Combien coûte la construction d'une villa à Bali ?

Les coûts de construction de Bali en 2025 sont généralement compris entre environ IDR 6 millions à 15+ millions par m² (environ USD $400-$1 000+ par m²) pour une villa. Cette large fourchette correspond à différents niveaux de finition, depuis les simples constructions locales standard jusqu'aux villas de luxe haut de gamme. Ces chiffres exclure les coûts fonciers (puisque le terrain est supposé appartenir au propriétaire) et couvrent la structure du bâtiment, les équipements standard et les finitions. 

Notamment, les prix de la construction ont augmenté de ~5-10% depuis 2023 en raison de l'augmentation des coûts des matériaux et de l'amélioration de la qualité de la construction, bien que la main-d'œuvre à Bali reste relativement abordable. (À titre de comparaison, Bali reste rentable par rapport à d'autres destinations tropicales malgré l'inflation récente.

Taille de la villa joue également un rôle : les grandes villas peuvent parfois atteindre un coût au m² légèrement inférieur à celui des très petites constructions, car certaines dépenses sont réparties sur une plus grande surface. Par exemple, une simple Villa à 1 chambre (~90 m²) pourrait être construit pour environ IDR 6-7 millions/m², pour un montant total d'environ 585 millions IDR pour 90 m². 

En revanche, un spacieuse villa de luxe à 4 chambres (~300 m²) avec un design haut de gamme peut tourner autour de IDR 12 millions/m² ou plus. Ces exemples illustrent comment petites constructions de base se situent au bas de l'échelle des coûts, tandis que les grands projets de luxe pousser l'extrémité supérieure.

Les différents types de construction de villas, y compris la taille, la conception et les matériaux, ont une incidence sur le prix final. Cet article répond à une question fréquente : combien coûte la construction d'une villa à Bali ? 

Facteurs clés qui influencent les coûts de construction

Lorsque vous envisagez de construire une villa à Bali, le prix n'est pas fixe. De nombreux coûts, tels que l'acquisition du terrain, la construction, les permis et l'ameublement, peuvent affecter votre budget. Voici les plus importants à prendre en compte :

1. Coûts liés à la terre

Même si vous êtes déjà propriétaire du terrain, les deux emplacement et le type de titre foncier déterminera votre budget et votre rendement. Les zones privilégiées comme Seminyak ou Canggu coûtent généralement plus cher que des endroits comme Kintamani en raison d'une demande plus forte, d'un tourisme plus important et d'un meilleur accès aux routes, aux services publics et aux services. L'emplacement influe également sur la facilité d'obtention des permis et sur l'attrait de la propriété pour la location ; il est donc essentiel de choisir la bonne zone pour maximiser le retour sur investissement.

Propriété étrangère : En vertu de la loi, les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres en pleine propriété (SHM) en Indonésie. Les voies communes et légales sont les suivantes :

• Bail (Hak Sewa) : Bail à long terme du propriétaire foncier.
• Hak Pakai (droit d'utilisation) : Pour les personnes étrangères éligibles sur certains biens, sous conditions.
• PT PMA (société à capitaux étrangers) : L'entreprise peut détenir HGB (droit de construire) sur des terrains (non SHM) à des fins de développement et d'exploitation.

Éviter "nominé en pleine propriétéles montages de type "SHM" (utilisation d'une personne indonésienne pour détenir le SHM en votre nom). Ces structures sont juridiquement risquées et peuvent être considérées comme illégales.

2. Coûts de construction par mètre carré

En 2025, le prix de la construction à Bali varie entre 6 millions IDR et plus de 15 millions IDR par mètre carré (environ $400-$1 000+ USD). Le prix exact dépend de la qualité de la construction :

• De base: Matériaux et finitions simples, souvent IDR 6-8 millions/m².
• Milieu de gamme: Bonne qualité, design moderne, environ 8-12 millions IDR/m².
• Luxe: Matériaux importés, conception sur mesure, 12-15+ millions/m². Les constructions haut de gamme sont souvent considérées comme des villas de luxe, et les coûts de construction des villas de luxe à Bali peuvent atteindre 20 millions IDR par mètre carré ou plus. La taille de la villa a également son importance. Les grandes villas coûtent souvent moins cher au mètre carré, car certains coûts (comme ceux de la piscine ou de la cuisine) sont répartis sur une plus grande surface.

3. Coûts de main-d'œuvre

Le coût de la main-d'œuvre à Bali reste plus abordable que dans les pays occidentaux, allant de 500 000 à 1 000 000 IDR, mais il varie selon les régions. Les entrepreneurs situés dans des endroits très touristiques comme Canggu ou Seminyak facturent davantage, car la demande est plus forte. Cela s'explique par la forte demande de services de construction et de rénovation dans ces zones populaires, qui fait grimper le coût de la main-d'œuvre. Dans les régions plus reculées, comme Kintamani, les salaires sont moins élevés, ce qui fait baisser les coûts globaux. Les travailleurs qualifiés, en particulier pour les travaux de finition et les travaux spécialisés, coûteront plus cher partout sur l'île.

4. Les matériaux

Le choix des matériaux peut avoir une incidence considérable sur votre budget. En effet, Bali dépend du climat local et des traditions de construction lorsqu'il s'agit de choisir les matériaux et les méthodes de construction, ce qui peut avoir une incidence à la fois sur le prix et sur la durabilité. L'utilisation de la pierre, du bois ou du bambou locaux est moins chère et plus écologique, mais certaines personnes préfèrent le marbre, le verre ou les accessoires haut de gamme importés. Les zones côtières nécessitent également des matériaux plus résistants et anticorrosion en raison de la présence de sel dans l'air, ce qui augmente le coût.

5. Coûts supplémentaires

Lorsque vous établissez le budget de votre villa, n'oubliez pas qu'il y a des dépenses qui dépassent le prix brut de la construction. Celles-ci ajoutent souvent une marge importante au coût final :

• Permis, licences et conformité coût habituel environ 50-150 millions IDRVous devez en effet obtenir le KKPR (certificat d'aptitude à l'emploi), le PBG (permis de construire) et, plus tard, le SLF (certificat d'occupation).
• Analyse du sol et préparation du site peut ajouter environ 10 à 30 millions IDR pour les tests et un autre 50-200 millions IDR pour les travaux de chantiersurtout si votre terrain est en pente ou s'il a besoin d'un système de drainage.
• Embauche d'un chef de projet ou d'un architecte coûte généralement 5-10% du budget total de la constructionalors qu'un gestionnaire de site indépendant peut facturer 5 à 15 millions IDR par mois.
• Planification de la maintenance court souvent 1-3% de la valeur totale de la construction par anCe qui signifie qu'une villa de 3 chambres peut coûter environ 50-150 millions IDR par an à maintenir en bon état.
• Ameublement et aménagement paysager ajoutent généralement 10-20% du coût de la constructionEn revanche, si vous optez pour un intérieur haut de gamme avec des meubles importés, attendez-vous à dépenser entre 1 et 2 000 euros. 500 millions IDR jusqu'à 2 milliards ou plus.

Coût par mètre carré par lieu et par niveau de qualité

Le tableau ci-dessous résume l'estimation coût de construction par mètre carré pour chaque site (ligne) et chaque niveau de qualité de construction (colonnes). Les coûts sont exprimés en millions d'IDR par m² (avec le montant approximatif en USD entre parenthèses). La mention "basique" indique une finition simple ou conforme aux normes locales, la mention "milieu de gamme" correspond à une bonne qualité avec des finitions modernes standard, et la mention "luxe" signifie des finitions et des caractéristiques haut de gamme.

Localisation	Construction de base (Finitions locales/de base)	Construction de milieu de gamme (Bonne qualité)	Construction de luxe (Finitions haut de gamme)
Ubud (intérieur des terres)	6-8,5 millions IDR/m² (~$370-$520)	8,5-13 millions IDR/m² (~$520-$800)	13-17 millions IDR/m² (~$800-$1,050)
Canggu (côtière)	7-9,5 millions IDR/m² (~$430-$600)	10-15 millions IDR/m² (~$630-$950)	15-20 millions IDR/m² (~$950-$1,270)
Seminyak (côtière)	8-10 millions IDR/m² (~$500-$630)	11-16 millions IDR/m² (~$690-$1,000)	16-22 millions IDR/m² (~$1,000-$1,380)
Kintamani (hautes terres)	5-7 millions IDR/m² (~$310-$440)	7-10 millions IDR/m² (~$440-$630)	10-14 millions IDR/m² (~$630-$880)
Kuta (côtière)	6-8,5 millions IDR/m² (~$370-$520)	9-13 millions IDR/m² (~$580-$830)	13-18 millions IDR/m² (~$830-$1,150)

Sélection de la meilleurs emplacements à Bali est cruciale, car elle peut avoir un impact significatif sur les coûts de construction et les retours sur investissement potentiels.

Processus de construction à Bali : Guide étape par étape

Construire la villa de vos rêves à Bali est passionnant ! Mais il faut d'abord comprendre le processus. La construction d'une villa à Bali se fait étape par étape, depuis l'acquisition du terrain et l'obtention des permis jusqu'à la gestion des coûts et la collaboration avec les autorités locales ou les entrepreneurs. C'est un peu comme suivre une recette de cuisine : il faut faire les choses dans le bon ordre pour obtenir de bons résultats.

Ce qu'il faut savoir avant tout

En 2021, l'Indonésie a modifié son système de permis de construire. L'ancien système utilisait ce que l'on appelait les permis IMB. Désormais, deux permis principaux sont nécessaires : PBG et SLF. C'est comme si vous obteniez deux identifiants différents pour votre bâtiment.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Permis de construire SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Certificat de bon fonctionnement de votre bâtiment

Étape 1 : Planifier et préparer (avant de commencer)

Avant même de songer à creuser, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Il est essentiel de consulter des experts juridiques ainsi que des architectes, des ingénieurs et des consultants en environnement agréés.

Voici ce que vous devez faire :

• Trouver un architecte certifié pour concevoir votre bâtiment
• Faire appel à un ingénieur en structures pour s'assurer que le bâtiment est sûr
• Faire appel à un consultant en environnement si nécessaire
• Assurez-vous de bien comprendre la législation locale en matière de zonage
• Vérifiez le type de bâtiment que vous êtes autorisé à construire sur votre terrain

Étape 2 : Obtenir le permis PBG (autorisation de construire)

C'est le feu vert pour commencer la construction. Pensez à la PBG comme si vous obteniez l'autorisation du gouvernement de construire quelque chose de nouveau.

Ce que fait le PBG

La PBG vous permet d'entamer tout nouveau projet de construction, de modification, d'agrandissement, de réduction ou d'entretien. Le PBG spécifie la conception approuvée du bâtiment et se poursuit pendant toute la durée de vie du bâtiment.

Comment faire une demande de PBG

Vous demandez un PBG par le biais de l'OSS-RBA (Online Single Submission system) et coordonnez le processus avec le Dinas PUPR (Public Works and Spatial Planning Office) local. Avant de soumettre votre PBG, vous obtenez une KKPR (autorisation d'aménagement du territoire) pour confirmer que le terrain est zoné pour l'usage que vous souhaitez en faire.

Vous aurez besoin de ces documents :

• Certificat de propriété foncière
• Plan d'implantation et dessins architecturaux
• Plans d'ingénierie structurelle
• Évaluation de l'impact sur l'environnement (si nécessaire)
• Liste des spécifications et des matériaux de construction
• Calendrier de construction

Délai de traitement

Les directives officielles prévoient un délai de 28 jours ouvrables pour la vérification de la PBG, mais les délais varient en fonction de la complexité du projet, de son emplacement et de la nécessité de procéder à des révisions. Attendez-vous à des allers-retours entre le gouvernement et votre architecte/ingénieur. Pour éviter les retards, travaillez avec des professionnels expérimentés qui connaissent le système OSS, les normes techniques locales et les règlements de zonage.

Étape 3 : Commencer la construction

Une fois que vous avez obtenu votre permis PBG, vous pouvez enfin commencer à construire ! Mais n'oubliez pas :

• Vous devez construire exactement selon les plans approuvés
• Toute modification doit être approuvée au préalable
• Conservez votre document PBG en lieu sûr - vous en aurez besoin lors des inspections.

Le non-respect des plans approuvés ou les retards de construction peuvent entraîner des coûts supplémentaires. Il est donc important de respecter le calendrier et de se conformer à toutes les exigences.

Conservez ce document à portée de main, car il peut être nécessaire pour des inspections futures et à des fins juridiques.

Étape 4 : Obtenir le certificat SLF (Good Function Certificate)

Une fois la construction terminée, vous avez besoin d'un autre permis. Le certificat FSL prouve que votre bâtiment peut être utilisé en toute sécurité.

Que se passe-t-il lors de l'inspection du FSL ?

Pour obtenir un FSL, le bâtiment doit passer plusieurs inspections portant sur des aspects tels que l'intégrité structurelle, la sécurité incendie, l'assainissement et l'impact sur l'environnement.

Les inspecteurs vérifieront :

• La structure est-elle solide et sûre ?
• Les systèmes de sécurité incendie fonctionnent-ils ?
• Les systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées fonctionnent-ils correctement ?
• Le bâtiment répond-il aux normes environnementales ?

Obtenir l'approbation finale

Le FSL constitue alors l'approbation finale, permettant au bâtiment d'être officiellement occupé et utilisé pour l'usage auquel il est destiné. Le FSL précise l'usage qui peut être fait du bâtiment et doit être renouvelé périodiquement.

S'y retrouver dans les obligations fiscales

Lorsque vous possédez une villa à Bali, vous êtes confronté à des taxes du début à la fin. Vous y êtes confronté lors de l'achat du terrain, de la construction de la propriété et de la location à des clients. 

• Taxes sur l'acquisition de biens immobiliers: Lorsque vous achetez un terrain ou un bien immobilier, vous devez faire face à des problèmes de sécurité. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) à 5% de la valeur de la transaction et le vendeur Impôt sur le revenu final (PPh final) sur le transfert.
• Taxes liées à la construction: Les services de construction sont soumis à TVA (PPN) et un l'impôt final sur le revenu (PPh 4(2)) selon le type d'entrepreneur et de projet. Ces éléments doivent être pris en compte dans votre budget de construction.
• TVA / Taxe sur la valeur ajoutée: Démarrage 1er janvier 2025L'Indonésie a porté le taux normal de TVA à 12%. Toutefois, certains secteurs continuent d'appliquer une taux effectif de 11% en raison du mode de calcul de la base imposable (DPP). Confirmez ce qui s'applique à votre projet avec votre conseiller fiscal.
• Impôts sur les revenus locatifs: Si vous exploitez votre villa en tant qu'entreprise de location, vos revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans le cadre du système fiscal indonésien. En outre, de nombreuses régions (y compris Bali) imposent une taxe sur la valeur ajoutée. 10% Taxe sur l'hôtel et l'hébergement sur les séjours de courte durée, collectés au niveau local.

Les règles fiscales changent fréquemment et le respect de ces règles n'est pas négociable si vous voulez éviter les pénalités. Travaillez avec un consultant fiscal indonésien qualifié qui connaît les secteurs de l'immobilier et de l'hôtellerie. Grâce à une structuration adéquate, vous pouvez minimiser vos responsabilités tout en restant en conformité avec les réglementations nationales et locales.

Coûts de maintenance à long terme

Posséder une villa à Bali est un rêve devenu réalité, mais il ne faut pas oublier que les coûts d'entretien à long terme représentent une part importante du coût total de la propriété. Ces coûts peuvent varier en fonction de la taille et du style de votre propriété, des matériaux utilisés pour la construction et des éléments que vous y intégrez, tels qu'une piscine ou des jardins paysagers.

En moyenne, les propriétaires de villas à Bali doivent prévoir des dépenses d'entretien annuelles représentant environ 1-3% de la valeur de la propriété. Ces frais vont du nettoyage régulier de la piscine et du jardinage aux réparations de la structure, de la plomberie et de l'électricité de la villa. Le montant réel que vous devrez payer peut varier en fonction de la qualité des matériaux utilisés et du niveau d'entretien de votre propriété.

Il est essentiel de planifier à l'avance ces coûts permanents. Un entretien régulier permet non seulement à votre villa de conserver son éclat, mais aussi d'éviter des réparations plus coûteuses. En réservant une partie de votre budget à l'entretien et en travaillant avec des prestataires de services fiables, vous pouvez faire en sorte que votre villa reste un bien précieux et agréable à vivre pour les années à venir.

Création d'une société à capitaux étrangers

Pour les investisseurs étrangers qui rêvent de posséder une villa à Bali, création d'une société à capitaux étrangersconnu sous le nom de PT PMA (société à responsabilité limitée)Le PT PMA est souvent le meilleur moyen d'acheter une propriété tout en respectant la législation indonésienne. La propriété directe en pleine propriété n'est pas autorisée pour les étrangers, mais une PT PMA vous permet d'acquérir et de détenir légalement des biens immobiliers, y compris des villas, à Bali.

La création d'une PT PMA nécessite une planification minutieuse et le respect strict de toutes les exigences légales. Ce processus implique de travailler avec un avocat ou un conseiller financier réputé qui peut vous guider à travers les étapes nécessaires, de l'enregistrement de la société à l'obtention des permis et licences requis. En vous assurant que votre société est correctement établie, vous protégez non seulement votre investissement, mais vous facilitez également la gestion de votre propriété et de toute activité commerciale connexe, telle que la location de villas.

En prenant le temps de créer correctement votre société à responsabilité limitée, vous pouvez profiter des avantages de la propriété d'une villa à Bali tout en restant en parfaite conformité avec la loi indonésienne. Cette approche garantit la tranquillité d'esprit et ouvre la porte à la propriété à long terme et aux opportunités d'investissement dans l'une des destinations les plus recherchées au monde.

Résumé rapide

1. Plan: Préparez votre équipe d'experts
2. Postuler pour PBG: Soumettez tous vos plans et documents de construction
3. Construire: Suivre à la lettre les plans approuvés
4. Obtenir SLF: Passer les inspections finales pour prouver que votre bâtiment est sûr
5. Appréciez: Votre bâtiment est officiellement prêt à être utilisé !

Construire à Bali demande de la patience et une planification minutieuse. Mais si vous suivez les étapes correctement, vous obtiendrez un bâtiment beau, sûr et conforme à toutes les exigences légales. Le nouveau système de permis a été conçu pour être plus efficace et plus clair que l'ancien, de sorte que les choses deviennent plus faciles pour les constructeurs et les propriétaires. Investir dans la construction d'une villa à Bali est une manière intelligente de profiter de la croissance du marché immobilier de l'île et des avantages financiers à long terme.

Conseils pratiques pour une construction sans heurts

La construction de la maison de vos rêves peut sembler insurmontable. Mais ne vous inquiétez pas ! En adoptant la bonne approche, vous pouvez rendre le processus beaucoup plus fluide. Voici trois conseils essentiels qui vous feront gagner du temps, de l'argent et du stress.

Travailler avec un représentant ou un conseiller de confiance de l'acheteur

Le représentant de l'acheteur est votre guide personnel dans le labyrinthe de la construction. Il est comme un ami bien informé qui connaît toutes les ficelles du métier.

Pourquoi en avez-vous besoin ? La construction implique d'innombrables décisions et détails techniques. Un bon représentant protégera vos intérêts et vous aidera à éviter des erreurs coûteuses. Il parle la langue de l'entrepreneur, ce qui vous évite d'avoir à l'apprendre vous-même.

Cherchez quelqu'un qui a une solide expérience et d'excellentes références. Demandez à vos amis, à votre famille ou à vos voisins qui ont construit des maisons récemment. Consultez également les avis en ligne. La bonne personne répondra patiemment à vos questions et vous expliquera les choses en termes compréhensibles.

Votre représentant doit se rendre régulièrement sur le chantier. Il repérera les problèmes avant qu'ils ne deviennent des maux de tête coûteux. De plus, il s'assurera que les travaux correspondent à ce que vous avez accepté de payer.

De nombreux représentants des acheteurs proposent une consultation gratuite. Profitez de cette occasion pour discuter de votre projet de villa et obtenir gratuitement des conseils professionnels.

Obtenir un devis quantitatif clair pour éviter les surprises

Un devis quantitatif est en fait une liste de courses détaillée pour l'ensemble de votre projet. Il énumère tous les matériaux nécessaires, des clous aux fenêtres en passant par la peinture. Plus important encore, il indique exactement la quantité de chaque article dont vous aurez besoin.

En l'absence d'un cahier des charges clair, vous ne savez pas où vous en êtes. Les entrepreneurs peuvent vous donner de vagues estimations qui semblent intéressantes au départ. Mais les coûts imprévus commencent à s'accumuler. "Oh, nous avons oublié les prises électriques dans la cuisine". "En fait, nous avons besoin de plus de béton que prévu."

Un bon cahier des charges permet d'éviter ces surprises. Il doit être précis et détaillé. Au lieu de "matériaux de revêtement de sol", il devrait dire "500 pieds carrés de parquet en chêne, qualité A". Demandez à votre entrepreneur de détailler chaque coût.

Lisez attentivement le cahier des charges avant de signer quoi que ce soit. Posez des questions sur les points que vous ne comprenez pas. Si quelque chose ne semble pas clair ou manque, parlez-en maintenant. Il est beaucoup plus facile de résoudre les problèmes sur papier que pendant la construction.

Prévoyez toujours des mesures d'urgence (10-15% Extra Budget)

Voici la vérité sur la construction : il se passe toujours quelque chose d'inattendu. Toujours. Le sol est peut-être différent de ce que l'on attendait. Peut-être découvrirez-vous de vieux tuyaux à remplacer. Ou vous pouvez tomber amoureux de carreaux un peu plus chers.

Les constructeurs avisés prévoient ces surprises en mettant de l'argent de côté. Il s'agit d'une assurance pour votre projet. La plupart des experts recommandent de conserver 10-15% de votre budget total comme fonds de réserve.

Supposons que votre projet coûte $100 000. Mettez de côté $10 000-$15 000 supplémentaires. Cet argent ne sera pas touché, sauf en cas d'urgence réelle. Ne l'utilisez pas pour des améliorations que vous souhaitez soudainement.

Ce tampon réduit considérablement le stress. Lorsque des problèmes inattendus surviennent, vous pouvez les gérer calmement au lieu de paniquer à propos de l'argent. Votre entrepreneur vous respectera davantage. Il sait que vous êtes préparé et sérieux.

Commencez à constituer votre fonds de prévoyance dès le début. Même de petites sommes s'accumulent au fil du temps. La tranquillité d'esprit en vaut la peine.

Si votre villa est destinée à la location à court terme, il est encore plus important de disposer d'un plan d'urgence solide pour garantir le bon déroulement des opérations et le respect des réglementations locales.

Obtenir d'abord le bon visa

Voici ce qu'il faut savoir : si vous souhaitez construire une villa en Indonésie, vous avez besoin du visa adéquat, un point c'est tout. Imaginons que vous commenciez à construire avec un simple visa touristique ou social. C'est une grave erreur. Vous risquez de devoir payer de lourdes amendes, d'être expulsé du pays, d'être interdit de retour ou de voir tout votre projet interrompu.

Pour construire une villa à Bali en toute légalité, vous devez obtenir l'un des trois principaux types de visa. L'investisseur KITAS (ou ITAS) est idéal si vous investissez dans l'immobilier ou si vous créez une entreprise. Ce visa vous permet de rester jusqu'à deux ans et peut être prolongé. Pour ceux qui souhaitent résider à long terme et construire une villa ou une maison, le nouveau visa indonésien (ITAS) est idéal. Visa pour résidence secondaire vous permet de vivre dans le pays pendant une période maximale de 10 ans. 

Chaque type de visa est assorti de conditions et de coûts différents, mais tous vous autorisent légalement à exercer des activités de construction. Sans le visa adéquat, vous enfreignez la législation sur l'immigration et vous risquez de graves conséquences.

C'est là que Visa-Indonesia.com intervient. Nous vous aidons à choisir le type de visa qui convient à votre situation et nous nous occupons de tous les tracas administratifs. Notre équipe soumet tous les documents à l'immigration en votre nom, ce qui réduit le temps de traitement et évite des erreurs coûteuses. Vous n'avez plus à vous soucier des retards qui pourraient faire échouer votre projet de villa.

Prêt à commencer ? Consultez visa-indonesia.com dès aujourd'hui et laissez notre équipe d'experts s'occuper de votre demande de visa. Ne risquez pas votre investissement - obtenez le bon visa maintenant et construisez votre villa en toute confiance.