillas)

1) La Ley de inversiones prohíbe explícitamente los acuerdos sobre acciones nominativas

Indonesia ley de inversiones (Ley nº 25 de 2007 sobre inversiones) tiene una norma directa sobre la participación accionarial nominativa.

Dice que los inversores tienen prohibido hacer un acuerdo o declaración de que la propiedad de acciones en una sociedad de responsabilidad limitada es “para y en nombre de otra persona”. Y si lo hacen, es nulo de pleno derecho.

“Nulo” significa que el acuerdo se trata como si nunca hubiera tenido fuerza legal.

Así que si su acuerdo estipula que el accionista local posee acciones “en su nombre”, la ley puede considerar que ese papel carece de valor cuando más importa.

2) La propiedad de la tierra está restringida a los ciudadanos indonesios.

Según la Ley Agraria Básica, sólo los ciudadanos indonesios pueden tener plenos derechos de propiedad (Hak Milik) sobre la tierra, y también restringe las transferencias que de hecho trasladarían el Hak Milik a extranjeros (directa o indirectamente). Algunas explicaciones jurídicas y académicas resumen la consecuencia sin rodeos: violar estas normas puede hacer que la transacción sea nula y puede provocar que la tierra pase a manos del Estado (con matices en función de los hechos y los derechos inherentes).

Por eso son tan peligrosas las estructuras inmobiliarias nominales. Tratan de crear la plena propiedad legal para un extranjero utilizando contratos paralelos. Pero el sistema de tierras del Estado está construido para bloquear ese resultado final.

Cómo suelen funcionar los montajes nominales (qué papeleo verá)

La mayoría de la gente no se limita a entregar dinero y “confiar en las vibraciones”. Utilizan papeleo legal para que parezca sólido.

Entre los documentos habituales en las operaciones nominativas figuran:

• A contrato de préstamo (el extranjero “presta” dinero al nominado, vinculado a la propiedad)
• A poder notarial para que el extranjero pueda actuar como si controlara el activo
• A veces un poder irrevocable (redactado para que sea difícil de cancelar)
• Letras laterales, consentimiento por escrito, y opciones de venta
• “Declaraciones” diciendo que el candidato es sólo un titular temporal / titular temporal
• Cláusulas que dicen que el candidato lo tiene en su poder en nombre de del extranjero, que es el propietario real

Sobre el papel, puede parecer inteligente. En la vida real, se crea una situación extraña: el nominado es el propietario legal en los registros oficiales, pero el extranjero cree que es el propietario real debido a contratos paralelos.

Esta es la cuestión: propiedad legal no es una vibración. Es un estatus creado por el sistema legal. Si el Estado dice que tu estructura incumple las normas, tu pila privada de papeles no puede darte poder legal en una pelea.

El gran problema: el “propietario legal” gana al “propietario real” en un litigio

Imagínate comprar un coche, pero el registro está a nombre de otra persona. Tienes recibos y mensajes de texto. Pero la base de datos del gobierno enumera ellos.

Si se produce una pelea, la persona que está en el registro tiene una gran ventaja. Ese es el mismo riesgo básico en utilizando un candidato.

En un acuerdo de tierras nominado, el propietario legal es el nombre impreso en el certificado de propiedad. El extranjero no es más que una persona que afirma ser el propietario real a través de contratos paralelos.

Cuando las cosas van mal, no sólo tienes “drama”. Tienes litigios, y los tribunales tienden a tomar en serio el título oficial, mientras que los acuerdos paralelos pueden ser atacados como ilegales o inaplicables.

En el caso de las acciones nominativas, el riesgo es aún más claro: la Ley de Inversiones dice que estas declaraciones de acciones nominativas están prohibidas y nulo y sin efecto.

Así que tu recurso legal (su capacidad para arreglarlo a través de la tribunal) puede ser más débil de lo esperado.

Mapa de riesgos de la vida real: lo que puede salir mal (y pasa rápido)

Desglosemos los riesgos en cubos simples.

Riesgo 1: Su “candidato de confianza” deja de serlo

La gente busca un “candidato de confianza.” Pero los seres humanos cambian. La vida pasa.

Su candidato podría:

• negarse a firmar documentos (oirás “lo siento, no puedo”),
• vender la tierra,
• usarlo como garantía,
• ser presionado por la familia,
• divorciarse, fallecer o enfrentarse a cobradores de deudas.

Aunque tengas papeles, se te hace cuesta arriba porque son ellos los que retienen propiedad legal.

Riesgo 2: Sus acuerdos privados se consideran ilegales

Si sus documentos están diseñados para eludir restricciones a la propiedad extranjera, La otra parte puede argumentar que no son aplicables.

En el caso de las acciones nominativas, la norma es directa: prohibidas y nulo y sin efecto.

Los académicos han analizado las estructuras de “préstamo de nombre” y siempre vuelven al mismo tema: el acuerdo choca con el principio de nacionalidad de la ley del suelo y crea una grave incertidumbre y exposición.

Riesgo 3: La oficina de catastro sólo ve al propietario legal

Si está intentando vender, refinanciar o arreglar problemas de certificados, el oficina de catastro suele ir a continuación del nombre que figura en el certificado.

Eso significa que si tu nominado no coopera, puedes quedarte atrapado, aunque hayas pagado 100% del dinero.

Riesgo 4: La aplicación de la ley, los permisos y la zonificación pueden hacer saltar todo por los aires

De esto no se habla lo suficiente. Incluso si tu candidato es leal, sigues enfrentándote a riesgos “externos”.

Las recientes medidas enérgicas de Bali, incluidas las demoliciones de Bingin, estaban relacionadas con normas de zonificación, cuestiones de tierras estatales y aplicación de la planificación medioambiental y espacial.

Si su chalé o negocio se construye o explota infringiendo las normas locales, la aplicación de la ley puede dar al traste con su inversión, independientemente de quién figure sobre el papel. Los acuerdos nominativos no le protegen del gobierno.

Riesgo 5: acabar con un litigio y sin una solución limpia

Cuando un acuerdo de nominación se hunde, la gente suele decir: “Voy a demandar”.”

Pero los pleitos son lentos, estresantes y caros. Y si la estructura se ve como una forma de eludir la ley, puede que no obtenga el resultado que esperaba. Esa es la cruda realidad de las estructuras nominales. recurso legal.

“Pero todo el mundo lo hace”. Vale, sigue sin ser seguro.

Los acuerdos nominales pueden “funcionar” durante años. Por eso se extienden.

Pero a menudo fracasan cuando:

• las relaciones cambian,
• hay mucho dinero de por medio,
• un socio se vuelve codicioso,
• se produce una auditoría gubernamental,
• o interviene un tercero (herencia, divorcio, acreedores).

Y cuando fracasan, pueden fracasar brutalmente, porque la estructura pone tu activo más valioso a nombre de otra persona.

Por eso lo más inteligente no es encontrar un candidato mejor. Es encontrar alternativas más seguras que se ajustan al Normativa indonesia.

Alternativas legales más seguras (que no se basen en la simulación)

Hablemos de las opciones más utilizadas y más defendibles según las normas indonesias.

1) Arrendamiento: control sin “propiedad de la tierra”.”

Un arrendamiento de larga duración puede darte el uso y el control durante un largo periodo, sin pretender que tengas la plena propiedad legal.

Suele ser la opción más limpia para los extranjeros que desean vivir en Bali o tener una propiedad para uso personal. También es más fácil de explicar a bancos, socios y futuros compradores.

2) Hak Pakai (Derecho de uso) para extranjeros con derecho a ello

Indonesia ofrece a los extranjeros con residencia legal vías para poseer determinados inmuebles residenciales en Hak Pakai terreno, sujeto a condiciones. Los resúmenes legales suelen describir términos como un periodo inicial (a menudo 30 años), prórroga (20) y renovación (30) bajo ciertas normas.

Importante: Hak Pakai no es lo mismo que propiedad absoluta. Es un derecho legal de uso/ocupación según el sistema, lo que significa que coincide con el Marco jurídico indonesio mejor que los trucos de los nominados.

3) PT PMA: la verdadera vía empresarial (cuando tu objetivo son los alquileres o las operaciones)

Si su plan es operar inmobiliario como negocio, como el alquiler de chalés, la hostelería u otra actividad comercial, entonces el camino adecuado suele ser una estructura societaria que cumpla la normativa.

A PT PMA es una empresa de inversión extranjera (una forma de empresa extranjera) que pueden utilizarse para una actividad empresarial legítima, en función del sector, la concesión de licencias y el plan de inversión.

La clave es: no lo construya sobre acciones nominativas. Porque los acuerdos sobre acciones nominativas están prohibidos y pueden ser nulos en virtud de la Ley de Inversiones.

Además, las normas de inversión cambian con el tiempo, así que confirme siempre los requisitos actuales. Si desea una forma sencilla y conforme de abrir un PT PMA, Visa-Indonesia puede guiarle a través de los pasos, ayudándole a alinear su campo de negocio (KBLI), documentos y licencias. Para que pueda centrarse en la construcción del negocio con claridad y una base legal sólida.

4) Siga las normas de la lista de inversión (y deje de perseguir viejos mitos de la “lista negativa”)

Algunas operaciones siguen lanzando acciones nominativas utilizando la antigua lista negativa de inversiones mentalidad. Pero Indonesia pasó a un régimen de Lista Positiva de Inversiones en virtud de la RP 10/2021 (modificada), que cambió los sectores abiertos o restringidos y las condiciones.

Esto es importante porque muchas “soluciones nominales” se basan en suposiciones obsoletas.

Documentos que debe solicitar (antes de firmar o pagar)

Si vas a comprar, alquilar o crear una empresa, no te fíes de las promesas de WhatsApp. Pida información real trámites legales, y que lo revise un asesor jurídico o abogado que trabaja con clientes extranjeros en Indonesia.

He aquí una práctica lista de comprobación de los documentos que suele ser necesario revisar:

• Datos del certificado de propiedad (tipo de derecho, nombre del propietario, historial)
• Mapa del terreno/información sobre límites (si está disponible)
• Prueba de cumplimiento de la zonificación/plan de ordenación territorial (según el uso)
• Licencia de obras y autorizaciones relacionadas (si procede)
• Registros fiscales y de pagos vinculado al terreno/edificio (según proceda)
• Redacción de contratos (arrendamiento, venta, opción, documentos de accionistas)
• Documentos de la empresa (si es una PT local o PT PMA está implicado): escritura, lista de accionistas, licencias
• Cualquier poder notarial formularios (preste especial atención a los términos “irrevocable”)
• Declaraciones por escrito de quién tiene qué derechos y qué ocurre si alguien fallece o se divorcia.

Si un vendedor dice: “No hace falta, es estándar”, considéralo una señal de alarma.

Cómo pensar en la “propiedad” en Bali sin caer en la trampa

Este es el modelo mental limpio:

• Propiedad legal es lo que reconoce el gobierno.
• En propietario legal es la persona o entidad que figura en los registros oficiales.
• Propiedad efectiva es quien se beneficia en realidad, pero no crea automáticamente derechos exigibles si la estructura es ilegal.
• Los acuerdos nominales tratan de separar estas cosas utilizando acuerdos y contratos paralelos.
• Cuanto más dependa tu trato de separarlos, más riesgos jurídicos que llevas.

Así que si su plan depende de poder reclamar la propiedad después, pregúntate: “¿Será esto ejecutable si lo examina un tribunal?”. Si la respuesta es “tal vez”, no es una estrategia de inversión. Es una apuesta.

Preguntas más frecuentes (las que la gente no se atreve a preguntar)

¿Son legales los acuerdos nominativos en Bali?
Los acuerdos sobre acciones nominativas están explícitamente prohibidos por la ley de inversiones y puede declararse nulo y sin efecto. Los acuerdos sobre tierras nominales chocan con el principio de nacionalidad del sistema agrario y se consideran poco seguros desde el punto de vista legal, especialmente cuando pretenden dar a los extranjeros un control similar al de la propiedad.

Si utilizo un representante, ¿tengo plena propiedad legal?
No. En la mayoría de los sistemas nominales, el nominado es el propietario legal sobre el papel, y usted confía en los acuerdos paralelos. Eso no es plena propiedad legal en el sistema oficial.

¿Puedo usar un poder notarial y no pasa nada?
A poder notarial puede dar un control práctico, pero no convierte mágicamente el control en propiedad legal de la tierra. También crea riesgos si se revoca, se impugna o se considera parte de un plan ilegal.

¿Y si mi candidato firma todo y promete cooperar?
Eso está bien... hasta que deja de estarlo. Las promesas no superan la principal debilidad de la estructura: no eres la persona que tiene el título legal.

Lo esencial

Los acuerdos nominales son populares porque parecen una forma de eludir las normas que frustran a los ciudadanos. extranjeros. Pero bajo Normativa indonesia, la persona que ostenta un título oficial tiene la posición más fuerte, y algunos acuerdos nominativos, especialmente la participación accionarial nominativa, están directamente prohibidos y pueden tratarse como jurídicamente inexistentes.

Si quiere invertir en Bali y dormir tranquilo, opte por una estructura que sea realmente legalmente reconocidoun contrato de arrendamiento sólido, una vía legal Hak Pakai si cumple los requisitos, o un plan PT PMA que cumpla los objetivos empresariales. Y antes de firmar, contrate al asesor jurídico para poner a prueba el acuerdo como un escéptico, no como un soñador.