Arrangements de prête-noms à Bali : Risques, législation et alternatives plus sûres

Si vous avez passé ne serait-ce que cinq minutes à discuter de la propriété de Bali, vous avez probablement entendu quelqu'un dire : “Il suffit d'utiliser un prête-nom”. Cela ressemble à une solution rapide. Vous payez l'argent, un nom local apparaît sur le journal et vous êtes le véritable propriétaire dans les coulisses.

Il s'agit d'un guide complet sur les arrangements entre candidats à Bali : ce qu'ils sont, pourquoi les gens les pratiquent, ce que dit la loi indonésienne, les risques juridiques et les alternatives légales qui sont beaucoup plus sûres.

Qu'est-ce que le “nominee arrangement” à Bali ?

Un candidat est une personne qui détient quelque chose en leur nom, même si quelqu'un d'autre l'a payé et pense en être le véritable propriétaire.

À Bali, vous entendrez deux types courants de dispositions relatives aux mandataires:

1. Nom de la terre/de la propriété: Un étranger paie pour un terrain ou une villa, mais un citoyen indonésien figure comme propriétaire légal sur le certificat. Cette méthode est souvent utilisée pour les terrains en pleine propriété (Hak Milik), car seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir ce droit.
2. Nomination de l'entreprise: Les actions d'une société sont placées sous le nom d'une personne locale (un prête-nom local) même si l'investisseur est un étranger. Cette pratique permet de contourner les restrictions en matière de propriété étrangère.

Ces structures sont également appelées structures de prête-nom, configurations de prête-nom ou pratiques de prête-nom. Elles s'appuient généralement sur des contrats annexes supplémentaires, des accords privés, pour “prouver” qui est le détenteur de la propriété effective (celui qui a réellement payé et qui contrôle).

Voici l'idée clé que vous devez retenir : Les organismes indonésiens tels que le bureau des terres se soucient avant tout de ce qui figure sur les documents officiels. Cela signifie que la personne figurant sur le certificat est généralement considérée comme le propriétaire légal.

Pourquoi les étrangers ont-ils recours à un prête-nom à Bali ?

Parce que les règles ne nous conviennent pas.

L'Indonésie dispose d'un Cadre juridique indonésien qui limite certaines formes de propriété étrangère, L'objectif est de maintenir les droits fonciers fondamentaux liés aux citoyens. L'objectif est de maintenir les droits fonciers fondamentaux liés aux citoyens. En vertu de la Droit foncier indonésien (loi n° 5 de 1960, la loi agraire fondamentale), Hak Milik (droit de propriété) est lié à la citoyenneté indonésienne, de sorte que les ressortissants étrangers ne peuvent pas l'acheter directement.

Pour les entreprises, les investissements étrangers sont également réglementés. On parle de la liste d'investissements négatifs Pendant des années, l'Indonésie a utilisé une “liste négative” pour restreindre les domaines d'activité fermés ou limités aux étrangers. Mais ce système a changé : l'Indonésie a introduit la “liste d'investissements positifs” en vertu du règlement présidentiel n° 10/2021 (tel que modifié), qui remplace l'ancien cadre de la liste négative.

Ainsi, un candidat peut ressembler à un raccourci pour :

• investisseurs étrangers qui veulent devenir propriétaires rapidement,
• ressortissants étrangers qui veulent acheter des terres comme ils le feraient dans leur pays d'origine,
• parties étrangères qui souhaitent louer des biens ou d'autres entreprises sans mettre en place une structure adéquate.

Mais “commun” n'est pas synonyme de “sûr”. La vraie question est la suivante : ces accords de prête-nom en fait légalement reconnu?

Ce que dit la loi indonésienne (en termes simples)

1) Les contrats de prête-nom sont explicitement interdits par la loi sur les investissements.

Indonésie droit des investissements (loi n° 25 de 2007 sur l'investissement) contient une règle directe sur la détention d'actions par des prête-noms.

Elle stipule qu'il est interdit aux investisseurs de conclure un accord ou de faire une déclaration selon lesquels les actions d'une société à responsabilité limitée sont détenues “pour le compte et au nom d'une autre personne”. Et s'ils le font, l'accord est nul et non avenu.

“L'expression ”nul et non avenu" signifie que l'accord est traité comme s'il n'avait jamais eu de valeur juridique.

Ainsi, si votre accord stipule que l'actionnaire local détient des actions “en votre nom”, la loi peut considérer ce papier comme sans valeur au moment le plus important.

2) La propriété foncière libre est réservée aux citoyens indonésiens.

En vertu de la loi agraire fondamentale, seuls les citoyens indonésiens peuvent avoir des droits de pleine propriété (Hak Milik) sur la terre, et elle restreint également les transferts qui feraient passer Hak Milik à des étrangers (directement ou indirectement). Certaines explications juridiques et académiques résument la conséquence de manière directe : la violation de ces règles peut rendre la transaction nulle et non avenue et peut entraîner la cession de la terre à l'État (avec des nuances en fonction des faits et des droits attachés).

C'est pourquoi les structures foncières nomades sont si dangereuses. Elles tentent de créer une pleine propriété légale pour un étranger en utilisant des contrats parallèles. Or, le système foncier de l'État est conçu pour empêcher ce résultat.

Le fonctionnement habituel de l'installation des candidats (quels sont les documents que vous verrez)

La plupart des gens ne se contentent pas de donner de l'argent et de faire confiance. Ils utilisent des documents juridiques pour donner une impression de solidité.

Les documents les plus courants dans le cadre d'un contrat de prête-nom sont les suivants

• A contrat de prêt (l'étranger “prête” au candidat de l'argent, lié à la propriété)
• A la procuration l'étranger peut donc agir comme s'il contrôlait l'actif
• Parfois, un pouvoir irrévocable (formulé de manière à être difficilement annulable)
• Lettres d'accompagnement, consentement écrit, et les options de vente
• “Déclarations” indiquant que le candidat est n'est qu'un détenteur temporaire / titulaire temporaire
• Clauses indiquant que le candidat le détient au nom de de l'étranger, qui est le propriétaire actuel

Sur le papier, cela peut sembler astucieux. Dans la réalité, cela crée une situation étrange : le candidat est le propriétaire légal dans les registres officiels, mais l'étranger croit qu'il est le véritable propriétaire en raison de contrats annexes.

Voici le problème : propriété légale n'est pas un sentiment. C'est un statut créé par le système juridique. Si l'État déclare que votre structure enfreint les règles, votre pile de papiers privés ne vous donnera peut-être pas le droit d'avoir une vie privée. pouvoir juridique dans un combat.

Le grand problème : le “propriétaire légal” l'emporte sur le “propriétaire réel” en cas de litige

Imaginez que vous acheter une voiture, Mais la carte grise est au nom de quelqu'un d'autre. Vous avez des reçus et des SMS. Mais la base de données du gouvernement répertorie les.

En cas de bagarre, la personne enregistrée a un avantage considérable. Il s'agit du même risque de base dans les l'utilisation d'un candidat.

Dans le cadre d'une transaction foncière, le propriétaire légal est le nom imprimé sur le certificat foncier. L'étranger n'est qu'une personne qui prétend être le propriétaire du terrain. propriétaire actuel par le biais de contrats annexes.

Lorsque les choses tournent mal, il n'y a pas que des “drames”. Vous avez litiges juridiques, Le titre officiel est généralement pris au sérieux par les tribunaux, tandis que les accords parallèles peuvent être considérés comme illégaux ou inapplicables.

Pour les actions nominatives, le risque est encore plus clair : la loi sur l'investissement stipule que ces déclarations d'actions nominatives sont interdites et qu'elles ne sont pas autorisées par la loi. nul et non avenu.

Ainsi, votre recours juridique (votre capacité à le réparer par le biais de la tribunal) peut être plus faible que prévu.

Carte des risques en situation réelle : ce qui peut mal tourner (et cela arrive vite)

Voyons ce qu'il en est risques encourus dans de simples seaux.

Risque 1 : Votre “candidat de confiance” n'est plus digne de confiance

Les personnes recherchent un “candidat de confiance.” Mais les hommes changent. La vie change.

Votre candidat pourrait le faire :

• refuser de signer des documents (vous entendrez “désolé, je ne peux pas”),
• vendre le terrain,
• l'utiliser comme garantie,
• subir des pressions de la part de la famille,
• divorcer, décéder ou faire face à des agents de recouvrement.

Même si vous avez des documents à fournir, vous devez vous battre contre des obstacles, car ce sont eux qui détiennent les documents. propriété légale.

Risque 2 : Vos accords privés sont qualifiés d'illégaux

Si vos documents sont conçus pour contourner restrictions à la propriété étrangère, L'autre partie peut faire valoir qu'ils ne sont pas applicables.

Pour les candidats à l'achat d'actions, la règle est directe : interdiction et nul et non avenu.

En ce qui concerne les candidats à la propriété foncière, les universitaires ont analysé les structures d“”emprunt de nom" et reviennent toujours au même thème : l'arrangement est contraire au principe de nationalité du droit foncier et crée une incertitude et une exposition sérieuses.

Risque 3 : Le bureau foncier ne voit que le propriétaire légal

Si vous essayez de vendre, de refinancer ou de régler des problèmes de certificat, le bureau foncier suit généralement le nom figurant sur le certificat.

Cela signifie que si votre candidat ne coopère pas, vous pouvez être bloqué, même si vous avez payé 100% de l'argent.

Risque 4 : L'application de la législation, les permis et le zonage peuvent tout faire échouer

On n'en parle pas assez. Même si votre candidat est loyal, vous êtes toujours confronté à un risque “extérieur”.

Les récentes mesures de répression de Bali, y compris les démolitions de Bingin, étaient liées aux règles de zonage, aux questions foncières de l'État et à l'application de la législation en matière d'environnement et d'aménagement du territoire.

Si votre villa ou votre entreprise est construite ou exploitée d'une manière qui enfreint les règles locales, l'application de la loi peut anéantir votre investissement, quelle que soit la personne qui se trouve sur le papier. Les contrats de prête-nom ne vous protègent pas du gouvernement.

Risque 5 : Vous vous retrouvez avec un litige et aucune solution définitive.

Lorsqu'un contrat de prête-nom s'effondre, les gens se disent souvent : “Je n'ai qu'à intenter un procès.”

Mais les procès sont lents, stressants et coûteux. Et si la structure est considérée comme un moyen d'échapper à la loi, vous risquez de ne pas obtenir le résultat escompté. C'est la dure réalité des structures fondées sur le principe du prête-nom. recours juridique.

“Mais tout le monde le fait”. D'accord, ce n'est toujours pas sûr.

Les accords de nomination peuvent “fonctionner” pendant des années. C'est pourquoi ils se répandent.

Mais ils échouent souvent lorsque :

• les relations changent,
• de grosses sommes d'argent sont en jeu,
• un partenaire devient gourmand,
• un audit gouvernemental a lieu,
• ou un tiers intervient (héritage, divorce, créanciers).

Et lorsqu'ils échouent, ils peuvent échouer brutalement, car la structure place votre actif le plus précieux sous le nom de quelqu'un d'autre.

C'est pourquoi le plus intelligent n'est pas de trouver un meilleur candidat. C'est de trouver des alternatives plus sûres qui correspondent à la Réglementation indonésienne.

Des alternatives juridiques plus sûres (qui ne reposent pas sur des simulacres)

Parlons des options qui sont largement utilisées et plus défendables en vertu des règles indonésiennes.

1) Leasehold : contrôle sans “propriété foncière”.”

Un bail emphytéotique peut vous permettre d'utiliser et de contrôler un bien pendant une longue période, sans pour autant prétendre en avoir la pleine propriété juridique.

C'est souvent la solution la plus simple pour les étrangers qui souhaitent vivre à Bali ou détenir une propriété pour leur usage personnel. Il est également plus facile à expliquer aux banques, aux partenaires et aux futurs acheteurs.

2) Hak Pakai (droit d'utilisation) pour les étrangers éligibles

L'Indonésie dispose de voies d'accès pour les étrangers résidant légalement sur son territoire. posséder certains biens immobiliers résidentiels sur Hak Pakai des terres, sous réserve de certaines conditions. Les résumés juridiques décrivent généralement des termes tels que la période initiale (souvent 30 ans), la prolongation (20 ans) et le renouvellement (30 ans) selon certaines règles.

Important : Hak Pakai n'est pas la même chose que la pleine propriété. Il s'agit d'un droit légal d'utilisation/occupation dans le cadre du système, ce qui signifie qu'il correspond à la loi sur la propriété immobilière. Cadre juridique indonésien mieux que les trucs de prête-noms.

3) PT PMA : la véritable voie commerciale (lorsque votre objectif est la location ou l'exploitation)

Si vous envisagez d'opérer immobilier en tant qu'entreprise, comme la location de villas, l'hôtellerie ou toute autre activité commerciale, la voie à suivre est souvent celle d'une structure d'entreprise conforme.

A PT PMA est un société d'investissement étrangère (une forme de entreprise étrangère) qui peuvent être utilisés pour des activités commerciales légitimes, en fonction du secteur, de l'autorisation et du plan d'investissement.

La clé est la suivante : ne pas construire sur la base d'actions nominatives. En effet, les accords de nominee share sont interdits et peuvent être frappés de nullité en vertu de la loi sur les investissements.

Par ailleurs, les règles d'investissement évoluent au fil du temps, il convient donc de toujours vérifier les exigences en vigueur. Si vous souhaitez un moyen simple et conforme d'ouvrir une PT PMA, Visa-Indonesia peut vous guider tout au long des étapes, en vous aidant à aligner votre domaine d'activité (KBLI), vos documents et vos licences. Vous pouvez ainsi vous concentrer sur la création de votre entreprise en toute clarté et en vous appuyant sur une base juridique solide.

4) Suivre les règles de la liste d'investissement (et cesser de poursuivre les vieux mythes de la “liste négative”)

Certaines opérations continuent de présenter des actions nominatives en utilisant l'ancienne méthode de l'actionnariat salarié (nominee shares). liste d'investissements négatifs l'état d'esprit. Mais l'Indonésie est passée à un régime de liste d'investissements positifs en vertu de la loi PR 10/2021 (telle que modifiée), qui a modifié les secteurs ouverts ou restreints et les conditions à respecter.

C'est important parce que de nombreuses “solutions nominatives” reposent sur des hypothèses dépassées.

Documents à demander (avant de signer ou de payer)

Si vous achetez, louez ou créez une entreprise, ne vous fiez pas aux promesses de WhatsApp. Demandez de vraies paperasserie juridique, et le faire examiner par un conseiller juridique ou aux avocat qui travaille avec des clients étrangers en Indonésie.

Voici une liste de contrôle pratique des documents que les personnes doivent généralement examiner :

• Détails du certificat foncier (type de droit, nom du propriétaire, historique)
• Carte des terres/informations sur les limites (si disponible)
• Preuve de la conformité au plan de zonage/plan d'occupation des sols (en fonction de l'utilisation)
• Permis de construire et autorisations connexes (le cas échéant)
• Registres des impôts et des paiements lié au terrain/bâtiment (le cas échéant)
• Rédaction de contrats (bail, vente, option, documents d'actionnaires)
• Documents de l'entreprise (s'il s'agit d'une PT local ou la PT PMA est impliquée) : acte de propriété, liste des actionnaires, licences
• Tous la procuration formulaires (attention à la formulation “irrévocable”)
• Des déclarations écrites indiquant qui détient quels droits et ce qui se passe en cas de décès/divorce.

Si un vendeur vous dit “Pas besoin, c'est standard”, c'est un signal d'alarme.

Comment penser à la “propriété” à Bali sans se faire piéger ?

Voici le modèle mental propre :

• Propriété légale est ce que le gouvernement reconnaît.
• Le propriétaire légal est la personne ou l'entité figurant dans les registres officiels.
• Propriété effective est celui qui en bénéficie en réalité, mais cela ne crée pas automatiquement des droits exécutoires si la structure est illégale.
• Les accords de nomination tentent de dissocier ces éléments en utilisant accords et des contrats annexes.
• Plus votre accord dépend de leur séparation, plus il est difficile de trouver une solution. risques juridiques vous transportez.

Ainsi, si votre projet dépend de la possibilité de revendiquer la propriété plus tard, posez-vous la question suivante : “Cela sera-t-il applicable si un tribunal l'examine ? ”Cela sera-t-il applicable si un tribunal l'examine ?“ Si la réponse est ”peut-être", il ne s'agit pas d'une stratégie d'investissement. C'est un pari.

FAQ rapide (celles que les gens n'osent pas demander)

Les contrats de prête-nom sont-ils légaux à Bali ?
Les contrats d'actions nominatives sont explicitement interdits par la loi. droit des investissements et peuvent être déclarés nul et non avenu. Les accords sur les terres nominatives vont à l'encontre du principe de nationalité du système foncier et sont largement considérés comme dangereux sur le plan juridique, en particulier lorsqu'ils visent à donner aux étrangers un contrôle similaire à celui d'une propriété franche.

Si j'utilise une personne désignée, ai-je la pleine propriété juridique ?
Non. Dans la plupart des cas, le prête-nom est le propriétaire légal sur le papier, et vous vous appuyez sur des accords parallèles. Ce n'est pas pleine propriété légale dans le cadre du système officiel.

Puis-je me contenter d'une procuration et tout ira bien ?
A la procuration peut donner un contrôle pratique, mais il ne convertit pas magiquement le contrôle en propriété foncière légale. Il crée également un risque s'il est révoqué, contesté ou traité comme faisant partie d'un plan illégal.

Que se passe-t-il si mon candidat signe tout et promet de coopérer ?
C'est bien... jusqu'à ce que ça ne le soit plus. Les promesses ne compensent pas la principale faiblesse de la structure : vous n'êtes pas la personne qui détient le titre de propriété.

Le bilan

Les accords de désignation sont populaires parce qu'ils donnent l'impression de pouvoir contourner des règles qui frustrent... étrangers. Mais sous Réglementation indonésienne, La personne qui détient un titre officiel a la position la plus forte, et certains accords de prête-nom, en particulier la détention d'actions par un prête-nom, sont directement interdits et peuvent être considérés comme juridiquement inexistants.

Si vous souhaitez investir à Bali et dormir sur vos deux oreilles, optez pour une structure qui soit réellement légalement reconnuLes éléments les plus importants sont les suivants : un bail solide, une filière Hak Pakai légale si elle est éligible, ou un plan PT PMA conforme aux objectifs de l'entreprise. Et avant de signer, engagez le bon conseiller juridique de tester l'accord sous pression comme un sceptique, et non comme un rêveur.