Nominee-ordninger på Bali: Risiko, lovverk og tryggere alternativer

Hvis du har tilbrakt så mye som fem minutter på Bali, har du sikkert hørt noen si det: “Bare bruk en kandidat.” Det høres ut som en rask løsning. Du betaler pengene, et lokalt navn kommer på avisen, og du er den egentlige eieren bak kulissene.

Dette er en omfattende guide til nominee-arrangementer på Bali: hva de er, hvorfor folk gjør dem, hva indonesisk lov sier, de juridiske risikoene og de lovlige alternativene som er mye tryggere.

Hva er “nominee-ordninger” på Bali?

En nominee er en person som eier noe i deres navn, selv om noen andre har betalt for den og mener at de er den egentlige eieren.

På Bali vil du høre to vanlige typer forvalterordninger:

1. Forvalter av tomt/eiendom: En utlending betaler for en tomt eller en villa, men en indonesisk statsborger står oppført som juridisk eier på sertifikatet. Dette brukes ofte for selveiertomter (Hak Milik), fordi det bare er indonesiske statsborgere som kan inneha denne rettigheten.
2. Selskapets nominerte: Aksjer i et selskap settes under en lokal persons navn (en lokal forvalter) selv om investoren bak er utlending. Dette gjøres for å omgå restriksjoner på utenlandsk eierskap.

Disse kalles også nomineestrukturer, nominee-oppsett eller nominee-praksis. De baserer seg vanligvis på ekstra sidekontrakter, private avtaler, for å “bevise” hvem som er den reelle eieren (den som virkelig har betalt og kontrollerer det).

Her er den viktigste ideen du må få med deg: Indonesiske myndigheter, som landkontoret, bryr seg mest om hva som står i offisielle registre. Det betyr at personen som står på sertifikatet, som regel blir behandlet som den juridiske eieren.

Hvorfor bruker utlendinger en nominee på Bali?

Fordi reglene føles upraktiske.

Indonesia har en Indonesisk juridisk rammeverk som begrenser visse former for utenlandsk eierskap, spesielt for landområder. Målet er å holde sentrale landrettigheter knyttet til innbyggerne. Under Indonesisk jordlovgivning (Lov nr. 5 av 1960, den grunnleggende landbruksloven), Hak Milik (selveier-/eierrett) er knyttet til indonesisk statsborgerskap, så utenlandske statsborgere kan ikke bare kjøpe den direkte.

For næringslivet er også utenlandske investeringer regulert. Folk snakker om negativ investeringsliste I mange år brukte Indonesia en “negativliste” for å begrense hvilke forretningsområder som var stengt eller begrenset for utlendinger. Men dette systemet ble endret: Indonesia innførte en “positiv investeringsliste” i henhold til presidentforordning nr. 10/2021 (med endringer), som erstattet det gamle rammeverket med negativlister.

Så en kandidat kan se ut som en snarvei for:

• utenlandske investorer som vil ha “eierskap” raskt,
• utenlandske statsborgere som ønsker å kjøpe land slik de ville gjort hjemme,
• utenlandske partier som ønsker å drive utleie eller annen virksomheter uten å sette opp en ordentlig struktur.

Men “vanlig” er ikke det samme som “trygt”. Det virkelige spørsmålet er: Er disse nominee-avtaler faktisk rettslig anerkjent?

Hva indonesisk lov sier (med enkle ord)

1) Aksjeforvalteravtaler er eksplisitt forbudt i henhold til investeringsloven

Indonesias investeringsrett (lov nr. 25 av 2007 om investeringer) har en direkte regel om forvalteraksjer.

Den sier at investorer ikke har lov til å inngå en avtale eller avgi en erklæring om at aksjeeierskapet i et aksjeselskap er “for og i en annen persons navn”. Og hvis de gjør det, er avtalen ugyldig.

“Ugyldig” betyr at avtalen behandles som om den aldri har hatt rettsvirkning.

Så hvis det står i avtalen din at den lokale aksjonæren holder aksjer “på vegne av” deg, kan loven behandle dette papiret som verdiløst når det gjelder som mest.

2) Frie eiendomsrettigheter er begrenset til indonesiske statsborgere

I henhold til den grunnleggende jordloven er det bare indonesiske statsborgere som kan ha full eiendomsrett (Hak Milik) til jord, og den begrenser også overføringer som i praksis vil flytte Hak Milik til utlendinger (direkte eller indirekte). Noen juridiske og akademiske forklaringer oppsummerer konsekvensen rett ut: Brudd på disse reglene kan gjøre transaksjonen ugyldig og kan føre til at jorda tilfaller staten (med nyanser avhengig av fakta og tilknyttede rettigheter).

Det er derfor nominerte landstrukturer er så farlige. De forsøker å skape fullt juridisk eierskap for en utlending ved hjelp av sidekontrakter. Men statens jordsystem er bygget for å blokkere dette sluttresultatet.

Hvordan kandidatoppsett vanligvis fungerer (hvilke papirer du vil se)

De fleste overleverer ikke bare penger og “tillitsvibber”. De bruker juridiske papirer for å få det til å føles solid.

Vanlige dokumenter i nominee-avtaler inkluderer

• A låneavtale (utlendingen “låner” den nominerte penger, knyttet til eiendommen)
• A fullmakt slik at utlendingen kan opptre som om de kontrollerer eiendelen
• Noen ganger kan en ugjenkallelig fullmakt (formulert slik at det er vanskelig å avbryte)
• Sidebokstaver, skriftlig samtykke, og salgsalternativer
• “Erklæringer” som sier at den nominerte er bare en midlertidig innehaver / midlertidig innehaver
• Klausuler som sier at den nominerte innehar den på vegne av av utlendingen, som er den faktisk eier

På papiret kan det se smart ut. I virkeligheten skaper det en merkelig situasjon: Den nominerte er den juridiske eieren i offisielle registre, men utlendingen tror at han eller hun er den virkelige eieren på grunn av sidekontrakter.

Her er problemet: juridisk eierskap er ikke en følelse. Det er en status skapt av rettssystemet. Hvis staten sier at strukturen din bryter med reglene, kan det hende at din private papirbunke ikke gir deg juridisk makt i en kamp.

Det store problemet: “Juridisk eier” slår “reell eier” i en tvist

Tenk deg at du kjøpe en bil, men registreringen står i en annens navn. Du har kvitteringer og tekstmeldinger. Men den offentlige databasen viser dem.

Hvis det oppstår en slåsskamp, har den som registrerer seg en sterk fordel. Det er den samme kjernerisikoen i ved hjelp av en kandidat.

I en nominerte landhandel ble juridisk eier er navnet som står på landsertifikatet. Utlendingen er bare en person som hevder at de er faktisk eier gjennom sidekontrakter.

Når ting går galt, har du ikke bare “drama”. Du har juridiske tvister, og domstolene har en tendens til å ta den offisielle tittelen på alvor, mens sideordninger kan angripes som ulovlige eller ugjennomførbare.

For forvalteraksjer er risikoen enda tydeligere: Investeringsloven sier at slike erklæringer om forvalteraksjer er forbudt, og ugyldig.

Så din rettslig klageadgang (din evne til å fikse det gjennom domstol) kan være svakere enn du forventer.

Risikokart fra virkeligheten: Hva kan gå galt (og det skjer fort)?

La oss bryte ned risikoer involvert i enkle bøtter.

Risiko 1: Den “pålitelige kandidaten” slutter å være troverdig

Folk søker etter en “troverdig kandidat.” Men mennesker forandrer seg. Livet skjer.

Det kan din kandidat gjøre:

• nekter å signere dokumenter (du vil få høre “beklager, det kan jeg ikke”),
• selge landet,
• bruke det som sikkerhet,
• blir presset av familien,
• blir skilt, går bort eller møter inkassobyråer.

Selv om du har papirer, kjemper du i motbakke fordi det er de som holder juridisk eierskap.

Risiko 2: De private avtalene dine blir kalt ulovlige

Hvis papirene dine er utformet for å omgå restriksjoner på utenlandsk eierskap, kan den andre siden hevde at de ikke kan håndheves.

For aksjeforvaltere er regelen direkte: forbudt og ugyldig.

Akademikere har analysert “navnelåns”-strukturer for jordnominerte og kommer stadig tilbake til det samme temaet: Ordningen kolliderer med jordlovens nasjonalitetsprinsipp og skaper alvorlig usikkerhet og sårbarhet.

Risiko 3: Landkontoret ser bare den juridiske eieren

Hvis du prøver å selge, refinansiere eller løse sertifikatproblemer, kan landkontor følger vanligvis etter navnet på sertifikatet.

Det betyr at hvis den nominerte ikke vil samarbeide, kan du bli sittende fast, selv om du har betalt 100% av pengene.

Risiko 4: Håndhevelse, tillatelser og reguleringsplaner kan ødelegge alt

Dette er noe det snakkes for lite om. Selv om den nominerte er lojal, står du fortsatt overfor en “ekstern” risiko.

Balis nylige inngripen, inkludert rivningene i Bingin, var knyttet til reguleringsregler, statlige jordspørsmål og håndhevelse av miljø- og arealplanlegging.

Hvis villaen eller virksomheten din er bygget eller drives på en måte som bryter med lokale regler, kan håndhevelsen ødelegge investeringen din, uansett hvem som står på papiret. Nominee-avtaler beskytter deg ikke mot myndighetene.

Risiko 5: Du ender opp med en tvist og ingen ren løsning

Når en nomineringsavtale kollapser, sier folk ofte: “Jeg saksøker bare.”

Men rettssaker er langsomme, stressende og dyre. Og hvis strukturen blir sett på som en måte å omgå loven på, er det ikke sikkert at du får det resultatet du hadde håpet på. Det er den harde sannheten om nominee-baserte rettslig klageadgang.

“Men alle gjør det.” Ok, fortsatt ikke trygt.

Nomineringsavtaler kan “fungere” i årevis. Det er derfor de sprer seg.

Men de mislykkes ofte når:

• relasjoner endres,
• store penger er involvert,
• en partner blir grådig,
• en statlig revisjon skjer,
• eller en tredjepart blir involvert (arv, skilsmisse, kreditorer).

Og når de mislykkes, kan de mislykkes brutalt, fordi strukturen legger din mest verdifulle eiendel under noen andres navn.

Derfor er det smarteste trekket ikke å finne en bedre kandidat. Det er å finne tryggere alternativer som passer til Indonesiske forskrifter.

Tryggere lovlige alternativer (som ikke baserer seg på å late som)

La oss snakke om alternativer som er mye brukt og mer forsvarlige i henhold til indonesiske regler.

1) Feste: kontroll uten “grunneierskap”.”

En langtidsleieavtale kan gi deg bruk og kontroll i en lang periode, uten at du trenger å late som om du har fullt juridisk eierskap.

Dette er ofte den enkleste løsningen for utlendinger som ønsker å bo på Bali eller eie en eiendom til personlig bruk. Det er også enklere å forklare for banker, partnere og fremtidige kjøpere.

2) Hak Pakai (bruksrett) for kvalifiserte utlendinger

Indonesia har muligheter for utlendinger som oppholder seg lovlig i landet til å eier visse boligeiendommer på Hak Pakai land, med forbehold om visse betingelser. I juridiske sammendrag beskrives ofte vilkår som en innledende periode (ofte 30 år), forlengelse (20 år) og fornyelse (30 år) i henhold til visse regler.

Viktig: Hak Pakai er ikke det samme som selveie. Det er en lovlig bruks-/besittelsesrett i henhold til systemet, noe som betyr at den samsvarer med Indonesisk juridisk rammeverk bedre enn kandidattriks.

3) PT PMA: den virkelige forretningsveien (når målet ditt er utleie eller drift)

Hvis planen din er å drive fast eiendom som en virksomhet, for eksempel villautleie, hotellvirksomhet eller annen kommersiell aktivitet, er den riktige veien ofte en kompatibel selskapsstruktur.

A PT PMA er en utenlandsk investeringsselskap (en form for utenlandsk eid selskap) som kan brukes til lovlig forretningsvirksomhet, avhengig av sektor, lisensiering og investeringsplan.

Nøkkelen er: ikke bygg det på nominee-aksjer. For avtaler om forvalteraksjer er forbudt og kan være ugyldige i henhold til investeringsloven.

Investeringsreglene endres også over tid, så du bør alltid sjekke gjeldende krav. Hvis du vil ha en enkel måte å åpne en PT PMA, Visa-Indonesia kan veilede deg gjennom trinnene og hjelpe deg med å tilpasse forretningsområdet (KBLI), dokumenter og lisensiering. Slik at du kan fokusere på å bygge opp virksomheten med klarhet og et solid juridisk grunnlag.

4) Følg reglene for investeringslisten (og slutt å jakte på gamle myter om “negativlisten”)

Noen avtaler presenterer fortsatt nominee-aksjer ved hjelp av den gamle negativ investeringsliste tankesett. Men Indonesia gikk over til et regime med en positiv investeringsliste under PR 10/2021 (med endringer), som endret hvilke sektorer som er åpne eller begrensede, og på hvilke vilkår.

Dette er viktig fordi mange av de “nominerte løsningene” bygger på utdaterte antakelser.

Dokumenter du bør be om (før du signerer eller betaler)

Hvis du skal kjøpe, lease eller etablere et selskap, må du ikke stole på WhatsApp-løfter. Spør etter ekte juridisk papirarbeid, og få den gjennomgått av en juridisk rådgiver eller advokat som jobber med utenlandske kunder i Indonesia.

Her er en praktisk sjekkliste over dokumenter som folk vanligvis trenger å gå gjennom:

• Detaljer om landsertifikat (type rettighet, eiernavn, historikk)
• Landkart/grenseinformasjon (hvis tilgjengelig)
• Bevis på samsvar med reguleringsplan/arealplan (avhengig av bruksområde)
• Byggetillatelse og relaterte godkjenninger (hvis aktuelt)
• Skatte- og betalingsinformasjon knyttet til tomten/bygningen (hvis aktuelt)
• Utarbeide avtaler (leie-, salgs-, opsjons- og aksjonærdokumenter)
• Selskapsdokumenter (hvis en lokal PT eller PT PMA er involvert): skjøte, aksjonærliste, lisenser
• Alle fullmakt skjemaer (vær ekstra forsiktig med formuleringen “ugjenkallelig”)
• Skriftlige erklæringer om hvem som har hvilke rettigheter, og hva som skjer hvis noen dør/skilles

Hvis en selger sier: “Det er ikke nødvendig, det er standard”, bør du se på det som et rødt flagg.

Hvordan tenke på “eierskap” på Bali uten å gå i fella

Her er den rene mentale modellen:

• Juridisk eierskap er det myndighetene anerkjenner.
• Den juridisk eier er den personen eller enheten som er oppført i offisielle registre.
• Reelt eierskap er hvem som i realiteten nyter godt av det, men det skaper ikke automatisk rettigheter som kan håndheves hvis strukturen er ulovlig.
• Nominee-avtaler prøver å skille disse tingene fra hverandre ved hjelp av avtaler og sidekontrakter.
• Jo mer avtalen din avhenger av å splitte dem fra hverandre, desto mer juridiske risikoer du bærer.

Så hvis planen din avhenger av å kunne kreve eierskap Spør deg selv senere: “Vil dette kunne håndheves hvis en domstol ser på det?” Hvis svaret er “kanskje”, er det ikke en investeringsstrategi. Det er et sjansespill.

Ofte stilte spørsmål (de folk er redde for å spørre om)

Er nominee-avtaler lovlige på Bali?
Forvalteravtaler er eksplisitt forbudt i henhold til investeringsrett og kan erklæres ugyldig. Ordninger med nominerte landområder kolliderer med nasjonalitetsprinsippet i landsystemet og anses som rettslig utrygge, særlig når de tar sikte på å gi utlendinger selveierlignende kontroll.

Hvis jeg bruker en forvalter, har jeg da fullt juridisk eierskap?
Nei. I de fleste forvalteroppsett er forvalteren den juridiske eieren på papiret, og du er avhengig av sideavtaler. Det er ikke fullt juridisk eierskap under det offisielle systemet.

Kan jeg bare bruke en fullmakt og klare meg?
A fullmakt kan gi praktisk kontroll, men det konverterer ikke kontroll til lovlig grunneierskap på magisk vis. Det skaper også en risiko hvis det tilbakekalles, bestrides eller behandles som en del av en ulovlig ordning.

Hva om den nominerte skriver under på alt og lover å samarbeide?
Det er fint ... helt til det ikke er det. Løfter overvinner ikke strukturens største svakhet: Du er ikke den personen som har den juridiske eiendomsretten.

Bunnlinjen

Nominee-avtaler er populære fordi de føles som en omgåelse av regler som frustrerer utlendinger. Men under Indonesiske forskrifter, har personen med en offisiell tittel den sterkeste posisjonen, og noen nominee-ordninger, særlig nominee-aksjeeierskap, er direkte forbudt og kan behandles som juridisk ikke-eksisterende.

Hvis du vil investere på Bali og sove godt om natten, bør du satse på en struktur som faktisk er rettslig anerkjent: en god leiekontrakt, en lovlig Hak Pakai-avtale hvis du er kvalifisert, eller en PT PMA-plan som er i samsvar med forretningsmålene. Og før du signerer, bør du ansette den rette juridisk rådgiver å trykkteste avtalen som en skeptiker, ikke som en drømmer.