Hur mycket kostar det att bygga en villa på Bali?

Balis byggkostnader år 2025 varierar generellt från cirka IDR 6 miljoner till 15+ miljoner per kvm (ungefär USD $400-$1.000+ per kvm) för en villa. Detta breda intervall motsvarar olika finishnivåer, från enkla lokala standardbyggnader till avancerade lyxvillor. Dessa siffror exkludera markkostnader (eftersom marken antas vara ägd) och omfattar byggnadsstruktur, standardinventarier och ytskikt. 

Det är anmärkningsvärt, byggpriserna har stigit ~5-10% sedan 2023 på grund av högre materialkostnader och förbättrad byggkvalitet, även om arbetskraften på Bali fortfarande är relativt prisvärd. (För sammanhangets skull kan nämnas att Bali fortfarande är kostnadseffektivt jämfört med andra tropiska destinationer trots den senaste tidens inflation.

Storlek på villa spelar också en roll: större villor kan ibland uppnå en något lägre kostnad per kvm än mycket små byggnader, eftersom vissa utgifter fördelas över större yta. Till exempel kan en enkel Villa med 1 sovrum (~90 m²) kan byggas för cirka IDR 6-7 miljoner/m², totalt cirka 585 miljoner IDR för 90 m². 

I motsats till detta kan en rymlig lyxvilla med 4 sovrum (~300 m²) med avancerad design kan springa runt IDR 12 miljoner/m² eller mer. Dessa exempel illustrerar hur grundläggande små byggnationer ligger i den lägre delen av kostnadsspektrumet, medan stora lyxprojekt Tryck på den övre änden.

Olika typer av villabyggnader, inklusive storlek, design och material, kommer att påverka slutpriset. Den här artikeln hjälper till att svara på den vanliga frågan: hur mycket kostar det att bygga en villa på Bali? 

Nyckelfaktorer som påverkar byggkostnaderna

När du planerar att bygga en villa på Bali är priset inte fast. Många kostnader, såsom markförvärv, byggnation, tillstånd och inredning, kan påverka din budget. Här är de största att ha i åtanke:

1. Markrelaterade kostnader

Även om du redan äger marken måste både plats och typ av fastighetsbeteckning kommer att forma din budget och avkastning. Primära områden som Seminyak eller Canggu kostar vanligtvis mer än platser som Kintamani på grund av högre efterfrågan, starkare turism och bättre tillgång till vägar, verktyg och tjänster. Läget påverkar också hur lätt det är att få tillstånd och hur attraktiv fastigheten kommer att vara för uthyrning, så att välja rätt område är nyckeln till att maximera avkastningen.

Utländskt ägande: Enligt lag kan utlänningar inte direkt äga tomtmark (SHM) i Indonesien. De vanliga, lagliga vägarna är:

• Hyresrätt (Hak Sewa): Långsiktigt arrende från markägaren.
• Hak Pakai (rätt att använda): För kvalificerade utländska individer på vissa fastigheter, med villkor.
• PT PMA (utländskt ägt företag): Företaget kan hålla HGB (rätt att bygga) över land (ej SHM) för utvecklings- och affärsändamål.

Undvik "förvaltare äganderätt" arrangemang (genom att använda en indonesisk person för att inneha SHM för din räkning). Dessa strukturer är juridiskt riskabla och kan anses vara olagliga.

2. Byggkostnader per kvadratmeter

År 2025 varierar byggandet på Bali från cirka 6 miljoner IDR till 15+ miljoner IDR per kvadratmeter (cirka $400-$1 000+ USD). Det exakta priset beror på kvaliteten på byggnaden:

• Grundläggande: Enkla material och ytbehandlingar, ofta 6-8 miljoner IDR/m².
• Mellanklass: Bra kvalitet, modern design, cirka 8-12 miljoner IDR/m².
• Lyx: Importerade material, anpassad design, 12-15+ miljoner/m². Avancerade byggnader betraktas ofta som lyxvillor, och byggkostnaderna för lyxvillor på Bali kan uppgå till 20 miljoner IDR per kvadratmeter eller mer. Storleken på din villa spelar också roll. Större villor kostar ofta mindre per kvadratmeter eftersom vissa kostnader (som en pool eller ett kök) sprids över mer utrymme.

3. Kostnader för arbetskraft

Arbetskraft på Bali är fortfarande mer prisvärd jämfört med västländer, från 500 000 till 1 000 000 IDR, men det varierar beroende på område. Entreprenörer i turisttäta platser som Canggu eller Seminyak tar mer betalt eftersom efterfrågan är högre. Detta beror på den höga efterfrågan på bygg- och renoveringstjänster i dessa populära områden, vilket driver upp arbetskostnaderna. I mer avlägsna områden, som Kintamani, är lönerna lägre, vilket sänker de totala kostnaderna. Kvalificerade arbetare, särskilt för efterbehandling och specialiserat arbete, kostar mer var som helst på ön.

4. Material

Valet av material kan dramatiskt förändra din budget. Faktum är att Bali är beroende av det lokala klimatet och byggnadstraditionerna när det gäller val av material och byggmetoder, vilket kan påverka både prisvärdhet och hållbarhet. Att använda lokal sten, trä eller bambu är billigare och miljövänligt, men vissa föredrar importerad marmor, glas eller avancerade armaturer. Kustområden kräver också starkare, korrosionsskyddande material på grund av salt i luften, vilket ökar kostnaden.

5. Ytterligare kostnader

När du budgeterar för din villa, kom ihåg att det finns utgifter utöver det råa byggpriset. Dessa lägger ofta till en betydande marginal till den slutliga kostnaden:

• Tillstånd, licensiering och efterlevnad kostar vanligtvis cirka IDR 50-150 miljonereftersom du måste säkerställa KKPR (rumslig lämplighet), PBG (bygglov) och senare SLF (inflyttningsintyg).
• Markprovning och förberedelse av plats kan lägga till cirka IDR 10-30 miljoner för testning och en annan IDR 50-200 miljoner för arbete på plats, särskilt om din mark ligger i en sluttning eller behöver dräneringssystem.
• Anställa en projektledare eller arkitekt kostar vanligtvis 5-10% av den totala byggbudgetenmedan en fristående platsansvarig kan debitera IDR 5-15 miljoner per månad.
• Planering av underhåll kör ofta 1-3% av det totala byggvärdet per årvilket innebär att en villa med 3 sovrum kan kosta cirka IDR 50-150 miljoner årligen att hålla i gott skick.
• Möblering och landskapsarkitektur brukar lägga till 10-20% av byggkostnadenmen om du väljer en exklusiv interiör med importerade möbler får du räkna med att spendera allt från IDR 500 miljoner upp till 2 miljarder eller mer.

Kostnad per kvadratmeter per plats och kvalitetsnivå

I tabellen nedan sammanfattas de uppskattade byggkostnad per kvadratmeter för varje plats (rad) och byggkvalitetsnivå (kolumner). Kostnaderna anges i miljoner IDR per m² (med ungefärliga USD inom parentes). "Basic" innebär enklare eller lokal standard, "Mid-range" är bra kvalitet med modern standard och "Luxury" innebär avancerad standard och funktioner.

Plats	Grundläggande konstruktion (Lokala/grundläggande ytbehandlingar)	Mellanklassbyggnad (Bra kvalitet)	Lyxig byggnad (Högklassiga ytbehandlingar)
Ubud (inlandet)	6-8,5 miljoner IDR/m² (~$370-$520)	8,5-13 miljoner IDR/m² (~$520-$800)	13-17 miljoner IDR/m² (~$800-$1.050)
Canggu (kustnära)	7-9,5 miljoner IDR/m² (~$430-$600)	10-15 miljoner IDR/m² (~$630-$950)	15-20 miljoner IDR/m² (~$950-$1.270)
Seminyak (kustnära)	8-10 miljoner IDR/m² (~$500-$630)	11-16 miljoner IDR/m² (~$690-$1.000)	16-22 miljoner IDR/m² (~$1.000-$1.380)
Kintamani (höglandet)	5-7 miljoner IDR/m² (~$310-$440)	7-10 miljoner IDR/m² (~$440-$630)	10-14 miljoner IDR/m² (~$630-$880)
Kuta (kust)	6-8,5 miljoner IDR/m² (~$370-$520)	9-13 miljoner IDR/m² (~$580-$830)	13-18 miljoner IDR/m² (~$830-$1,150)

Välja den bästa lägena på Bali är avgörande, eftersom det kan påverka både byggkostnaderna och den potentiella avkastningen på investeringen avsevärt.

Byggprocessen på Bali: Steg-för-steg-guide

Att bygga din drömvilla på Bali är spännande! Men först måste du förstå processen. Att bygga en villa på Bali innebär en steg-för-steg-strategi, från markförvärv och tillstånd till att hantera kostnader och arbeta med lokala myndigheter eller entreprenörer. Tänk på det som att följa ett recept - du måste göra saker i rätt ordning för att få bra resultat.

Vad du behöver veta först

År 2021 ändrade Indonesien sitt bygglovssystem. I det gamla systemet användes något som kallades IMB-tillstånd. Nu finns det två huvudtillstånd du behöver: PBG och SLF. Det är som att skaffa två olika ID:n för din byggnad.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Tillstånd att bygga SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Intyg om att din byggnad fungerar som den ska

Steg 1: Planera och förbered (innan du börjar)

Innan du ens funderar på att gräva måste du se till att ha alla detaljer klara för dig. Det är viktigt att rådgöra med juridiska experter och certifierade arkitekter, ingenjörer och miljökonsulter.

Här är vad du behöver göra:

• Hitta en certifierad arkitekt som kan rita din byggnad
• Anlita en byggnadsingenjör för att se till att det är säkert
• Anlita en miljökonsult vid behov
• Se till att du förstår lokala zonindelningslagar
• Kontrollera vilken typ av byggnad du får uppföra på din mark

Steg 2: Skaffa ditt PBG-tillstånd (tillstånd att bygga)

Detta är ditt gröna ljus för att påbörja byggandet. Tänk på PBG som att få tillstånd från regeringen att bygga något nytt.

Vad PBG gör

En PBG är din biljett till att starta alla nybyggnads-, modifierings-, expansions-, reduktions- eller underhållsprojekt. PBG anger den godkända utformningen av byggnaden och fortsätter under byggnadens hela livslängd.

Hur man ansöker om PBG

Du ansöker om en PBG genom OSS-RBA (Online Single Submission system) och samordnar processen med den lokala Dinas PUPR (Public Works and Spatial Planning Office). Innan du skickar in din PBG ska du säkra ett KKPR (godkännande av rumslig lämplighet) för att bekräfta att marken är zonindelad för din avsedda användning.

Du behöver de här dokumenten:

• Intyg om markägande
• Situationsplan och arkitektritningar
• Konstruktionsritningar
• Miljökonsekvensbeskrivning (om så krävs)
• Byggnadsspecifikationer och materiallista
• Tidslinje för byggnationen

Bearbetningstid

Officiella riktlinjer anger en tidsfrist på 28 arbetsdagar för PBG-verifiering, men tidsfristerna varierar beroende på projektets komplexitet, plats och om det behövs revideringar. Räkna med fram- och återkoppling mellan myndigheterna och din arkitekt/ingenjör. För att undvika förseningar bör du arbeta med erfarna yrkesmän som känner till OSS-systemet, lokala tekniska standarder och områdesbestämmelser.

Steg 3: Påbörja byggnationen

När du har fått ditt PBG-tillstånd kan du äntligen börja bygga! Men kom ihåg:

• Du måste bygga exakt enligt dina godkända ritningar
• Alla ändringar måste godkännas först
• Förvara ditt PBG-dokument säkert - du kommer att behöva det vid inspektioner

Om man inte följer godkända planer eller om det uppstår förseningar i byggandet kan det leda till extra kostnader, så det är viktigt att hålla tidsplanen och uppfylla alla krav.

Håll detta dokument tillgängligt, eftersom det kan behövas för framtida inspektioner och juridiska ändamål.

Steg 4: Skaffa ditt SLF-certifikat (certifikat för god funktion)

När du har byggt färdigt behöver du ytterligare ett tillstånd. SLF-certifikatet bevisar att din byggnad är säker att använda.

Vad händer under SLF-inspektion

För att få ett SLF måste byggnaden genomgå olika inspektioner som omfattar aspekter som strukturell integritet, brandsäkerhet, sanitet och miljöpåverkan.

Inspektörer kommer att kontrollera:

• Är konstruktionen stark och säker?
• Fungerar brandsäkerhetssystemen?
• Fungerar vatten- och avloppssystemen som de ska?
• Uppfyller byggnaden miljöstandarder?

Få ditt slutliga godkännande

SLF fungerar sedan som det slutliga godkännandet, vilket gör att byggnaden officiellt kan tas i bruk och användas för sitt avsedda ändamål. SLF anger vad byggnaden får användas till och måste förnyas med jämna mellanrum.

Navigering av skatteförpliktelser

När du äger en villa på Bali har du att göra med skatter från början till slut. Du möter dem när du köper mark, bygger fastigheten och hyr ut den till gäster. 

• Skatt på fastighetsförvärv: När du köper mark eller fastighet kommer du att ställas inför BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) på 5% av transaktionsvärdet och säljarens Slutlig inkomstskatt (PPh Final) på överföringen.
• Byggrelaterade skatter: Byggtjänster är föremål för MOMS (PPN) och en slutlig inkomstskatt (PPh 4(2)) beroende på typ av entreprenör och projekt. Dessa måste tas med i din byggbudget.
• Moms / Mervärdesskatt: Start 1 januari 2025höjde Indonesien den normala momssatsen till 12%. Vissa sektorer tillämpar dock fortfarande en effektiv 11%-ränta på grund av hur det beskattningsbara underlaget (DPP) beräknas. Bekräfta med din skatterådgivare vad som gäller för ditt projekt.
• Skatt på hyresintäkter: Om du driver din villa som ett uthyrningsföretag, är dina intäkter föremål för inkomstskatt enligt Indonesiens skattesystem. Dessutom inför många regioner (inklusive Bali) en 10% Hotell- och logiskatt på korttidsvistelser, som samlas in på lokal nivå.

Skattereglerna ändras ofta och det är viktigt att följa dem om du vill undvika påföljder. Arbeta med en kvalificerad indonesisk skattekonsult som känner till fastighets- och hotellsektorn. Med rätt strukturering kan du minimera skulderna samtidigt som du följer nationella och lokala bestämmelser.

Långsiktiga underhållskostnader

Att äga en villa på Bali är en dröm som går i uppfyllelse, men det är viktigt att komma ihåg att långsiktiga underhållskostnader är en betydande del av den totala ägandekostnaden. Dessa kostnader kan variera beroende på storleken och stilen på din fastighet, de material som används i konstruktionen och de funktioner du inkluderar, till exempel en pool eller anlagda trädgårdar.

I genomsnitt bör villaägare på Bali budgetera för årliga underhållskostnader på cirka 1-3% av fastighetens värde. Detta täcker allt från regelbunden poolrengöring och trädgårdsskötsel till reparationer av villans struktur, VVS och elektriska system. Det faktiska beloppet du betalar kan variera beroende på kvaliteten på de material som används och den vård som din fastighet kräver.

Att planera framåt för dessa löpande kostnader är viktigt. Regelbundet underhåll gör inte bara att din villa ser bäst ut, utan hjälper också till att förhindra dyrare reparationer längs linjen. Genom att avsätta en del av din budget för underhåll och arbeta med pålitliga tjänsteleverantörer kan du se till att din villa förblir en värdefull och trevlig tillgång under många år framöver.

Etablering av ett utlandsägt bolag

För utländska investerare som drömmer om att äga en villa på Bali, etablering av ett utlandsägt bolag, känd som en PT PMA (aktiebolag)är ofta det bästa sättet att köpa fastigheter och samtidigt följa indonesisk lag. Direkt ägande av fastigheter är inte tillåtet för utlänningar, men med en PT PMA kan du lagligt förvärva och inneha fastigheter, inklusive villor, på Bali.

Att starta ett PT PMA kräver noggrann planering och att alla rättsliga krav följs. Denna process innebär att du arbetar med en ansedd advokat eller finansiell rådgivare som kan vägleda dig genom de nödvändiga stegen, från företagsregistrering till att få de tillstånd och licenser som krävs. Att se till att ditt företag är korrekt etablerat skyddar inte bara din investering utan gör det också lättare att förvalta din fastighet och all relaterad affärsverksamhet, till exempel villauthyrning.

Genom att ta dig tid att ställa in ditt aktiebolag korrekt kan du njuta av fördelarna med att äga en villa på Bali samtidigt som du håller dig helt i överensstämmelse med indonesisk lag. Detta tillvägagångssätt ger sinnesfrid och öppnar dörren till långsiktigt fastighetsägande och investeringsmöjligheter på en av världens mest eftertraktade destinationer.

Snabb sammanfattning

1. Planera: Gör ditt team av experter redo
2. Ansök till PBG: Skicka in alla dina byggplaner och dokument
3. Bygga: Följ dina godkända planer exakt
4. Skaffa SLF: Godkänna slutinspektioner för att visa att din byggnad är säker
5. Njut av: Din byggnad är officiellt klar att användas!

Att bygga på Bali kräver tålamod och noggrann planering. Men om du följer stegen på rätt sätt får du en vacker och säker byggnad som uppfyller alla lagkrav. Det nya tillståndssystemet är faktiskt utformat för att vara mer effektivt och tydligt än det gamla, så det blir allt enklare för byggare och fastighetsägare. Att investera i att bygga en villa på Bali är ett smart sätt att dra nytta av öns växande fastighetsmarknad och långsiktiga ekonomiska fördelar.

Praktiska tips för ett smidigt byggande

Att bygga sitt drömhus kan kännas överväldigande. Men oroa dig inte! Med rätt tillvägagångssätt kan du göra processen mycket smidigare. Här är tre viktiga tips som kommer att spara tid, pengar och stress.

Arbeta med en betrodd köparrepresentant eller konsult

Tänk på en köparrepresentant som din personliga guide genom bygglabyrinten. Det är som att ha en kunnig vän som kan alla knep i branschen.

Varför behöver du en? Ett bygge innebär otaliga beslut och tekniska detaljer. Ett bra ombud bevakar dina intressen och hjälper dig att undvika kostsamma misstag. De talar entreprenörens språk, så att du inte behöver lära dig det själv.

Leta efter någon med gedigen erfarenhet och bra referenser. Fråga vänner, familj eller grannar som har byggt hus nyligen. Kontrollera också recensioner online. Rätt person kommer att svara på dina frågor tålmodigt och förklara saker i termer som du förstår.

Din representant bör besöka byggarbetsplatsen regelbundet. De upptäcker problem innan de blir dyra huvudvärk. Dessutom ser de till att arbetet motsvarar det du gick med på att betala för.

Många köparrepresentanter erbjuder en kostnadsfri konsultation, så ta tillfället i akt att diskutera ditt villaprojekt och få professionell rådgivning utan kostnad.

Få en tydlig mängdförteckning (BoQ) för att undvika överraskningar

En mängdförteckning är i princip en detaljerad inköpslista för hela ditt projekt. Den innehåller vartenda material som behövs - från spik till fönster och färg. Ännu viktigare är att den visar exakt hur mycket av varje artikel du behöver.

Utan en tydlig BoQ flyger du i blindo. Entreprenörer kan ge dig vaga uppskattningar som låter bra till en början. Men sedan börjar överraskande kostnader hopa sig. "Åh, vi glömde eluttagen i köket." "Vi behöver faktiskt mer betong än vi trodde."

En bra BoQ förhindrar dessa överraskningar. Den ska vara specifik och detaljerad. I stället för "golvmaterial" bör det stå "500 kvadratmeter ekparkett, klass A". Be din entreprenör att bryta ner varje enskild kostnad.

Läs igenom BoQ noggrant innan du skriver under något. Ställ frågor om det finns något du inte förstår. Om något verkar oklart eller saknas, säg till nu. Det är mycket lättare att åtgärda problem på papper än under byggtiden.

Planera alltid för oförutsedda utgifter (10-15% Extra budget)

Det här är sanningen om byggbranschen: det händer alltid något oväntat. Alltid. Kanske är marken annorlunda än vad som förväntades. Kanske upptäcker du gamla rör som behöver bytas ut. Eller så kanske du blir förälskad i lite dyrare kakelplattor.

Smarta byggare planerar för dessa överraskningar genom att avsätta extra pengar. Tänk på det som en försäkring för ditt projekt. De flesta experter rekommenderar att du avsätter 10-15% av din totala budget som en reservfond.

Låt oss säga att ditt projekt kostar $100 000. Lägg undan $10 000-$15 000 extra. Dessa pengar förblir orörda om inte verkliga nödsituationer uppstår. Använd dem inte för uppgraderingar som du plötsligt vill ha.

Att ha denna buffert minskar stressen dramatiskt. När oväntade problem dyker upp kan du hantera dem lugnt istället för att få panik över pengar. Din entreprenör kommer också att respektera dig mer. De vet att du är förberedd och seriös.

Börja tidigt med en fond för oförutsedda utgifter. Även små belopp läggs upp över tiden. Sinnesfriden är värd vartenda öre.

Om din villa är avsedd för korttidsuthyrning är det ännu viktigare att ha en solid beredskapsplan för att säkerställa smidig drift och efterlevnad av lokala bestämmelser.

Skaffa rätt visum först

Så här ligger det till: om du vill bygga en villa i Indonesien behöver du rätt visum, punkt slut. Säg att du börjar bygga med bara en turist eller ett socialt visum. Det är ett stort misstag. Du kan få dryga böter, bli utsparkad ur landet, förbjudas att komma tillbaka eller få hela ditt projekt nedlagt.

Du behöver en av tre huvudsakliga visumtyper för att bygga en villa på Bali lagligt. Investeraren KITAS (eller ITAS) är perfekt om du investerar i fastigheter eller startar ett företag. Detta visum låter dig stanna i upp till 2 år och kan förlängas. För dem som vill ha långvarigt uppehållstillstånd och vill bygga en villa eller ett hus, Indonesiens nya Visum för andra hem gör att du kan bo i landet i upp till 10 år. 

Varje visumtyp har olika krav och kostnader, men de ger dig alla lagligt tillstånd att delta i byggverksamhet. Utan rätt visum bryter du mot invandringslagen och riskerar allvarliga konsekvenser.

Det är där Visa-Indonesia.com kommer in i bilden. Vi hjälper dig att välja rätt visumtyp för din situation och hanterar allt pappersarbete. Vårt team skickar in allt till invandring för dina räkning, vilket minskar behandlingstiden och förhindrar dyra misstag. Du behöver inte längre oroa dig för förseningar som kan stänga av ditt villaprojekt.

Är du redo att komma igång? Kolla in visa-indonesia.com idag och låt vårt expertteam hantera din visumprocess. Riskera inte din investering - skaffa rätt visum nu och bygg din villa med tillförsikt.