Så du overvejer at købe en ejendom på Bali. Måske har du tilbragt tid her, surfet i Canggu, mediteret i Ubud eller bare faldet i staver over øens naturlige skønhed, og tanken begyndte at tage form: Hvad hvis jeg gjorde dette til mit hjem? Den afslappede Bali-livsstil, surf-checks ved solopgang, warung-middage sent om aftenen og et fællesskab af kreative mennesker bliver ved med at trække nyankomne tilbage. Det er en drøm, som mange udlændinge deler. Og ja, det er muligt at købe ejendom på Bali, selv om indonesisk jordlovgivning kan være lidt vanskelig ved første øjekast.

Men med den korrekte juridiske opsætning og en klar forståelse af dine muligheder kan du sikre dig et hjem eller en investering, der er i overensstemmelse med både din vision og loven. Fra ejerskabsstrukturer og juridiske dokumenter til tips til at undgå almindelige faldgruber er denne guide bygget til at hjælpe dig med at gå fra drøm til handling med færre overraskelser undervejs.

Oversigt over ejendomsmarkedet på Bali 2025

Oversigt over ejendomsmarkedet på Bali 2025

Lad os være ærlige, Balis ejendomsmarked er ikke længere en hemmelighed.

Udenlandske investorer, langtidsudstationerede og lokale bygherrer er alle ude efter det samme: et stykke ø-liv, hvor der er balance mellem livsstil og potentielt afkast. I 2025 forventes efterspørgslen efter villaer og langtidslejemål at forblive stærk, især på populære destinationer som Canggu, Uluwatu og Ubud.

Her er, hvad vi ser på stedet:

  • Villaer med private pools er stadig det bedste valg for livsstilskøbere og udlejningsinvestorer. Disse ejendomme har ofte højere natpriser på Airbnb, især hvis de ligger tæt på strande eller caféer.
  • Ifølge BPS Balinåede turistankomsterne op på over 6,3 millioner i 2024Det øger både efterspørgslen efter korttidsleje og investorernes tillid.
  • Udbyttet i vigtige turistområder kan variere mellem 7% og 12% årligt, men det afhænger i høj grad af din ejendomsadministration og dine markedsføringsstrategier.
  • Områder som Tabanan og det nordlige Bali får opmærksomhed for deres ro og lavere indgangspriser, mens centrale knudepunkter som Seminyak oplever mætning og strammere zonebestemmelser.
  • Byggeomkostninger er steget med omkring 10-15% i løbet af de sidste to år, drevet af materialemangel og højere arbejdsløn. Derfor er det vigtigt at lægge et fornuftigt budget, hvis man har planer om at bygge.

Hvordan udlændinge køber ejendom på Bali: Trin-for-trin guide

Hvordan køber man hus på Bali som udlænding?

Det er fuldt ud muligt at købe ejendom på Bali som udlænding, men processen ser anderledes ud, end du måske ville forvente i dit hjemland. Indonesisk jordlovgivning tillader ikke udlændinge at eje jord direkte, men der er sikre og lovlige måder at sikre sig langsigtede ejendomsrettigheder på.

Her er, hvordan det fungerer, trin for trin:

Trin 1: Definér først dit formål

Overvej dette, før du undersøger de juridiske muligheder: Hvorfor køber du?

Planlægger du at bo på Bali på deltid, at gå på pension her eller at bygge en investeringsejendom til korttidsudlejning? Dit svar vil afgøre, hvilken form for ejerskab og visum du får brug for. For eksempel kan en person, der køber en pensionistvilla i Ubud, tage en helt anden vej end et par, der etablerer en udlejningsvirksomhed i Canggu.

Trin 2: Vælg den rigtige ejerskabsstruktur

Udlændinge i Indonesien bruger typisk et af tre juridiske setups:

  • Lejekontrakt (Hak Sewa) - Du lejer ejendommen i en fast periode (ofte 25-30 år) med mulighed for forlængelse. Enkelt, lovligt og ofte brugt til boligformål.
  • PT PMA (udenlandsk ejet virksomhed) - Giver dig mulighed for at erhverve jord med ret til at bygge (Hak Guna Bangunan) gennem din egen virksomhed. Ideel til investorer eller alle, der planlægger at drive forretning på ejendommen.
  • Aftale om nomineret person - En indonesisk statsborger har ejendomsretten på dine vegne. Det lyder praktisk, men indebærer alvorlige juridiske risici. Vi fraråder på det kraftigste dette setup på grund af den manglende beskyttelse, det giver.

⚠️ Vi har arbejdet med kunder, som troede, at nominee-ordninger var sikre, indtil en tvist eller et dødsfald ændrede alt. Hold dig til lovlige, gennemsigtige ruter.

Trin 3: Arbejd med en pålidelig notar (PPAT)

Når du har besluttet dig for strukturen, er næste skridt at hyre en certificeret notar, også kendt som en PPAT. De hjælper med juridisk due diligence, udarbejder din aftale, verificerer landcertifikatet og bekræfter, at zoneinddelingen er egnet til din planlagte brug.

Vi siger altid: Din notar er din forsikringspolice i forbindelse med fast ejendom på Bali. En af os sagde engang i sjov: "Du behøver ikke at frygte spøgelser på Bali, kun ejendomsattester, der ikke stemmer overens med virkeligheden."

Trin 4: Udfør ordentlig due diligence

Spring ikke denne del over. Her er, hvad din notar og dit juridiske team bør tjekke:

  • Ejerskabshistorik og certifikattype (SHM eller HGB)
  • Landzoneinddeling (beboelse, turisme, landbrug osv.)
  • Eventuelle eksisterende tvister eller overlappende krav
  • Ubetalte skatter eller problemer med byggetilladelser (som manglende IMB/PBG)

✅ Pro tip: Besøg altid stedet selv, selv om det kun er én gang. Billeder kan ikke vise oversvømmelsesrisici eller støjende naboer.

Trin 5: Underskriv aftalen og afslut betalingen

Når alt er afklaret, underskriver du Salgs- og købsaftale (Akta Jual Beli) eller en Skøde på lejekontrakt på notarens kontor. De fleste handler betales fuldt ud på dette tidspunkt, typisk via bankoverførsel i IDR eller USD.

Sørg for, at betalingsbetingelser, valuta og tidsfrister er tydeligt beskrevet i aftalen for at undgå misforståelser.

Trin 6: Registrer transaktionen

Din notar vil registrere transaktionen hos Det nationale jordagentur (BPN) og sikre, at du får kopier af alle officielle dokumenter. Hvis du bruger en PT PMA, vil de også registrere jorden under virksomhedens navn.

Det er også her, zoneinddeling, ejerskab og byggetilladelser bekræftes og registreres. Spring ikke dette trin over. Det beskytter dine rettigheder i det lange løb.

Trin 7: Match dit visum med din ejendomsplan

At eje en ejendom betyder ikke, at du kan opholde dig på Bali i længere tid uden det rigtige visum. Afhængigt af din situation kan du få brug for det:

Som autoriserede visumagenter hjælper vi dig med at vælge den rigtige visumvej, der passer til dine ejendomsmål, uanset om du flytter hertil eller blot opholder dig her i sæsonen.

Typer af ejendomme på Bali

Ejendomstyper bali

Hvis du overvejer at købe ejendom på Bali, er et af de første spørgsmål, vi stiller dig: "Hvad vil du have ud af dette sted?" Nogle mennesker ønsker et fredeligt sted at slappe af et par måneder om året. Andre jagter en passiv indkomst fra ferieudlejning. Nogle få planlægger at blive for altid.

Den type ejendom, du vælger, skal matche din livsstil og dine langsigtede planer, ikke kun dit budget. Her er, hvordan vi typisk opdeler det, når vi taler med kunder.

Villaer

Villaer er uden tvivl den mest eftertragtede type ejendom på Bali. De tilbyder privatliv, komfort og den form for indendørs-udendørsliv, som de fleste mennesker forestiller sig, når de tænker på denne ø. Uanset om du er i Canggu, Ubud eller Uluwatu, finder du masser af muligheder, fra slanke bygninger, der blander indendørs-udendørsliv med moderne luksus, til træhuse i Joglo-stil.

De fleste af vores kunder vælger villaer, fordi de føles som et hjem, ikke bare et sted at bo. Når det er sagt, er det ikke alle villaer, der er bygget ens. Nogle ser fantastiske ud på nettet, men har problemer med zoneinddeling eller manglende tilladelser. Vi har haft kunder, der forelskede sig i en villa for så at finde ud af, at den var bygget i et område med restriktioner. Tjek altid, om der er oprettet dokumenter som IMB eller PBG, og spring ikke due diligence over.

Lejligheder og ejerlejligheder

Hvis du helst ikke vil have noget med vedligeholdelse eller personale at gøre, kan lejligheder være et godt valg. De findes normalt i Denpasar, Sanur eller visse dele af Canggu og Umalas. De fleste har fælles faciliteter som f.eks. pools, fitnesscentre og parkering.

De er ofte billigere end villaer og lettere at administrere, hvis du ikke bor på Bali på fuld tid. Men husk, at du ikke køber selve grunden eller bygningen. Det er som regel lejemål, hvilket betyder, at du betaler for retten til at bruge lejligheden i et vist antal år.

Dette setup fungerer godt for personer, der ønsker et enkelt fundament eller en stabil langsigtet lejeindtægt, men det er måske ikke ideelt, hvis du ønsker at opbygge egenkapital over tid.

Ejendomme uden for planen

Nogle bygherrer på Bali sælger ejendomme, før de er bygget, som regel til en lavere pris. Det kaldes at købe off-plan. På papiret lyder det som en god handel: Du får rabat, og nogle gange kan du endda tilpasse designet. Men der er risici.

Vi har set kunder vente over et år efter den lovede afleveringsdato. I andre tilfælde svarede det færdige produkt ikke helt til de oprindelige gengivelser. Hvis du vælger denne vej, skal du sikre dig, at bygherren har en solid track record. Tjek deres tidligere projekter, og brug altid en kontrakt, der beskytter din betaling, helst gennem spærring.

Jord til leje

Nogle købere kommer til os med et ønske om at bygge deres drømmehus helt fra bunden. Hvis det er dig, er dit første skridt at finde et stykke jord, der lovligt kan lejes. Denne mulighed giver mere frihed, men den kræver også mere hjemmearbejde.

Beliggenheden ser måske perfekt ud, men det betyder ikke nødvendigvis, at den er sikker at bygge på. Vi har set grunde, der blev annonceret som "boligområder", men som var udlagt til landbrug. Det betyder meget, når det er tid til at få tilladelser. Et grundigt jordtjek og en eksplicit lejeaftale kan spare dig for alvorlige problemer senere.

Kommercielle ejendomme

Hvis du planlægger at åbne en forretning, f.eks. et gæstehus, en café eller et yogastudie, skal du bruge en erhvervsejendom med de rette tilladelser og den rette zoneinddeling. Du skal også registrere en udenlandsk ejet virksomhed, en såkaldt PT PMA, for at kunne operere lovligt.

Det potentielle afkast kan være betydeligt, især i områder med meget fodtrafik, men det er ikke noget, man skal kaste sig ud i. Vi har set folk skyde penge i trendy strandcaféer for derefter at indse, at kundegrundlaget ikke var stabilt nok til at dække omkostningerne. Sørg for, at din forretningsplan er realistisk og baseret på forskning, ikke bare en fornemmelse.

5. Leasehold vs. Freehold-ejendomme

Udlændinge køber ofte Leasede ejendommeDet betyder, at man lejer jorden i en lang periode (normalt 25-30 år med mulighed for forlængelse). Dette er den mest almindelige måde for udlændinge til Køb ejendom på Bali, som Frikøbt ejerskab er generelt begrænset til Indonesiske statsborgere.

Ejerskab giver fuld ejerskabmen det er normalt kun tilgængeligt for lokale eller udenlandske købere, der bruger juridiske ordninger, f.eks. gennem en forvalter eller et selskab. Hvis du er en udlændingat forstå reglerne omkring ejerskab af ejendom er afgørende, så sørg for at gøre det grundig due diligence.

Priser på ejendomme

Et af de første spørgsmål, vi hører fra vores kunder, er: "Hvor meget koster det egentlig at købe en villa på Bali?"

Svaret er ... det kommer an på. Vi har opdelt dem i tre typer af områder for at give dig en generel idé:

  • I områder med stor efterspørgsel som f.eks. Canggu, Berawa og Seminyakstarter gennemsnitsprisen for villaer på lejebasis typisk på omkring USD 250.000 for en bolig med to soveværelser. Det kan overstige USD 500.000 for et nyere byggeri med pool og stilfuld finish.
  • I mere afslappede eller udviklende områder, som f.eks. Pererenan i udkanten af Pererenan, Sanur eller Uluwatufalder priserne for lignende ejendomme inden for USD 150.000 til 250.000 afhængigt af afstanden til stranden og adgangen til faciliteter.
  • Hvis du er åben for jord, kan langtidslejemål variere fra USD 200 til 700 pr. kvadratmeterigen afhængigt af zoneinddeling og beliggenhed.

Når det kommer til Køb af ejendom på BaliDet er ikke til forhandling at have de korrekte juridiske dokumenter på plads. Uanset om du køber en Moderne villa, Leaset ejendomeller et plot af LandDisse dokumenter er vigtige for at bevise, at transaktionen er lovlig, og at din ejerskab eller lejerettigheder er beskyttet.

Her er et nærmere kig på dokumenter, der skal tjekkes:

1. Jordcertifikat

Dette er det mest afgørende dokument. Det viser, hvem der lovligt ejer ejendom eller jord. Der er forskellige typer af ejendomsret i Indonesien, og du skal vide, hvilken der gælder:

  • Hak Milik (Freehold) - Kun tilgængelig for Indonesiske statsborgere
  • Hak Pakai (ret til at bruge) - Kan bruges af udlændinge under strenge regler
  • Hak Sewa (forpagtning) - Almindelig mulighed for udenlandske investorer; tillader brug i en bestemt periode (normalt 25-30 år)

Kontrollér altid, at navnet på certifikatet stemmer overens med sælger eller udlejer, og at jorden ikke er en del af en tvist.

2. Byggetilladelse (IMB eller PBG)

Lokalt kendt som IMB (Izin Mendirikan Bangunan) eller for nylig som PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) bekræfter dette dokument, at bygningen er blevet lovligt opført og overholder de lokale regler. En villa uden en ordentlig byggetilladelse kan blive betragtet som ulovlig, og fremtidige renoveringer kan blive afvist.

Spørg efter det:

  • Den originale IMB/PBG (ikke bare en kopi)
  • Bekræftelse af, at bygningens anvendelse svarer til din hensigt (bolig, erhverv osv.)

3. Oplysninger om zoneinddeling (RTRW-certifikat)

Balis jord er udlagt til forskellige formål, herunder beboelse, erhverv, landbrug og grønne områder. Du skal bekræfte, at jorden ligger i et boliger eller kommerciel zone (ikke grøn eller beskyttet jord), hvis du planlægger at bygge eller leje den ud.

Anmod om en officiel zonecertifikat fra de lokale myndigheder for at være sikker.

4. Bevis for skattebetalinger (PBB)

Bed om at få lov til at se Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kvitteringer. Dette viser den årlige ejendomsskat er blevet betalt. Ubetalte skatter kan blive dit ansvar, hvis du ikke fanger dem tidligt.

5. Salgs- og købsaftale (AJB)

Dette er den kontrakt, der afslutter transaktionen. Den skal underskrives foran en autoriseret notar (notarius publicus/PPAT). Sørg for, at dokumentet er tilgængeligt i Engelsk (eller et andet sprog, du forstår), og at alle detaljer stemmer overens med den mundtlige aftale.

Bonustip: Tjek, om bygherren har en gyldig byggetilladelse og juridisk bevis for ejerskab af jord til projekter uden for planen eller planvillaer.

Almindelige faldgruber ved køb af ejendom på Bali

Den Balis ejendomsmarked boomer, og det tiltrækker alle typer, inklusive ærlige sælgere og dem med mindre end ærlige hensigter. Uden den rette viden eller støtte kan selv erfarne Købere kan løbe ind i juridiske problemer.

Her er de mest almindelige faldgruber, du skal undgå:

1. Køb uden ordentlig kontrol af ejerskab

Nogle sælgere kan fremvise falske eller udløbne jordattester eller er måske ikke de faktiske ejere af ejendommen. Altid Bekræft ejerskab gennem en lokal notar eller jurist. Når købe jordSørg for, at der ikke er overlapning med nabogrunde eller potentielle familietvister.

2. Overser byggetilladelser

At købe en Villa eller hus uden en byggetilladelse (IMB/PBG) kan resultere i bøder, nedrivning eller tab af gensalgsværdi. Ejendomme i turisttunge områder bygges ofte hurtigt og ikke altid i overensstemmelse med lovkravene. Hvis der ikke foreligger en tilladelse, er det et rødt flag.

3. Ignorerer zonelovgivningen

Du forelsker dig måske i en ejendom ved stranden, men finder ud af, at den ligger i et grøn zone, hvor det er forbudt at bygge. Dette er almindeligt i nærheden af rismarker og ubebyggede strande. Rettidig omhu omfatter bekræftelse af arealanvendelse gennem officielle kanaler.

4. Stol på ukvalificerede agenter

Mens Bali har mange velrenommerede fagfolk inden for ejendomshandelDet har også ulicenserede Ejendomsmæglere som måske ikke er klar over eller overholder lovgivningen. Arbejd altid med agenter, der forstår juridiske forviklinger af At eje ejendom på Bali og kan give referencer, der understøtter deres ekspertise.

For mange udenlandske investorer underskrive kontrakter på Bahasa Indonesia uden en oversat version. Endnu værre er det, at nogle udelukkende stoler på mundtlige aftaler. Hyr altid en kvalificeret advokat eller notar til det:

  • Oversæt dokumenter
  • Bekræft overholdelse af lokale love
  • Beskyt dine interesser i tilfælde af uenighed

Ejendomsadministration

Det er spændende at eje en ejendom på Bali, men hvis man ikke bor der på fuld tid, begynder det virkelige arbejde, når man har fået nøglerne. Villaerne skal regelmæssigt vedligeholdes, gæsterne skal bydes velkommen, og der er månedlige regninger, rengøring, reparationer og lejlighedsvise overraskelser, som f.eks. et utæt tag i regntiden eller en strømafbrydelse under en gæsts ophold.

Det er her, ejendomsadministrationen kommer ind i billedet.

Har du brug for en ejendomsadministrator?

Hvis du har planer om at bo i dit hjem året rundt, kan du måske klare tingene selv eller hyre et lille lokalt team. Men hvis du er i udlandet eller kun er på Bali på deltid, er det ikke bare en hjælp, men en nødvendighed at arbejde sammen med en ejendomsadministrator.

De tager sig af ting som:

  • Håndtering af bookinger (hvis du lejer det ud)
  • Koordinering af rengøring og vedligeholdelse
  • Betaling af lokale forsyninger og skatter
  • Håndtering af check-in/check-out
  • Hold øje med stedet, når du er væk

En af vores kunder plejede at flyve ind med et par måneders mellemrum bare for at klare den grundlæggende vedligeholdelse. Da de ansatte en lokal manager, sparede de ikke bare på flyrejserne, men forvandlede også villaen til en stabil indtægtskilde.

Hvad koster ejendomsadministration?

Gebyrerne kan variere afhængigt af serviceniveauet, men de fleste velrenommerede ejendomsadministrationsselskaber på Bali opkræver mellem 15% og 25% af bruttolejeindtægten. Nogle tilbyder à la carte-tjenester, mens andre kører alt under en full-service-model.

Gå ikke bare efter den billigste løsning. En dårlig manager kan koste dig mere i dårlige anmeldelser, gæsteklager eller udeblevne bookinger, end du sparer i gebyrer.

At klare sig uden at leje

Selv om du ikke lejer din bolig ud, kræver den stadig opmærksomhed. Varmen, fugtigheden og insekterne på Bali kan forårsage betydelig skade, hvis et hjem står tomt for længe. I det mindste skal du have nogen til at tjekke ejendommen regelmæssigt, lufte ud og sikre, at VVS og elektricitet er i orden.

Nogle ejere sørger for, at en vicevært bor på stedet i et personalekvarter eller et gæsteværelse. Andre opretter en månedlig vedligeholdelseskontrakt med et pålideligt lokalt team.

Konklusion

Som udlænding kan det være en kompleks proces at købe ejendom på Bali, men med den rette vejledning kan det være en god investering. Balis ejendomsmarked er i vækst, og et stigende antal udlændinge investerer på øen. Uanset om du er på udkig efter en luksuriøs villa, en moderne lejlighed eller et stykke jord til at bygge dit drømmehus, tilbyder Bali en bred vifte af muligheder.

Klar til at ansøge eller forlænge dit visum?

Lad vores visumspecialister håndtere din ansøgning.

Gennemse alle