Accordi di Nominee a Bali: Rischi, legge e alternative più sicure

Se avete passato anche solo cinque minuti a parlare di proprietà di Bali, probabilmente avete sentito qualcuno dire: “Basta che usiate un nominativo”. Sembra un'affermazione soluzione rapida. Voi pagate i soldi, il nome locale va sul giornale e voi siete il vero proprietario dietro le quinte.

Questa è una guida completa agli accordi di nominee a Bali: cosa sono, perché le persone li fanno, cosa dice la legge indonesiana, i rischi legali e le alternative legali che sono molto più sicure.

Cosa sono gli “accordi di nomina” a Bali?

Un candidato è una persona che detiene qualcosa nel loro nome, anche se qualcun altro ha pagato e pensa di essere il vero proprietario.

A Bali si sentono due tipi comuni di accordi di nomina:

1. Nomina di un terreno/proprietà: Uno straniero paga per un terreno o una villa, ma un cittadino indonesiano è indicato come proprietario legale sul certificato. Questo sistema è spesso utilizzato per i terreni liberi (Hak Milik), perché solo i cittadini indonesiani possono detenere questo diritto.
2. Nome della società: Le azioni di una società sono intestate a una persona del posto (nominee locale) anche se l'investitore che le detiene è straniero. Questo avviene per aggirare le restrizioni sulla proprietà straniera.

Queste sono anche chiamate strutture di nominee, setup di nominee o pratiche di nominee. Di solito si basano su contratti collaterali, accordi privati, per “dimostrare” chi è il titolare della proprietà effettiva (colui che ha realmente pagato e controlla).

Ecco l'idea chiave che dovete fissare: Le agenzie indonesiane, come l'ufficio fondiario, si preoccupano soprattutto di ciò che è riportato sui documenti ufficiali. Ciò significa che la persona che figura sul certificato è generalmente considerata il proprietario legale.

Perché gli stranieri utilizzano un prestanome a Bali?

Perché le regole sono scomode.

L'Indonesia ha un Quadro giuridico indonesiano che limita alcune forme di proprietà straniera, soprattutto per la terra. L'obiettivo è mantenere i diritti fondiari fondamentali legati ai cittadini. Sotto Legge fondiaria indonesiana (Legge n. 5 del 1960, Legge agraria di base), Hak Milik (diritto di proprietà) è legato alla cittadinanza indonesiana, quindi i cittadini stranieri non possono acquistarlo direttamente.

Per le imprese, anche gli investimenti esteri sono regolamentati. Si parla di elenco negativo degli investimenti Per anni, infatti, l'Indonesia ha utilizzato un approccio basato sulla “Lista negativa” per limitare i settori di attività chiusi o limitati agli stranieri. Ma il sistema è cambiato: l'Indonesia ha introdotto la “Lista positiva degli investimenti” con il Regolamento presidenziale n. 10/2021 (e successive modifiche), sostituendo il vecchio quadro della Lista negativa.

Quindi un candidato può sembrare una scorciatoia per:

• investitori stranieri che vogliono una “proprietà” in tempi brevi,
• cittadini stranieri che vogliono comprare la terra come farebbero nel loro Paese,
• partiti stranieri che vogliono gestire affitti o altri imprese senza creare una struttura adeguata.

Ma “comune” non significa “sicuro”. La vera domanda è: questi accordi di nomina in realtà legalmente riconosciuto?

Cosa dice la legge indonesiana (in parole povere)

1) Gli accordi di intestazione di azioni sono esplicitamente vietati dalla Legge sugli investimenti.

Indonesia diritto degli investimenti (Legge n. 25 del 2007 sugli investimenti) ha una norma diretta sulla partecipazione azionaria di persone designate.

La legge vieta agli investitori di fare un accordo o una dichiarazione secondo cui la proprietà delle azioni di una società a responsabilità limitata è “per e in nome di un'altra persona”. E se lo fanno, l'accordo è nullo.

“Nullo” significa che l'accordo viene trattato come se non avesse mai avuto valore legale.

Quindi, se il vostro accordo prevede che l'azionista locale detenga le azioni “per conto” di voi, la legge può considerare questo documento privo di valore quando è più importante.

2) La proprietà di terreni liberi è limitata ai cittadini indonesiani.

Secondo la Legge Agraria di Base, solo i cittadini indonesiani possono avere pieni diritti di proprietà (Hak Milik) sulla terra, e limita anche i trasferimenti che di fatto trasferirebbero l'Hak Milik a stranieri (direttamente o indirettamente). Alcune spiegazioni legali e accademiche riassumono le conseguenze senza mezzi termini: la violazione di queste regole può rendere nulla la transazione e far sì che la terra passi allo Stato (con sfumature che dipendono dai fatti e dai diritti connessi).

Per questo motivo le strutture fondiarie nomadi sono così pericolose. Esse cercano di creare una piena proprietà legale per uno straniero utilizzando contratti collaterali. Ma il sistema fondiario dello Stato è costruito per bloccare questo risultato finale.

Come funzionano di solito le configurazioni per le nominee (quali documenti vedrete)

La maggior parte delle persone non si limita a consegnare denaro e “vibrazioni di fiducia”. Utilizzano documenti legali per dare una sensazione di solidità.

I documenti più comuni nelle operazioni di nominee includono:

• A contratto di prestito (lo straniero “presta” al nominee del denaro, legato alla proprietà)
• A procura in modo che lo straniero possa comportarsi come se controllasse l'attività
• A volte un potere irrevocabile (formulato in modo da essere difficile da cancellare)
• Lettere laterali, consenso scritto, e le opzioni di vendita
• “Dichiarazioni” che attestano che il candidato è solo un titolare temporaneo / titolare temporaneo
• Clausole che affermano che il candidato lo detiene per conto dello straniero, che è il proprietario effettivo

Sulla carta può sembrare una soluzione intelligente. Nella vita reale si crea una situazione strana: il nominato è il proprietario legale nei registri ufficiali, ma lo straniero crede di essere il vero proprietario grazie a contratti collaterali.

Ecco il problema: proprietà legale non è una vibrazione. È uno status creato dal sistema legale. Se lo Stato dice che la vostra struttura infrange le regole, la vostra pila di documenti privati non vi può dare potere legale in un combattimento.

Il grande problema: “proprietario legale” batte “proprietario reale” in una controversia

Immaginate di acquistare un'auto, ma la registrazione è a nome di qualcun altro. Avete ricevute e messaggi di testo. Ma il database del governo elenca loro.

Se si verifica una rissa, la persona che si registra ha un forte vantaggio. Questo è lo stesso rischio di base in utilizzando una persona designata.

In un affare di terreni nominati, il proprietario legale è il nome stampato sul certificato del terreno. Lo straniero è solo una persona che sostiene di essere il proprietario effettivo attraverso contratti collaterali.

Quando le cose vanno male, non c'è solo il “dramma”. Ci sono controversie legali, I tribunali tendono a prendere sul serio il titolo ufficiale, mentre gli accordi collaterali possono essere attaccati come illegali o non applicabili.

Per le azioni nominative, il rischio è ancora più chiaro: la Legge sugli Investimenti dice che queste dichiarazioni di azioni nominative sono vietate e nullo.

Quindi il tuo ricorso legale (la capacità di risolvere il problema attraverso la tribunale) può essere più debole di quanto ci si aspetti.

Mappa dei rischi della vita reale: cosa può andare storto (e succede in fretta)

Analizziamo il rischi connessi in semplici secchi.

Rischio 1: il vostro “candidato affidabile” smette di esserlo

Le persone cercano un “candidato affidabile.” Ma gli esseri umani cambiano. La vita accade.

Il candidato potrebbe:

• rifiutare di firmare i documenti (vi sentirete dire “mi dispiace, non posso”),
• vendere il terreno,
• utilizzarlo come garanzia,
• subire pressioni da parte della famiglia,
• divorziare, morire o affrontare gli esattori.

Anche se avete i documenti, state combattendo una battaglia in salita perché sono loro che tengono proprietà legale.

Rischio 2: gli accordi privati vengono definiti illegali

Se i vostri documenti sono progettati per aggirare restrizioni alla proprietà straniera, La controparte può sostenere che non sono applicabili.

Per le nomine azionarie, la regola è diretta: vietato e nullo.

Per quanto riguarda le nomine fondiarie, gli studiosi hanno analizzato le strutture di “prestito del nome” e tornano sempre allo stesso tema: l'accordo si scontra con il principio di nazionalità della legge fondiaria e crea una grave incertezza ed esposizione.

Rischio 3: l'ufficio fondiario vede solo il proprietario legale

Se state cercando di vendere, rifinanziare o risolvere i problemi di un certificato, il ufficio del territorio di solito segue il nome del certificato.

Ciò significa che se il candidato non collabora, si può rimanere bloccati, anche se si è pagato il 100% del denaro.

Rischio 4: l'applicazione delle norme, i permessi e la zonizzazione possono far saltare tutto.

Non se ne parla abbastanza. Anche se il vostro candidato è fedele, dovete comunque affrontare un rischio “esterno”.

I recenti provvedimenti di Bali, tra cui le demolizioni di Bingin, erano legati alle norme di zonizzazione, alle questioni relative ai terreni statali e all'applicazione della pianificazione ambientale e territoriale.

Se la vostra villa o attività commerciale è costruita o gestita in modo da infrangere le regole locali, l'applicazione della legge può far naufragare il vostro investimento, indipendentemente da chi sia sulla carta. Gli accordi di Nominee non vi proteggono dal governo.

Rischio 5: si finisce per avere una controversia e non si riesce a risolvere il problema.

Quando un accordo di nomina crolla, spesso si dice: “Farò causa”.”

Ma le cause legali sono lente, stressanti e costose. E se la struttura viene vista come un modo per eludere la legge, potreste non ottenere il risultato sperato. Questa è la dura verità delle nominee. ricorso legale.

“Ma lo fanno tutti”. Ok, non è ancora sicuro.

Gli accordi di nomina possono “funzionare” per anni. Ecco perché si diffondono.

Ma spesso falliscono quando:

• le relazioni cambiano,
• Sono in gioco grandi somme di denaro,
• un partner diventa avido,
• un audit governativo,
• o un terzo viene coinvolto (eredità, divorzio, creditori).

E quando falliscono, possono fallire brutalmente, perché la struttura mette il vostro bene più prezioso sotto il nome di qualcun altro.

Ecco perché la mossa più intelligente non è trovare un candidato migliore. È trovare alternative più sicure che si adattano al Regolamenti indonesiani.

Alternative legali più sicure (che non si basano sulla finzione)

Parliamo di opzioni ampiamente utilizzate e più difendibili secondo le norme indonesiane.

1) Leasehold: controllo senza “proprietà del terreno”.”

Un contratto di locazione a lungo termine può darvi l'uso e il controllo per un lungo periodo, senza pretendere di avere la piena proprietà legale.

Questa è spesso la soluzione più pulita per gli stranieri che desiderano vivere a Bali o detenere una proprietà per uso personale. È anche più facile da spiegare a banche, partner e futuri acquirenti.

2) Hak Pakai (diritto d'uso) per gli stranieri idonei

L'Indonesia dispone di percorsi per gli stranieri che risiedono legalmente per possedere determinati immobili residenziali su Hak Pakai terreno, soggetto a condizioni. I riassunti legali descrivono comunemente termini come un periodo iniziale (spesso 30 anni), una proroga (20) e un rinnovo (30) in base a determinate regole.

Importante: Hak Pakai non è la stessa cosa di freehold. Si tratta di un diritto d'uso/occupazione previsto dal sistema, il che significa che corrisponde al diritto di proprietà. Quadro giuridico indonesiano meglio dei trucchi da nominare.

3) PT PMA: il vero percorso commerciale (quando l'obiettivo è il noleggio o la gestione)

Se il vostro progetto è di operare immobiliare come attività commerciale, come l'affitto di ville, l'ospitalità o altre attività commerciali, la strada giusta è spesso una struttura aziendale conforme.

A PT PMA è un società di investimento straniera (una forma di azienda di proprietà straniera) che possono essere utilizzati per attività commerciali legittime, a seconda del settore, delle licenze e del piano di investimento.

Il segreto è: non costruirlo su azioni nominative. Perché i contratti di nominee share sono vietati e possono essere nulli ai sensi della Legge sugli investimenti.

Inoltre, le regole di investimento cambiano nel tempo, quindi confermate sempre i requisiti attuali. Se desiderate un modo semplice e conforme alle norme per aprire un conto corrente PT PMA, Visa-Indonesia può guidarvi attraverso i passaggi, aiutandovi ad allineare il vostro campo di attività (KBLI), i documenti e le licenze. In questo modo potrete concentrarvi sulla costruzione dell'attività con chiarezza e una solida base legale.

4) Seguire le regole della lista degli investimenti (e smettere di inseguire i vecchi miti della “Lista negativa”)

Alcune transazioni propongono ancora azioni nominative utilizzando il vecchio elenco negativo degli investimenti mentalità. Con il PR 10/2021 (e successive modifiche), l'Indonesia è passata a un regime di Lista Positiva degli Investimenti, che ha modificato i settori aperti o limitati e le relative condizioni.

Questo è importante perché molti “rimedi alla nomination” derivano da presupposti obsoleti.

Documenti da richiedere (prima di firmare o pagare)

Se state acquistando, affittando o creando un'azienda, non affidatevi alle promesse di WhatsApp. Chiedete informazioni reali documentazione legale, e farli revisionare da un consulente legale o avvocato che lavora con clienti stranieri in Indonesia.

Ecco una pratica lista di controllo dei documenti che di solito devono essere esaminati:

• Dettagli del certificato fondiario (tipo di diritto, nome del proprietario, storia)
• Mappa del terreno/informazioni sui confini (se disponibile)
• Prova di conformità alla zonizzazione/piano territoriale (a seconda dell'uso)
• Permesso di costruzione e relative approvazioni (se applicabile)
• Registri fiscali e di pagamento legato al terreno/edificio (se applicabile)
• Redazione di contratti (locazione, vendita, opzione, documenti per gli azionisti)
• Documenti aziendali (se una società PT locale o PT PMA è coinvolto): atto costitutivo, elenco degli azionisti, licenze
• Qualsiasi procura moduli (fare molta attenzione alla dicitura “irrevocabile”)
• Dichiarazioni scritte su chi detiene quali diritti e cosa succede in caso di morte/divorzio di una persona

Se un venditore dice: “Non è necessario, è standard”, consideratelo un segnale di allarme.

Come pensare alla “proprietà” a Bali senza rimanere intrappolati

Ecco il modello mentale pulito:

• Proprietà legale è quello che il governo riconosce.
• Il proprietario legale è la persona o l'entità elencata nei registri ufficiali.
• Proprietà beneficiaria è chi ne beneficia in realtà, ma non crea automaticamente diritti azionabili se la struttura è illegale.
• Gli accordi di Nominee cercano di separare queste cose usando accordi e contratti collaterali.
• Quanto più il vostro accordo dipende dalla separazione, tanto più rischi legali si trasporta.

Quindi, se il vostro piano dipende dalla possibilità di rivendicare la proprietà in seguito, chiedetevi: “Sarà applicabile se un tribunale lo esaminerà?”. Se la risposta è “forse”, non si tratta di una strategia di investimento. È una scommessa.

FAQ veloci (quelle che la gente ha paura di chiedere)

Gli accordi di nominee sono legali a Bali?
Gli accordi di Nominee Share sono esplicitamente vietati dalla legge. diritto degli investimenti e può essere dichiarato nullo. Gli accordi sulla terra nominata sono in contrasto con il principio di nazionalità del sistema fondiario e sono ampiamente considerati giuridicamente non sicuri, soprattutto quando mirano a dare agli stranieri un controllo simile a quello del freehold.

Se utilizzo un prestanome, ho la piena proprietà legale?
No. Nella maggior parte delle configurazioni di nominee, il nominee è il proprietario legale sulla carta e voi vi affidate ad accordi collaterali. Questo non è piena proprietà legale nel sistema ufficiale.

Posso usare una procura ed essere a posto?
A procura può dare un controllo pratico, ma non converte magicamente il controllo in proprietà fondiaria legale. Inoltre, crea un rischio se viene revocato, contestato o trattato come parte di uno schema illegale.

E se il mio candidato firma tutto e promette di collaborare?
È bello... fino a quando non lo è. Le promesse non sconfiggono la debolezza principale della struttura: non siete voi la persona che detiene il titolo legale.

La linea di fondo

Gli accordi di nomina sono popolari perché sembrano un modo per aggirare le regole che vanificano il lavoro dei dipendenti. stranieri. Ma sotto Regolamenti indonesiani, La persona che detiene un titolo ufficiale ha la posizione più forte, e alcuni accordi di nomina, in particolare le partecipazioni azionarie nominate, sono direttamente vietati e possono essere trattati come giuridicamente inesistenti.

Se volete investire a Bali e dormire sonni tranquilli, puntate su una struttura che sia realmente legalmente riconosciutoUn contratto di locazione solido, un percorso Hak Pakai legale, se idoneo, o un piano PT PMA conforme agli obiettivi aziendali. E prima di firmare, assumete il giusto consulente legale di testare l'accordo come uno scettico, non come un sognatore.