Hvor meget koster det at bygge en villa på Bali?

Balis byggeomkostninger i 2025 ligger generelt mellem ca. IDR 6 millioner til 15+ millioner per kvadratmeter (ca. USD $400-$1.000+ pr. kvadratmeter) for en villa. Denne brede vifte svarer til forskellige finishniveauer, fra enkle lokale standardbygninger til avancerede luksusvillaer. Disse tal ekskl. omkostninger til jord (da jorden antages at være ejet) og dækker bygningsstrukturen, standardinventar og finish. 

Det er bemærkelsesværdigt, Byggepriserne er steget ~5-10% siden 2023 på grund af højere materialeomkostninger og forbedret byggekvalitet, selvom arbejdskraften på Bali stadig er relativt billig. (Til sammenligning er Bali stadig omkostningseffektiv i forhold til andre tropiske destinationer på trods af den seneste inflation.

Villaens størrelse spiller også en rolle: Større villaer kan nogle gange opnå en lidt lavere pris pr. kvadratmeter end meget små byggerier, da visse udgifter fordeles over et større areal. For eksempel kan en simpel Villa med 1 soveværelse (~90 m²) kan bygges for omkring IDR 6-7 millioner/m²i alt ca. IDR 585 millioner for 90 m². 

I modsætning hertil er en rummelig luksusvilla med 4 soveværelser (~300 m²) med high-end design kan løbe rundt IDR 12 millioner/m² eller mere. Disse eksempler illustrerer, hvordan grundlæggende små byggerier ligger i den lavere ende af omkostningsspektret, mens store luksusprojekter Tryk på den øverste ende.

Forskellige typer af villabyggerier, herunder størrelse, design og materialer, vil påvirke den endelige pris. Denne artikel vil hjælpe med at besvare det almindelige spørgsmål: Hvor meget koster det at bygge en villa på Bali? 

Nøglefaktorer, der påvirker byggeomkostningerne

Når du planlægger at bygge en villa på Bali, er prisen ikke fast. Mange omkostninger, som f.eks. køb af jord, byggeri, tilladelser og indretning, kan påvirke dit budget. Her er de største, du skal huske på:

1. Jordrelaterede omkostninger

Selv hvis du allerede ejer jorden, skal både placering og den Type af ejendomsret vil forme dit budget og dit afkast. De bedste områder som Seminyak eller Canggu koster normalt mere end steder som Kintamani på grund af større efterspørgsel, stærkere turisme og bedre adgang til veje, forsyninger og serviceydelser. Beliggenheden påvirker også, hvor let det er at få tilladelser, og hvor attraktiv ejendommen vil være for udlejning, så det er vigtigt at vælge det rigtige område for at maksimere afkastet.

Udenlandsk ejerskab: Ifølge loven kan udlændinge ikke direkte eje fast ejendom (SHM) i Indonesien. De almindelige, lovlige veje er:

• Lejekontrakt (Hak Sewa): Langtidsleje fra jordejeren.
• Hak Pakai (ret til at bruge): For berettigede udenlandske personer på visse ejendomme, med betingelser.
• PT PMA (udenlandsk ejet virksomhed): Virksomheden kan holde HGB (ret til at bygge) over jord (ikke SHM) til udvikling og forretningsbrug.

Undgå "Nomineret ejerbolig" arrangementer (hvor man bruger en indonesisk person til at holde SHM på ens vegne). Disse strukturer er juridisk risikable og kan betragtes som ulovlige.

2. Byggeomkostninger pr. kvadratmeter

I 2025 varierer byggeriet på Bali fra ca. 6 millioner IDR til 15+ millioner pr. kvadratmeter (ca. $400-$1.000+ USD). Den nøjagtige pris afhænger af byggeriets kvalitet:

• Grundlæggende: Enkle materialer og finish, ofte IDR 6-8 millioner/m².
• Mellemklasse: God kvalitet, moderne design, omkring 8-12 millioner IDR/m².
• Luksus: Importerede materialer, specialdesign, 12-15+ millioner/m². High-end byggerier betragtes ofte som luksusvillaer, og byggeomkostningerne for luksusvillaer på Bali kan nå op på 20 millioner IDR pr. kvadratmeter eller mere. Størrelsen på din villa har også betydning. Større villaer koster ofte mindre pr. kvadratmeter, fordi nogle omkostninger (som f.eks. en pool eller et køkken) fordeles på mere plads.

3. Arbejdsomkostninger

Arbejdskraft på Bali er stadig mere overkommelig sammenlignet med vestlige lande, fra 500.000 til 1.000.000 IDR, men det varierer fra område til område. Entreprenører i turisttunge områder som Canggu eller Seminyak tager mere, fordi efterspørgslen er større. Det skyldes den store efterspørgsel efter bygge- og renoveringsydelser i disse populære områder, som driver lønomkostningerne op. I mere afsidesliggende områder som Kintamani er lønningerne lavere, hvilket bringer de samlede omkostninger ned. Faglærte arbejdere, især til færdiggørelse og specialiseret arbejde, koster mere overalt på øen.

4. Materialer

Valget af materialer kan ændre dit budget dramatisk. Faktisk afhænger Bali af det lokale klima og de lokale byggetraditioner, når det gælder valg af materialer og byggemetoder, hvilket kan påvirke både pris og holdbarhed. Det er billigere og mere miljøvenligt at bruge lokale sten, træ eller bambus, men nogle mennesker foretrækker importeret marmor, glas eller eksklusivt inventar. Kystområder kræver også stærkere, korrosionsbeskyttende materialer på grund af salt i luften, hvilket øger omkostningerne.

5. Yderligere omkostninger

Når du lægger budget for din villa, skal du huske, at der er udgifter ud over den rå byggepris. Disse tilføjer ofte en betydelig margin til de endelige omkostninger:

• Tilladelser, licenser og overholdelse af regler koster normalt omkring IDR 50-150 millionerDu skal nemlig sikre dig KKPR (fysisk egnethed), PBG (byggetilladelse) og senere SLF (ibrugtagningsattest).
• Jordprøver og forberedelse af stedet kan tilføje omkring IDR 10-30 millioner til testning og en anden IDR 50-200 millioner for arbejde på stedetisær hvis din jord ligger på en skråning eller har brug for drænsystemer.
• Ansættelse af en projektleder eller arkitekt koster typisk 5-10% af det samlede anlægsbudget, mens en selvstændig site manager kan kræve IDR 5-15 millioner pr. måned.
• Planlægning af vedligeholdelse løber ofte 1-3% af den samlede byggeværdi pr. århvilket betyder, at en villa med 3 soveværelser kan koste omkring IDR 50-150 millioner årligt at holde i god stand.
• Indretning og landskabspleje plejer at tilføje 10-20% af byggeomkostningernemen hvis du vælger high-end interiør med importerede møbler, skal du regne med at bruge alt fra IDR 500 millioner op til 2 milliarder eller mere.

Omkostninger pr. kvadratmeter efter placering og kvalitetsniveau

Tabellen nedenfor opsummerer de estimerede Byggeomkostninger pr. kvadratmeter for hver placering (række) og byggekvalitetsniveau (kolonner). Omkostningerne er angivet i millioner af IDR pr. m² (med omtrentlige USD i parentes). "Grundlæggende" betyder bar bund eller lokal standardfinish, "Mellemklasse" er god kvalitet med moderne standardfinish, og "Luksus" betyder high-end finish og funktioner.

Beliggenhed	Grundlæggende opbygning (Lokale/grundlæggende overflader)	Mellemklasse-bygning (God kvalitet)	Luksusbyggeri (High-End finish)
Ubud (inde i landet)	6-8,5 millioner IDR/m² (~$370-$520)	8,5-13 millioner IDR/m² (~$520-$800)	13-17 millioner IDR/m² (~$800-$1.050)
Canggu (ved kysten)	7-9,5 millioner IDR/m² (~$430-$600)	10-15 millioner IDR/m² (~$630-$950)	15-20 millioner IDR/m² (~$950-$1,270)
Seminyak (kystnær)	8-10 millioner IDR/m² (~$500-$630)	11-16 millioner IDR/m² (~$690-$1.000)	16-22 millioner IDR/m² (~$1,000-$1,380)
Kintamani (højlandet)	5-7 millioner IDR/m² (~$310-$440)	7-10 millioner IDR/m² (~$440-$630)	10-14 millioner IDR/m² (~$630-$880)
Kuta (ved kysten)	6-8,5 millioner IDR/m² (~$370-$520)	9-13 millioner IDR/m² (~$580-$830)	13-18 millioner IDR/m² (~$830-$1,150)

Valg af den bedste placeringer på Bali er afgørende, da det i høj grad kan påvirke både byggeomkostningerne og det potentielle investeringsafkast.

Byggeproces på Bali: Trin-for-trin-guide

Det er spændende at bygge sin drømmevilla på Bali! Men først skal du forstå processen. Villabyggeri på Bali er en trinvis tilgang, fra erhvervelse af jord og tilladelser til styring af omkostninger og samarbejde med lokale myndigheder eller entreprenører. Tænk på det som at følge en opskrift - du skal gøre tingene i den rigtige rækkefølge for at få et godt resultat.

Hvad du skal vide først

I 2021 ændrede Indonesien sit system for byggetilladelser. Det gamle system brugte noget, der hed IMB-tilladelser. Nu er der to hovedtilladelser, du skal bruge: PBG og SLF. Det er som at få to forskellige ID'er til sin bygning.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Tilladelse til at bygge SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Certifikat for, at din bygning fungerer korrekt

Trin 1: Planlæg og forbered dig (før du går i gang)

Før du overhovedet tænker på at grave, skal du have styr på tingene. Det er vigtigt at rådføre sig med juridiske eksperter og certificerede arkitekter, ingeniører og miljøkonsulenter.

Her er, hvad du skal gøre:

• Find en certificeret arkitekt til at designe din bygning
• Ansæt en bygningsingeniør for at sikre, at det er sikkert
• Få fat i en miljøkonsulent, hvis det er nødvendigt
• Sørg for at forstå den lokale zonelovgivning
• Tjek, hvilken type bygning du må bygge på din grund

Trin 2: Få din PBG-tilladelse (tilladelse til at bygge)

Det er dit grønne lys til at starte byggeriet. Tænk på PBG som at få tilladelse fra regeringen til at bygge noget nyt.

Hvad PBG gør

En PBG er din billet til at starte et nyt bygge-, ændrings-, udvidelses-, reduktions- eller vedligeholdelsesprojekt. PBG'en specificerer det godkendte design af bygningen og fortsætter i hele bygningens levetid.

Sådan ansøger du om PBG

Du ansøger om en PBG via OSS-RBA (Online Single Submission system) og koordinerer processen med det lokale Dinas PUPR (Public Works and Spatial Planning Office). Før du indsender din PBG, skal du sikre dig en KKPR (godkendelse af arealets egnethed) for at bekræfte, at jorden er udlagt til din planlagte anvendelse.

Du skal bruge disse dokumenter:

• Certifikat for jordbesiddelse
• Situationsplan og arkitektoniske tegninger
• Strukturelle ingeniørplaner
• Vurdering af miljøpåvirkning (hvis påkrævet)
• Bygningsspecifikationer og materialeliste
• Tidslinje for konstruktion

Behandlingstid

Officielle retningslinjer angiver et vindue på 28 arbejdsdage til PBG-verifikation, men tidslinjerne varierer afhængigt af projektets kompleksitet, placering og om der er behov for revisioner. Forvent frem og tilbage mellem myndighederne og din arkitekt/ingeniør. For at undgå forsinkelser skal du arbejde med erfarne fagfolk, der kender OSS-systemet, lokale tekniske standarder og zonebestemmelser.

Trin 3: Begynd at bygge

Når du har fået din PBG-tilladelse, kan du endelig begynde at bygge! Men husk det:

• Du skal bygge nøjagtigt i henhold til dine godkendte planer
• Alle ændringer skal godkendes først
• Opbevar dit PBG-dokument sikkert - du skal bruge det til inspektioner

Hvis man ikke følger de godkendte planer eller oplever forsinkelser i byggeriet, kan det resultere i ekstra omkostninger, så det er vigtigt at holde tidsplanen og overholde alle krav.

Opbevar dette dokument tilgængeligt, da der kan blive brug for det ved fremtidige inspektioner og til juridiske formål.

Trin 4: Få dit SLF-certifikat (certifikat for god funktion)

Når du er færdig med at bygge, skal du have endnu en tilladelse. SLF-certifikatet beviser, at din bygning er sikker at bruge.

Hvad sker der under SLF-inspektionen?

For at få en SLF skal bygningen bestå forskellige inspektioner, der dækker aspekter som strukturel integritet, brandsikkerhed, sanitet og miljøpåvirkning.

Inspektørerne vil tjekke:

• Er strukturen stærk og sikker?
• Fungerer brandsikkerhedssystemerne?
• Fungerer vand- og kloaksystemerne ordentligt?
• Opfylder bygningen miljøstandarder?

Få din endelige godkendelse

SLF'en fungerer derefter som den endelige godkendelse, så bygningen officielt kan tages i brug og bruges til det tiltænkte formål. SLF'en specificerer, hvad bygningen kan bruges til, og skal fornyes med jævne mellemrum.

At navigere i skatteforpligtelser

Når man ejer en villa på Bali, har man med skatter at gøre fra start til slut. Du møder dem, når du køber jord, bygger ejendommen og udlejer den til gæster. 

• Skatter på erhvervelse af ejendom: Når du køber jord eller ejendom, vil du stå over for BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) på 5% af transaktionsværdien og sælgerens Endelig indkomstskat (PPh Final) på overførslen.
• Byggerelaterede skatter: Byggeydelser er underlagt MOMS (PPN) og en endelig indkomstskat (PPh 4(2)) afhængigt af typen af entreprenør og projekt. Det skal der tages højde for i dit byggebudget.
• Moms / merværdiafgift: Begyndende 1. januar 2025hævede Indonesien standardmomssatsen til 12%. Visse sektorer anvender dog stadig en effektiv 11%-hastighed på grund af, hvordan det skattepligtige grundlag (DPP) beregnes. Bekræft, hvad der gælder for dit projekt, med din skatterådgiver.
• Skatter på lejeindtægter: Hvis du driver din villa som en udlejningsvirksomhed, er din indtægt underlagt indkomstskat under Indonesiens skattesystem. Derudover pålægger mange regioner (inklusive Bali) en 10% Skat på hotel og overnatning på korttidsophold, indsamlet på lokalt niveau.

Skattereglerne ændres ofte, og det er vigtigt at overholde dem, hvis man vil undgå bøder. Arbejd sammen med en kvalificeret indonesisk skattekonsulent der kender ejendoms- og hotelbranchen. Med den rette strukturering kan du minimere dine forpligtelser og samtidig overholde nationale og lokale regler.

Langsigtede vedligeholdelsesomkostninger

At eje en villa på Bali er en drøm, der går i opfyldelse, men det er vigtigt at huske, at de langsigtede vedligeholdelsesomkostninger udgør en væsentlig del af de samlede ejeromkostninger. Disse omkostninger kan variere afhængigt af boligens størrelse og stil, de materialer, der er brugt i byggeriet, og de funktioner, du inkluderer, som f.eks. en pool eller en anlagt have.

I gennemsnit skal villaejere på Bali budgettere med årlige vedligeholdelsesudgifter på ca. 1-3% af ejendommens værdi. Det dækker alt fra regelmæssig poolrengøring og havearbejde til reparationer af villaens struktur, VVS og elektriske systemer. Det faktiske beløb, du skal betale, kan variere afhængigt af kvaliteten af de anvendte materialer og det plejeniveau, din ejendom kræver.

Det er vigtigt at planlægge disse løbende omkostninger. Regelmæssig vedligeholdelse sørger ikke kun for, at din villa ser bedst ud, men hjælper også med at forhindre dyrere reparationer senere hen. Ved at afsætte en del af dit budget til vedligeholdelse og samarbejde med pålidelige serviceudbydere kan du sikre, at din villa forbliver et værdifuldt og behageligt aktiv i mange år fremover.

Etablering af en udenlandsk ejet virksomhed

For udenlandske investorer, der drømmer om at eje en villa på Bali, etablering af en udenlandsk ejet virksomhedkendt som en PT PMA (selskab med begrænset ansvar)er ofte den bedste måde at købe ejendom på, samtidig med at man overholder indonesisk lov. Direkte ejerskab af fast ejendom er ikke tilladt for udlændinge, men en PT PMA giver dig mulighed for lovligt at erhverve og eje ejendom, herunder villaer, på Bali.

Etablering af en PT PMA kræver omhyggelig planlægning og nøje overholdelse af alle juridiske krav. Denne proces indebærer samarbejde med en velrenommeret advokat eller finansiel rådgiver, som kan guide dig gennem de nødvendige trin, fra virksomhedsregistrering til indhentning af de nødvendige tilladelser og licenser. At sikre, at din virksomhed er korrekt etableret, beskytter ikke kun din investering, men gør det også lettere at administrere din ejendom og eventuelle relaterede forretningsaktiviteter, som f.eks. udlejning af villaer.

Hvis du tager dig tid til at oprette dit aktieselskab korrekt, kan du nyde godt af fordelene ved at eje en villa på Bali, samtidig med at du overholder indonesisk lov. Denne tilgang giver ro i sindet og åbner døren til langsigtet ejendomsejerskab og investeringsmuligheder på en af verdens mest eftertragtede destinationer.

Hurtigt overblik

1. Planlæg: Gør dit team af eksperter klar
2. Ansøg om PBG: Indsend alle dine byggeplaner og dokumenter
3. Bygge: Følg dine godkendte planer nøjagtigt
4. Få SLF: Bestå afsluttende inspektioner for at bevise, at din bygning er sikker
5. God fornøjelse: Din bygning er officielt klar til brug!

At bygge på Bali kræver tålmodighed og omhyggelig planlægning. Men når du følger trinene korrekt, ender du med en smuk og sikker bygning, der opfylder alle lovkrav. Det nye tilladelsessystem er faktisk designet til at være mere effektivt og overskueligt end det gamle, så det er blevet lettere for bygherrer og husejere. At investere i at bygge en villa på Bali er en smart måde at drage fordel af øens voksende ejendomsmarked og de langsigtede økonomiske fordele.

Praktiske tips til glat byggeri

Det kan føles overvældende at bygge sit drømmehus. Men bare rolig! Med den rigtige tilgang kan du gøre processen meget nemmere. Her er tre vigtige tips, som vil spare dig for tid, penge og stress.

Arbejd med en betroet køberrepræsentant eller konsulent

Tænk på en køberrepræsentant som din personlige guide gennem byggelabyrinten. Det er som at have en kyndig ven, der kender alle tricks i branchen.

Hvorfor har du brug for en? Byggeri involverer utallige beslutninger og tekniske detaljer. En god repræsentant vil beskytte dine interesser og hjælpe dig med at undgå dyre fejltagelser. De taler entreprenørens sprog, så du ikke behøver at lære det selv.

Se efter nogen med solid erfaring og gode referencer. Spørg venner, familie eller naboer, som har bygget huse for nylig. Tjek også anmeldelser på nettet. Den rette person vil besvare dine spørgsmål tålmodigt og forklare tingene på en måde, du forstår.

Din repræsentant bør besøge byggepladsen regelmæssigt. De vil opdage problemer, før de bliver til dyre hovedpiner. Desuden sikrer de, at arbejdet svarer til det, du har aftalt at betale for.

Mange køberrepræsentanter tilbyder en gratis konsultation, så udnyt denne mulighed for at diskutere dit villaprojekt og få professionel rådgivning uden omkostninger.

Få en klar mængdefortegnelse (BoQ) for at undgå overraskelser

En stykliste er dybest set en detaljeret indkøbsliste for hele dit projekt. Den viser hvert eneste materiale, der skal bruges - fra søm til vinduer og maling. Endnu vigtigere er det, at den viser præcis, hvor meget du skal bruge af hver enkelt vare.

Uden en klar BoQ flyver du i blinde. Entreprenører kan give dig vage estimater, som lyder godt i starten. Men så begynder overraskelsesomkostningerne at hobe sig op. "Åh, vi glemte stikkontakterne i køkkenet." "Vi skal faktisk bruge mere beton, end vi troede."

En god BoQ forhindrer disse overraskelser. Den skal være specifik og detaljeret. I stedet for "gulvmaterialer" skal der stå "500 kvadratmeter egetræsgulve, klasse A". Bed din entreprenør om at specificere hver enkelt omkostning.

Læs BoQ omhyggeligt igennem, før du skriver under på noget. Stil spørgsmål om ting, du ikke forstår. Hvis noget virker uklart eller mangler, så sig det nu. Det er meget lettere at løse problemer på papiret end under byggeriet.

Planlæg altid uforudsete udgifter (10-15% Ekstra budget)

Her er sandheden om byggeri: Der sker altid noget uventet. Altid. Måske er jorden anderledes end forventet. Måske opdager man gamle rør, der skal udskiftes. Eller måske forelsker du dig i lidt dyrere fliser.

Smarte bygherrer planlægger for disse overraskelser ved at sætte ekstra penge til side. Tænk på det som en forsikring for dit projekt. De fleste eksperter anbefaler, at man sætter 10-15% af det samlede budget af til uforudsete udgifter.

Lad os sige, at dit projekt koster $100.000. Sæt $10.000-$15.000 ekstra til side. Disse penge forbliver urørte, medmindre der opstår reelle nødsituationer. Brug dem ikke til opgraderinger, som du pludselig får lyst til.

At have denne buffer reducerer stress dramatisk. Når der dukker uventede problemer op, kan du håndtere dem roligt i stedet for at gå i panik over penge. Din entreprenør vil også respektere dig mere. De ved, at du er forberedt og seriøs.

Start din fond til uforudsete udgifter tidligt. Selv små beløb løber op over tid. Trygheden er hver en krone værd.

Hvis din villa er beregnet til korttidsudlejning, er det endnu vigtigere at have en solid beredskabsplan for at sikre problemfri drift og overholdelse af lokale regler.

Få det rigtige visum først

Sådan er det: Hvis du vil bygge en villa i Indonesien, skal du have det rigtige visum, punktum. Lad os sige, at du begynder at bygge med et turistvisum eller et socialt visum. Det er en stor fejltagelse. Du kan få store bøder, blive smidt ud af landet, få forbud mod at komme tilbage eller få hele dit projekt lukket ned.

Du skal have et af tre hovedvisumtyper for at bygge en villa på Bali på lovlig vis. Investoren KITAS (eller ITAS) er perfekt, hvis du investerer i ejendom eller starter en virksomhed. Dette visum giver dig mulighed for at blive i op til 2 år og kan forlænges. For dem, der ønsker længerevarende ophold og vil bygge en villa eller et hus, er Indonesiens nye Visum til andet hjem giver dig mulighed for at bo i landet i op til 10 år. 

Hver visumtype har forskellige krav og omkostninger, men de giver dig alle lovlig tilladelse til at deltage i byggeaktiviteter. Uden det rigtige visum bryder du immigrationsloven og risikerer alvorlige konsekvenser.

Det er her, Visa-Indonesia.com kommer ind i billedet. Vi hjælper dig med at vælge den rigtige visumtype til din situation og håndterer alt papirarbejdet. Vores team sender alt til immigrationsmyndighederne på dine vegne, hvilket reducerer behandlingstiden og forhindrer dyre fejl. Du skal ikke længere bekymre dig om forsinkelser, der kan lukke dit villaprojekt ned.

Er du klar til at komme i gang? Tjek visa-indonesia.com i dag, og lad vores ekspertteam håndtere din visumproces. Risiker ikke din investering - få det rigtige visum nu, og byg din villa med selvtillid.