Nominee-overeenkomsten in Bali: Risico's, de wet en veiligere alternatieven

Als je ook maar vijf minuten op Bali over onroerend goed hebt gepraat, heb je waarschijnlijk iemand horen zeggen: “Gebruik gewoon een nominee.” Het klinkt als een snelle oplossing. Jij betaalt het geld, een lokale naam komt op de krant en jij bent de feitelijke eigenaar achter de schermen.

Dit is een uitgebreide gids over nominee-arrangementen op Bali: wat ze zijn, waarom mensen ze doen, wat de Indonesische wet zegt, de juridische risico's en de legale alternatieven die veel veiliger zijn.

Wat zijn “nominatieregelingen” in Bali?

Een genomineerde is een persoon die iets bezit in hun naam, Ook al heeft iemand anders ervoor betaald en denkt hij dat hij de echte eigenaar is.

Op Bali hoor je twee veelvoorkomende soorten nominatieregelingen:

1. Land/eigendom genomineerde: Een buitenlander betaalt voor land of een villa, maar een Indonesisch staatsburger wordt vermeld als de wettige eigenaar op het certificaat. Dit wordt vaak gebruikt voor vrije grond (Hak Milik), omdat alleen Indonesische burgers dat recht kunnen hebben.
2. Genomineerde bedrijf: Aandelen in een bedrijf worden op naam van een lokale persoon gezet (een lokale nominee), ook al is de investeerder erachter een buitenlander. Mensen doen dit om beperkingen op buitenlands eigendom te omzeilen.

Deze worden ook wel nominee-structuren, nominee-opstellingen of nominee-praktijken genoemd. Ze vertrouwen meestal op extra nevencontracten, privéovereenkomsten, om te “bewijzen” wie de uiteindelijke eigenaar is (degene die echt betaald heeft en de controle heeft).

Dit is het belangrijkste idee dat je moet onthouden: Indonesische instanties zoals het landoffice geven het meest om wat er in officiële documenten staat. Dat betekent dat de persoon op het certificaat over het algemeen wordt behandeld als de wettelijke eigenaar.

Waarom gebruiken buitenlanders een nominee op Bali?

Omdat de regels onhandig aanvoelen.

Indonesië heeft een Indonesisch wettelijk kader die bepaalde vormen van buitenlands eigendom, Vooral voor land. Het doel is om de belangrijkste landrechten aan burgers te binden. Onder Indonesische landwet (Wet nr. 5 van 1960, de Agrarische Basiswet), Hak Milik (eigendomsrecht) is gekoppeld aan het Indonesische staatsburgerschap, dus buitenlanders kunnen het niet zomaar kopen.

Voor bedrijven zijn buitenlandse investeringen ook gereguleerd. Mensen praten over de negatieve investeringslijst omdat Indonesië jarenlang een “negatieve lijst” gebruikte om te beperken welke bedrijfssectoren gesloten of beperkt waren voor buitenlanders. Maar dat systeem veranderde: Indonesië introduceerde de “Positieve Investeringslijst” onder Presidentiële Verordening Nr. 10/2021 (zoals gewijzigd), die het oudere kader van de Negatieve Lijst verving.

Een genomineerde kan er dus uitzien als een snelkoppeling voor:

• buitenlandse investeerders die snel “eigendom” willen,
• vreemdelingen die land willen kopen zoals ze thuis zouden doen,
• buitenlandse partijen die willen verhuren of andere bedrijven zonder een goede structuur op te zetten.

Maar “gebruikelijk” is niet hetzelfde als “veilig”. De echte vraag is: zijn deze nominatie overeenkomsten eigenlijk wettelijk erkend?

Wat de Indonesische wet zegt (in eenvoudige woorden)

1) Share nominee agreements zijn expliciet verboden onder de Investeringswet

Indonesië investeringswet (Wet nr. 25 van 2007 inzake investeringen) heeft een directe regel over aandelenbezit op naam.

Er staat dat het investeerders verboden is om een overeenkomst te sluiten of te verklaren dat aandelenbezit in een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “voor en in naam van een andere persoon” is. En als ze dat wel doen, is het nietig.

“Nietig en ongeldig” betekent dat de overeenkomst wordt behandeld alsof deze nooit rechtskracht heeft gehad.

Dus als in je overeenkomst staat dat de lokale aandeelhouder aandelen “namens” jou houdt, kan de wet dat papier als waardeloos behandelen als het er op aan komt.

2) Vrij landbezit is beperkt tot Indonesische burgers

Volgens de Agrarische Basiswet kunnen alleen Indonesische burgers volledige eigendomsrechten (Hak Milik) op land hebben en worden ook overdrachten beperkt waarbij Hak Milik (direct of indirect) aan buitenlanders wordt overgedragen. Sommige juridische en academische verklaringen vatten de gevolgen botweg samen: het overtreden van deze regels kan de transactie ongeldig maken en ertoe leiden dat het land aan de staat toekomt (met nuances afhankelijk van de feiten en de bijbehorende rechten).

Daarom zijn nominalelandconstructies zo gevaarlijk. Ze proberen met behulp van nevencontracten volledig legaal eigendom te creëren voor een buitenlander. Maar het landsysteem van de staat is gebouwd om dat eindresultaat te blokkeren.

Hoe nominatieopstellingen meestal werken (welk papierwerk je zult zien)

De meeste mensen geven niet zomaar geld en “vertrouwensvibes”. Ze gebruiken juridisch papierwerk om het solide te laten voelen.

Veel voorkomende documenten in nominee deals zijn onder andere:

• A leningsovereenkomst (de buitenlander “leent” de genomineerde geld, gekoppeld aan het eigendom)
• A volmacht zodat de buitenlander kan doen alsof hij de activa controleert
• Soms is een onherroepelijke macht (zo geformuleerd dat het moeilijk is om te annuleren)
• Zijletters, schriftelijke toestemming, en verkoopopties
• “Verklaringen” waarin staat dat de genomineerde slechts een tijdelijke houder / tijdelijke houder
• Clausules die zeggen dat de genomineerde het houdt namens van de vreemdeling, die de werkelijke eigenaar

Op papier kan het er slim uitzien. In het echte leven creëert het een vreemde situatie: de genomineerde is de wettige eigenaar in officiële documenten, maar de buitenlander denkt dat hij de echte eigenaar is vanwege nevencontracten.

Dit is het probleem: juridisch eigendom is geen gevoel. Het is een status die wordt gecreëerd door het rechtssysteem. Als de staat zegt dat je structuur de regels overtreedt, dan mag je privéstapel papieren je niet de status geven die je verdient. wettelijke bevoegdheid in een gevecht.

Het grote probleem: “Juridische eigenaar” verslaat “echte eigenaar” in een geschil

Stel je voor dat je een auto kopen, maar de registratie staat op naam van iemand anders. Je hebt bonnetjes en sms'jes. Maar in de database van de overheid staat ze.

Als er een gevecht plaatsvindt, is degene die zich registreert sterk in het voordeel. Dat is hetzelfde kernrisico in een genomineerde gebruiken.

In een genomineerde land deal, de wettige eigenaar is de naam die op het landcertificaat staat. De buitenlander is gewoon een persoon die beweert dat hij de werkelijke eigenaar door middel van nevencontracten.

Als dingen verkeerd gaan, heb je niet alleen “drama”. Je hebt juridische geschillen, en rechtbanken hebben de neiging om de officiële titel serieus te nemen, terwijl nevenafspraken kunnen worden aangevallen als onwettig of niet-afdwingbaar.

Voor aandelen op naam is het risico nog duidelijker: de Investeringswet zegt dat deze verklaringen van aandelen op naam verboden zijn en nietig.

Dus je rechtsmiddelen (uw vermogen om het te repareren via de rechtbank) kan zwakker zijn dan je verwacht.

Risicokaart uit de praktijk: wat kan er misgaan (en dat gebeurt snel)?

Laten we de betrokken risico's in eenvoudige emmers.

Risico 1: Je “betrouwbare kandidaat” is niet meer betrouwbaar

Mensen zoeken naar een “betrouwbare kandidaat.” Maar mensen veranderen. Het leven gebeurt.

Je genomineerde zou kunnen:

• weigeren documenten te ondertekenen (je zult “sorry, ik kan het niet” horen),
• het land verkopen,
• gebruik het als onderpand,
• onder druk gezet worden door familie,
• scheiden, overlijden of te maken krijgen met incassobureaus.

Zelfs als je papierwerk hebt, moet je bergopwaarts vechten omdat zij degenen zijn die je vasthouden. juridisch eigendom.

Risico 2: Je privéovereenkomsten worden illegaal genoemd

Als je papieren zijn ontworpen om beperkingen op buitenlands eigendom, De andere kant kan aanvoeren dat ze niet afdwingbaar zijn.

Voor aandelengenomineerden is de regel direct: verboden en nietig.

Academici hebben “naamleningsconstructies” voor kandidaat-landbezitters geanalyseerd en komen steeds terug op hetzelfde thema: de regeling is in strijd met het nationaliteitsbeginsel van de landwet en leidt tot ernstige onzekerheid en blootstelling.

Risico 3: Het landoffice ziet alleen de wettige eigenaar

Als je probeert te verkopen, herfinancieren of certificaatproblemen wilt oplossen, dan is de landkantoor volgt meestal de naam op het certificaat.

Dat betekent dat als je genomineerde niet meewerkt, je vast kunt komen te zitten, zelfs als je 100% van het geld hebt betaald.

Risico 4: Handhaving, vergunningen en bestemmingsplannen kunnen alles opblazen

Hier wordt niet genoeg over gesproken. Zelfs als je genomineerde loyaal is, heb je nog steeds te maken met risico's van buitenaf.

De recente harde acties van Bali, waaronder de sloop van Bingin, hielden verband met bestemmingsplannen, staatsgrondbezit en de handhaving van milieu/ruimtelijke ordening.

Als je villa of bedrijf gebouwd of geëxploiteerd wordt op een manier die de lokale regels overtreedt, kan handhaving je investering vernietigen, ongeacht wie er op papier staat. Nominee deals beschermen je niet tegen de overheid.

Risico 5: Je eindigt met een geschil en geen schone oplossing

Als een genomineerde deal mislukt, zeggen mensen vaak: “Ik klaag ze gewoon aan”.”

Maar rechtszaken zijn traag, stressvol en duur. En als de structuur wordt gezien als een manier om de wet te ontduiken, krijg je misschien niet het resultaat waar je op hoopte. Dat is de harde waarheid van op naam gebaseerde rechtsmiddelen.

“Maar iedereen doet het.” Oké, nog steeds niet veilig.

Genomineerde deals kunnen jarenlang “werken”. Daarom verspreiden ze zich.

Maar ze falen vaak wanneer:

• relaties veranderen,
• Er is veel geld mee gemoeid,
• een partner hebzuchtig wordt,
• een overheidscontrole plaatsvindt,
• of een derde partij wordt erbij betrokken (erfenis, echtscheiding, schuldeisers).

En als ze falen, kunnen ze op brute wijze falen, omdat de structuur je meest waardevolle bezit op naam van iemand anders zet.

Daarom is de slimste zet niet om een betere kandidaat te vinden. Het is om veiligere alternatieven die passen bij de Indonesische regelgeving.

Veiligere legale alternatieven (die niet afhankelijk zijn van doen alsof)

Laten we het hebben over opties die veel gebruikt worden en beter verdedigbaar zijn onder de Indonesische regels.

1) Erfpacht: zeggenschap zonder “landeigendom”.”

Een erfpachtcontract kan je gebruik en controle geven voor een lange periode, zonder te doen alsof je het volledige wettelijke eigendom hebt.

Dit is vaak het meest geschikt voor buitenlanders die op Bali willen wonen of een huis voor eigen gebruik willen bezitten. Het is ook makkelijker uit te leggen aan banken, partners en toekomstige kopers.

2) Hak Pakai (gebruiksrecht) voor in aanmerking komende buitenlanders

Indonesië heeft mogelijkheden voor buitenlanders die legaal in het land verblijven om bepaalde woningen bezitten op Hak Pakai land, onder voorwaarden. Juridische samenvattingen beschrijven vaak termen als een initiële periode (vaak 30 jaar), verlenging (20) en vernieuwing (30) onder bepaalde regels.

Belangrijk: Hak Pakai is niet hetzelfde als erfpacht. Het is een rechtmatig gebruiksrecht/bezit volgens het systeem, wat betekent dat het overeenkomt met de Indonesisch wettelijk kader beter dan genomineerde trucs.

3) PT PMA: de echte zakelijke route (als je doel verhuur of exploitatie is)

Als je van plan bent om onroerend goed als een bedrijf, zoals villaverhuur, horeca of een andere commerciële activiteit, dan is de juiste weg vaak een compliant bedrijfsstructuur.

A PT PMA is een buitenlandse investeringsmaatschappij (een vorm van buitenlands bedrijf) die gebruikt kunnen worden voor legitieme bedrijfsactiviteiten, afhankelijk van de sector, de vergunning en het investeringsplan.

De sleutel is: bouw het niet op aandelen op naam. Want aandelenovereenkomsten op naam zijn verboden en kunnen nietig zijn onder de Investeringswet.

Bovendien veranderen de investeringsregels na verloop van tijd, dus controleer altijd de huidige vereisten. Als u een eenvoudige, wettelijke manier wilt om een PT PMA, Visa-Indonesië kan je door de stappen begeleiden en je helpen om je bedrijfsgebied (KBLI), documenten en licenties op elkaar af te stemmen. Zo kunt u zich richten op het opbouwen van uw bedrijf met duidelijkheid en een solide juridische basis.

4) Volg de regels van de investeringslijst (en stop met het najagen van oude mythes over “negatieve lijsten”)

Bij sommige deals worden nog steeds aandelen op naam verkocht met behulp van de oude negatieve investeringslijst gedachten. Maar Indonesië schakelde over op een regeling met een positieve investeringslijst onder PR 10/2021 (zoals gewijzigd), waardoor veranderde welke sectoren open of beperkt zijn en onder welke voorwaarden.

Dit is belangrijk omdat veel “genomineerde oplossingen” voortkomen uit verouderde aannames.

Documenten waar je om moet vragen (voordat je tekent of betaalt)

Als je een bedrijf koopt, least of opzet, vertrouw dan niet op WhatsApp-beloften. Vraag naar echte juridisch papierwerk, en laat het beoordelen door een juridisch adviseur of advocaat die met buitenlandse klanten in Indonesië werkt.

Hier is een praktische checklist van documenten die mensen meestal moeten controleren:

• Details landcertificaat (type recht, naam eigenaar, geschiedenis)
• Landkaart/grensinformatie (indien beschikbaar)
• Bewijs van naleving van bestemmingsplan/ruimtelijk plan (afhankelijk van het gebruik)
• Bouwvergunning en gerelateerde goedkeuringen (indien van toepassing)
• Belasting- en betalingsgegevens gebonden aan het land/gebouw (indien van toepassing)
• Opstellen van overeenkomsten (lease, verkoop, optie, aandeelhoudersdocumenten)
• Bedrijfsdocumenten (als een lokale PT of PT PMA betrokken is): akte, aandeelhouderslijst, licenties
• Elke volmacht formulieren (wees extra voorzichtig met “onherroepelijke” formuleringen)
• Schriftelijke verklaringen van wie welke rechten heeft en wat er gebeurt als iemand overlijdt/scheidt

Als een verkoper zegt: “Niet nodig, het is standaard”, beschouw dat dan als een rode vlag.

Hoe na te denken over “eigendom” op Bali zonder in de val te lopen

Hier is het schone mentale model:

• Juridisch eigendom is wat de overheid erkent.
• De wettige eigenaar is de persoon of entiteit die vermeld staat in officiële documenten.
• Beneficial ownership is wie er in werkelijkheid van profiteert, maar het creëert niet automatisch afdwingbare rechten als de structuur onwettig is.
• Nominee deals proberen deze dingen uit elkaar te halen met behulp van overeenkomsten en nevencontracten.
• Hoe meer je deal afhangt van het uit elkaar halen, hoe meer juridische risico's je draagt.

Dus als je plan afhangt van de mogelijkheid om aanspraak maken op eigendom Vraag jezelf later af: “Zal dit uitvoerbaar zijn als een rechtbank ernaar kijkt?” Als het antwoord “misschien” is, is dat geen beleggingsstrategie. Dat is een gok.

Snelle FAQ (degene die mensen niet durven te vragen)

Zijn overeenkomsten op naam legaal op Bali?
Nominee share agreements zijn expliciet verboden onder de investeringswet en kan worden gedeclareerd nietig. Genomineerde landregelingen zijn in strijd met het nationaliteitsprincipe van het landsysteem en worden alom als juridisch onveilig beschouwd, vooral wanneer ze tot doel hebben buitenlanders een soort freehold-achtige zeggenschap te geven.

Als ik een nominee gebruik, heb ik dan de volledige juridische eigendom?
In de meeste nominee-constructies is de nominee op papier de wettige eigenaar en vertrouw je op nevenafspraken. Dat is niet volledig juridisch eigendom onder het officiële systeem.

Kan ik gewoon een volmacht gebruiken?
A volmacht kan praktische controle geven, maar het zet controle niet op magische wijze om in wettig landeigendom. Het brengt ook risico's met zich mee als het wordt ingetrokken, aangevochten of behandeld als onderdeel van een onwettige regeling.

Wat als mijn kandidaat alles ondertekent en belooft mee te werken?
Dat is mooi... totdat het dat niet meer is. Beloftes verslaan de zwakte van de structuur niet: jij bent niet de persoon die het eigendomsrecht heeft.

De essentie

Genomineerdeals zijn populair omdat ze aanvoelen als een manier om regels te omzeilen die frustrerend zijn. buitenlanders. Maar onder Indonesische regelgeving, De persoon die een officiële titel heeft, heeft de sterkste positie en sommige nomineeovereenkomsten, vooral nomineeaandelenbezit, zijn rechtstreeks verboden en kunnen worden behandeld als juridisch onbestaand.

Als je wilt investeren in Bali en 's nachts wilt slapen, streef dan naar een structuur die daadwerkelijk wettelijk erkend: een sterk huurcontract, een wettig Hak Pakai traject als je daarvoor in aanmerking komt, of een compliant PT PMA plan voor bedrijfsdoelen. En voordat u tekent, moet u de juiste juridisch adviseur om de deal onder druk te testen als een scepticus, niet als een dromer.