Nominee-arrangemang på Bali: Risker, lagen och säkrare alternativ

Om du har tillbringat ens fem minuter runt Bali fastighetssamtal, har du förmodligen hört någon säga: “Använd bara en förvaltare.” Det låter som en snabb lösning. Du betalar pengarna, ett lokalt namn hamnar på tidningen och du är den faktiska ägaren bakom kulisserna.

Det här är en omfattande guide till nomineringsarrangemang på Bali: vad de är, varför folk gör dem, vad indonesisk lag säger, de juridiska riskerna och de juridiska alternativen som är mycket säkrare.

Vad är “nominerade arrangemang” på Bali?

En förvaltare är en person som innehar något i deras namn, även om någon annan har betalat för den och tror att de är den verkliga ägaren.

På Bali kommer du att höra två vanliga typer av Förvaltararrangemang:

1. Förvaltare av mark/fastighet: En utlänning betalar för mark eller en villa, men en indonesisk medborgare anges som laglig ägare på certifikatet. Detta används ofta för friköpt mark (Hak Milik), eftersom endast indonesiska medborgare kan inneha den rätten.
2. Bolagets förvaltare: Aktier i ett företag sätts under en lokal persons namn (en lokal förvaltare) även om investeraren bakom det är en utlänning. Detta görs för att komma runt restriktioner för utländskt ägande.

Dessa kallas också förvaltarstrukturer, förvaltaruppsättningar eller förvaltarpraxis. De förlitar sig vanligtvis på extra sidoavtal, privata avtal, för att “bevisa” vem som är den verkliga ägaren (den som verkligen betalade och kontrollerar det).

Här är den viktigaste idén du måste låsa in: Indonesiska myndigheter som landkontoret bryr sig mest om vad som står i officiella register. Det innebär att personen på certifikatet i allmänhet behandlas som den lagliga ägaren.

Varför använder utlänningar en förvaltare på Bali?

För att reglerna känns obekväma.

Indonesien har en Indonesisk rättslig ram som begränsar vissa former av utländskt ägande, särskilt när det gäller mark. Målet är att behålla de grundläggande markrättigheterna knutna till medborgarna. Under Indonesisk marklagstiftning (Lag nr 5 från 1960, den grundläggande jordbrukslagen), Hak Milik (äganderätt) är knuten till indonesiskt medborgarskap, så utländska medborgare kan inte bara köpa den direkt.

För företag regleras även utländska investeringar. Folk pratar om att negativ investeringslista Indonesien använde sig nämligen i åratal av en “negativ lista” för att begränsa vilka affärsområden som var stängda eller begränsade för utlänningar. Men det systemet ändrades: Indonesien införde en “positiv investeringslista” enligt presidentens förordning nr 10/2021 (i dess ändrade lydelse), som ersatte den äldre negativa listan.

Så en nominerad kan se ut som en genväg för:

• utländska investerare som vill ha “ägande” snabbt,
• utländska medborgare som vill köpa mark på samma sätt som de skulle göra hemma,
• utländska partier som vill bedriva uthyrning eller annan företag utan att sätta upp en ordentlig struktur.

Men “vanligt” är inte detsamma som “säkert”. Den verkliga frågan är: är dessa Förvaltaravtal faktiskt juridiskt erkänd?

Vad säger indonesisk lag (i enkla ordalag)

1) Aktieförvaltaravtal är uttryckligen förbjudna enligt investeringslagen

Indonesiens investeringslagstiftning (Law No. 25 of 2007 on Investment) har en direkt regel om förvaltarregistrerat aktieinnehav.

Det säger att investerare är förbjudna att göra ett avtal eller uttalande om att aktieägande i ett aktiebolag är “för och i en annan persons namn”. Och om de gör det är det ogiltigt.

“Null and void” innebär att avtalet behandlas som om det aldrig haft någon rättslig verkan.

Så om ditt avtal stipulerar att den lokala aktieägaren innehar aktier “för din räkning”, kan lagen behandla det papperet som värdelöst när det är som viktigast.

2) Fri markägande är begränsat till indonesiska medborgare

Enligt den grundläggande jordbrukarlagen kan endast indonesiska medborgare ha full äganderätt (Hak Milik) till mark, och den begränsar också överföringar som i praktiken skulle flytta Hak Milik till utlänningar (direkt eller indirekt). Vissa juridiska och akademiska förklaringar sammanfattar konsekvensen rakt av: brott mot dessa regler kan göra transaktionen ogiltig och kan leda till att marken tillfaller staten (med nyanser beroende på fakta och rättigheter som är knutna).

Det är därför förvaltade markstrukturer är så farliga. De försöker skapa fullt lagligt ägande för en utlänning med hjälp av sidokontrakt. Men statens landsystem är byggt för att blockera det slutresultatet.

Hur kandidatuppsättningar vanligtvis fungerar (vilket pappersarbete du kommer att se)

De flesta människor ger inte bara pengar och “förtroendevibbar”. De använder juridiskt pappersarbete för att få det att kännas solitt.

Vanliga dokument i nomineeaffärer inkluderar:

• A låneavtal (utlänningen “lånar” den nominerade pengar, kopplade till fastigheten)
• A fullmakt så att utlänningen kan agera som om de kontrollerar tillgången
• Ibland kan en oåterkallelig befogenhet (formulerad så att den är svår att avboka)
• Sidobrev, skriftligt samtycke, och försäljningsalternativ
• “Förklaringar” som säger att den nominerade är endast en tillfällig innehavare / tillfällig innehavare
• Klausuler som säger att den nominerade håller det på uppdrag av av utlänningen, som är den faktisk ägare

På papperet kan det se smart ut. I verkligheten skapar det en konstig situation: den nominerade är den juridiska ägaren i officiella register, men utlänningen tror att de är den verkliga ägaren på grund av sidokontrakt.

Här är problemet: laglig äganderätt är inte en vibe. Det är en status som skapas av det juridiska systemet. Om staten säger att din struktur bryter mot reglerna, kanske din privata pappershög inte ger dig juridisk makt i en strid.

Det stora problemet: “Juridisk ägare” slår “verklig ägare” i en tvist

Tänk dig att du köpa en bil, men registreringen står i någon annans namn. Du har kvitton och textmeddelanden. Men regeringens databas listar dem.

Om det blir slagsmål har den person som står på registreringsbeviset en stor fördel. Det är samma grundrisk i med hjälp av en förvaltare.

I en nominerad markaffär har juridisk ägare är namnet som skrivs ut på landcertifikatet. Utlänningen är bara en person som hävdar att de är faktisk ägare genom sidokontrakt.

När saker och ting går fel blir det inte bara “drama”. Du har rättsliga tvister, Den officiella titeln tenderar att tas på allvar av domstolar, medan sidoarrangemang kan angripas som olagliga eller omöjliga att verkställa.

För förvaltaraktier är risken ännu tydligare: enligt Investment Law är dessa förvaltaraktieutlåtanden förbjudna och ogiltigt.

Så din rättslig prövning (din förmåga att åtgärda det genom att domstol) kan vara svagare än du förväntar dig.

Riskkarta för verkliga livet: vad kan gå fel (och det händer snabbt)

Låt oss bryta ner risker i samband med detta i enkla hinkar.

Risk 1: Din “pålitliga kandidat” slutar att vara pålitlig

Människor söker efter en “pålitlig kandidat.” Men människor förändras. Livet händer.

Din kandidat kanske gör det:

• vägrar att underteckna dokument (du kommer att få höra “tyvärr, jag kan inte”),
• sälja marken,
• använda det som säkerhet,
• blir pressad av familjen,
• Skilja sig, avlida eller möta inkassobolag.

Även om du har pappersarbete kämpar du i uppförsbacke eftersom det är de som håller laglig äganderätt.

Risk 2: Dina privata avtal betraktas som olagliga

Om dina papper är utformade för att kringgå restriktioner för utländskt ägande, kan den andra sidan hävda att de inte är verkställbara.

För aktieförvaltare är regeln direkt: förbjudet och ogiltigt.

För land nominees har akademiker analyserat “namnlåne”-strukturer och återkommer ständigt till samma tema: arrangemanget strider mot landlagens nationalitetsprincip och skapar allvarlig osäkerhet och exponering.

Risk 3: Markkontoret ser bara den juridiska ägaren

Om du försöker sälja, refinansiera eller åtgärda certifikatproblem är landkontor följer vanligtvis namnet på certifikatet.

Det betyder att om din förvaltare inte samarbetar kan du bli fast, även om du betalade 100% av pengarna.

Risk 4: Verkställighet, tillstånd och zonindelning kan förstöra allt

Det här talas det inte tillräckligt mycket om. Även om din kandidat är lojal står du fortfarande inför en “extern” risk.

Balis senaste tillslag, inklusive rivningarna av Bingin, var kopplade till zonindelningsregler, statliga markfrågor och miljö- och fysisk planering.

Om din villa eller ditt företag byggs eller drivs på ett sätt som bryter mot lokala regler kan verkställigheten förstöra din investering, oavsett vem som är på papper. Nominerade erbjudanden skyddar dig inte från regeringen.

Risk 5: Du hamnar i en tvist som inte kan lösas på ett bra sätt

När en nomineringsaffär kollapsar säger folk ofta: “Jag får väl stämma.”

Men stämningar är långsamma, stressiga och dyra. Och om strukturen ses som ett sätt att kringgå lagen kanske du inte får det resultat du hoppades på. Det är den hårda sanningen om förvaltarbaserad rättslig prövning.

“Men alla gör det.” Okej, fortfarande inte säkert.

Nominerade erbjudanden kan “fungera” i flera år. Det är därför de sprids.

Men de misslyckas ofta när:

• relationer förändras,
• stora pengar är inblandade,
• en partner blir girig,
• en statlig revision sker,
• eller om en tredje part blir inblandad (arv, skilsmässa, fordringsägare).

Och när de misslyckas kan de misslyckas brutalt, eftersom strukturen innebär att din mest värdefulla tillgång hamnar i någon annans namn.

Därför är det smartaste draget inte att hitta en bättre kandidat. Det är att hitta Säkrare alternativ som passar in i Indonesiska bestämmelser.

Säkrare lagliga alternativ (som inte bygger på skenhelighet)

Låt oss tala om alternativ som används ofta och som är mer försvarbara enligt indonesiska regler.

1) Leasehold: kontroll utan “markägande”.”

Ett långt hyresavtal kan ge dig användning och kontroll under en lång period, utan att du behöver låtsas att du har full juridisk äganderätt.

Det här är ofta den bästa lösningen för utlänningar som vill bo på Bali eller äga en fastighet för personligt bruk. Det är också lättare att förklara för banker, partners och framtida köpare.

2) Hak Pakai (rätt att använda) för berättigade utlänningar

Indonesien har vägar för utlänningar som är lagligt bosatta för att äga viss bostadsfastighet på Hak Pakai mark, med förbehåll för vissa villkor. I juridiska sammanfattningar beskrivs ofta termer som en inledande period (ofta 30 år), förlängning (20 år) och förnyelse (30 år) enligt vissa regler.

Viktigt: Hak Pakai är inte samma sak som äganderätt. Det är en laglig rätt att använda / ockupera under systemet, vilket innebär att det matchar Indonesisk rättslig ram bättre än kandidattrick.

3) PT PMA: den verkliga affärsvägen (när ditt mål är uthyrning eller drift)

Om din plan är att driva fastigheter som ett företag, som villauthyrning, gästfrihet eller annan kommersiell verksamhet, då är den rätta vägen ofta en kompatibel företagsstruktur.

A PT PMA är en utländskt investeringsbolag (en form av utlandsägt företag) som kan användas för laglig affärsverksamhet, beroende på sektor, licens och investeringsplan.

Nyckeln är: bygg inte upp det på förvaltaraktier. Eftersom avtal om förvaltarandelar är förbjudna och kan vara ogiltiga enligt investeringslagen.

Investeringsreglerna ändras också över tiden, så bekräfta alltid aktuella krav. Om du vill ha ett enkelt och korrekt sätt att öppna en PT PMA, Visa-Indonesia kan guida dig genom stegen och hjälpa dig att anpassa ditt affärsområde (KBLI), dina dokument och din licensiering. Så att du kan fokusera på att bygga upp verksamheten med klarhet och en solid rättslig grund.

4) Följ reglerna för investeringslistan (och sluta jaga gamla myter om “negativa listor”)

I vissa affärer används fortfarande förvaltaraktier enligt den gamla negativ investeringslista tänkesätt. Indonesien övergick dock till ett system med en positiv investeringslista genom PR 10/2021 (i dess ändrade lydelse), som ändrade vilka sektorer som är öppna eller begränsade och på vilka villkor.

Detta är viktigt eftersom många “nominerade lösningar” bygger på föråldrade antaganden.

Dokument som du bör be om (innan du skriver under eller betalar)

Om du ska köpa, hyra eller starta ett företag ska du inte förlita dig på WhatsApp-löften. Be om riktiga juridiskt pappersarbete, och få den granskad av en juridisk rådgivare eller advokat som arbetar med utländska klienter i Indonesien.

Här är en praktisk checklista över dokument som människor vanligtvis behöver granska:

• Uppgifter om markcertifikat (typ av rättighet, ägarens namn, historik)
• Markkarta/gränsinformation (om tillgänglig)
• Bevis på överensstämmelse med zonindelning/lokalplan (beroende på användning)
• Bygglov och relaterade godkännanden (om tillämpligt)
• Skatte- och betalningsuppgifter knuten till marken/byggnaden (i förekommande fall)
• Utarbeta avtal (hyresavtal, försäljning, optioner, aktieägaravtal)
• Företagsdokument (om ett lokal PT eller PT PMA är inblandad): lagfart, aktieägarförteckning, licenser
• Alla fullmakt formulär (var extra försiktig med formuleringen “oåterkallelig”)
• Skriftliga redogörelser för vem som har vilka rättigheter och vad som händer om någon dör/skiljs

Om en säljare säger: “Det behövs inte, det är standard”, ska du se det som en varningssignal.

Hur man kan tänka på “ägande” på Bali utan att fastna i en fälla

Här är den rena mentala modellen:

• Laglig äganderätt är vad regeringen erkänner.
• Den juridisk ägare är den person eller enhet som finns upptagen i officiella register.
• Verkligt ägande är den som gynnas i verkligheten, men det skapar inte automatiskt verkställbara rättigheter om strukturen är olaglig.
• Nominerade erbjudanden försöker skilja dessa saker åt med hjälp av avtal och sidoavtal.
• Ju mer din affär är beroende av att du delar upp dem, desto mer Rättsliga risker du bär.

Så om din plan är beroende av att du kan hävda äganderätt Fråga dig själv senare: “Kommer det här att vara verkställbart om en domstol tittar på det?” Om svaret är “kanske” är det inte en investeringsstrategi. Det är ett vågspel.

Snabba frågor och svar (de som folk inte vågar fråga)

Är förvaltaravtal lagliga på Bali?
Förvaltaraktieavtal är uttryckligen förbjudna enligt investeringslagstiftning och kan förklaras ogiltigt. Nominerade markarrangemang strider mot landsystemets nationalitetsprincip och betraktas allmänt som rättsosäkra, särskilt när de syftar till att ge utlänningar frihetsliknande kontroll.

Om jag använder en förvaltare, har jag då full juridisk äganderätt?
Nej. I de flesta förvaltaruppsättningar är förvaltaren den juridiska ägaren på papper, och du förlitar dig på sidoavtal. Det är inte full juridisk äganderätt enligt det officiella systemet.

Kan jag bara använda en fullmakt och vara okej?
A fullmakt kan ge praktisk kontroll, men det omvandlar inte magiskt kontroll till laglig markägande. Det skapar också risk om det återkallas, ifrågasätts eller behandlas som en del av ett olagligt system.

Vad händer om min kandidat skriver på allt och lovar att samarbeta?
Det är trevligt ... tills det inte är det. Löften övervinner inte strukturens största svaghet: du är inte den person som innehar den juridiska äganderätten.

Slutresultatet

Nomineringsavtal är populära eftersom de känns som ett sätt att kringgå regler som frustrerar utlänningar. Men under Indonesiska bestämmelser, Den person som innehar en officiell titel har den starkaste ställningen, och vissa förvaltararrangemang, särskilt förvaltat aktieägande, är direkt förbjudna och kan behandlas som juridiskt obefintliga.

Om du vill investera på Bali och sova gott om natten ska du sträva efter en struktur som faktiskt är juridiskt erkänd: ett starkt hyresavtal, en laglig Hak Pakai-väg om den är berättigad eller en kompatibel PT PMA-plan för affärsmål. Och innan du skriver på ska du anlita rätt juridisk rådgivare att presspröva affären som en skeptiker, inte som en drömmare.