Dus je denkt erover om een huis te kopen op Bali. Misschien heb je hier tijd doorgebracht, gesurft in Canggu, gemediteerd in Ubud, of ben je gewoon ondergedompeld in de natuurlijke schoonheid van het eiland, en begon het idee zich te vormen: Wat als ik hier mijn thuis van zou maken? De relaxte levensstijl op Bali, de surfchecks bij zonsopgang, de late warung-diners en de gemeenschap van creatievelingen trekken nieuwkomers voorgoed terug. Het is een droom die veel buitenlanders delen. En ja, een huis kopen op Bali is mogelijk, ook al kan de Indonesische wetgeving op het eerste gezicht wat lastig zijn.

Met de juiste juridische opzet en een duidelijk begrip van uw opties kunt u echter een huis of investering verwerven die zowel aan uw visie als aan de wet voldoet. Van eigendomsstructuren en juridische documenten tot tips om veelvoorkomende valkuilen te vermijden, deze gids is gemaakt om u te helpen van dromen naar doen, met minder verrassingen onderweg.

Bali Vastgoedmarkt Overzicht 2025

Bali Vastgoedmarkt Overzicht 2025

Laten we eerlijk zijn, de vastgoedmarkt op Bali is niet langer een geheim.

Buitenlandse investeerders, langetermijnexpats en lokale ontwikkelaars willen allemaal hetzelfde: een stukje eilandleven met een balans tussen levensstijl en potentieel rendement. In 2025 zal de vraag naar villa's en huurwoningen op lange termijn naar verwachting sterk blijven, vooral in populaire bestemmingen zoals Canggu, Uluwatu en Ubud.

Dit is wat we ter plekke zien:

  • Villa's met privézwembad zijn nog steeds de beste keuze voor lifestyle-kopers en verhuurbeleggers. Deze woningen vragen vaak hogere nachtprijzen op Airbnb, vooral als ze dicht bij stranden of cafés liggen.
  • Volgens BPS BaliHet aantal toeristen bereikte meer dan 6,3 miljoen in 2024waardoor zowel de vraag naar kortetermijnverhuur als het vertrouwen van investeerders toenam.
  • Opbrengsten in belangrijke toeristische gebieden kunnen variëren tussen 7% en 12% jaarlijks, hoewel dit sterk afhangt van je vastgoedbeheer en marketingstrategieën.
  • Gebieden zoals Tabanan en Noord-Bali krijgen steeds meer aandacht vanwege hun rust en lagere instapprijzen, terwijl centrale centra zoals Seminyak verzadigd raken en de bestemmingsplannen strenger worden.
  • Bouwkosten zijn de afgelopen twee jaar met ongeveer 10-15% gestegen door materiaaltekorten en hogere arbeidstarieven. Daarom is het essentieel om verstandig te budgetteren als je van plan bent om te bouwen.

Hoe buitenlanders een huis kopen op Bali: Stap-voor-Stap Gids

Hoe koop ik een huis in Bali als buitenlander?

Als buitenlander onroerend goed kopen op Bali is heel goed mogelijk, maar het proces ziet er anders uit dan wat je in je eigen land zou verwachten. De Indonesische grondwet staat buitenlanders niet toe om direct grond in eigendom te hebben, maar er zijn veilige en legale manieren om langetermijnrechten op onroerend goed veilig te stellen.

Zo werkt het stap voor stap:

Stap 1: Bepaal eerst je doel

Voordat je juridische opties onderzoekt, moet je het volgende overwegen: Waarom koopt u?

Ben je van plan om parttime op Bali te gaan wonen, hier met pensioen te gaan of een beleggingspand te bouwen voor korte termijn verhuur? Je antwoord zal bepalen wat voor soort eigendomsroute en visum je nodig hebt. Iemand die bijvoorbeeld een pensioneringsvilla in Ubud koopt, zal misschien een heel ander pad bewandelen dan een stel dat een verhuurbedrijf opzet in Canggu.

Stap 2: Kies de juiste eigendomsstructuur

Buitenlanders in Indonesië gebruiken meestal een van de drie juridische constructies:

  • Erfpacht (Hak Sewa) - Je huurt het pand voor een vaste termijn (vaak 25-30 jaar) met opties om te verlengen. Eenvoudig, legaal en vaak gebruikt voor woondoeleinden.
  • PT PMA (Buitenlands bedrijf) - Hiermee kun je grond verwerven met het recht om te bouwen (Hak Guna Bangunan) via je eigen bedrijf. Ideaal voor investeerders of iedereen die van plan is een bedrijf op het terrein te runnen.
  • Nominee-overeenkomst - Een Indonesisch staatsburger houdt de eigendomstitel namens jou. Klinkt handig, maar brengt ernstige juridische risico's met zich mee. We raden deze opzet sterk af vanwege het gebrek aan bescherming dat het biedt.

⚠️ We hebben met klanten gewerkt die dachten dat nominatieregelingen veilig waren, totdat een geschil of overlijden alles veranderde. Blijf bij legale, transparante routes.

Stap 3: Werk met een betrouwbare notaris (PPAT)

Als je eenmaal hebt gekozen voor de structuur, is de volgende stap het inhuren van een gecertificeerde notaris, ook wel bekend als een PPAT. Ze helpen je met de juridische due diligence, stellen je overeenkomst op, controleren het grondcertificaat en bevestigen dat het bestemmingsplan geschikt is voor je beoogde gebruik.

Wij zeggen altijd: je notaris is je verzekeringspolis in onroerend goed op Bali. Een van ons grapte ooit: "Je hoeft niet bang te zijn voor spoken op Bali, alleen voor landcertificaten die niet kloppen met de werkelijkheid."

Stap 4: De juiste due diligence uitvoeren

Sla dit deel niet over. Dit is wat je notaris en juridische team moeten controleren:

  • Eigendomsgeschiedenis en certificaattype (SHM of HGB)
  • Landindeling (woongebied, toerisme, landbouw, enz.)
  • Bestaande geschillen of overlappende claims
  • Onbetaalde belastingen of problemen met bouwvergunningen (zoals ontbrekende IMB/PBG)

✅ Pro tip: Bezoek de locatie altijd zelf, al is het maar één keer. Foto's kunnen geen overstromingsrisico's of luidruchtige buren laten zien.

Stap 5: Onderteken de overeenkomst en rond de betaling af

Als alles is goedgekeurd, teken je de Koop- en verkoopovereenkomst (Akta Jual Beli) of een Akte van verhuur bij de notaris. De meeste deals worden in dit stadium volledig betaald, meestal via een bankoverschrijving in IDR of USD.

Zorg ervoor dat de betalingsvoorwaarden, valuta en tijdschema's duidelijk in de overeenkomst zijn opgenomen om misverstanden te voorkomen.

Stap 6: Registreer de transactie

Je notaris registreert de transactie bij de Nationale Landmaatschappij (BPN) en zorg ervoor dat je kopieën ontvangt van alle officiële documenten. Als je een PT PMA gebruikt, registreren zij het land ook onder de bedrijfsnaam.

Dit is ook het moment waarop bestemmingsplannen, eigendomsrechten en bouwvergunningen worden bevestigd en vastgelegd. Sla deze stap niet over. Het beschermt je rechten op de lange termijn.

Stap 7: Stem uw visum af op uw vastgoedplan

Het bezit van onroerend goed betekent niet dat je langdurig op Bali kunt verblijven zonder het juiste visum. Afhankelijk van je situatie heb je misschien een visum nodig:

Als gelicentieerde visumagenten helpen we je het juiste visumpad te kiezen dat past bij je vastgoeddoelen, of je nu hierheen verhuist of slechts een seizoensverblijf hebt.

Soorten woningen op Bali

Eigenschapstypes Bali

Als je erover denkt om een huis op Bali te kopen, is een van de eerste vragen die we je stellen: "Wat wil je met deze plek?". Sommige mensen willen een rustige plek om een paar maanden per jaar tot rust te komen. Anderen willen een passief inkomen uit vakantieverhuur. Een paar zijn van plan om voorgoed te blijven.

Het type woning dat je kiest moet passen bij je levensstijl en langetermijnplannen, niet alleen bij je budget. Dit is hoe we het meestal opsplitsen wanneer we met klanten praten.

Villa's

Villa's zijn met gemak het meest gewilde type woning op Bali. Ze bieden privacy, comfort en het soort binnen-buitenleven dat de meeste mensen zich voorstellen als ze aan dit eiland denken. Of je nu in Canggu, Ubud of Uluwatu bent, er zijn tal van opties, van strak gebouwde huizen die binnen en buiten leven combineren met moderne luxe tot houten huizen in Joglo-stijl.

De meeste van onze klanten kiezen voor een villa omdat het voelt als een thuis, niet alleen als een plek om te verblijven. Dat gezegd hebbende, niet alle villa's zijn hetzelfde gebouwd. Sommige zien er online geweldig uit, maar hebben problemen met bestemmingsplannen of ontbrekende vergunningen. We hebben klanten gehad die verliefd werden op een villa om er vervolgens achter te komen dat deze was gebouwd in een verboden gebied. Controleer altijd of er documenten zijn opgesteld zoals IMB of PBG en sla due diligence niet over.

Appartementen en appartementen

Als je liever niet te maken hebt met onderhoud of beheerders, kunnen appartementen een goede keuze zijn. Je vindt ze meestal in Denpasar, Sanur of bepaalde delen van Canggu en Umalas. De meeste hebben gedeelde faciliteiten, zoals zwembaden, een fitnessruimte en parkeergelegenheid.

Ze zijn vaak betaalbaarder dan villa's en gemakkelijker te beheren als je niet fulltime op Bali woont. Vergeet echter niet dat je niet de grond of het gebouw zelf koopt. Dit zijn meestal huurwoningen, wat betekent dat je betaalt voor het recht om het appartement een bepaald aantal jaren te gebruiken.

Deze opzet werkt goed voor individuen die op zoek zijn naar een eenvoudige basis of stabiele huuropbrengsten op de lange termijn, maar het is misschien niet ideaal als je na verloop van tijd eigen vermogen wilt opbouwen.

Off-Plan-eigenschappen

Sommige ontwikkelaars op Bali verkopen huizen voordat ze gebouwd zijn, meestal tegen een lagere prijs. Dit staat bekend als off-plan kopen. Op papier klinkt het als een geweldige deal: je krijgt korting en soms kun je zelfs het ontwerp aanpassen. Maar er zijn risico's.

We hebben klanten gezien die meer dan een jaar moesten wachten op de beloofde opleverdatum. In andere gevallen kwam het eindproduct niet helemaal overeen met de oorspronkelijke renderings. Als je voor deze route kiest, zorg er dan voor dat de ontwikkelaar een solide staat van dienst heeft. Controleer hun eerdere projecten en gebruik altijd een contract dat je betaling beschermt, idealiter via escrow.

Land te huur

Sommige kopers komen naar ons toe om hun droomhuis vanaf de grond op te bouwen. Als jij dat bent, is je eerste stap het vinden van een stuk land dat legaal beschikbaar is voor lease. Deze optie biedt meer vrijheid, maar vereist ook meer huiswerk.

De locatie ziet er misschien perfect uit, maar dat betekent niet noodzakelijk dat het veilig is om op te bouwen. We hebben land gezien dat werd aangeprezen als "woongebied" maar dat een landbouwbestemming had. Dat maakt veel uit als het tijd is om vergunningen te krijgen. Een grondige grondcontrole en een expliciete huurovereenkomst kunnen je later serieuze problemen besparen.

Commercieel vastgoed

Als je van plan bent om een bedrijf te openen, zoals een pension, café of yogastudio, heb je een commercieel pand nodig met de juiste vergunningen en bestemmingsplannen. Je moet ook een bedrijf in buitenlandse handen, een PT PMA, registreren om legaal te kunnen werken.

Het potentiële rendement kan aanzienlijk zijn, vooral in gebieden met veel voetgangers, maar het is niet iets om overhaast te doen. We hebben mensen gezien die geld staken in trendy cafés aan het strand om zich vervolgens te realiseren dat het klantenbestand niet stabiel genoeg was om de kosten te dekken. Zorg ervoor dat je ondernemingsplan realistisch is en gebaseerd op onderzoek, niet alleen op een ingeving.

5. Vastgoed in erfpacht vs. vastgoed in eigendom

Buitenlanders kopen vaak eigendommen in erfpachtDit betekent dat je het land voor een lange periode huurt (meestal 25-30 jaar, met de optie om te verlengen). Dit is de meest gebruikelijke manier voor buitenlanders naar onroerend goed kopen op Bali, als vrij eigendom is over het algemeen beperkt tot Indonesische burgers.

Freehold geeft volledige eigendommaar het is meestal alleen beschikbaar voor lokale of buitenlandse kopers die gebruikmaken van legale constructies, zoals via een nominee of een bedrijf. Als je een buitenlanderde regels rond eigendom is essentieel, dus zorg ervoor dat je grondige due diligence.

Prijzen

Een van de eerste vragen die we van klanten horen is: "Hoeveel kost het eigenlijk om een villa op Bali te kopen?".

Het antwoord is... dat hangt ervan af. We hebben ze onderverdeeld in drie soorten gebieden om je een algemeen idee te geven:

  • In gebieden waar veel vraag is, zoals Canggu, Berawa en Seminyakbegint de gemiddelde prijs van villa's in erfpacht meestal bij ongeveer USD 250.000 voor een woning met twee slaapkamers. Het kan meer dan USD 500.000 voor een nieuwbouwwoning met zwembad en stijlvolle afwerking.
  • In meer ontspannen of zich ontwikkelende gebieden, zoals de Pererenan buitenwijken van Pererenan, Sanur, of Uluwatuprijzen voor vergelijkbare eigendommen vallen binnen de USD 150.000 tot 250.000 afhankelijk van de afstand tot het strand en de toegang tot voorzieningen.
  • Als je openstaat voor land, kunnen erfpachtpercelen variëren van USD 200 tot 700 per vierkante meterafhankelijk van het bestemmingsplan en de locatie.

Als het gaat om onroerend goed kopen op BaliOver de juiste juridische documenten kan niet onderhandeld worden. Of je nu een moderne villa, erfpachtof een perceel van landDeze documenten zijn essentieel om te bewijzen dat de transactie legaal is en dat je eigendoms- of leaserechten beschermd zijn.

Hier is een kijkje in de documenten die gecontroleerd moeten worden:

1. Grondcertificaat

Dit is het meest cruciale document. Het laat zien wie de wettelijke eigenaar is van de eigendom of land. Er zijn verschillende soorten landtitels in Indonesië en je moet weten welke van toepassing is:

  • Hak Milik (Vrijstaat) - Alleen beschikbaar voor Indonesische burgers
  • Hak Pakai (gebruiksrecht) - Kan worden gebruikt door buitenlanders onder strikte regelgeving
  • Hak Sewa (Erfpacht) - Veel voorkomende optie voor buitenlandse investeerders; staat gebruik toe voor een bepaalde tijd (meestal 25-30 jaar)

Controleer altijd of de naam op het certificaat overeenkomt met de verkoper of verhuurder en of het land geen deel uitmaakt van een geschil.

2. Bouwvergunning (IMB of PBG)

Plaatselijk bekend als IMB (Izin Mendirikan Bangunan) of meer recent als PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), dit document bevestigt dat het gebouw legaal is gebouwd en voldoet aan de lokale regelgeving. Een villa zonder geldige bouwvergunning kan als illegaal worden beschouwd en toekomstige renovaties kunnen worden geweigerd.

Vraag naar:

  • De originele IMB/PBG (niet alleen een kopie)
  • Bevestiging dat het gebruik van het gebouw overeenkomt met je intentie (residentieel, commercieel, enz.)

3. Bestemmingsinformatie (RTRW-certificaat)

Het land op Bali is bestemd voor verschillende doeleinden, waaronder wonen, commercieel, landbouw en groene zones. Je moet bevestigen dat het land in een residentieel of commerciële zone (geen groene of beschermde grond) als je van plan bent om het te bouwen of te verhuren.

Vraag een officiële bestemmingsplan certificaat van de lokale overheid om zeker te zijn.

4. Bewijs van belastingbetaling (PBB)

Vraag om de Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ontvangsten. Dit toont de jaarlijkse onroerendezaakbelasting is betaald. Onbetaalde belastingen kunnen jouw verantwoordelijkheid worden als je ze niet vroegtijdig opmerkt.

5. Koop- en verkoopovereenkomst (AJB)

Dit is het contract waarmee de transactie wordt afgerond. Het moet worden ondertekend in het bijzijn van een bevoegde notaris (notaris/PPAT). Zorg ervoor dat het document beschikbaar is in Engels (of een andere taal die je begrijpt) en dat alle details overeenkomen met de mondelinge overeenkomst.

Bonustip: Controleer of de ontwikkelaar een geldige bouwvergunning en een wettelijk bewijs van grondeigendom heeft voor off-plan of plan-villaprojecten.

Veelvoorkomende valkuilen bij het kopen van onroerend goed op Bali

De Vastgoedmarkt Bali is booming en dat trekt alle soorten aan, inclusief eerlijke verkopers en verkopers met minder dan eerlijke bedoelingen. Zonder de juiste kennis of ondersteuning kunnen zelfs ervaren kopers kunnen juridische problemen krijgen.

Hier zijn de meest voorkomende valkuilen die je moet vermijden:

1. Kopen zonder eigendomsverificatie

Sommige verkopers kunnen valse of verlopen grondcertificaten voorleggen of zijn misschien niet de eigenlijke eigenaars van het eigendom. Altijd eigendom verifiëren via een plaatselijke notaris of jurist. Wanneer land kopenZorg ervoor dat er geen overlap is met naburige percelen of mogelijke familieruzies.

2. Over het hoofd zien van bouwvergunningen

Een villa of huis zonder bouwvergunning (IMB/PBG) kan leiden tot boetes, sloop of verlies van verkoopwaarde. Woningen in toeristische gebieden worden vaak snel gebouwd en niet altijd in overeenstemming met de wettelijke vereisten. Als er geen vergunning beschikbaar is, is dat een rode vlag.

3. Bestemmingswetten negeren

Misschien word je wel verliefd op een huis aan het strand, om er vervolgens achter te komen dat het in een groene zonewaar bouwen verboden is. Dit komt vaak voor in de buurt van rijstvelden en onontwikkelde stranden. Zorgvuldigheid omvat het bevestigen van landgebruik via officiële kanalen.

4. Vertrouwen op ongekwalificeerde agenten

Bali heeft veel gerenommeerde vastgoedprofessionalsHet heeft ook makelaars die mogelijk niet op de hoogte zijn van of zich niet houden aan de wettelijke naleving. Werk altijd met agenten die de juridische fijne kneepjes van Vastgoed bezitten op Bali en kunnen referenties overleggen om hun expertise te ondersteunen.

Te veel buitenlandse investeerders contracten ondertekenen in het Bahasa Indonesia zonder een vertaalde versie. Erger nog, sommigen vertrouwen alleen op mondelinge overeenkomsten. Neem altijd een gekwalificeerde advocaat of notaris in de arm:

  • Documenten vertalen
  • Bevestig naleving van lokale wetten
  • Uw belangen beschermen in geval van een geschil

Vastgoedbeheer

Een huis bezitten op Bali is spannend, maar als je er niet fulltime woont, begint het echte werk pas nadat je de sleutels hebt gekregen. Villa's vereisen regelmatig onderhoud, gasten moeten worden verwelkomd en er zijn maandelijkse rekeningen, schoonmaakbeurten, reparaties en af en toe verrassingen, zoals een lekkend dak tijdens het regenseizoen of een stroomstoring tijdens het verblijf van een gast.

Dat is waar vastgoedbeheer om de hoek komt kijken.

Heb je een vastgoedbeheerder nodig?

Als je van plan bent om het hele jaar door in je huis te wonen, kun je de zaken misschien zelf regelen of een klein lokaal team inhuren. Maar als je overzee bent of slechts deeltijds op Bali verblijft, is het niet alleen nuttig, maar zelfs essentieel om met een woningbeheerder samen te werken.

Ze zorgen voor dingen zoals:

  • Boekingen afhandelen (als je het verhuurt)
  • Coördinatie van huishouding en onderhoud
  • Lokale nutsbedrijven en belastingen betalen
  • Check-in/check-out beheren
  • Een oogje in het zeil houden als je weg bent

Een van onze klanten vloog om de paar maanden in om het onderhoud te doen. Toen ze eenmaal een lokale manager hadden ingehuurd, bespaarden ze niet alleen op vluchten, maar maakten ze van de villa ook een stabiele inkomstenbron.

Wat kost vastgoedbeheer?

De kosten kunnen variëren afhankelijk van het serviceniveau, maar de meeste gerenommeerde vastgoedbeheerders op Bali rekenen tussen 15% en 25% van de brutohuuropbrengsten. Sommige bieden à la carte diensten aan, terwijl andere alles onder een full-service model laten vallen.

Ga niet voor de goedkoopste optie. Een slechte manager kan je meer kosten aan slechte recensies, klachten van gasten of gemiste boekingen dan je bespaart op de kosten.

Beheren zonder huren

Zelfs als je je huis niet verhuurt, heeft het aandacht nodig. De hitte, vochtigheid en insecten op Bali kunnen aanzienlijke schade aanrichten als een huis te lang leegstaat. Je wilt op zijn minst dat iemand het huis regelmatig controleert, het verlucht en ervoor zorgt dat het sanitair en de elektriciteit in orde zijn.

Sommige eigenaars regelen een conciërge die op het terrein woont in een personeelskwartier of gastenkamer. Anderen sluiten een maandelijks onderhoudscontract af met een vertrouwd lokaal team.

Conclusie

Als buitenlander kan het kopen van onroerend goed op Bali een ingewikkeld proces zijn, maar met de juiste begeleiding kan het een lonende investering zijn. De vastgoedmarkt op Bali groeit en steeds meer buitenlanders investeren op het eiland. Of je nu op zoek bent naar een luxe villa, een modern appartement of een stuk land om je droomhuis op te bouwen, Bali biedt een breed scala aan mogelijkheden.

Klaar om je visum aan te vragen of te verlengen?

Laat je aanvraag behandelen door onze visumspecialisten.

Alles bekijken