Quanto costa costruire una villa a Bali?

I costi di costruzione di Bali nel 2025 variano in genere da circa IDR 6 milioni a 15+ milioni per mq (circa USD $400-$1.000+ al mq) per una villa. Questa ampia gamma corrisponde a diversi livelli di finitura, dalle semplici costruzioni standard locali alle ville di lusso di fascia alta. Queste cifre escludere i costi del terreno (poiché si presume che il terreno sia di proprietà) e coprono la struttura dell'edificio, gli impianti standard e le finiture. 

In particolare, i prezzi delle costruzioni sono aumentati di ~5-10% dal 2023 a causa dell'aumento dei costi dei materiali e della migliore qualità costruttiva, anche se la manodopera a Bali rimane relativamente conveniente. (A titolo di confronto, Bali è ancora conveniente rispetto ad altre destinazioni tropicali, nonostante la recente inflazione).

Dimensione della villa Anche le ville più grandi possono talvolta raggiungere un costo per mq leggermente inferiore rispetto alle costruzioni molto piccole, poiché alcune spese sono distribuite su una superficie maggiore. Ad esempio, una semplice Villa con 1 camera da letto (~90 m²) potrebbe essere costruito per circa IDR 6-7 milioni/m²per un totale di circa 585 milioni di IDR per 90 m². 

Al contrario, un spaziosa villa di lusso con 4 camere da letto (~300 m²) con un design di alto livello può girare intorno a IDR 12 milioni/m² o più. Questi esempi illustrano come piccole costruzioni di base si collocano all'estremità inferiore dello spettro di costo, mentre grandi progetti di lusso spingere l'estremità superiore.

I diversi tipi di costruzione di una villa, comprese le dimensioni, il design e i materiali, influiscono sul prezzo finale. Questo articolo aiuterà a rispondere alla domanda comune: quanto costa costruire una villa a Bali? 

Fattori chiave che influenzano i costi di costruzione

Quando si progetta di costruire una villa a Bali, il prezzo non è fisso. Molti costi, come l'acquisto del terreno, la costruzione, i permessi e l'arredamento, possono incidere sul vostro budget. Ecco i principali da tenere a mente:

1. Costi legati al terreno

Anche se il terreno è già di vostra proprietà, sia la posizione e il tipo di titolo fondiario Il vostro budget e i vostri rendimenti dipenderanno dalla vostra scelta. Le aree principali, come Seminyak o Canggu, di solito costano di più rispetto a luoghi come Kintamani, a causa di una domanda più elevata, di un turismo più forte e di un migliore accesso alle strade, alle infrastrutture e ai servizi. La posizione influisce anche sulla facilità di ottenere i permessi e sull'attrattiva della proprietà per gli affitti, quindi la scelta della zona giusta è fondamentale per massimizzare il ROI.

Proprietà straniera: Per legge, gli stranieri non possono possedere direttamente terreni di proprietà (SHM) in Indonesia. I percorsi comuni e legali sono:

• Locazione (Hak Sewa): Contratto di locazione a lungo termine dal proprietario del terreno.
• Hak Pakai (diritto all'uso): Per le persone straniere idonee su determinate proprietà, a determinate condizioni.
• PT PMA (società di proprietà straniera): L'azienda può detenere HGB (diritto di costruire) su terreni (non SHM) per lo sviluppo e l'uso commerciale.

Evitare "nominee freehold" (utilizzando un individuo indonesiano per detenere SHM per vostro conto). Queste strutture sono legalmente rischiose e possono essere considerate illegali.

2. Costi di costruzione per metro quadro

Nel 2025, le costruzioni a Bali vanno da circa 6 milioni di IDR a oltre 15 milioni di dollari al metro quadro (circa $400-$1.000+). Il prezzo esatto dipende dalla qualità della costruzione:

• Base: Materiali e finiture semplici, spesso IDR 6-8 milioni/m².
• Media gamma: Buona qualità, design moderno, circa 8-12 milioni di IDR/m².
• Lusso: Materiali importati, progetti personalizzati, 12-15+ milioni/m². Le costruzioni di fascia alta sono spesso considerate ville di lusso e i costi di costruzione per le ville di lusso a Bali possono raggiungere i 20 milioni di IDR al metro quadro o più. Anche le dimensioni della villa sono importanti. Le ville più grandi spesso costano meno al metro quadro perché alcuni costi (come la piscina o la cucina) sono distribuiti su più spazio.

3. Costo del lavoro

La manodopera a Bali è ancora più conveniente rispetto ai Paesi occidentali, con prezzi compresi tra 500.000 e 1.000.000 IDR, ma varia a seconda della zona. Gli appaltatori nelle zone turistiche come Canggu o Seminyak applicano tariffe più elevate perché la domanda è più alta. Ciò è dovuto all'elevata richiesta di servizi di costruzione e ristrutturazione in queste aree popolari, che fa aumentare il costo della manodopera. Nelle aree più remote, come Kintamani, i salari sono più bassi, il che fa scendere i costi complessivi. La manodopera qualificata, soprattutto per le rifiniture e i lavori specializzati, costerà di più ovunque sull'isola.

4. I materiali

La scelta dei materiali può cambiare radicalmente il vostro budget. Infatti, Bali dipende dal clima e dalle tradizioni edilizie locali per quanto riguarda la scelta dei materiali e dei metodi di costruzione, che possono influire sia sull'economicità che sulla durata. L'utilizzo di pietra locale, legno o bambù è più economico ed ecologico, ma alcuni preferiscono marmo, vetro o infissi di alta gamma importati. Le zone costiere richiedono inoltre materiali più resistenti e anticorrosivi a causa della salsedine presente nell'aria, il che aumenta i costi.

5. Costi aggiuntivi

Quando si stila il budget per la villa, bisogna tenere presente che ci sono spese che vanno oltre il prezzo di costruzione grezzo. Queste spesso aggiungono un margine significativo al costo finale:

• Permessi, licenze e conformità di solito il costo circa 50-150 milioni di IDRpoiché è necessario ottenere il KKPR (idoneità spaziale), il PBG (autorizzazione edilizia) e successivamente l'SLF (certificato di occupazione).
• Analisi del terreno e preparazione del sito può aggiungere circa 10-30 milioni di IDR per i test e un altro 50-200 milioni di IDR per i lavori in cantieresoprattutto se il vostro terreno è in pendenza o necessita di sistemi di drenaggio.
• Assumere un project manager o un architetto in genere costa 5-10% del budget totale di costruzionementre un gestore di siti indipendente può far pagare IDR 5-15 milioni al mese.
• Pianificazione della manutenzione spesso corre 1-3% del valore totale della costruzione all'annoCiò significa che una villa con 3 camere da letto può costare circa 50-150 milioni di IDR all'anno mantenere in buone condizioni.
• Arredamento e paesaggio di solito aggiungono 10-20% del costo di costruzioneSe invece scegliete interni di alto livello con mobili importati, aspettatevi di spendere da IDR 500 milioni fino a 2 miliardi o più.

Costo per metro quadrato in base all'ubicazione e al livello di qualità

La tabella seguente riassume le stime costo di costruzione al metro quadro per ogni località (riga) e livello di qualità costruttiva (colonna). I costi sono espressi in milioni di IDR per m² (con l'indicazione approssimativa degli USD tra parentesi). "Basic" indica finiture essenziali o standard locali, "Mid-range" è una buona qualità con finiture moderne standard e "Luxury" significa finiture e caratteristiche di alto livello.

Posizione	Costruzione di base (Finiture locali/di base)	Costruzione di fascia media (Buona qualità)	Costruzione di lusso (Finiture di alta gamma)
Ubud (entroterra)	6-8,5 milioni di IDR/m² (~$370-$520)	8,5-13 milioni di IDR/m² (~$520-$800)	13-17 milioni di IDR/m² (~$800-$1.050)
Canggu (costiera)	7-9,5 milioni di IDR/m² (~$430-$600)	10-15 milioni di IDR/m² (~$630-$950)	15-20 milioni di IDR/m² (~$950-$1.270)
Seminyak (costiera)	8-10 milioni di IDR/m² (~$500-$630)	11-16 milioni di IDR/m² (~$690-$1.000)	16-22 milioni di IDR/m² (~$1.000-$1.380)
Kintamani (altopiano)	5-7 milioni di IDR/m² (~$310-$440)	7-10 milioni di IDR/m² (~$440-$630)	10-14 milioni di IDR/m² (~$630-$880)
Kuta (costiera)	6-8,5 milioni di IDR/m² (~$370-$520)	9-13 milioni di IDR/m² (~$580-$830)	13-18 milioni di IDR/m² (~$830-$1.150)

Selezione del le migliori posizioni a Bali è fondamentale, in quanto può incidere significativamente sia sui costi di costruzione che sui potenziali ritorni dell'investimento.

Processo di costruzione a Bali: Guida passo passo

Costruire la villa dei vostri sogni a Bali è emozionante! Ma prima è necessario capire il processo. La costruzione di una villa a Bali prevede un approccio graduale, dall'acquisizione del terreno e dei permessi alla gestione dei costi e alla collaborazione con le autorità locali o gli appaltatori. Pensate che sia come seguire una ricetta: dovete fare le cose nel giusto ordine per ottenere buoni risultati.

Cosa bisogna sapere prima

Nel 2021, l'Indonesia ha cambiato il proprio sistema di permessi edilizi. Il vecchio sistema prevedeva l'utilizzo di permessi chiamati IMB. Ora sono necessari due permessi principali: PBG e SLF. È come avere due diversi documenti di identità per il proprio edificio.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Permesso di costruire SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Certificato di corretto funzionamento dell'edificio

Fase 1: Pianificazione e preparazione (prima di iniziare)

Prima di pensare a scavare, è necessario mettere le carte in tavola. È fondamentale consultare esperti legali e architetti, ingegneri e consulenti ambientali certificati.

Ecco cosa dovete fare:

• Trovate un architetto certificato per progettare il vostro edificio
• Assumere un ingegnere strutturale per assicurarsi che sia sicuro
• Se necessario, rivolgetevi a un consulente ambientale
• Assicuratevi di conoscere le leggi locali in materia di zonizzazione
• Verificate il tipo di edificio che vi è consentito costruire sul vostro terreno.

Fase 2: ottenere il permesso PBG (permesso di costruire)

Questo è il via libera per iniziare la costruzione. Considerate il PBG come l'autorizzazione del governo a costruire qualcosa di nuovo.

Cosa fa il PBG

Un PBG è il biglietto da visita per l'avvio di qualsiasi progetto di nuova costruzione, modifica, espansione, riduzione o manutenzione. Il PBG specifica il progetto approvato dell'edificio e prosegue per tutta la durata dell'edificio.

Come fare domanda per il PBG

La richiesta di un PBG si effettua tramite il sistema OSS-RBA (Online Single Submission system) e si coordina il processo con il Dinas PUPR (Public Works and Spatial Planning Office) locale. Prima di presentare il PBG, è necessario ottenere un KKPR (approvazione dell'idoneità territoriale) per confermare che il terreno è destinato all'uso previsto.

Avrete bisogno di questi documenti:

• Certificato di proprietà del terreno
• Pianta del sito e disegni architettonici
• Piani di ingegneria strutturale
• Valutazione dell'impatto ambientale (se richiesta)
• Specifiche dell'edificio ed elenco dei materiali
• Cronologia della costruzione

Tempo di elaborazione

Le linee guida ufficiali prevedono una finestra di 28 giorni lavorativi per la verifica del PBG, ma le tempistiche variano a seconda della complessità del progetto, della sua ubicazione e della necessità di eventuali revisioni. Aspettatevi un tira e molla tra il governo e il vostro architetto/ingegnere. Per evitare ritardi, rivolgetevi a professionisti esperti che conoscono il sistema OSS, gli standard tecnici locali e i regolamenti urbanistici.

Fase 3: avvio della costruzione

Una volta ottenuto il permesso PBG, potrete finalmente iniziare a costruire! Ma ricordate:

• È necessario costruire esattamente secondo i piani approvati
• Qualsiasi modifica deve essere approvata prima
• Tenete al sicuro il vostro documento PBG: vi servirà per le ispezioni.

Il mancato rispetto dei piani approvati o i ritardi nella costruzione possono comportare costi aggiuntivi, quindi è importante rispettare i tempi e i requisiti.

Conservare questo documento in modo accessibile, poiché potrebbe essere necessario per future ispezioni e per scopi legali.

Fase 4: Ottenere il certificato SLF (certificato di buona funzionalità)

Una volta terminata la costruzione, è necessario un altro permesso. Il certificato SLF dimostra che l'edificio è sicuro.

Cosa succede durante l'ispezione SLF

Per ottenere un SLF, l'edificio deve superare diverse ispezioni che riguardano aspetti come l'integrità strutturale, la sicurezza antincendio, l'igiene e l'impatto ambientale.

Gli ispettori controlleranno:

• La struttura è solida e sicura?
• I sistemi di sicurezza antincendio funzionano?
• I sistemi idrici e fognari funzionano correttamente?
• L'edificio soddisfa gli standard ambientali?

Ottenere l'approvazione finale

La SLF funge quindi da approvazione finale, consentendo all'edificio di essere ufficialmente occupato e utilizzato per lo scopo previsto. La SLF specifica l'uso che si può fare dell'edificio e deve essere rinnovata periodicamente.

Come comportarsi con gli obblighi fiscali

Quando si possiede una villa a Bali, si ha a che fare con le tasse dall'inizio alla fine. Le dovete affrontare quando acquistate il terreno, costruite la proprietà e la affittate agli ospiti. 

• Imposte sull'acquisto di immobili: Quando si acquista un terreno o una proprietà, ci si trova di fronte alla BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) a 5% del valore della transazione e il venditore Imposta sul reddito finale (PPh Final) sul trasferimento.
• Imposte sulla costruzione: I servizi di costruzione sono soggetti a IVA (PPN) e un imposta sul reddito finale (PPh 4(2)) a seconda del tipo di appaltatore e del progetto. Questi aspetti devono essere tenuti in considerazione nel budget dell'edificio.
• IVA / Imposta sul valore aggiunto: Avviamento 1 gennaio 2025L'Indonesia ha aumentato l'aliquota IVA standard a 12%. Tuttavia, alcuni settori applicano ancora un tasso effettivo 11% a causa delle modalità di calcolo della base imponibile (DPP). Confermate con il vostro consulente fiscale quale sia il caso di applicare al vostro progetto.
• Imposte sul reddito da locazione: Se gestite la vostra villa come un'attività di noleggio, i vostri ricavi sono soggetti a imposta sul reddito nel sistema fiscale indonesiano. Inoltre, molte regioni (tra cui Bali) impongono una tassa di 10% Imposta sugli alberghi e sulle strutture ricettive sui soggiorni di breve durata, raccolti a livello locale.

Le norme fiscali cambiano frequentemente e il rispetto delle regole è fondamentale per evitare sanzioni. Lavorate con un consulente fiscale indonesiano qualificato che conosce il settore immobiliare e dell'ospitalità. Con una strutturazione adeguata, è possibile ridurre al minimo le responsabilità e rimanere conformi alle normative nazionali e locali.

Costi di manutenzione a lungo termine

Possedere una villa a Bali è un sogno che diventa realtà, ma è importante ricordare che i costi di manutenzione a lungo termine rappresentano una parte significativa del costo complessivo della proprietà. Questi costi possono variare a seconda delle dimensioni e dello stile della proprietà, dei materiali utilizzati per la costruzione e delle caratteristiche incluse, come la piscina o i giardini.

In media, i proprietari di ville a Bali dovrebbero prevedere spese di manutenzione annuali pari a circa 1-3% del valore della proprietà. Questo copre tutto, dalla pulizia regolare della piscina al giardinaggio, fino alle riparazioni della struttura della villa, dell'impianto idraulico e di quello elettrico. L'importo effettivo da pagare può variare a seconda della qualità dei materiali utilizzati e del livello di cura richiesto dalla proprietà.

Pianificare in anticipo questi costi continui è essenziale. Una manutenzione regolare non solo mantiene la villa al meglio, ma aiuta anche a prevenire riparazioni più costose. Accantonando una parte del budget per la manutenzione e collaborando con fornitori di servizi affidabili, potrete assicurarvi che la vostra villa rimanga un bene prezioso e piacevole per gli anni a venire.

Costituzione di una società di proprietà straniera

Per gli investitori stranieri che sognano di possedere una villa a Bali, costituzione di un'impresa di proprietà straniera, conosciuto come un PT PMA (società a responsabilità limitata)Il PT PMA è spesso il modo migliore per acquistare una proprietà nel rispetto della legge indonesiana. La proprietà diretta di beni immobili non è consentita agli stranieri, ma una PT PMA permette di acquisire e detenere legalmente proprietà, comprese le ville, a Bali.

La creazione di una PT PMA richiede un'attenta pianificazione e il rigoroso rispetto di tutti i requisiti legali. Questo processo implica la collaborazione con un avvocato o un consulente finanziario affidabile che possa guidarvi attraverso i passi necessari, dalla registrazione della società all'ottenimento dei permessi e delle licenze richiesti. Assicurarsi che la società sia costituita correttamente non solo protegge il vostro investimento, ma rende anche più facile la gestione della vostra proprietà e di qualsiasi attività commerciale correlata, come l'affitto di ville.

Prendendo il tempo necessario per costituire correttamente la vostra società a responsabilità limitata, potrete godere dei vantaggi di possedere una villa a Bali rimanendo pienamente conformi alla legge indonesiana. Questo approccio garantisce la massima tranquillità e apre le porte alla proprietà di immobili a lungo termine e alle opportunità di investimento in una delle destinazioni più ambite al mondo.

Riepilogo rapido

1. Piano: Preparate il vostro team di esperti
2. Candidarsi per PBG: Presentare tutti i piani e i documenti di costruzione
3. Costruire: Seguire esattamente i piani approvati
4. Ottenere SLF: Superare le ispezioni finali per dimostrare la sicurezza dell'edificio
5. Godere: Il vostro edificio è ufficialmente pronto all'uso!

Costruire a Bali richiede pazienza e un'attenta pianificazione. Ma se si seguono i passi corretti, alla fine si otterrà un edificio bello e sicuro che soddisfa tutti i requisiti di legge. Il nuovo sistema di permessi è stato progettato per essere più efficiente e chiaro di quello precedente, quindi le cose stanno diventando più facili per i costruttori e i proprietari di immobili. Investire nella costruzione di una villa a Bali è un modo intelligente per approfittare della crescita del mercato immobiliare dell'isola e dei vantaggi finanziari a lungo termine.

Consigli pratici per una costruzione senza intoppi

Costruire la casa dei propri sogni può sembrare opprimente. Ma non preoccupatevi! Con il giusto approccio, potete rendere il processo molto più fluido. Ecco tre consigli essenziali che vi faranno risparmiare tempo, denaro e stress.

Lavorare con un rappresentante o un consulente d'acquisto di fiducia

Considerate un rappresentante degli acquirenti come una guida personale nel labirinto della costruzione. È come avere un amico esperto che conosce tutti i trucchi del mestiere.

Perché ne avete bisogno? L'edilizia comporta innumerevoli decisioni e dettagli tecnici. Un buon rappresentante protegge i vostri interessi e vi aiuta a evitare errori costosi. Parla la lingua dell'appaltatore, così non dovrete impararla da soli.

Cercate un professionista con una solida esperienza e ottime referenze. Chiedete ad amici, parenti o vicini che hanno costruito case di recente. Controllate anche le recensioni online. La persona giusta risponderà alle vostre domande con pazienza e vi spiegherà le cose in termini comprensibili.

Il vostro rappresentante dovrebbe visitare regolarmente il cantiere. Potrà individuare i problemi prima che diventino costosi grattacapi. Inoltre, si assicurerà che il lavoro corrisponda a ciò che avete concordato di pagare.

Molti rappresentanti degli acquirenti offrono una consulenza gratuita, quindi approfittate di questa opportunità per discutere il vostro progetto di villa e ottenere una consulenza professionale senza alcun costo.

Ottenere una chiara distinta dei quantitativi (BoQ) per evitare sorprese

La distinta base è in pratica una lista della spesa dettagliata per l'intero progetto. Elenca ogni singolo materiale necessario, dai chiodi alle finestre alla vernice. E, cosa più importante, indica esattamente la quantità di ogni articolo che vi servirà.

Senza un BoQ chiaro, si vola alla cieca. Gli appaltatori possono fornire stime vaghe che all'inizio sembrano ottime. Ma poi iniziano ad accumularsi costi a sorpresa. "Oh, ci siamo dimenticati delle prese elettriche in cucina". "In realtà, abbiamo bisogno di più cemento di quanto pensassimo".

Una buona BoQ evita queste sorprese. Deve essere specifica e dettagliata. Invece di "materiali per la pavimentazione", dovrebbe dire "500 metri quadrati di parquet in quercia, grado A". Chiedete all'appaltatore di specificare ogni singolo costo.

Esaminate attentamente la BoQ prima di firmare qualsiasi cosa. Fate domande sui punti che non capite. Se qualcosa sembra poco chiaro o mancante, parlatene subito. È molto più facile risolvere i problemi sulla carta che durante la costruzione.

Piano di emergenza (10-15% Extra Budget)

Ecco la verità sull'edilizia: succede sempre qualcosa di inaspettato. Sempre. Forse il terreno è diverso da quello che ci si aspettava. Forse si scoprono vecchie tubature che devono essere sostituite. Oppure ci si può innamorare di piastrelle un po' più costose.

I costruttori più intelligenti possono pianificare questi imprevisti mettendo da parte del denaro extra. Consideratelo come un'assicurazione per il vostro progetto. La maggior parte degli esperti consiglia di conservare 10-15% del budget totale come fondo per gli imprevisti.

Supponiamo che il vostro progetto costi $100.000. Mettete da parte un extra di $10.000-$15.000. Questo denaro rimane intatto a meno che non si verifichino emergenze reali. Non usatelo per gli aggiornamenti che desiderate improvvisamente.

Questo cuscinetto riduce drasticamente lo stress. Quando si presentano problemi imprevisti, potete gestirli con calma invece di farvi prendere dal panico per il denaro. Anche il vostro appaltatore vi rispetterà di più. Sanno che siete preparati e seri.

Avviate per tempo il vostro fondo di emergenza. Anche i piccoli importi si accumulano nel tempo. La tranquillità vale ogni centesimo.

Se la vostra villa è destinata ad affitti a breve termine, avere un solido piano di emergenza è ancora più importante per garantire il buon funzionamento e la conformità alle normative locali.

Ottenere prima il visto giusto

Ecco come stanno le cose: se volete costruire una villa in Indonesia, dovete avere il visto giusto, punto e basta. Diciamo che iniziate a costruire con un semplice visto turistico o sociale. È un grosso errore. Potreste incorrere in multe salate, essere cacciati dal Paese, avere il divieto di tornare o vedervi chiudere l'intero progetto.

Per costruire legalmente una villa a Bali è necessario uno dei tre tipi di visto principali. L'investitore KITAS (o ITAS) è perfetto se state investendo in immobili o se state avviando un'attività commerciale. Questo visto consente di soggiornare per un massimo di 2 anni e può essere esteso. Per coloro che desiderano una residenza a lungo termine e vogliono costruire una villa o una casa, il nuovo visto indonesiano Visto per la seconda casa consente di vivere nel Paese per un massimo di 10 anni. 

Ogni tipo di visto ha requisiti e costi diversi, ma tutti danno il permesso legale di svolgere attività di costruzione. Senza il visto giusto, si infrange la legge sull'immigrazione e si rischiano gravi conseguenze.

È qui che entra in gioco Visa-Indonesia.com. Vi aiutiamo a scegliere il tipo di visto più adatto alla vostra situazione e ci occupiamo di tutte le pratiche burocratiche. Il nostro team inoltra tutto all'ufficio immigrazione per vostro conto, riducendo i tempi di elaborazione ed evitando costosi errori. Non dovrete più preoccuparvi di ritardi che potrebbero bloccare il vostro progetto di villa.

Siete pronti per iniziare? Consultate oggi stesso visa-indonesia.com e lasciate che il nostro team di esperti si occupi della procedura di rilascio del visto. Non rischiate il vostro investimento: ottenete subito il visto giusto e costruite la vostra villa con fiducia.