Comment acheter une maison à Bali en tant qu'étranger en 2025

Vous envisagez d'acheter une propriété à Bali. Vous avez peut-être passé du temps ici, à surfer à Canggu, à méditer à Ubud ou tout simplement à vous laisser séduire par la beauté naturelle de l'île, et l'idée a commencé à germer : Et si j'en faisais ma maison ? Après tout, le style de vie décontracté de Bali, les contrôles de surf au lever du soleil, les dîners dans les warung tard le soir et une communauté de créatifs continuent d'attirer les nouveaux arrivants pour de bon. C'est un rêve que partagent de nombreux étrangers. Et oui, il est possible d'acheter une propriété à Bali, même si les lois foncières indonésiennes peuvent être un peu compliquées à première vue.

Cependant, avec la bonne organisation juridique et une compréhension claire de vos options, vous pouvez obtenir une maison ou un investissement qui correspond à la fois à votre vision et à la loi. Des structures de propriété et des documents juridiques aux conseils pour éviter les pièges les plus courants, ce guide est conçu pour vous aider à passer du rêve à l'action, avec moins de surprises en cours de route.

Aperçu du marché immobilier de Bali en 2025

Aperçu du marché immobilier de Bali en 2025

Soyons honnêtes, le marché immobilier de Bali n'est plus un secret.

Les investisseurs étrangers, les expatriés de longue date et les promoteurs locaux recherchent tous la même chose : une tranche de vie insulaire qui concilie style de vie et rendement potentiel. En 2025, la demande de villas et de propriétés louées à long terme devrait rester forte, en particulier dans des destinations populaires telles que Canggu, Uluwatu et Ubud.

Voici ce que nous voyons sur le terrain :

• Villas avec piscine privée sont toujours le premier choix des acheteurs et des investisseurs locatifs. Ces propriétés affichent souvent des tarifs de nuitée plus élevés sur Airbnb, surtout si elles sont proches des plages ou des cafés.
• Selon le BPS BaliLes arrivées de touristes ont atteint plus de 6,3 millions en 2024La demande de location à court terme et la confiance des investisseurs s'en trouvent renforcées.
• Dans les principales zones touristiques, les rendements peuvent varier entre 7% et 12% annuellement, bien que cela dépende fortement de votre gestion immobilière et de vos stratégies de marketing.
• Des domaines tels que Tabanan et le nord de Bali attirent l'attention pour leur tranquillité et leurs prix d'entrée plus bas, tandis que les centres comme Seminyak connaissent une saturation et des réglementations plus strictes en matière de zonage.
• Coûts de construction ont augmenté d'environ 10-15% au cours des deux dernières années, en raison de la pénurie de matériaux et de l'augmentation des coûts de la main-d'œuvre. Il est donc essentiel d'établir un budget judicieux si vous envisagez de construire.

Comment les étrangers achètent-ils une propriété à Bali ? Guide étape par étape

Il est tout à fait possible d'acheter une propriété à Bali en tant qu'étranger, mais le processus est différent de celui auquel vous pourriez vous attendre dans votre pays d'origine. Le droit foncier indonésien ne permet pas aux étrangers de posséder directement des terrains en pleine propriété, mais il existe des moyens sûrs et légaux de garantir des droits de propriété à long terme.

Voici comment cela fonctionne, étape par étape :

Étape 1 : Définissez d'abord votre objectif

Avant d'explorer les options juridiques, réfléchissez à ce qui suit : Pourquoi achetez-vous ?

Envisagez-vous de vivre à Bali à temps partiel, d'y prendre votre retraite ou d'y construire un immeuble de rapport destiné à la location à court terme ? Votre réponse déterminera le type d'itinéraire de propriété et de visa dont vous aurez besoin. Par exemple, une personne qui achète une villa pour sa retraite à Ubud ne suivra pas du tout le même chemin qu'un couple qui crée une entreprise de location à Canggu.

Étape 2 : Choisir la bonne structure de propriété

Les étrangers en Indonésie utilisent généralement l'une des trois structures juridiques suivantes :

• Location (Hak Sewa) - Vous louez le bien pour une durée déterminée (souvent de 25 à 30 ans) avec des options de prolongation. Simple, légal et couramment utilisé à des fins résidentielles.
• PT PMA (société à capitaux étrangers) - Permet d'acquérir un terrain avec le droit de construire (Hak Guna Bangunan) par l'intermédiaire de sa propre société. Idéal pour les investisseurs ou les personnes qui envisagent d'exploiter une entreprise sur le terrain.
• Accord de désignation - Un citoyen indonésien détient le titre de propriété en votre nom. Cela semble pratique, mais comporte de sérieux risques juridiques. Nous déconseillons vivement cette formule en raison du manque de protection qu'elle offre.

⚠️ Nous avons travaillé avec des clients qui pensaient que les accords de désignation étaient sûrs, jusqu'à ce qu'un litige ou un décès vienne tout changer. S'en tenir à des voies légales et transparentes.

Étape 3 : Travailler avec un notaire de confiance (PPAT)

Une fois la structure choisie, l'étape suivante consiste à faire appel à un notaire certifié, également connu sous le nom de PPAT. Ils vous aideront à faire preuve de diligence juridique, rédigeront votre contrat, vérifieront le certificat foncier et confirmeront que le zonage est adapté à l'usage que vous souhaitez en faire.

Nous le disons toujours : votre notaire est votre police d'assurance dans l'immobilier à Bali. L'un des nôtres a dit un jour en plaisantant : "À Bali, vous n'avez pas à craindre les fantômes, mais seulement les certificats fonciers qui ne correspondent pas à la réalité."

Étape 4 : Faire preuve d'une diligence raisonnable

Ne sautez pas cette étape. Voici ce que votre notaire et votre équipe juridique doivent vérifier :

• Historique de la propriété et type de certificat (SHM ou HGB)
• Zonage (résidentiel, touristique, agricole, etc.)
• Tout litige ou chevauchement de créances existant
• Impôts impayés ou problèmes de permis de construire (comme l'absence d'IMB/PBG)

✅ Conseil de pro : visitez toujours le site vous-même, ne serait-ce qu'une fois. Les photos ne peuvent pas montrer les risques d'inondation ou les voisins bruyants.

Étape 5 : Signer l'accord et finaliser le paiement

Une fois que tout est en ordre, vous signez l'accord de coopération. Accord de vente et d'achat (Akta Jual Beli) ou un Acte de location chez le notaire. La plupart des transactions sont payées intégralement à ce stade, généralement par virement bancaire en IDR ou en USD.

Veillez à ce que les conditions de paiement, la devise et les délais soient clairement définis dans l'accord afin d'éviter tout malentendu.

Étape 6 : Enregistrer la transaction

Le notaire enregistre la transaction auprès du Agence foncière nationale (BPN) et veillez à recevoir des copies de tous les documents officiels. Si vous utilisez une PT PMA, elle enregistrera également le terrain sous le nom de la société.

C'est également à ce moment-là que le zonage, la propriété et les permis de construire sont confirmés et enregistrés. Ne sautez pas cette étape. Elle protège vos droits à long terme.

Étape 7 : Faire correspondre votre visa à votre plan de propriété

Le fait de posséder une propriété ne signifie pas que vous pouvez rester à Bali à long terme sans le visa adéquat. En fonction de votre situation, vous pourriez avoir besoin.. :

• A Visa pour la retraite
• Un Investisseur KITAS (via PT PMA)
• Ou la nouvelle Visa de nomade numérique (E33G)

En tant qu'agents de visa agréés, nous vous aiderons à choisir le visa qui correspond à vos objectifs immobiliers, que vous vous installiez ici ou que vous y séjourniez de manière saisonnière.

Types de propriétés à Bali

Si vous envisagez d'acheter une propriété à Bali, l'une des premières questions que nous vous poserons sera : "Qu'attendez-vous de cet endroit ?" Certaines personnes veulent un endroit paisible pour se détendre quelques mois par an. D'autres recherchent un revenu passif grâce à la location de vacances. Quelques-uns prévoient de rester pour de bon.

Le type de propriété que vous choisissez doit correspondre à votre style de vie et à vos projets à long terme, et pas seulement à votre budget. Voici comment nous décomposons généralement les choses lorsque nous discutons avec nos clients.

Villas

Les villas sont de loin le type de propriété le plus recherché à Bali. Elles offrent intimité, confort et le type de vie intérieur-extérieur que la plupart des gens imaginent lorsqu'ils pensent à cette île. Que vous soyez à Canggu, Ubud ou Uluwatu, vous trouverez de nombreuses options, qu'il s'agisse de constructions élégantes mêlant vie intérieure et extérieure et luxe moderne ou de maisons en bois de style Joglo.

La plupart de nos clients choisissent les villas parce qu'elles leur donnent l'impression d'être un foyer, et non un simple lieu de séjour. Cela dit, toutes les villas ne sont pas construites de la même manière. Certaines ont l'air superbes en ligne, mais présentent des problèmes de zonage ou des permis manquants. Il est arrivé que des clients tombent amoureux d'une villa avant de découvrir qu'elle avait été construite dans une zone interdite. Vérifiez toujours la création de documents tels que l'IMB ou le PBG, et ne faites pas l'impasse sur la diligence raisonnable.

Appartements et condos

Si vous préférez ne pas avoir à vous occuper du personnel d'entretien ou de gestion, les appartements peuvent être un choix judicieux. On les trouve généralement à Denpasar, à Sanur ou dans certains quartiers de Canggu et d'Umalas. La plupart d'entre eux disposent d'installations communes, comme des piscines, des salles de sport et des parkings.

Ils sont souvent plus abordables que les villas et plus faciles à gérer si vous ne vivez pas à Bali à plein temps. Toutefois, n'oubliez pas que vous n'achetez pas le terrain ou le bâtiment lui-même. Il s'agit généralement d'unités louées, ce qui signifie que vous payez pour avoir le droit d'utiliser l'appartement pendant un certain nombre d'années.

Cette formule convient bien aux personnes qui recherchent une base simple ou un revenu locatif régulier à long terme, mais elle n'est peut-être pas idéale si vous cherchez à vous constituer un capital au fil du temps.

Propriétés hors plan

Certains promoteurs de Bali vendent des biens immobiliers avant qu'ils ne soient construits, généralement à un prix inférieur. C'est ce qu'on appelle l'achat sur plan. Sur le papier, cela semble être une bonne affaire : vous bénéficiez d'une remise et vous pouvez même parfois modifier la conception. Mais il y a des risques.

Nous avons vu des clients attendre plus d'un an après la date de livraison promise. Dans d'autres cas, le produit fini ne correspondait pas tout à fait au rendu initial. Si vous choisissez cette voie, assurez-vous que le promoteur a de solides antécédents. Vérifiez ses projets antérieurs et utilisez toujours un contrat qui protège votre paiement, idéalement par le biais d'un dépôt fiduciaire.

Terrain à louer

Certains acheteurs s'adressent à nous pour construire la maison de leurs rêves à partir de zéro. Si c'est votre cas, la première étape consiste à trouver un terrain légalement disponible à la location. Cette option offre une plus grande liberté, mais elle nécessite également plus de travail.

L'emplacement peut sembler parfait, mais cela ne signifie pas nécessairement que l'on peut y construire en toute sécurité. Nous avons vu des terrains annoncés comme "résidentiels" qui étaient zonés pour l'agriculture. Cela a une grande importance lorsqu'il s'agit d'obtenir des permis. Une vérification approfondie du terrain et un contrat de bail explicite peuvent vous éviter de sérieux problèmes par la suite.

Propriétés commerciales

Si vous envisagez d'ouvrir une entreprise, telle qu'une maison d'hôtes, un café ou un studio de yoga, vous aurez besoin d'une propriété commerciale avec les permis et le zonage adéquats. Vous devrez également enregistrer une société détenue par des étrangers, appelée PT PMA, afin d'exercer votre activité en toute légalité.

Les bénéfices potentiels peuvent être considérables, en particulier dans les zones à forte fréquentation, mais il ne faut pas se précipiter. Nous avons vu des gens investir de l'argent dans des cafés branchés en bord de mer pour finalement se rendre compte que la clientèle n'était pas assez stable pour couvrir les coûts. Veillez à ce que votre plan d'affaires soit réaliste et fondé sur des recherches, et non sur une simple intuition.

5. Propriétés en location et propriétés en pleine propriété

Les étrangers achètent souvent propriétés louéesIl s'agit de louer le terrain pour une période à long terme (généralement de 25 à 30 ans, avec possibilité d'extension). C'est le moyen le plus courant pour étrangers à acheter un bien immobilier à Bali, comme propriété libre est généralement limitée à Citoyens indonésiens.

La pleine propriété donne la totalité propriétémais elle n'est généralement accessible qu'aux acheteurs locaux ou étrangers qui utilisent des structures légales, par exemple par l'intermédiaire d'un prête-nom ou d'une société. Si vous êtes un étrangerLa compréhension des règles relatives à l'utilisation de la la propriété est essentielle, veillez donc à faire diligence raisonnable approfondie.

Prix de l'immobilier

L'une des premières questions que nous posent nos clients est la suivante : "Combien coûte l'achat d'une villa à Bali ?".

La réponse est... cela dépend. Pour vous donner une idée générale, nous les avons répartis en trois types de zones :

• Dans les domaines à forte demande tels que Canggu, Berawa et SeminyakLe prix moyen d'une villa en location-vente commence généralement à environ 250 000 USD pour un logement de deux chambres. Il peut dépasser 500 000 USD pour une construction récente avec une piscine et des finitions élégantes.
• Dans les régions plus détendues ou en développement, telles que les Pererenan périphérie de Pererenan, Sanur ou UluwatuLes prix de biens similaires se situent dans la fourchette des 150 000 à 250 000 USD en fonction de la distance de la plage et de l'accès aux services.
• Si vous êtes ouvert à la terre, les parcelles louées à long terme peuvent aller de 200 à 700 USD par mètre carréEn fonction du zonage et de l'emplacement.

Principaux aspects juridiques à vérifier avant d'acheter une propriété à Bali

Lorsqu'il s'agit de achat d'une propriété à BaliIl n'est pas négociable d'avoir les bons documents juridiques en place. Que vous achetiez un villa moderne, propriété locativeou une parcelle de terreCes documents sont essentiels pour prouver que la transaction est légale et que vous êtes en bonne santé. les droits de propriété ou de location sont protégés.

Voici un aperçu plus détaillé de la documents à vérifier impérativement:

1. Certificat foncier

Il s'agit du document le plus important. Il indique qui est légalement propriétaire du propriété ou terrain. Il existe différents types de titres fonciers en Indonésie, et vous devez savoir lequel s'applique :

• Hak Milik (Freehold) - Uniquement disponible pour Citoyens indonésiens
• Hak Pakai (droit d'utilisation) - Peut être utilisé par étrangers dans le cadre d'une réglementation stricte
• Hak Sewa (Location) - Option commune pour investisseurs étrangers; permet l'utilisation pour une durée déterminée (généralement 25-30 ans)

Vérifiez toujours que le nom figurant sur le certificat correspond au vendeur ou au bailleur et que le terrain ne fait pas l'objet d'un litige.

2. Permis de construire (IMB ou PBG)

Connu localement sous le nom de IMB (Izin Mendirikan Bangunan) ou plus récemment en tant que PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), ce document confirme que le bâtiment a été construit légalement et qu'il est conforme à la réglementation locale. Une villa sans permis de construire en bonne et due forme peut être considérée comme illégale et les rénovations futures peuvent être refusées.

Demander :

• L'original de l'IMB/PBG (pas seulement une copie)
• Confirmation que l'usage du bâtiment correspond à votre intention (résidentiel, commercial, etc.)

3. Informations sur le zonage (certificat RTRW)

Les terres de Bali sont zonées pour diverses utilisations, notamment résidentielles, commerciales, agricoles et pour la ceinture verte. Vous devez vous assurer que le terrain se trouve dans une zone de résidentiel ou aux zone commerciale (pas un terrain vert ou protégé) si vous envisagez de le construire ou de le louer.

Demande d'un document officiel certificat de zonage de l'administration locale pour s'en assurer.

4. Preuve de paiement des taxes (PBB)

Demandez à voir le Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) des recettes. Il s'agit du montant annuel des taxe foncière a été payée. Impôts non payés peuvent devenir votre responsabilité si vous ne les détectez pas à temps.

5. Accord de vente et d'achat (AJB)

Il s'agit du contrat qui finalise la transaction. Il doit être signé devant un notaire agréé (notaris/PPAT). Assurez-vous que le document est disponible en Anglais (ou une autre langue que vous comprenez) et que tous les détails correspondent à l'accord verbal.

Conseil supplémentaire : vérifiez si le promoteur dispose d'un permis de construire valide et d'une preuve légale de la propriété du terrain pour les projets de villas sur plan ou hors plan.

Pièges courants lors de l'achat d'une propriété à Bali

Le Marché immobilier de Bali est en plein essor, ce qui attire tous les types de vendeurs, qu'ils soient honnêtes ou qu'ils aient des intentions moins honnêtes. Sans les connaissances ou le soutien nécessaires, même les acheteurs peut se heurter à des problèmes juridiques.

Voici les pièges les plus courants à éviter :

1. Achat sans vérification adéquate de la propriété

Certains vendeurs peuvent présenter de faux certificats fonciers ou des certificats périmés, ou ne pas être les véritables propriétaires du bien. Toujours vérifier la propriété par l'intermédiaire d'un notaire local ou d'un professionnel du droit. Lorsque achat de terrainsIl s'agit de s'assurer qu'il n'y a pas de chevauchement avec des parcelles voisines ou de conflits familiaux potentiels.

2. Les permis de construire en surnombre

Achat d'un villa ou aux maison sans permis de construire (IMB/PBG) peut entraîner des amendes, la démolition ou la perte de la valeur de revente. Les propriétés situées dans des zones très touristiques sont souvent construites rapidement et pas toujours en conformité avec les exigences légales. L'absence de permis est un signal d'alarme.

3. Ignorer les lois sur le zonage

Vous pouvez tomber amoureux d'une propriété en bord de mer, mais découvrir qu'elle se trouve dans une zone à risque. zone verteoù il est interdit de construire. Cette situation est fréquente à proximité des rizières et des plages non aménagées. Diligence raisonnable comprend la confirmation de l'utilisation des terres par les voies officielles.

4. Recours à des agents non qualifiés

Bien que Bali ait de nombreuses les professionnels de l'immobilier, il dispose également d'une agents immobiliers qui peuvent ne pas être au courant de la conformité légale ou ne pas y adhérer. Travaillez toujours avec des agents qui comprennent la complexités juridiques de posséder une propriété à Bali et peuvent fournir des références à l'appui de leur expertise.

5. Signer des contrats sans conseil juridique

Trop de investisseurs étrangers signent des contrats en bahasa indonesia sans version traduite. Pire encore, certains s'appuient uniquement sur des accords verbaux. Faites toujours appel à un avocat ou à un notaire qualifié :

• Traduire des documents
• Confirmer la conformité avec les lois locales
• Protéger vos intérêts en cas de litige

Gestion immobilière

Posséder une propriété à Bali est passionnant, mais si vous n'y vivez pas à plein temps, le vrai travail commence après la remise des clés. Les villas doivent être entretenues régulièrement, les invités doivent être accueillis, et il y a les factures mensuelles, les nettoyages, les réparations et les surprises occasionnelles, comme un toit qui fuit pendant la saison des pluies ou une panne d'électricité pendant le séjour d'un invité.

C'est là qu'intervient la gestion immobilière.

Avez-vous besoin d'un gestionnaire immobilier ?

Si vous prévoyez de vivre dans votre maison tout au long de l'année, vous pourrez peut-être gérer les choses vous-même ou embaucher une petite équipe locale. Mais si vous êtes à l'étranger ou à Bali à temps partiel, faire appel à un gestionnaire immobilier n'est pas seulement utile, c'est essentiel.

Ils s'occuperont de choses telles que

• Gestion des réservations (si vous louez)
• Coordonner l'entretien ménager et la maintenance
• Payer les services publics et les impôts locaux
• Gestion de l'enregistrement et du départ
• Garder un œil sur la maison en votre absence

L'un de nos clients avait l'habitude de prendre l'avion tous les deux mois pour s'occuper de l'entretien de base. Une fois qu'ils ont engagé un gestionnaire local, ils ont non seulement économisé sur les vols, mais ils ont également transformé la villa en une source de revenus régulière.

Quel est le coût de la gestion immobilière ?

Les frais peuvent varier en fonction du niveau de service, mais la plupart des sociétés de gestion immobilière réputées à Bali facturent entre 15% et 25% du revenu locatif brut. Certains proposent des services à la carte, tandis que d'autres offrent un service complet.

Ne vous contentez pas de l'option la moins chère. Un mauvais gestionnaire peut vous coûter plus cher en mauvaises critiques, en plaintes de clients ou en réservations manquées que ce que vous économisez en frais.

Gérer sans louer

Même si vous ne louez pas votre bien, il faut y prêter attention. La chaleur, l'humidité et les insectes de Bali peuvent causer des dégâts importants si une maison reste vide trop longtemps. Au minimum, il faut que quelqu'un vérifie régulièrement la propriété, l'aère et s'assure que la plomberie et l'électricité sont en bon état de marche.

Certains propriétaires s'arrangent pour qu'un gardien vive sur place dans un logement de fonction ou une chambre d'amis. D'autres établissent un contrat d'entretien mensuel avec une équipe locale de confiance.

Conclusion

En tant qu'étranger, l'achat d'une propriété à Bali peut être un processus complexe ; cependant, avec les conseils appropriés, il peut s'agir d'un investissement gratifiant. Le marché de l'immobilier à Bali est en pleine expansion, avec un nombre croissant d'étrangers qui investissent dans l'île. Que vous soyez à la recherche d'une villa luxueuse, d'un appartement moderne ou d'un terrain pour construire la maison de vos rêves, Bali offre un large éventail d'options.