Come acquistare una casa a Bali come straniero nel 2025

Stai pensando di acquistare una proprietà a Bali. Forse hai trascorso del tempo qui, facendo surf a Canggu, meditando a Ubud o semplicemente immergendoti nella bellezza naturale dell'isola, e l'idea ha cominciato a farsi strada: E se facessi di questa casa la mia casa? Dopo tutto, lo stile di vita rilassato di Bali, i surf check all'alba, le cene nei warung a tarda notte e la comunità di creativi continuano ad attirare i nuovi arrivati. È un sogno che molti stranieri condividono. E sì, acquistare una proprietà a Bali è possibile, anche se le leggi indonesiane in materia possono essere un po' complicate a prima vista.

Tuttavia, con la corretta impostazione legale e una chiara comprensione delle tue opzioni, puoi assicurarti una casa o un investimento che sia in linea con la tua visione e con la legge. Dalle strutture di proprietà e dai documenti legali ai consigli per evitare le insidie più comuni, questa guida è stata realizzata per aiutarti a passare dal sogno alla realizzazione, con meno sorprese lungo il percorso.

Panoramica del mercato immobiliare di Bali 2025

Panoramica del mercato immobiliare di Bali 2025

Siamo onesti: il mercato immobiliare di Bali non è più un segreto.

Gli investitori stranieri, gli espatriati di lungo corso e gli sviluppatori locali sono tutti alla ricerca della stessa cosa: una fetta di vita isolana in grado di bilanciare stile di vita e potenziale di guadagno. Nel 2025, si prevede che la domanda di ville e proprietà in affitto a lungo termine rimarrà forte, soprattutto in destinazioni popolari come Canggu, Uluwatu e Ubud.

Ecco cosa stiamo vedendo sul campo:

• Ville con piscina privata sono ancora la scelta migliore per gli acquirenti che amano lo stile di vita e per gli investitori che vogliono affittare. Queste proprietà spesso richiedono tariffe notturne più alte su Airbnb, soprattutto se sono vicine a spiagge o caffè.
• Secondo BPS Bali, gli arrivi di turisti hanno raggiunto oltre 6,3 milioni nel 2024, facendo crescere sia la domanda di affitti a breve termine che la fiducia degli investitori.
• I rendimenti nelle principali aree turistiche possono variare tra 7% e 12% annualmente, anche se questo dipende molto dalla gestione della tua proprietà e dalle strategie di marketing.
• Aree come Tabanan e Bali Nord I quartieri di Seminyak si stanno facendo notare per la loro tranquillità e per i prezzi d'ingresso più bassi, mentre le zone centrali, come Seminyak, sono in via di saturazione e sono soggette a norme di zonizzazione più severe.
• Costi di costruzione sono aumentati di circa 10-15% negli ultimi due anni, a causa della scarsità di materiali e dell'aumento dei prezzi della manodopera. Per questo motivo, è fondamentale stanziare un budget oculato se hai intenzione di costruire.

Come gli stranieri acquistano una proprietà a Bali: Guida passo per passo

Acquistare una proprietà a Bali come straniero è assolutamente possibile, ma il processo è diverso da quello che potresti aspettarti nel tuo paese d'origine. Il diritto fondiario indonesiano non consente agli stranieri di possedere direttamente terreni liberi, ma esistono modi sicuri e legali per assicurarsi diritti di proprietà a lungo termine.

Ecco come funziona, passo dopo passo:

Passo 1: Definisci prima il tuo scopo

Prima di esplorare le opzioni legali, considera questo: Perché stai comprando?

Hai intenzione di vivere a Bali a tempo parziale, di andare in pensione o di costruire una proprietà da investimento per affitti a breve termine? La tua risposta determinerà il tipo di percorso di proprietà e il visto di cui avrai bisogno. Ad esempio, chi acquista una villa per pensionati a Ubud potrebbe seguire un percorso completamente diverso rispetto a una coppia che avvia un'attività di noleggio a Canggu.

Passo 2: Scegliere la giusta struttura proprietaria

Gli stranieri in Indonesia utilizzano in genere una delle tre forme giuridiche:

• Locazione (Hak Sewa) - Si affitta la proprietà per un periodo fisso (spesso 25-30 anni) con opzioni di estensione. Semplice, legale e comunemente utilizzato per scopi residenziali.
• PT PMA (Società di proprietà straniera) - Ti permette di acquistare un terreno con il diritto di costruire (Hak Guna Bangunan) attraverso la tua società. Ideale per gli investitori o per chi ha intenzione di gestire un'attività commerciale sulla proprietà.
• Contratto di Nomina - Un cittadino indonesiano detiene il titolo a tuo nome. Sembra conveniente, ma comporta seri rischi legali. Ti sconsigliamo vivamente questa soluzione per la mancanza di protezione che offre.

⚠️ Abbiamo lavorato con clienti che pensavano che gli accordi di nominee fossero sicuri, finché una controversia o un decesso non hanno cambiato tutto. Attieniti a percorsi legali e trasparenti.

Fase 3: Collaborare con un notaio di fiducia (PPAT)

Una volta decisa la struttura, il passo successivo è quello di assumere un notaio certificato, noto anche come PPAT. Ti aiuterà con la due diligence legale, redigerà il tuo contratto, verificherà il certificato del terreno e confermerà che la zonizzazione è adatta all'uso che intendi fare.

Lo diciamo sempre: il notaio è la tua polizza assicurativa nel settore immobiliare di Bali. Una volta uno dei nostri ha scherzato: "A Bali non devi temere i fantasmi, ma solo i certificati immobiliari che non corrispondono alla realtà".

Fase 4: condurre un'adeguata due diligence

Non saltare questa parte. Ecco cosa devono controllare il notaio e il team legale:

• Storia della proprietà e tipo di certificato (SHM o HGB)
• Zonizzazione del terreno (residenziale, turistico, agricolo, ecc.)
• Eventuali controversie o sovrapposizioni di richieste esistenti
• Tasse non pagate o problemi di permessi edilizi (come IMB/PBG mancanti)

✅ Suggerimento: visita sempre il sito di persona, anche solo una volta. Le foto non possono mostrare i rischi di alluvione o i vicini rumorosi.

Fase 5: Firma del contratto e finalizzazione del pagamento

Una volta che tutto è stato chiarito, firmerete il documento Contratto di compravendita (Akta Jual Beli) o un Atto di locazione presso l'ufficio del notaio. La maggior parte delle transazioni viene pagata per intero in questa fase, in genere tramite bonifico bancario in IDR o USD.

Assicurati che i termini di pagamento, la valuta e le tempistiche siano chiaramente delineati nell'accordo per evitare malintesi.

Passo 6: Registrazione della transazione

Il notaio registrerà la transazione presso il Agenzia Nazionale del Territorio (BPN) e assicurati di ricevere le copie di tutti i documenti ufficiali. Se stai utilizzando una PT PMA, questa registrerà anche il terreno a nome della società.

Questo è anche il momento in cui vengono confermate e registrate la zonizzazione, la proprietà e le licenze edilizie. Non saltare questo passaggio. Protegge i tuoi diritti nel lungo periodo.

Fase 7: Abbinare il tuo visto al tuo piano immobiliare

Possedere una proprietà non significa poter soggiornare a lungo a Bali senza il visto corretto. A seconda della tua situazione, potresti aver bisogno di:

• A Visto di pensionamento
• Un Investitore KITAS (via PT PMA)
• O il nuovo Visto per nomadi digitali (E33G)

In qualità di agenti autorizzati per il rilascio dei visti, ti aiuteremo a scegliere il percorso di visto più adatto ai tuoi obiettivi immobiliari, sia che tu voglia trasferirti qui, sia che tu voglia solo soggiornare stagionalmente.

Tipi di proprietà a Bali

Se stai pensando di acquistare una proprietà a Bali, una delle prime domande che ti faremo è: "Cosa vuoi da questo posto?". Alcune persone vogliono un luogo tranquillo dove rilassarsi per qualche mese all'anno. Altri sono alla ricerca di un reddito passivo derivante dagli affitti per le vacanze. Alcuni hanno intenzione di rimanere per sempre.

Il tipo di immobile che scegli deve corrispondere al tuo stile di vita e ai tuoi piani a lungo termine, non solo al tuo budget. Ecco come ci comportiamo di solito quando parliamo con i clienti.

Ville

Le ville sono il tipo di proprietà più ricercato a Bali. Offrono privacy, comfort e il tipo di vita interna ed esterna che la maggior parte delle persone immagina quando pensa a quest'isola. Che tu sia a Canggu, Ubud o Uluwatu, troverai molte opzioni, da edifici eleganti che fondono la vita all'interno e all'esterno con il lusso moderno a case in legno in stile Joglo.

La maggior parte dei nostri clienti sceglie le ville perché le fa sentire come una casa, non solo come un posto dove stare. Detto questo, non tutte le ville sono costruite allo stesso modo. Alcune sembrano fantastiche online ma hanno problemi di zonizzazione o mancano i permessi. Abbiamo avuto clienti che si sono innamorati di una villa per poi scoprire che era stata costruita in un'area limitata. Controlla sempre la creazione di documenti come l'IMB o il PBG e non saltare la due diligence.

Appartamenti e condomini

Se non vuoi avere a che fare con il personale addetto alla manutenzione o alla gestione, gli appartamenti possono essere una buona scelta. Di solito si trovano a Denpasar, Sanur o in alcune zone di Canggu e Umalas. La maggior parte di essi dispone di servizi in comune, come piscine, palestre e parcheggi.

Spesso sono più convenienti delle ville e più facili da gestire se non vivi a Bali a tempo pieno. Tuttavia, ricorda che non stai acquistando il terreno o l'edificio stesso. Di solito si tratta di unità in affitto, il che significa che paghi per il diritto di utilizzare l'appartamento per un certo numero di anni.

Questa configurazione funziona bene per chi è alla ricerca di una base semplice o di un reddito da locazione costante a lungo termine, ma potrebbe non essere l'ideale se stai cercando di accumulare capitale nel tempo.

Proprietà fuori piano

Alcuni costruttori di Bali vendono le proprietà prima che vengano costruite, di solito a un prezzo inferiore. Questo è noto come acquisto off-plan. Sulla carta sembra un ottimo affare: ottieni uno sconto e a volte puoi anche modificare il progetto. Ma ci sono dei rischi.

Abbiamo visto clienti aspettare più di un anno oltre la data di consegna promessa. In altri casi, il prodotto finito non corrispondeva del tutto ai rendering originali. Se scegli questa strada, assicurati che lo sviluppatore abbia un solido curriculum. Controlla i suoi progetti precedenti e utilizza sempre un contratto che protegga il tuo pagamento, possibilmente attraverso un deposito a garanzia.

Terreno in affitto

Alcuni acquirenti si rivolgono a noi per costruire la casa dei loro sogni da zero. Se questo è il tuo caso, il primo passo è trovare un terreno legalmente disponibile per l'affitto. Questa opzione offre maggiore libertà, ma richiede anche più lavoro.

La posizione può sembrare perfetta, ma questo non significa necessariamente che sia sicura per costruire. Abbiamo visto terreni pubblicizzati come "residenziali" che erano classificati come agricoli. Questo conta molto quando è il momento di ottenere i permessi. Un controllo accurato del terreno e un contratto di locazione esplicito possono evitarti seri problemi in seguito.

Proprietà commerciali

Se hai intenzione di aprire un'attività commerciale, come una guesthouse, un caffè o uno studio di yoga, avrai bisogno di una proprietà commerciale con i permessi e la zonizzazione corretti. Dovrai inoltre registrare una società di proprietà straniera, chiamata PT PMA, per poter operare legalmente.

Il potenziale di guadagno può essere notevole, soprattutto nelle aree ad alto traffico pedonale, ma non è una cosa da fare in fretta. Abbiamo visto persone che hanno investito denaro in bar alla moda sulla spiaggia per poi rendersi conto che la clientela non era abbastanza costante da coprire i costi. Assicurati che il tuo business plan sia realistico e basato sulla ricerca, non solo su un'intuizione.

5. Proprietà in leasing e proprietà libere

Gli stranieri spesso acquistano proprietà in leasingSi tratta di affittare il terreno per un periodo a lungo termine (di solito 25-30 anni, con l'opzione di proroga). Questo è il modo più comune per stranieri a acquistare una proprietà a Bali, come proprietà libera è generalmente limitato a Cittadini indonesiani.

La proprietà libera dà la possibilità di avere una proprietà completa proprietàma di solito è disponibile solo per gli acquirenti locali o stranieri che utilizzano strumenti legali, come ad esempio un prestanome o una società. Se sei un straniero, comprendendo le regole che riguardano proprietà di un immobile è essenziale, quindi assicurati di farlo due diligence approfondita.

Prezzi degli immobili

Una delle prime domande che sentiamo dai clienti è: "Allora, quanto costa effettivamente acquistare una villa a Bali?".

La risposta è... dipende. Le abbiamo suddivise in tre tipi di aree per darti un'idea generale:

• In aree ad alta domanda come Canggu, Berawa e SeminyakIl prezzo medio delle ville in leasing si aggira intorno a 250.000 DOLLARI per un'unità con due camere da letto. Può superare 500.000 DOLLARI per una nuova costruzione con piscina e finiture eleganti.
• In aree più rilassate o in via di sviluppo, come la zona di Pererenan Periferia di Pererenan, Sanur o Uluwatu, i prezzi di immobili simili rientrano nel Da 150.000 a 250.000 dollari a seconda della distanza dalla spiaggia e dell'accesso ai servizi.
• Se sei aperto alla terra, gli appezzamenti in affitto a lungo termine possono variare da Da 200 a 700 dollari al metro quadro, a seconda della zona e dell'ubicazione.

Aspetti legali fondamentali da verificare prima di acquistare una proprietà a Bali

Quando si tratta di acquisto di una proprietà a BaliAvere i documenti legali corretti non è negoziabile. Sia che tu stia acquistando un villa moderna, proprietà in leasing, o una trama di terraQuesti documenti sono indispensabili per dimostrare che la transazione è legale e che il tuo diritti di proprietà o di locazione sono protetti.

Ecco un'occhiata più da vicino al documenti da controllare:

1. Certificato del terreno

Questo è il documento più importante. Indica chi è legalmente il proprietario del proprietà o terreno. Esistono diversi tipi di titoli fondiari in Indonesia e devi sapere qual è quello che fa al caso tuo:

• Hak Milik (Freehold) - Disponibile solo per Cittadini indonesiani
• Hak Pakai (Diritto d'uso) - Può essere utilizzato da stranieri in base a rigidi regolamenti
• Hak Sewa (Locazione) - Opzione comune per investitori straniericonsente l'utilizzo per un periodo di tempo prestabilito (di solito 25-30 anni).

Verifica sempre che il nome sul certificato corrisponda a quello del venditore o del locatore e che il terreno non faccia parte di una controversia.

2. Permesso di costruire (IMB o PBG)

Conosciuto localmente come IMB (Izin Mendirikan Bangunan) o più recentemente come PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), questo documento conferma che l'edificio è stato costruito legalmente ed è conforme alle normative locali. Una villa priva di regolare permesso di costruzione potrebbe essere considerata illegale e le future ristrutturazioni potrebbero essere negate.

Chiedi di:

• L'IMB/PBG originale (non solo una copia)
• Conferma che l'uso dell'edificio corrisponde alle tue intenzioni (residenziale, commerciale, ecc.).

3. Informazioni sulla zonizzazione (certificato RTRW)

I terreni di Bali sono suddivisi in varie zone, tra cui aree residenziali, commerciali, agricole e aree verdi. È necessario verificare che il terreno si trovi in una zona residenziale o zona commerciale (non terreni verdi o protetti) se hai intenzione di costruirli o affittarli.

Richiedi un documento ufficiale certificato di zonizzazione dal governo locale per essere sicuri.

4. Prova di pagamento delle tasse (PBB)

Chiedi di vedere il Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ricevute. Questo mostra l'importo annuale imposta sulla proprietà è stato pagato. Tasse non pagate possono diventare una tua responsabilità se non li prendi in tempo.

5. Contratto di compravendita (AJB)

Questo è il contratto che conclude la transazione. Deve essere firmato davanti a un notaio abilitato (notaris/PPAT). Assicurati che il documento sia disponibile in Inglese (o in un'altra lingua a te comprensibile) e che tutti i dettagli corrispondano all'accordo verbale.

Suggerimento bonus: controlla che lo sviluppatore abbia un permesso di costruzione valido e una prova legale della proprietà del terreno per i progetti di villa fuori piano o in piano.

Le insidie più comuni nell'acquisto di una proprietà a Bali

Il Mercato immobiliare di Bali è in piena espansione e questo attira tutti i tipi di venditori, sia quelli onesti che quelli con intenzioni non proprio oneste. Senza le conoscenze o il supporto adeguato, anche i venditori più esperti acquirenti può incorrere in problemi legali.

Ecco le insidie più comuni da evitare:

1. Acquistare senza un'adeguata verifica della proprietà

Alcuni venditori possono presentare certificati catastali falsi o scaduti o non essere i reali proprietari dell'immobile. Sempre verificare la proprietà attraverso un notaio o un professionista legale locale. Quando acquisto di terreniAssicurati che non ci siano sovrapposizioni con appezzamenti vicini o potenziali dispute familiari.

2. Permessi di costruzione non rispettati

Acquistare un villa o casa senza un permesso di costruire (IMB/PBG) può comportare multe, demolizioni o la perdita del valore di rivendita. Gli immobili che si trovano in aree ad alta densità turistica sono spesso costruiti in fretta e non sempre in conformità con i requisiti di legge. Se un permesso non è disponibile, è un segnale di allarme.

3. Ignorare le leggi urbanistiche

Potresti innamorarti di una proprietà in riva al mare, per poi scoprire che si trova in una zona zona verdedove è vietato costruire. Questo è comune in prossimità delle risaie e delle spiagge non sviluppate. Due diligence include la conferma dell'uso del suolo attraverso i canali ufficiali.

4. Affidarsi ad agenti non qualificati

Anche se a Bali ci sono molti rinomati professionisti del settore immobiliare, ha anche delle licenze non autorizzate agenti immobiliari che potrebbero non conoscere o non rispettare le norme di legge. Lavora sempre con agenti che conoscono il intricatezze legali di possedere una proprietà a Bali e possono fornire referenze a sostegno della loro esperienza.

5. Firmare contratti senza consulenza legale

Troppi investitori stranieri firmano contratti in Bahasa Indonesia senza una versione tradotta. Peggio ancora, alcuni si affidano esclusivamente ad accordi verbali. Rivolgiti sempre a un avvocato o a un notaio qualificato per:

• Tradurre documenti
• Conferma la conformità alle leggi locali
• Proteggi i tuoi interessi in caso di controversia

Gestione della proprietà

Possedere una proprietà a Bali è emozionante, ma se non ci vivi a tempo pieno, il vero lavoro inizia dopo aver ricevuto le chiavi. Le ville richiedono una manutenzione regolare, gli ospiti devono essere accolti e ci sono bollette mensili, pulizie, riparazioni e sorprese occasionali, come un tetto che perde durante la stagione delle piogge o un'interruzione di corrente durante il soggiorno di un ospite.

È qui che entra in gioco la gestione immobiliare.

Hai bisogno di un gestore immobiliare?

Se hai intenzione di vivere nella tua casa per tutto l'anno, potresti essere in grado di gestire tutto da solo o di assumere un piccolo team locale. Ma se ti trovi all'estero o a Bali solo part-time, la collaborazione con un property manager non è solo utile, è essenziale.

Si occuperanno di cose come:

• Gestione delle prenotazioni (se lo affitti)
• Coordinare la pulizia e la manutenzione della casa
• Pagare le utenze e le tasse locali
• Gestione del check-in/check-out
• Tieni d'occhio la casa quando non ci sei

Uno dei nostri clienti veniva in aereo ogni paio di mesi solo per occuparsi della manutenzione di base. Una volta assunto un manager locale, non solo hanno risparmiato sui voli ma hanno anche trasformato la villa in un flusso di reddito costante.

Quanto costa la gestione immobiliare?

Le tariffe possono variare a seconda del livello di servizio, ma la maggior parte delle società di gestione immobiliare affidabili a Bali applica tariffe comprese tra 15% e 25% del reddito lordo da locazione. Alcuni offrono servizi à la carte, mentre altri gestiscono tutto con un modello full-service.

Non scegliere l'opzione più economica. Un manager scadente può costarti di più in termini di recensioni negative, lamentele degli ospiti o mancate prenotazioni rispetto al risparmio sulle tariffe.

Gestire senza affittare

Anche se non stai affittando la tua proprietà, essa richiede comunque attenzione. Il caldo, l'umidità e gli insetti di Bali possono causare danni significativi se una casa rimane vuota per troppo tempo. Come minimo, è necessario che qualcuno controlli regolarmente la proprietà, la faccia arieggiare e si assicuri che l'impianto idraulico e l'elettricità siano in buone condizioni.

Alcuni proprietari fanno in modo che un custode viva in loco in un alloggio per il personale o in una stanza per gli ospiti. Altri ancora stipulano un contratto di manutenzione mensile con un team locale di fiducia.

Conclusione

Per uno straniero, l'acquisto di una proprietà a Bali può essere un processo complesso; tuttavia, con una guida adeguata, può rivelarsi un investimento redditizio. Il mercato immobiliare di Bali è in crescita, con un numero sempre maggiore di stranieri che investono sull'isola. Che tu stia cercando una villa lussuosa, un appartamento moderno o un terreno dove costruire la casa dei tuoi sogni, Bali offre un'ampia gamma di opzioni.