Nominee-ordninger på Bali: Risici, loven og mere sikre alternativer

Hvis du har brugt bare fem minutter på at tale om ejendomme på Bali, har du sikkert hørt nogen sige: “Bare brug en kandidat.” Det lyder som en hurtig løsning. Du betaler pengene, et lokalt navn kommer på avisen, og du er den egentlige ejer bag kulisserne.

Dette er en omfattende guide til nominerede arrangementer på Bali: hvad de er, hvorfor folk gør det, hvad indonesisk lov siger, de juridiske risici og de lovlige alternativer, der er meget mere sikre.

Hvad er “nominee-arrangementer” på Bali?

En kandidat er en person, der har noget i deres navn, selv om en anden har betalt for den og tror, at han er den rigtige ejer.

På Bali vil du høre to almindelige typer af Nominee-ordninger:

1. Kandidat til jord/ejendom: En udlænding betaler for jord eller en villa, men en indonesisk statsborger står som juridisk ejer på certifikatet. Dette bruges ofte til selvejerjord (Hak Milik), fordi kun indonesiske statsborgere kan have den ret.
2. Virksomhedens kandidat: Aktier i en virksomhed sættes under en lokal persons navn (en lokal nominee), selvom investoren bag er udlænding. Folk gør det for at omgå restriktioner for udenlandsk ejerskab.

Disse kaldes også nominee-strukturer, nominee-opsætninger eller nominee-praksis. De er normalt afhængige af ekstra sidekontrakter, private aftaler, for at “bevise”, hvem der er den egentlige ejer (den, der virkelig har betalt og kontrollerer det).

Her er den vigtigste idé, du skal have med: Indonesiske myndigheder som jordkontoret går mest op i, hvad der står i de officielle registre. Det betyder, at den person, der står på certifikatet, generelt behandles som den juridiske ejer.

Hvorfor bruger udlændinge en nominee på Bali?

Fordi reglerne føles ubekvemme.

Indonesien har en Indonesiske juridiske rammer der begrænser visse former for udenlandsk ejerskab, især for jord. Målet er at holde centrale jordrettigheder knyttet til borgerne. Under Indonesisk jordlovgivning (Lov nr. 5 af 1960, den grundlæggende landbrugslov), Hak Milik (ejendomsret) er knyttet til indonesisk statsborgerskab, så udenlandske statsborgere kan ikke bare købe det direkte.

For virksomheder er udenlandske investeringer også reguleret. Folk taler om Negativ investeringsliste For i årevis brugte Indonesien en “negativliste”-tilgang til at begrænse, hvilke forretningsområder der var lukket eller begrænset for udlændinge. Men det system blev ændret: Indonesien indførte den “positive investeringsliste” under præsidentens forordning nr. 10/2021 (med ændringer), som erstattede den ældre negative liste.

Så en kandidat kan se ud som en genvej til:

• udenlandske investorer der vil have “ejerskab” hurtigt,
• udenlandske statsborgere der ønsker at købe jord, som de ville gøre derhjemme,
• udenlandske partier der ønsker at drive udlejning eller andet virksomheder uden at sætte en ordentlig struktur op.

Men “almindeligt” er ikke det samme som “sikkert”. Det virkelige spørgsmål er: Er disse Nominee-aftaler faktisk lovligt anerkendt?

Hvad indonesisk lov siger (med enkle ord)

1) Aktieforvalteraftaler er udtrykkeligt forbudt i henhold til investeringsloven

Indonesiens Investeringslovgivning (Lov nr. 25 af 2007 om investeringer) har en direkte regel om nominel aktiebesiddelse.

Den siger, at det er forbudt for investorer at indgå en aftale eller erklæring om, at ejerskab af aktier i et aktieselskab er “for og i en anden persons navn”. Og hvis de gør det, er det ugyldigt.

“Ugyldig” betyder, at aftalen behandles, som om den aldrig har haft juridisk gyldighed.

Så hvis der i din aftale står, at den lokale aktionær har aktier “på vegne” af dig, kan loven behandle det papir som værdiløst, når det er allermest vigtigt.

2) Fri ejendomsret til jord er begrænset til indonesiske statsborgere

I henhold til den grundlæggende landbrugslov kan kun indonesiske borgere have fuld ejendomsret (Hak Milik) til jord, og den begrænser også overførsler, der effektivt ville flytte Hak Milik til udlændinge (direkte eller indirekte). Nogle juridiske og akademiske forklaringer opsummerer konsekvensen direkte: Overtrædelse af disse regler kan gøre transaktionen ugyldig og kan medføre, at jorden tilfalder staten (med nuancer afhængigt af fakta og tilknyttede rettigheder).

Det er derfor, nominerede landstrukturer er så farlige. De forsøger at skabe fuldt juridisk ejerskab for en udlænding ved hjælp af sidekontrakter. Men statens jordsystem er bygget til at blokere for det slutresultat.

Hvordan kandidatopstillinger normalt fungerer (hvilket papirarbejde du vil se)

De fleste mennesker overdrager ikke bare penge og “tillidsvibrationer”. De bruger juridisk papirarbejde for at få det til at føles solidt.

Almindelige dokumenter i nominee-aftaler omfatter:

• A låneaftale (udlændingen “låner” den nominerede penge, der er knyttet til ejendommen)
• A fuldmagt så udlændingen kan handle, som om de kontrollerer aktivet
• Nogle gange kan en uigenkaldelig magt (formuleret, så det er svært at aflyse)
• Bogstaver på siden, skriftligt samtykke, og salgsmuligheder
• “Erklæringer”, der siger, at den nominerede er kun en midlertidig indehaver / midlertidig indehaver
• Klausuler, der siger, at den nominerede har det på vegne af af udlændingen, som er den faktiske ejer

På papiret kan det se smart ud. I det virkelige liv skaber det en underlig situation: Den nominerede er den juridiske ejer i de officielle registre, men udlændingen tror, at han eller hun er den rigtige ejer på grund af sidekontrakter.

Her er problemet: Juridisk ejerskab er ikke en stemning. Det er en status, der er skabt af det juridiske system. Hvis staten siger, at din struktur bryder reglerne, giver din private stak papirer dig måske ikke Juridisk magt i en kamp.

Det store problem: “Juridisk ejer” slår “reel ejer” i en tvist

Forestil dig, at du købe en bil, Men registreringen står i en andens navn. Du har kvitteringer og sms'er. Men regeringens database viser dem.

Hvis der opstår et slagsmål, har den person, der er registreret, en stor fordel. Det er den samme centrale risiko i ved hjælp af en kandidat.

I en nomineret jordhandel har juridisk ejer er det navn, der står på matrikelkortet. Udlændingen er bare en person, der hævder, at de er faktiske ejer gennem sidekontrakter.

Når tingene går galt, er der ikke kun tale om “drama”. Du har Juridiske tvister, og domstolene har en tendens til at tage den officielle titel alvorligt, mens sideaftaler kan angribes som ulovlige eller uigennemførlige.

For nominee-aktier er risikoen endnu tydeligere: Investeringsloven siger, at disse erklæringer om nominee-aktier er forbudt, og Ugyldig og ugyldig.

Så din Juridiske muligheder (din evne til at ordne det gennem domstol) kan være svagere, end du forventer.

Risikokort fra det virkelige liv: hvad der kan gå galt (og det sker hurtigt)

Lad os se nærmere på involverede risici i simple spande.

Risiko 1: Din “troværdige kandidat” holder op med at være troværdig

Folk søger efter en “troværdig kandidat.” Men mennesker ændrer sig. Der sker noget i livet.

Det gør din kandidat måske:

• nægter at underskrive dokumenter (du vil høre “beklager, det kan jeg ikke”),
• sælge jorden,
• bruge det som sikkerhed,
• bliver presset af familien,
• blive skilt, gå bort eller møde inkassobureauer.

Selv hvis du har papirer, kæmper du op ad bakke, fordi det er dem, der har dem. Juridisk ejerskab.

Risiko 2: Dine private aftaler bliver kaldt ulovlige

Hvis dine papirer er designet til at omgå restriktioner for udenlandsk ejerskab, kan den anden side hævde, at de ikke kan håndhæves.

For aktiekandidater er reglen direkte: forbudt og Ugyldig og ugyldig.

Akademikere har analyseret “navnelåns”-strukturer for landnominerede og vender hele tiden tilbage til det samme tema: Ordningen kolliderer med landlovens nationalitetsprincip og skaber alvorlig usikkerhed og eksponering.

Risiko 3: Jordkontoret ser kun den juridiske ejer

Hvis du forsøger at sælge, refinansiere eller løse certifikatproblemer, er Landkontor følger normalt navnet på certifikatet.

Det betyder, at hvis din kandidat ikke vil samarbejde, kan du komme i klemme, selv om du har betalt 100% af pengene.

Risiko 4: Håndhævelse, tilladelser og zoneinddeling kan ødelægge det hele

Det bliver der ikke talt nok om. Selv om din kandidat er loyal, står du stadig over for en risiko “udefra”.

Balis seneste indgreb, herunder nedrivningen af Bingin, var knyttet til regler for zoneinddeling, statslige jordspørgsmål og håndhævelse af miljø og fysisk planlægning.

Hvis din villa eller virksomhed er bygget eller drives på en måde, der bryder med lokale regler, kan håndhævelsen ødelægge din investering, uanset hvem der står på papiret. Nominee-aftaler beskytter dig ikke mod regeringen.

Risiko 5: Du ender med en tvist og ingen ren løsning

Når en nomineret aftale kollapser, siger folk ofte: “Jeg lægger bare sag an.”

Men retssager er langsomme, stressende og dyre. Og hvis strukturen ses som en måde at omgå loven på, får du måske ikke det resultat, du havde håbet på. Det er den barske sandhed om nominee-baserede Juridiske muligheder.

“Men alle gør det.” Okay, det er stadig ikke sikkert.

Nomineringsaftaler kan “virke” i årevis. Det er derfor, de spreder sig.

Men de fejler ofte, når:

• relationer ændrer sig,
• Der er store penge involveret,
• en partner bliver grådig,
• sker der en statslig revision,
• eller en tredjepart bliver involveret (arv, skilsmisse, kreditorer).

Og når de fejler, kan de fejle brutalt, fordi strukturen placerer dit mest værdifulde aktiv i en andens navn.

Derfor er det smarteste træk ikke at finde en bedre kandidat. Det er at finde Sikrere alternativer der passer til Indonesiske regler.

Sikrere juridiske alternativer (som ikke er afhængige af at lade som om)

Lad os tale om muligheder, der er meget udbredte og mere forsvarlige under indonesiske regler.

1) Leasehold: kontrol uden “jordbesiddelse”.”

En lang lejekontrakt kan give dig brug og kontrol i en lang periode uden at foregive, at du har fuldt juridisk ejerskab.

Det er ofte den bedste løsning for udlændinge, der vil bo på Bali eller have en ejendom til eget brug. Det er også lettere at forklare for banker, partnere og fremtidige købere.

2) Hak Pakai (brugsret) for kvalificerede udlændinge

Indonesien har muligheder for udlændinge, der opholder sig lovligt i landet, for at eje visse boligejendomme på Hak Pakai jord, med forbehold for betingelser. Juridiske oversigter beskriver ofte vilkår som en indledende periode (ofte 30 år), forlængelse (20) og fornyelse (30) under visse regler.

Vigtigt: Hak Pakai er ikke det samme som selveje. Det er en lovlig ret til at bruge/besætte i henhold til systemet, hvilket betyder, at det svarer til Indonesiske juridiske rammer bedre end kandidattricks.

3) PT PMA: den rigtige forretningsvej (når dit mål er udlejning eller drift)

Hvis din plan er at operere fast ejendom som en virksomhed, som f.eks. villaudlejning, hotelvirksomhed eller anden kommerciel aktivitet, så er den rette vej ofte en kompatibel virksomhedsstruktur.

A PT PMA er en Udenlandsk investeringsselskab (en form for Udenlandsk ejet virksomhed), som kan bruges til lovlig forretningsaktivitet, afhængigt af sektor, licens og investeringsplan.

Nøglen er: Lad være med at bygge den på nominee-aktier. For aftaler om nominee-aktier er forbudt og kan være ugyldige i henhold til investeringsloven.

Investeringsreglerne ændrer sig også over tid, så bekræft altid de aktuelle krav. Hvis du vil have en enkel, regelret måde at åbne en PT PMA, Visa-Indonesien kan guide dig gennem trinnene og hjælpe dig med at tilpasse dit forretningsområde (KBLI), dokumenter og licenser. Så du kan fokusere på at opbygge virksomheden med klarhed og et solidt juridisk fundament.

4) Følg reglerne for investeringslister (og hold op med at jagte gamle myter om “negative lister”)

Nogle forretninger sælger stadig nominee-aktier ved hjælp af den gamle Negativ investeringsliste tankegang. Men Indonesien skiftede til en positiv investeringsliste under PR 10/2021 (med ændringer), som ændrede, hvilke sektorer der er åbne eller begrænsede og under hvilke betingelser.

Det er vigtigt, fordi mange “nominerede løsninger” kommer fra forældede antagelser.

Dokumenter, du bør bede om (før du skriver under eller betaler)

Hvis du køber, leaser eller opretter en virksomhed, skal du ikke stole på WhatsApp-løfter. Spørg efter ægte juridisk papirarbejde, og få den gennemgået af en juridisk rådgiver eller advokat som arbejder med udenlandske kunder i Indonesien.

Her er en praktisk tjekliste over dokumenter, som folk normalt har brug for at gennemgå:

• Oplysninger om jordcertifikat (rettighedstype, ejerens navn, historik)
• Landkort/grænseinformation (hvis tilgængelig)
• Bevis for overholdelse af zoneinddeling/lokalplan (afhængigt af anvendelse)
• Byggetilladelse og relaterede godkendelser (hvis relevant)
• Skatte- og betalingsoplysninger knyttet til grunden/bygningen (hvis relevant)
• Udarbejdelse af aftaler (leje, salg, option, aktionærdokumenter)
• Virksomhedsdokumenter (hvis en lokal PT eller PT PMA er involveret): skøde, aktionærliste, licenser
• Enhver fuldmagt formularer (vær ekstra forsigtig med formuleringen “uigenkaldelig”)
• Skriftlige erklæringer om, hvem der har hvilke rettigheder, og hvad der sker, hvis nogen dør/skilles

Hvis en sælger siger: “Det er ikke nødvendigt, det er standard”, skal du betragte det som et rødt flag.

Hvordan man tænker på “ejerskab” på Bali uden at blive fanget

Her er den rene mentale model:

• Juridisk ejerskab er, hvad regeringen anerkender.
• Den juridisk ejer er den person eller enhed, der er opført i officielle registre.
• Reelt ejerskab er, hvem der i virkeligheden nyder godt af det, men det skaber ikke automatisk rettigheder, der kan håndhæves, hvis strukturen er ulovlig.
• Nominerede aftaler forsøger at skille disse ting ad ved hjælp af aftaler og sidekontrakter.
• Jo mere din aftale afhænger af at splitte dem ad, jo mere juridiske risici du bærer.

Så hvis din plan afhænger af at kunne kræve ejerskab Senere skal du spørge dig selv: “Vil dette kunne håndhæves, hvis en domstol ser på det?” Hvis svaret er “måske”, er det ikke en investeringsstrategi. Det er et sats.

Hurtig FAQ (dem, folk er bange for at spørge om)

Er nominee-aftaler lovlige på Bali?
Nominee-aktieaftaler er udtrykkeligt forbudt i henhold til Investeringslovgivning og kan erklæres Ugyldig og ugyldig. Ordninger med udnævnt jord er i modstrid med jordsystemets nationalitetsprincip og betragtes i vid udstrækning som juridisk usikre, især når de har til formål at give udlændinge selveje-lignende kontrol.

Hvis jeg bruger en forvalter, har jeg så fuldt juridisk ejerskab?
Nej. I de fleste nominee-opsætninger er nominee'en den juridiske ejer på papiret, og du er afhængig af sideaftaler. Det er ikke fuldt juridisk ejerskab under det officielle system.

Kan jeg bare bruge en fuldmagt og klare mig?
A fuldmagt kan give praktisk kontrol, men det omdanner ikke på magisk vis kontrol til lovligt ejerskab af jord. Det skaber også en risiko, hvis det tilbagekaldes, anfægtes eller behandles som en del af et ulovligt system.

Hvad hvis min kandidat skriver under på alt og lover at samarbejde?
Det er fint ... indtil det ikke er det. Løfter afhjælper ikke strukturens største svaghed: Du er ikke den person, der har den juridiske titel.

Den nederste linje

Nomineringsaftaler er populære, fordi de føles som et hack uden om regler, der frustrerer udlændinge. Men under Indonesiske regler, Den person, der har en officiel titel, har den stærkeste position, og nogle nominee-ordninger, især nominee-aktieposter, er direkte forbudte og kan behandles som juridisk ikke-eksisterende.

Hvis du vil investere i Bali og sove om natten, skal du sigte efter en struktur, der rent faktisk er lovligt anerkendtEn stærk lejekontrakt, en lovlig Hak Pakai-vej, hvis man er berettiget til det, eller en PT PMA-plan, der overholder forretningsmålene. Og før du skriver under, skal du hyre den rigtige juridisk rådgiver at trykprøve aftalen som en skeptiker, ikke som en drømmer.