Hvor mye koster det å bygge en villa på Bali?

Balis byggekostnader i 2025 varierer generelt fra ca. IDR 6 millioner til 15+ millioner per kvadratmeter (omtrent USD $400-$1 000+ per kvm) for en villa. Dette brede spekteret tilsvarer forskjellige finishnivåer, fra enkle lokale standardbygninger til eksklusive luksusvillaer. Disse tallene ekskluderer tomtekostnader (siden tomten forutsettes eid) og dekker bygningsstrukturen, standard inventar og utførelser. 

Ikke minst, byggeprisene har steget ~5-10% siden 2023 på grunn av høyere materialkostnader og bedre byggekvalitet, selv om arbeidskraften på Bali fortsatt er relativt rimelig. (Til sammenligning er Bali fortsatt kostnadseffektivt sammenlignet med andre tropiske reisemål, til tross for den siste tidens inflasjon.

Villaens størrelse spiller også en rolle: Større villaer kan noen ganger oppnå en litt lavere kostnad per kvadratmeter enn veldig små bygg, siden visse utgifter fordeles over et større areal. For eksempel kan en enkel Villa med 1 soverom (~90 m²) kan bygges for rundt 6-7 millioner IDR/m², til sammen omtrent 585 millioner IDR for 90 m². 

I motsetning til dette kan en romslig luksusvilla med 4 soverom (~300 m²) med avansert design kan løpe rundt IDR 12 millioner/m² eller mer. Disse eksemplene illustrerer hvordan grunnleggende små bygg ligger i den lavere enden av kostnadsspekteret, mens store luksusprosjekter skyv den øvre enden.

Ulike typer villabygg, inkludert størrelse, design og materialer, vil påvirke den endelige prisen. Denne artikkelen vil hjelpe deg med å svare på det vanlige spørsmålet: hvor mye koster det å bygge en villa på Bali? 

Nøkkelfaktorer som påvirker byggekostnadene

Når du planlegger å bygge en villa på Bali, er ikke prisen fast. Mange kostnader, som kjøp av tomt, bygging, tillatelser og innredning, kan påvirke budsjettet ditt. Her er de største du bør ha i bakhodet:

1. Landrelaterte kostnader

Selv om du allerede eier tomten, må både beliggenhet og type landtittel vil forme budsjettet og avkastningen din. Førsteklasses områder som Seminyak eller Canggu koster vanligvis mer enn steder som Kintamani på grunn av høyere etterspørsel, sterkere turisme og bedre tilgang til veier, offentlige tjenester og service. Beliggenheten påvirker også hvor lett det er å få tillatelser og hvor attraktiv eiendommen vil være for utleie, så det å velge riktig område er nøkkelen til å maksimere avkastningen.

Utenlandsk eierskap: Ifølge loven kan ikke utlendinger eie selveiergrunn (SHM) direkte i Indonesia. De vanlige, lovlige stiene er:

• Leiegård (Hak Sewa): Langsiktig leieavtale fra grunneieren.
• Hak Pakai (rett til bruk): For kvalifiserte utenlandske personer på visse eiendommer, med betingelser.
• PT PMA (utenlandsk eid selskap): Selskapet kan holde HGB (rett til å bygge) over land (ikke SHM) for utvikling og forretningsbruk.

Unngå "nominert selveier"-ordninger (ved å bruke en indonesisk person til å holde SHM på dine vegne). Disse strukturene er juridisk risikable og kan bli ansett som ulovlige.

2. Byggekostnader per kvadratmeter

I 2025 ligger byggekostnadene på Bali på mellom 6 og 15 millioner IDR per kvadratmeter (ca. $400-$1 000+ USD). Den nøyaktige prisen avhenger av kvaliteten på bygget:

• Grunnleggende: Enkle materialer og utførelser, ofte IDR 6-8 millioner/m².
• Mellomklasse: God kvalitet, moderne design, rundt 8-12 millioner IDR/m².
• Luksus: Importerte materialer, spesialdesign, 12-15+ millioner/m². Avanserte bygg regnes ofte som luksusvillaer, og byggekostnadene for luksusvillaer på Bali kan komme opp i 20 millioner IDR per kvadratmeter eller mer. Størrelsen på villaen din har også betydning. Større villaer koster ofte mindre per kvadratmeter fordi noen av kostnadene (som basseng eller kjøkken) fordeles på mer plass.

3. Arbeidskostnader

Arbeidslønnen på Bali er fortsatt rimeligere enn i vestlige land, fra 500 000 til 1 000 000 IDR, men det varierer fra område til område. Entreprenører på turisttunge steder som Canggu eller Seminyak tar mer betalt fordi etterspørselen er høyere. Dette skyldes den høye etterspørselen etter bygge- og renoveringstjenester i disse populære områdene, noe som driver opp lønnskostnadene. I mer avsidesliggende områder, som Kintamani, er lønningene lavere, noe som gir lavere totalkostnader. Fagarbeidere, spesielt for etterbehandling og spesialisert arbeid, vil koste mer hvor som helst på øya.

4. Materialer

Valg av materialer kan påvirke budsjettet ditt dramatisk. Faktisk er Bali avhengig av det lokale klimaet og de lokale byggetradisjonene når det gjelder valg av materialer og byggemetoder, noe som kan påvirke både pris og holdbarhet. Det er billigere og mer miljøvennlig å bruke lokal stein, tre eller bambus, men noen foretrekker importert marmor, glass eller eksklusivt inventar. I kystnære områder kreves det også sterkere, korrosjonsbeskyttende materialer på grunn av salt i luften, noe som øker kostnadene.

5. Tilleggskostnader

Når du budsjetterer for villaen din, må du huske på at det er utgifter utover selve byggeprisen. Disse legger ofte til en betydelig margin til den endelige kostnaden:

• Tillatelser, lisensiering og samsvar koster vanligvis rundt 50-150 millioner IDRDu må nemlig sikre deg KKPR (romlig egnethet), PBG (byggegodkjenning) og senere SLF (brukstillatelse).
• Jordsmonnstesting og klargjøring av tomten kan legge til ca. 10-30 millioner IDR for testing og en annen IDR 50-200 millioner for arbeid på stedetspesielt hvis tomten din ligger i en skråning eller trenger dreneringssystemer.
• Ansette en prosjektleder eller arkitekt koster vanligvis 5-10% av det totale anleggsbudsjettetmens en frittstående site manager kan kreve IDR 5-15 millioner per måned.
• Planlegging av vedlikehold kjører ofte 1-3% av den totale byggeverdien per år, noe som betyr at en villa med 3 soverom kan koste rundt 50-150 millioner IDR årlig å holde i god stand.
• Møblering og landskapsarkitektur legger vanligvis til 10-20% av byggekostnadenemen hvis du velger eksklusivt interiør med importerte møbler, må du regne med å bruke alt fra IDR 500 millioner opp til 2 milliarder eller mer.

Kostnad per kvadratmeter etter beliggenhet og kvalitetsnivå

Tabellen nedenfor oppsummerer de estimerte byggekostnad per kvadratmeter for hvert sted (rad) og byggkvalitetstrinn (kolonner). Kostnadene er oppgitt i millioner IDR per m² (med omtrentlig USD i parentes). "Basic" betyr enkel eller lokal standard, "Mid-range" er god kvalitet med moderne standardfinish, og "Luxury" betyr eksklusiv finish og utstyr.

Beliggenhet	Grunnleggende konstruksjon (lokale/grunnleggende overflater)	Bygg i mellomklassen (God kvalitet)	Luksusbygg (High-End Finishes)
Ubud (innlandet)	6-8,5 millioner IDR/m² (~$370-$520)	8,5-13 millioner IDR/m² (~$520-$800)	13-17 millioner IDR/m² (~$800-$1 050)
Canggu (kysten)	7-9,5 millioner IDR/m² (~$430-$600)	10-15 millioner IDR/m² (~$630-$950)	15-20 millioner IDR/m² (~$950-$1,270)
Seminyak (kystnært)	8-10 millioner IDR/m² (~$500-$630)	11-16 millioner IDR/m² (~$690-$1 000)	16-22 millioner IDR/m² (~$1 000-$1 380)
Kintamani (høylandet)	5-7 millioner IDR/m² (~$310-$440)	7-10 millioner IDR/m² (~$440-$630)	10-14 millioner IDR/m² (~$630-$880)
Kuta (kysten)	6-8,5 millioner IDR/m² (~$370-$520)	9-13 millioner IDR/m² (~$580-$830)	13-18 millioner IDR/m² (~$830-$1,150)

Valg av beste beliggenhetene på Bali er avgjørende, ettersom det kan ha stor innvirkning på både byggekostnadene og den potensielle avkastningen på investeringen.

Byggeprosessen på Bali: Steg-for-steg-veiledning

Det er spennende å bygge drømmevillaen på Bali! Men først må du forstå prosessen. Villabygging på Bali innebærer en trinnvis tilnærming, fra anskaffelse av tomt og tillatelser til håndtering av kostnader og samarbeid med lokale myndigheter eller entreprenører. Tenk på det som å følge en oppskrift - du må gjøre tingene i riktig rekkefølge for å få et godt resultat.

Det du trenger å vite først

I 2021 endret Indonesia systemet for byggetillatelser. I det gamle systemet ble det brukt noe som ble kalt IMB-tillatelser. Nå er det to hovedtillatelser du trenger: PBG og SLF. Det er som å få to forskjellige ID-er for bygningen din.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Tillatelse til å bygge SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Sertifikat på at bygningen din fungerer som den skal

Trinn 1: Planlegg og forbered deg (før du begynner)

Før du i det hele tatt tenker på å grave, må du ha alt på stell. Det er avgjørende å rådføre seg med juridiske eksperter og sertifiserte arkitekter, ingeniører og miljøkonsulenter.

Her er hva du trenger å gjøre:

• Finn en sertifisert arkitekt som kan tegne bygningen din
• Lei inn en bygningsingeniør for å forsikre deg om at det er trygt
• Skaff en miljøkonsulent ved behov
• Sørg for at du forstår de lokale reguleringslovene
• Sjekk hvilken type bygning du har lov til å bygge på tomten din

Trinn 2: Få PBG-tillatelse (tillatelse til å bygge)

Dette er ditt grønne lys til å starte byggingen. Tenk på PBG som å få tillatelse fra myndighetene til å bygge noe nytt.

Hva PBG gjør

En PBG er inngangsbilletten til å starte ethvert nybygg, ombygging, utvidelse, reduksjon eller vedlikeholdsprosjekt. PBG-en spesifiserer den godkjente utformingen av bygningen og fortsetter gjennom hele bygningens levetid.

Slik søker du om PBG

Du søker om PBG gjennom OSS-RBA (Online Single Submission system) og koordinerer prosessen med det lokale Dinas PUPR (Public Works and Spatial Planning Office). Før du sender inn PBG-en, må du innhente en KKPR (godkjenning av arealets egnethet) for å få bekreftet at tomten er regulert til det du skal bruke den til.

Du trenger disse dokumentene:

• Eiersertifikat for landområder
• Situasjonsplan og arkitekttegninger
• Konstruksjonstekniske planer
• Vurdering av miljøkonsekvenser (hvis nødvendig)
• Byggespesifikasjoner og materialliste
• Tidslinje for bygging

Behandlingstid

Offisielle retningslinjer angir en frist på 28 virkedager for PBG-verifisering, men tidsfristene varierer avhengig av prosjektets kompleksitet, beliggenhet og om det er behov for revisjoner. Forvent at det blir mye frem og tilbake mellom myndighetene og arkitekten/ingeniøren din. For å unngå forsinkelser bør du samarbeide med erfarne fagfolk som kjenner OSS-systemet, lokale tekniske standarder og reguleringsbestemmelser.

Trinn 3: Start byggingen

Når du har fått PBG-tillatelsen din, kan du endelig begynne å bygge! Men husk:

• Du må bygge nøyaktig i henhold til de godkjente planene dine
• Alle endringer må godkjennes først
• Ta godt vare på PBG-dokumentet ditt - du trenger det ved inspeksjoner

Hvis man ikke følger godkjente planer eller opplever forsinkelser i byggingen, kan det føre til ekstra kostnader, så det er viktig å holde tidsskjemaet og overholde alle krav.

Oppbevar dette dokumentet tilgjengelig, da det kan være nødvendig for fremtidige inspeksjoner og juridiske formål.

Trinn 4: Få ditt SLF-sertifikat (sertifikat for god funksjon)

Når du er ferdig med å bygge, trenger du én tillatelse til. SLF-sertifikatet beviser at bygningen din er trygg å bruke.

Hva skjer under SLF-inspeksjonen?

For å få en SLF må bygningen bestå en rekke inspeksjoner som omfatter aspekter som strukturell integritet, brannsikkerhet, sanitære forhold og miljøpåvirkning.

Inspektører vil sjekke:

• Er konstruksjonen sterk og trygg?
• Fungerer brannsikkerhetssystemene?
• Fungerer vann- og avløpssystemene som de skal?
• Oppfyller bygningen miljøstandarder?

Få den endelige godkjenningen

SLF-en fungerer da som den endelige godkjenningen, slik at bygningen offisielt kan tas i bruk og brukes til sitt tiltenkte formål. SLF-en spesifiserer hva bygningen kan brukes til, og den må fornyes med jevne mellomrom.

Hvordan håndtere skatteforpliktelser

Når du eier en villa på Bali, må du forholde deg til skatter og avgifter fra start til slutt. Du møter dem når du kjøper land, bygger eiendommen og leier den ut til gjester. 

• Skatt på erverv av eiendom: Når du kjøper tomt eller eiendom, står du overfor BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) på 5% av transaksjonsverdien og selgerens Endelig inntektsskatt (PPh Final) på overføringen.
• Bygg- og anleggsrelaterte skatter: Byggetjenester er underlagt MVA (PPN) og en endelig inntektsskatt (PPh 4(2)) avhengig av type entreprenør og prosjekt. Disse må tas høyde for i byggebudsjettet.
• MVA / Merverdiavgift: Starter 1. januar 2025økte Indonesia standardsatsen for merverdiavgift til 12%. Enkelte sektorer bruker imidlertid fortsatt en effektiv 11%-hastighet på grunn av hvordan skattegrunnlaget (DPP) beregnes. Sjekk med skatterådgiveren din hva som gjelder for ditt prosjekt.
• Skatt på leieinntekter: Hvis du driver villaen din som en utleievirksomhet, er inntektene dine underlagt inntektsskatt under Indonesias skattesystem. I tillegg pålegger mange regioner (inkludert Bali) en 10% Hotell- og overnattingsavgift på korttidsopphold, samlet inn på lokalt nivå.

Skattereglene endres ofte, og det er viktig å overholde dem hvis du vil unngå straffegebyr. Samarbeid med en kvalifisert indonesisk skatterådgiver som kjenner eiendoms- og hotellbransjen. Med riktig strukturering kan du minimere forpliktelser samtidig som du overholder nasjonale og lokale forskrifter.

Langsiktige vedlikeholdskostnader

Å eie en villa på Bali er en drøm som går i oppfyllelse, men det er viktig å huske at langsiktige vedlikeholdskostnader utgjør en betydelig del av de totale eierkostnadene. Disse kostnadene kan variere avhengig av størrelsen og stilen på boligen, materialene som er brukt i byggingen, og hvilke funksjoner du inkluderer, for eksempel et basseng eller en anlagt hage.

I gjennomsnitt bør villaeiere på Bali budsjettere med årlige vedlikeholdsutgifter på ca. 1-3% av eiendommens verdi. Dette dekker alt fra regelmessig rengjøring av bassenget og hagearbeid til reparasjoner på villaens struktur, rørleggerarbeid og elektriske systemer. Det faktiske beløpet du må betale, kan variere avhengig av kvaliteten på materialene som er brukt og hvor mye vedlikehold boligen krever.

Det er viktig å planlegge for disse løpende kostnadene. Regelmessig vedlikehold sørger ikke bare for at villaen din ser bra ut, men bidrar også til å forhindre dyrere reparasjoner på sikt. Ved å sette av en del av budsjettet til vedlikehold og samarbeide med pålitelige tjenesteleverandører, kan du sørge for at villaen din forblir en verdifull og hyggelig eiendel i årene som kommer.

Etablering av et utenlandsk eid selskap

For utenlandske investorer som drømmer om å eie en villa på Bali, etablering av et utenlandsk eid selskap, kjent som en PT PMA (selskap med begrenset ansvar)PT PMA er ofte den beste måten å kjøpe eiendom på, samtidig som man overholder indonesisk lov. Direkte selveie er ikke tillatt for utlendinger, men med en PT PMA kan du på lovlig vis kjøpe og eie eiendom, inkludert villaer, på Bali.

Å etablere et PT PMA krever nøye planlegging og streng overholdelse av alle juridiske krav. I denne prosessen må du samarbeide med en anerkjent advokat eller finansiell rådgiver som kan veilede deg gjennom de nødvendige trinnene, fra registrering av selskapet til innhenting av nødvendige tillatelser og lisenser. Ved å sørge for at selskapet ditt er korrekt etablert, beskytter du ikke bare investeringen din, men gjør det også enklere å administrere eiendommen din og eventuelle relaterte forretningsaktiviteter, som for eksempel villautleie.

Ved å ta deg tid til å sette opp aksjeselskapet ditt på riktig måte, kan du nyte fordelene ved å eie en villa på Bali samtidig som du overholder indonesisk lov. Denne tilnærmingen gir trygghet og åpner døren til langsiktig eiendomseierskap og investeringsmuligheter på en av verdens mest ettertraktede destinasjoner.

Rask oppsummering

1. Plan: Gjør ekspertteamet ditt klart
2. Søk om PBG: Send inn alle byggeplanene og dokumentene dine
3. Bygge: Følg de godkjente planene dine nøyaktig
4. Få SLF: Bestå sluttinspeksjoner for å bevise at bygningen din er trygg
5. Kos deg: Bygningen din er offisielt klar til bruk!

Å bygge på Bali krever tålmodighet og nøye planlegging. Men når du følger trinnene riktig, ender du opp med en vakker og trygg bygning som oppfyller alle lovkrav. Det nye systemet for byggetillatelser er faktisk utformet for å være mer effektivt og oversiktlig enn det gamle, så det blir stadig enklere for byggherrer og eiendomsbesittere. Å investere i å bygge en villa på Bali er en smart måte å dra nytte av øyas voksende eiendomsmarked og langsiktige økonomiske fordeler.

Praktiske tips for smidig bygging

Det kan føles overveldende å bygge drømmehuset. Men ikke bekymre deg! Med riktig tilnærming kan du gjøre prosessen mye enklere. Her er tre viktige tips som vil spare deg for både tid, penger og stress.

Samarbeid med en betrodd kjøperrepresentant eller konsulent

Tenk på en innkjøpsrepresentant som din personlige guide gjennom byggelabyrinten. De er som å ha en kunnskapsrik venn som kan alle triksene i bransjen.

Hvorfor trenger du en? Bygging innebærer utallige beslutninger og tekniske detaljer. En god representant vil beskytte dine interesser og hjelpe deg med å unngå kostbare feil. De snakker entreprenørens språk, slik at du slipper å lære det selv.

Se etter noen med solid erfaring og gode referanser. Spør venner, familie eller naboer som nylig har bygget hus. Sjekk også anmeldelser på nettet. Den rette personen vil svare tålmodig på spørsmålene dine og forklare ting på en måte du forstår.

Representanten din bør besøke byggeplassen regelmessig. De vil oppdage problemer før de blir til dyre hodepiner. I tillegg vil de sørge for at arbeidet stemmer overens med det du har avtalt å betale for.

Mange innkjøpsrepresentanter tilbyr en gratis konsultasjon, så benytt deg av denne muligheten til å diskutere villaprosjektet ditt og få profesjonelle råd uten at det koster noe.

Få en tydelig mengdefortegnelse for å unngå overraskelser

En stykkliste er i bunn og grunn en detaljert handleliste for hele prosjektet. Den viser alt du trenger av materialer - fra spiker til vinduer og maling. Og enda viktigere: Den viser nøyaktig hvor mye du trenger av hver enkelt vare.

Uten en tydelig BoQ flyr du i blinde. Entreprenører kan gi deg vage estimater som høres bra ut til å begynne med. Men så begynner det å dukke opp overraskende kostnader. "Å, vi glemte stikkontaktene på kjøkkenet." "Vi trenger faktisk mer betong enn vi trodde."

En god BoQ forhindrer slike overraskelser. Den bør være spesifikk og detaljert. I stedet for "gulvmaterialer" bør det stå "500 kvadratmeter eikeparkett, klasse A". Be entreprenøren om å spesifisere hver eneste kostnad.

Les nøye gjennom BoQ før du signerer noe som helst. Still spørsmål om ting du ikke forstår. Hvis noe virker uklart eller mangler, si ifra nå. Det er mye lettere å løse problemer på papiret enn under byggingen.

Planlegg alltid beredskap (10-15% Ekstra budsjett)

Dette er sannheten om bygg og anlegg: Det skjer alltid noe uventet. Alltid. Kanskje jordsmonnet er annerledes enn forventet. Kanskje oppdager du gamle rør som må skiftes ut. Eller du forelsker deg kanskje i litt dyrere fliser.

Smarte byggherrer planlegger for slike overraskelser ved å sette av ekstra penger. Tenk på det som en forsikring for prosjektet ditt. De fleste eksperter anbefaler at du setter av 10-15% av det totale budsjettet til uforutsette utgifter.

La oss si at prosjektet ditt koster $100 000. Sett av $10 000-$15 000 ekstra. Disse pengene forblir urørt med mindre det oppstår en virkelig nødsituasjon. Ikke bruk dem til oppgraderinger du plutselig får lyst på.

Å ha denne bufferen reduserer stresset dramatisk. Når det dukker opp uventede problemer, kan du håndtere dem rolig i stedet for å få panikk på grunn av penger. Entreprenøren din vil også respektere deg mer. De vet at du er forberedt og seriøs.

Begynn å spare til uforutsette utgifter tidlig. Selv små beløp summerer seg opp over tid. Tryggheten er verdt hver eneste krone.

Hvis villaen din er beregnet på korttidsutleie, er det enda viktigere å ha en solid beredskapsplan for å sikre jevn drift og overholdelse av lokale forskrifter.

Skaff deg riktig visum først

Dette er greia: Hvis du vil bygge en villa i Indonesia, trenger du riktig visum, punktum. La oss si at du begynner å bygge med bare et turistvisum eller et sosialt visum. Det er en stor feil. Du kan få store bøter, bli kastet ut av landet, bli utestengt fra å komme tilbake eller få hele prosjektet stanset.

Du trenger en av tre hovedtyper visum for å bygge en villa på Bali lovlig. Investoren KITAS (eller ITAS) er perfekt hvis du skal investere i eiendom eller starte en bedrift. Med dette visumet kan du oppholde deg i opptil to år, og det kan forlenges. For de som ønsker et langtidsopphold og vil bygge en villa eller et hus, er Indonesias nye Visum for andre hjem gir deg mulighet til å bo i landet i opptil 10 år. 

Hver visumtype har ulike krav og kostnader, men de gir deg alle lovlig tillatelse til å drive med byggevirksomhet. Uten riktig visum bryter du utlendingsloven og risikerer alvorlige konsekvenser.

Det er her Visa-Indonesia.com kommer inn i bildet. Vi hjelper deg med å velge riktig visumtype for din situasjon og tar oss av alt papirarbeidet. Teamet vårt sender inn alt til immigrasjonsmyndighetene på dine vegne, noe som reduserer behandlingstiden og forhindrer dyre feil. Du trenger ikke lenger bekymre deg for forsinkelser som kan sette en stopper for villaprosjektet ditt.

Klar til å komme i gang? Sjekk visa-indonesia.com i dag og la vårt ekspertteam håndtere visumprosessen din. Ikke risikere investeringen din - få det riktige visumet nå og bygg villaen din med selvtillit.