Så du funderar på att köpa en fastighet på Bali. Kanske har du tillbringat tid här, surfat i Canggu, mediterat i Ubud eller helt enkelt fallit in i öns naturliga skönhet, och tanken började ta form: Tänk om jag kunde göra det här till mitt hem? Den avslappnade livsstilen på Bali, surfcheckar i soluppgången, warungmiddagar sent på kvällen och en gemenskap av kreativa människor lockar trots allt nykomlingar tillbaka för gott. Det är en dröm som många utlänningar delar. Och ja, det är möjligt att köpa en fastighet på Bali, även om indonesiska marklagar kan vara lite knepiga vid första anblicken.

Men med rätt juridisk uppbyggnad och en tydlig förståelse för dina alternativ kan du säkra ett hem eller en investering som överensstämmer med både din vision och lagen. Från ägarstrukturer och juridiska dokument till tips om hur du undviker vanliga fallgropar - den här guiden är byggd för att hjälpa dig att gå från dröm till handling, med färre överraskningar på vägen.

Översikt över fastighetsmarknaden på Bali 2025

Översikt över fastighetsmarknaden på Bali 2025

Låt oss vara ärliga, Balis fastighetsmarknad är inte längre någon hemlighet.

Utländska investerare, långvariga expats och lokala utvecklare är alla ute efter samma sak: en bit av livet på ön som balanserar livsstil och potentiell avkastning. Under 2025 förväntas efterfrågan på villor och fastigheter med långfristiga hyresavtal vara fortsatt stark, särskilt på populära destinationer som Canggu, Uluwatu och Ubud.

Det här är vad vi ser på plats:

  • Villor med privata pooler är fortfarande det bästa valet för livsstilsköpare och hyresinvesterare. Dessa fastigheter har ofta högre nattpriser på Airbnb, särskilt om de ligger nära stränder eller kaféer.
  • Enligt uppgift från BPS Baliuppgick antalet anlända turister till över 6,3 miljoner år 2024vilket driver upp både efterfrågan på korttidsuthyrning och investerarnas förtroende.
  • Avkastningen i viktiga turistområden kan variera mellan 7% och 12% årligen, även om detta i hög grad beror på dina fastighetsförvaltnings- och marknadsföringsstrategier.
  • Områden som Tabanan och norra Bali uppmärksammas för sitt lugn och lägre ingångspriser, medan centrala nav som Seminyak ser mättnad och strängare zonregleringar.
  • Byggkostnader har ökat med cirka 10-15% under de senaste två åren, drivet av materialbrist och högre arbetskostnader. Därför är det viktigt att budgetera klokt om du planerar att bygga.

Hur utlänningar köper fastigheter på Bali: Steg-för-steg-guide

Hur man köper hus i bali som utlänning

Det är fullt möjligt att köpa en fastighet på Bali som utlänning, men processen ser annorlunda ut än vad du kan förvänta dig i ditt hemland. Indonesisk marklagstiftning tillåter inte utlänningar att äga tomtmark direkt, men det finns säkra och lagliga sätt att säkra långsiktiga rättigheter till egendom.

Så här går det till, steg för steg:

Steg 1: Definiera först ditt syfte

Innan du undersöker juridiska alternativ, tänk på detta: Varför köper du?

Planerar du att bo på Bali på deltid, gå i pension här eller bygga en förvaltningsfastighet för korttidsuthyrning? Ditt svar kommer att avgöra vilken typ av äganderätt och visum du behöver. Till exempel kan någon som köper en pensionärsvilla i Ubud ta en helt annan väg än ett par som startar en uthyrningsverksamhet i Canggu.

Steg 2: Välj rätt ägarstruktur

Utlänningar i Indonesien använder vanligtvis ett av tre juridiska upplägg:

  • Hyresrätt (Hak Sewa) - Du hyr fastigheten under en bestämd tid (ofta 25-30 år) med möjlighet till förlängning. Enkelt, lagligt och används ofta för bostadsändamål.
  • PT PMA (utländskt ägt företag) - Ger dig möjlighet att förvärva mark med rätt att bygga (Hak Guna Bangunan) genom ditt eget företag. Perfekt för investerare eller för den som planerar att driva ett företag på fastigheten.
  • Förvaltaravtal - En indonesisk medborgare innehar äganderätten för din räkning. Låter bekvämt, men medför allvarliga juridiska risker. Vi avråder starkt från detta upplägg på grund av det bristande skydd som det ger.

⚠️ Vi har arbetat med kunder som trodde att förvaltararrangemang var säkra, tills en tvist eller ett dödsfall förändrade allt. Håll dig till lagliga, transparenta vägar.

Steg 3: Arbeta med en betrodd notarie (PPAT)

När du väl har bestämt dig för strukturen är nästa steg att anlita en certifierad notarie, även känd som en PPAT. De hjälper dig med juridisk due diligence, skriver ditt avtal, verifierar markcertifikatet och bekräftar att zonindelningen är lämplig för din avsedda användning.

Vi brukar alltid säga att din notarie är din försäkring när det gäller fastigheter på Bali. En av våra skämtade en gång: "Du behöver inte frukta spöken på Bali, bara markcertifikat som inte stämmer överens med verkligheten."

Steg 4: Genomför en korrekt due diligence

Hoppa inte över den här delen. Här är vad din notarie och ditt juridiska team bör kontrollera:

  • Ägarhistorik och typ av certifikat (SHM eller HGB)
  • Zonindelning av mark (bostäder, turism, jordbruk etc.)
  • Eventuella befintliga tvister eller överlappande anspråk
  • Obetalda skatter eller bygglovsfrågor (t.ex. saknad IMB/PBG)

✅ Proffstips: Besök alltid platsen själv, även om det bara är en gång. Foton kan inte visa översvämningsrisker eller bullriga grannar.

Steg 5: Underteckna avtalet och slutföra betalningen

När allt är klart kommer du att underteckna Överlåtelse- och köpeavtal (Akta Jual Beli) eller en Hyreskontrakt på notariens kontor. De flesta affärer betalas i sin helhet i detta skede, vanligtvis via banköverföring i IDR eller USD.

Se till att betalningsvillkor, valuta och tidsramar är tydligt beskrivna i avtalet för att undvika missförstånd.

Steg 6: Registrera transaktionen

Din notarie kommer att registrera transaktionen med Nationella byrån för markfrågor (BPN) och se till att du får kopior av alla officiella dokument. Om du använder en PT PMA kommer de också att registrera marken under företagsnamnet.

Det är också här som zonindelning, ägande och bygglov bekräftas och registreras. Hoppa inte över det här steget. Det skyddar dina rättigheter i det långa loppet.

Steg 7: Matcha ditt visum med din fastighetsplan

Att äga en fastighet betyder inte att du kan stanna på Bali under en längre tid utan rätt visum. Beroende på din situation kan du behöva:

Som licensierade visumagenter hjälper vi dig att välja rätt visumväg för att matcha dina fastighetsmål, oavsett om du flyttar hit eller bara stannar säsongsmässigt.

Olika typer av fastigheter på Bali

Fastighetstyper bali

Om du funderar på att köpa en fastighet på Bali är en av de första frågorna vi ställer dig: "Vad vill du ha ut av den här platsen?" Vissa vill ha en fridfull plats att varva ner på under några månader om året. Andra jagar passiva inkomster från semesteruthyrning. Några få planerar att stanna för gott.

Den typ av fastighet du väljer bör matcha din livsstil och dina långsiktiga planer, inte bara din budget. Så här brukar vi dela upp det när vi pratar med kunder.

Villor

Villor är utan tvekan den mest eftertraktade typen av egendom på Bali. De erbjuder avskildhet, komfort och den typ av inomhus- och utomhusliv som de flesta människor föreställer sig när de tänker på denna ö. Oavsett om du befinner dig i Canggu, Ubud eller Uluwatu finns det gott om alternativ, från eleganta byggnader som blandar inomhus- och utomhusliv med modern lyx till trähus i Joglo-stil.

De flesta av våra kunder väljer villor eftersom de känns som ett hem, inte bara en plats att bo på. Med det sagt, inte alla villor är byggda på samma sätt. Vissa ser fantastiska ut online men kommer med zonproblem eller saknade tillstånd. Vi har haft kunder som blev kär i en villa bara för att ta reda på att den byggdes i ett begränsat område. Kontrollera alltid om du har skapat dokument som IMB eller PBG och hoppa inte över due diligence.

Lägenheter och bostadsrätter

Om du helst inte vill ta itu med underhåll eller förvaltande personal kan lägenheter vara ett bra val. De finns vanligtvis i Denpasar, Sanur eller vissa delar av Canggu och Umalas. De flesta har gemensamma faciliteter, såsom pooler, gym och parkering.

De är ofta mer prisvärda än villor och lättare att hantera om du inte bor på Bali på heltid. Kom dock ihåg att du inte köper själva marken eller byggnaden. Dessa är vanligtvis leasehold-enheter, vilket innebär att du betalar för rätten att använda lägenheten under ett visst antal år.

Detta upplägg fungerar bra för personer som söker en enkel grund eller stabila långsiktiga hyresintäkter, men det kanske inte är idealiskt om du vill bygga eget kapital över tid.

Fastigheter utanför plan

Vissa byggherrar på Bali säljer fastigheter innan de är byggda, vanligtvis till ett lägre pris. Detta kallas att köpa off-plan. På papperet låter det som en bra affär: du får rabatt och ibland kan du till och med justera designen. Men det finns risker.

Vi har sett kunder vänta i över ett år efter det utlovade överlämningsdatumet. I andra fall har den färdiga produkten inte riktigt stämt överens med de ursprungliga ritningarna. Om du väljer den här vägen ska du se till att byggherren har en gedigen meritlista. Kontrollera deras tidigare projekt och använd alltid ett kontrakt som skyddar din betalning, helst genom spärrmedel.

Mark för uthyrning

Vissa köpare kommer till oss och vill bygga sitt drömhem från grunden. Om det är du, är ditt första steg att hitta en bit mark som är lagligt tillgänglig för uthyrning. Det här alternativet erbjuder mer frihet, men det kräver också mer läxor.

Platsen kanske ser perfekt ut, men det betyder inte nödvändigtvis att det är säkert att bygga på den. Vi har sett mark som marknadsförts som "bostadsområde" som var klassad som jordbruksmark. Det spelar stor roll när det är dags att skaffa tillstånd. En grundlig markkontroll och ett tydligt hyresavtal kan bespara dig allvarliga problem senare.

Kommersiella fastigheter

Om du planerar att öppna ett företag, t.ex. ett pensionat, ett café eller en yogastudio, behöver du en kommersiell fastighet med rätt tillstånd och zonindelning. Du måste också registrera ett utlandsägt företag, en så kallad PT PMA, för att kunna driva verksamheten lagligt.

Den potentiella avkastningen kan vara betydande, särskilt i områden med hög fottrafik, men det är inte något att rusa in i. Vi har sett människor lägga pengar på trendiga strandkaféer bara för att inse att kundbasen inte var tillräckligt stabil för att täcka kostnaderna. Se till att din affärsplan är realistisk och grundad på forskning, inte bara en föraning.

5. Hyresfastigheter kontra äganderättsfastigheter

Utlänningar köper ofta fastigheter som innehas med tomträttvilket innebär att man hyr marken under en lång tidsperiod (vanligtvis 25-30 år med möjlighet till förlängning). Detta är det vanligaste sättet för utlänningar till köpa fastighet på Bali, som fritt ägande är i allmänhet begränsad till Indonesiska medborgare.

Freehold ger full ägandemen det är vanligtvis endast tillgängligt för lokalbefolkningen eller utländska köpare som använder juridiska upplägg, till exempel genom en förvaltare eller ett företag. Om du är en utlänning, att förstå reglerna kring ägande av fastigheter är viktigt, så var noga med att göra noggrann due diligence.

Fastighetspriser

En av de första frågorna vi får från kunder är: "Så, hur mycket kostar det faktiskt att köpa en villa på Bali?"

Svaret är... det beror på. Vi har delat in dem i tre olika typer av områden för att ge dig en allmän uppfattning:

  • I områden med hög efterfrågan som t.ex. Canggu, Berawa och Seminyakbörjar genomsnittspriset för villor med tomträtt vanligtvis på cirka 250.000 USD för en lägenhet med två sovrum. Den kan överstiga 500.000 USD för en nyare byggnad med pool och snygga ytskikt.
  • I mer avslappnade områden eller områden under utveckling, som t.ex. Pererenan utkanten av Pererenan, Sanur eller Uluwatupriserna för liknande fastigheter ligger inom 150.000-250.000 USD beroende på avståndet från stranden och tillgången till bekvämligheter.
  • Om du är öppen för mark kan tomter med långtidsarrende variera från 200 till 700 USD per kvadratmeter, återigen beroende på zonindelning och läge.

När det gäller köpa fastighet på BaliAtt ha rätt juridiska dokument på plats är inte förhandlingsbart. Oavsett om du ska köpa en modern villa, tomträttsfastighet, eller ett diagram över landär dessa dokument nödvändiga för att bevisa att transaktionen är laglig och att din ägande- eller hyresrättigheter är skyddade.

Här är en närmare titt på dokument som måste kontrolleras:

1. Landcertifikat

Detta är det mest avgörande dokumentet. Det visar vem som lagligen äger egendom eller mark. Det finns olika typer av lagfarter i Indonesien och du måste veta vilken som gäller:

  • Hak Milik (äganderätt) - Endast tillgängligt för Indonesiska medborgare
  • Hak Pakai (rätt till användning) - Kan användas av utlänningar under strikta regler
  • Hak Sewa (hyresrätt) - Gemensamt alternativ för utländska investeraretillåter användning under en bestämd tid (vanligtvis 25-30 år)

Kontrollera alltid att namnet på certifikatet stämmer överens med säljaren eller hyresvärden och att marken inte är en del av en tvist.

2. Bygglov (IMB eller PBG)

Lokalt känd som IMB (Izin Mendirikan Bangunan) eller mer nyligen som PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), bekräftar detta dokument att byggnaden har uppförts lagligt och överensstämmer med lokala bestämmelser. En villa utan ett korrekt bygglov kan betraktas som olaglig och framtida renoveringar kan nekas.

Fråga efter:

  • Den ursprungliga IMB/PBG (inte bara en kopia)
  • Bekräftelse på att byggnadens användning motsvarar dina planer (bostäder, kommersiella lokaler etc.)

3. Information om zonindelning (RTRW-certifikat)

Balis mark är zonindelad för olika användningsområden, inklusive bostäder, kommersiella områden, jordbruksmark och grönområden. Du måste bekräfta att marken ligger i ett bostäder eller kommersiell zon (inte grön eller skyddad mark) om du planerar att bygga eller hyra ut den.

Begär en officiell zonindelningscertifikat från den lokala regeringen för att vara säker.

4. Bevis på skattebetalningar (PBB)

Be att få se Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kvitton. Detta visar den årliga fastighetsskatt har betalats. Obetalda skatter kan bli ditt ansvar om du inte upptäcker dem tidigt.

5. Köp- och försäljningsavtal (AJB)

Detta är det avtal som slutför transaktionen. Det måste undertecknas inför en licensierad notarie (notarius publicus/PPAT). Se till att dokumentet finns tillgängligt i Engelska (eller ett annat språk som du förstår) och att alla detaljer överensstämmer med den muntliga överenskommelsen.

Bonustips: Kontrollera om byggherren har ett giltigt bygglov och ett juridiskt bevis på markägande för projekt utanför planen eller planvillaprojekt.

Vanliga fallgropar vid köp av fastighet på Bali

Den Bali fastighetsmarknad blomstrar, och det lockar alla typer, inklusive ärliga säljare och de med mindre än ärliga avsikter. Utan rätt kunskap eller stöd kan även erfarna säljare Köpare kan stöta på juridiska problem.

Här är de vanligaste fallgroparna som du bör undvika:

1. Köpa utan korrekt ägarverifiering

Vissa säljare kan uppvisa falska eller utgångna markcertifikat eller kanske inte är de faktiska ägarna av fastigheten. Alltid verifiera ägande genom en lokal notarie eller juridisk professionell. När köpa mark, se till att det inte finns någon överlappning med angränsande tomter eller potentiella familjetvister.

2. Att bortse från bygglov

Köpa en villa eller hus utan en bygglov (IMB/PBG) kan leda till böter, rivning eller förlust av andrahandsvärde. Fastigheter i turisttäta områden byggs ofta snabbt och inte alltid i enlighet med lagkraven. Om ett tillstånd inte finns tillgängligt är det en varningssignal.

3. Ignorering av zonindelningslagar

Du kanske blir kär i en strandnära fastighet, bara för att få reda på att den ligger i ett grön zon, där det är förbjudet att bygga. Detta är vanligt i närheten av risfält och obebyggda stränder. Due diligence innebär att markanvändningen bekräftas genom officiella kanaler.

4. Förlita sig på okvalificerade ombud

Medan Bali har många välrenommerade yrkesverksamma inom fastighetsbranschenhar den också olicensierade fastighetsmäklare som kanske inte känner till eller följer gällande lagstiftning. Arbeta alltid med agenter som förstår juridiska förvecklingar av äga egendom på Bali och kan ge referenser som stöd för sin expertis.

För många utländska investerare underteckna avtal på Bahasa Indonesia utan en översatt version. Ännu värre är att vissa förlitar sig enbart på muntliga överenskommelser. Anlita alltid en kvalificerad advokat eller notarie för att:

  • Översätt dokument
  • Bekräfta efterlevnad av lokala lagar
  • Skydda dina intressen i händelse av tvist

Fastighetsförvaltning

Att äga en fastighet på Bali är spännande, men om du inte bor där på heltid börjar det verkliga arbetet efter att du har fått nycklarna. Villor kräver regelbundet underhåll, gäster måste välkomnas och det finns månadsräkningar, städningar, reparationer och enstaka överraskningar, till exempel ett läckande tak under regnperioden eller ett strömavbrott under en gästs vistelse.

Det är där fastighetsförvaltningen kommer in i bilden.

Behöver du en fastighetsförvaltare?

Om du planerar att bo i ditt hem året runt kanske du kan hantera saker själv eller anställa ett litet lokalt team. Men om du är utomlands eller bara är på Bali på deltid är det inte bara bra att arbeta med en fastighetsförvaltare, det är nödvändigt.

De kommer att ta hand om saker som:

  • Hantering av bokningar (om du hyr ut)
  • Samordning av städning och underhåll
  • Betalning av lokala tjänster och skatter
  • Hantering av incheckning/utcheckning
  • Hålla ett öga på bostaden när du är bortrest

En av våra kunder brukade flyga in varannan månad bara för att hantera grundläggande underhåll. När de anställde en lokal chef sparade de inte bara på flygningar utan förvandlade också villan till en stadig inkomstström.

Vad kostar fastighetsförvaltning?

Avgifterna kan variera beroende på servicenivå, men de flesta välrenommerade fastighetsförvaltningsföretag på Bali tar ut mellan 15% och 25% av bruttohyresintäkterna. Vissa erbjuder à la carte-tjänster, medan andra driver allt enligt en fullservicemodell.

Gå inte bara efter det billigaste alternativet. En dålig chef kan kosta dig mer i dåliga recensioner, gästklagomål eller missade bokningar än du skulle spara på avgifter.

Att klara sig utan att hyra

Även om du inte hyr ut din fastighet kräver den fortfarande uppmärksamhet. Värmen, luftfuktigheten och insekterna på Bali kan orsaka betydande skador om ett hem förblir tomt för länge. Åtminstone vill du att någon kontrollerar fastigheten regelbundet, vädrar ut den och ser till att VVS och el är i gott skick.

Vissa ägare ordnar med en vaktmästare som bor på plats i ett personalrum eller gästrum. Andra upprättar ett månatligt underhållskontrakt med ett pålitligt lokalt team.

Slutsats

Som utlänning kan det vara en komplicerad process att köpa en fastighet på Bali, men med rätt vägledning kan det bli en givande investering. Fastighetsmarknaden på Bali växer och allt fler utlänningar investerar på ön. Oavsett om du letar efter en lyxig villa, en modern lägenhet eller en bit mark för att bygga ditt drömhus, erbjuder Bali ett brett utbud av alternativ.

Är du redo att ansöka om eller förlänga ditt visum?

Låt våra visumspecialister hantera din ansökan.

Bläddra bland alla