Så du vurderer å kjøpe eiendom på Bali. Kanskje har du tilbrakt tid her, surfet i Canggu, meditert i Ubud eller rett og slett falt inn i øyas naturlige skjønnhet, og tanken har begynt å ta form: Hva om jeg gjorde dette til mitt hjem? Den avslappede livsstilen på Bali, surfeturer i soloppgangen, sene warung-middager og et fellesskap av kreative mennesker gjør at nykommere stadig vender tilbake for godt. Det er en drøm mange utlendinger deler. Og ja, det er mulig å kjøpe eiendom på Bali, selv om indonesiske lover kan være litt vanskelige ved første øyekast.

Men med riktig juridisk oppsett og en klar forståelse av alternativene dine, kan du sikre deg et hjem eller en investering som er i tråd med både dine visjoner og loven. Denne guiden inneholder alt fra eierstrukturer og juridiske dokumenter til tips om hvordan du unngår vanlige fallgruver, og er laget for å hjelpe deg med å gå fra drøm til handling, med færre overraskelser på veien.

Oversikt over eiendomsmarkedet på Bali 2025

Oversikt over eiendomsmarkedet på Bali 2025

La oss være ærlige, Balis eiendomsmarked er ikke lenger noen hemmelighet.

Utenlandske investorer, langtidsutflyttere og lokale utbyggere er alle ute etter det samme: en del av øylivet som balanserer livsstil og potensiell avkastning. I 2025 forventes etterspørselen etter villaer og eiendommer med langtidsleie å forbli sterk, særlig på populære destinasjoner som Canggu, Uluwatu og Ubud.

Dette er hva vi ser på bakken:

  • Villaer med private bassenger er fortsatt det beste valget for livsstilskjøpere og utleieinvestorer. Disse eiendommene har ofte høyere nattpriser på Airbnb, spesielt hvis de ligger i nærheten av strender eller kafeer.
  • Ifølge BPS Balinådde turistankomstene over 6,3 millioner kroner i 2024Det øker både etterspørselen etter korttidsleie og investorenes tillit.
  • Avkastningen i viktige turistområder kan variere mellom 7% og 12% årlig, selv om dette i stor grad avhenger av eiendomsforvaltningen og markedsføringsstrategiene dine.
  • Områder som Tabanan og Nord-Bali får oppmerksomhet for sin ro og lavere inngangspriser, mens sentrale knutepunkter som Seminyak opplever metning og strammere reguleringsbestemmelser.
  • Byggekostnader har økt med rundt 10-15% de siste to årene, drevet av materialmangel og høyere arbeidspriser. Derfor er det viktig å budsjettere klokt hvis du planlegger å bygge.

Hvordan utlendinger kjøper eiendom på Bali: Steg-for-steg-guide

Hvordan kjøpe hus i bali som utlending

Det er fullt mulig å kjøpe eiendom på Bali som utlending, men prosessen ser annerledes ut enn det du kanskje forventer i hjemlandet ditt. Indonesisk jordlovgivning tillater ikke utlendinger å eie selveiergrunn direkte, men det finnes trygge og lovlige måter å sikre seg langsiktige eiendomsrettigheter på.

Slik fungerer det, trinn for trinn:

Trinn 1: Definer formålet ditt først

Før du utforsker juridiske alternativer, bør du tenke over dette: Hvorfor kjøper du?

Planlegger du å bo på Bali på deltid, pensjonere deg her eller bygge en investeringseiendom for korttidsutleie? Svaret ditt vil avgjøre hva slags eierskapsvei og visum du trenger. For eksempel kan det være en helt annen vei å gå for å kjøpe en pensjonistvilla i Ubud enn for et par som skal starte opp en utleievirksomhet i Canggu.

Trinn 2: Velg riktig eierskapsstruktur

Utlendinger i Indonesia bruker vanligvis ett av tre juridiske oppsett:

  • Tomtefeste (Hak Sewa) - Du leier eiendommen for en bestemt periode (ofte 25-30 år) med mulighet for forlengelse. Enkelt, lovlig og ofte brukt til boligformål.
  • PT PMA (utenlandsk eid selskap) - Gir deg mulighet til å kjøpe tomt med rett til å bygge (Hak Guna Bangunan) gjennom ditt eget selskap. Ideell for investorer eller alle som planlegger å drive virksomhet på eiendommen.
  • Nominee-avtale - En indonesisk statsborger har eiendomsretten på dine vegne. Det høres praktisk ut, men medfører alvorlige juridiske risikoer. Vi fraråder på det sterkeste dette oppsettet på grunn av den manglende beskyttelsen det gir.

⚠️ Vi har jobbet med kunder som trodde at nominee-ordninger var trygge, helt til en tvist eller et dødsfall endret alt. Hold deg til lovlige, transparente ruter.

Trinn 3: Samarbeid med en betrodd notarius publicus (PPAT)

Når du har bestemt deg for strukturen, er neste skritt å ansette en sertifisert notarius publicus, også kjent som en PPAT. De hjelper deg med juridisk due diligence, utarbeider utkast til avtale, verifiserer tomtesertifikatet og bekrefter at området er egnet for den tiltenkte bruken.

Vi pleier å si at notaren din er din forsikring når det gjelder eiendomsmegling på Bali. En av våre spøkte en gang: "Du trenger ikke å frykte spøkelser på Bali, bare tomtesertifikater som ikke stemmer overens med virkeligheten."

Trinn 4: Gjennomfør en skikkelig due diligence-undersøkelse

Ikke hopp over denne delen. Her er hva notarius publicus og det juridiske teamet ditt bør sjekke:

  • Eierhistorikk og sertifikattype (SHM eller HGB)
  • Arealbruk (bolig, turisme, landbruk osv.)
  • Eventuelle eksisterende tvister eller overlappende krav
  • Ubetalte skatter eller problemer med byggetillatelser (som manglende IMB/PBG)

✅ Profftips: Besøk alltid stedet selv, selv om det bare er én gang. Bilder kan ikke vise flomrisiko eller støyende naboer.

Trinn 5: Signer avtalen og fullfør betalingen

Når alt er klarert, signerer du Salgs- og kjøpsavtale (Akta Jual Beli) eller en Skjøte på leieavtale på notarius publicus' kontor. De fleste avtaler betales i sin helhet på dette stadiet, vanligvis via bankoverføring i IDR eller USD.

Sørg for at betalingsbetingelser, valuta og tidsfrister er tydelig beskrevet i avtalen for å unngå misforståelser.

Trinn 6: Registrer transaksjonen

Notaren din vil registrere transaksjonen hos Det nasjonale jordbyrået (BPN) og sørger for at du får kopier av alle offisielle dokumenter. Hvis du bruker en PT PMA, vil de også registrere eiendommen i selskapets navn.

Det er også her reguleringsplan, eierskap og byggetillatelser blir bekreftet og registrert. Ikke hopp over dette trinnet. Det beskytter rettighetene dine i det lange løp.

Trinn 7: Match visumet ditt med eiendomsplanen din

Å eie eiendom betyr ikke at du kan oppholde deg på Bali over lengre tid uten riktig visum. Avhengig av situasjonen din, kan det hende du trenger det:

Som lisensierte visumagenter hjelper vi deg med å velge riktig visum for å matche dine eiendomsmål, enten du skal flytte hit eller bare oppholde deg her sesongmessig.

Typer eiendommer på Bali

Eiendomstyper bali

Hvis du vurderer å kjøpe eiendom på Bali, er et av de første spørsmålene vi stiller deg: "Hva vil du ha ut av dette stedet?" Noen ønsker seg et fredelig sted å slappe av noen måneder i året. Andre jakter på passiv inntekt fra ferieutleie. Noen få planlegger å bli for godt.

Hvilken type bolig du velger, bør matche din livsstil og dine langsiktige planer, ikke bare budsjettet ditt. Slik pleier vi å dele det opp når vi snakker med kunder.

Villaer

Villaer er uten tvil den mest ettertraktede typen eiendom på Bali. De tilbyr privatliv, komfort og den typen innendørs- og utendørsliv de fleste ser for seg når de tenker på denne øya. Enten du befinner deg i Canggu, Ubud eller Uluwatu, finner du mange alternativer, fra elegante bygninger som kombinerer innendørs- og utendørsliv med moderne luksus til trehus i Joglo-stil.

De fleste av våre kunder velger villaer fordi de føles som et hjem, ikke bare et sted å bo. Når det er sagt, er ikke alle villaer bygget på samme måte. Noen ser fantastiske ut på nettet, men kommer med reguleringsproblemer eller manglende tillatelser. Vi har hatt kunder som forelsket seg i en villa bare for å finne ut at den ble bygget i et begrenset område. Sjekk alltid for å opprette dokumenter som IMB eller PBG, og ikke hopp over due diligence.

Leiligheter og andelsleiligheter

Hvis du helst vil slippe å forholde deg til vedlikehold eller administrasjon, kan leiligheter være et godt valg. De finnes vanligvis i Denpasar, Sanur eller visse deler av Canggu og Umalas. De fleste har felles fasiliteter, som bassenger, treningssentre og parkering.

De er ofte rimeligere enn villaer og enklere å administrere hvis du ikke bor på Bali på heltid. Husk imidlertid at du ikke kjøper selve tomten eller bygningen. Dette er vanligvis leieboliger, noe som betyr at du betaler for retten til å bruke leiligheten i et visst antall år.

Dette oppsettet fungerer godt for personer som ønsker et enkelt fundament eller stabile, langsiktige leieinntekter, men det er kanskje ikke ideelt hvis du ønsker å bygge egenkapital over tid.

Eiendommer utenfor planen

Noen utbyggere på Bali selger eiendommer før de er bygget, vanligvis til en lavere pris. Dette kalles å kjøpe off-plan. På papiret høres det ut som en god deal: Du får rabatt, og noen ganger kan du til og med tilpasse designet. Men det finnes også risikoer.

Vi har sett kunder vente i over ett år etter den lovede overleveringsdatoen. I andre tilfeller stemte ikke det ferdige produktet helt overens med de opprinnelige tegningene. Hvis du velger denne løsningen, må du forsikre deg om at utbyggeren har en solid merittliste. Sjekk tidligere prosjekter, og bruk alltid en kontrakt som sikrer betalingen din, helst gjennom escrow.

Tomter til leie

Noen kjøpere kommer til oss med et ønske om å bygge drømmehuset sitt fra grunnen av. Hvis det er deg, er det første steget å finne en tomt som er lovlig tilgjengelig for leie. Dette alternativet gir mer frihet, men det krever også mer hjemmelekse.

Beliggenheten ser kanskje perfekt ut, men det betyr ikke nødvendigvis at det er trygt å bygge på den. Vi har sett tomter som er annonsert som "boligområde", men som er regulert til landbruk. Det har mye å si når det er på tide å få byggetillatelser. En grundig tomtesjekk og en tydelig leieavtale kan spare deg for alvorlige problemer senere.

Kommersielle eiendommer

Hvis du planlegger å åpne en virksomhet, for eksempel et gjestehus, en kafé eller et yogastudio, trenger du en næringseiendom med de riktige tillatelsene og reguleringsplanene. Du må også registrere et utenlandsk eid selskap, en såkalt PT PMA, for å kunne drive lovlig.

Den potensielle avkastningen kan være betydelig, spesielt i områder med stor trafikk, men det er ikke noe man bør forhaste seg med. Vi har sett folk skyte inn penger i trendy strandkafeer bare for å innse at kundegrunnlaget ikke var stabilt nok til å dekke kostnadene. Sørg for at forretningsplanen din er realistisk og basert på forskning, ikke bare en magefølelse.

5. Leie- kontra selveierboliger

Utlendinger kjøper ofte leide eiendommerDet betyr at man leier tomten for en lang periode (vanligvis 25-30 år, med mulighet for forlengelse). Dette er den vanligste måten for utlendinger til kjøpe eiendom på Bali, som selveierskap er generelt begrenset til Indonesiske statsborgere.

Freehold gir full eierskapmen det er vanligvis bare tilgjengelig for lokale eller utenlandske kjøpere som bruker juridiske oppsett, for eksempel gjennom en forvalter eller et selskap. Hvis du er en utlending, forstå reglene rundt eierskap av eiendom er viktig, så sørg for å gjøre grundig due diligence.

Eiendomspriser

Et av de første spørsmålene vi får fra kundene våre er: "Hvor mye koster det egentlig å kjøpe en villa på Bali?"

Svaret er at det kommer an på. Vi har delt dem inn i tre typer områder for å gi deg en generell idé:

  • I områder med høy etterspørsel, for eksempel Canggu, Berawa og Seminyakstarter gjennomsnittsprisen på leiegårder vanligvis på rundt 250 000 USD for en leilighet med to soverom. Det kan overstige USD 500 000 for et nyere bygg med basseng og stilig finish.
  • I mer avslappede områder eller utviklingsområder, som f.eks. Pererenan i utkanten av Pererenan, Sanur eller Uluwatufaller prisene for tilsvarende eiendommer innenfor USD 150 000 til 250 000 avhengig av avstand fra stranden og tilgang til fasiliteter.
  • Hvis du er åpen for land, kan langtidsleie av tomter variere fra USD 200 til 700 per kvadratmeter, avhengig av reguleringsplan og beliggenhet.

Når det gjelder kjøp av eiendom på BaliNår du skal kjøpe bolig, er det viktig å ha de riktige juridiske dokumentene på plass. Enten du skal kjøpe en moderne villa, leid eiendom, eller en tomt på lander disse dokumentene avgjørende for å bevise at transaksjonen er lovlig og at du eier- eller leierettigheter er beskyttet.

Her er en nærmere titt på må-sjekke dokumenter:

1. Landsertifikat

Dette er det mest avgjørende dokumentet. Det viser hvem som juridisk sett eier eiendom eller land. Det finnes ulike typer landtitler i Indonesia, og du må vite hvilken som gjelder:

  • Hak Milik (Freehold) - Kun tilgjengelig for Indonesiske statsborgere
  • Hak Pakai (rett til bruk) - Kan brukes av utlendinger under strenge regler
  • Hak Sewa (leiegård) - Vanlig alternativ for utenlandske investorer; tillater bruk i en bestemt tidsperiode (vanligvis 25-30 år)

Kontroller alltid at navnet på sertifikatet stemmer overens med selgerens eller utleierens navn, og at eiendommen ikke er en del av en tvist.

2. Byggetillatelse (IMB eller PBG)

Lokalt kjent som IMB (Izin Mendirikan Bangunan) eller mer nylig som PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), bekrefter dette dokumentet at bygningen er lovlig oppført og i samsvar med lokale forskrifter. En villa uten gyldig byggetillatelse kan bli ansett som ulovlig, og fremtidige renoveringer kan bli avslått.

Spør etter:

  • Den originale IMB/PBG (ikke bare en kopi)
  • Bekreftelse på at bruken av bygningen samsvarer med intensjonen din (bolig, næring osv.)

3. Informasjon om sonering (RTRW-sertifikat)

Balis landområder er regulert til ulike bruksområder, blant annet bolig, næring, landbruk og grøntområder. Du må bekrefte at tomten ligger i et bolig eller kommersiell sone (ikke grønt eller vernet land) hvis du planlegger å bygge eller leie det ut.

Be om en offisiell reguleringssertifikat fra de lokale myndighetene for å være sikker.

4. Bevis på skattebetalinger (PBB)

Be om å få se Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kvitteringer. Dette viser den årlige eiendomsskatt har blitt betalt. Ubetalte skatter kan bli ditt ansvar hvis du ikke fanger dem opp tidlig.

5. Salgs- og kjøpsavtale (AJB)

Dette er kontrakten som sluttfører transaksjonen. Den må signeres foran en autorisert notarius publicus (notarius publicus/PPAT). Sørg for at dokumentet er tilgjengelig i Engelsk (eller et annet språk du forstår), og at alle detaljer stemmer overens med den muntlige avtalen.

Bonustips: Sjekk om utbyggeren har gyldig byggetillatelse og juridisk bevis på eiendomsretten til tomten når det gjelder prosjekter som ikke er planlagt.

Vanlige fallgruver ved kjøp av eiendom på Bali

Den Eiendomsmarkedet på Bali er i sterk vekst, og det tiltrekker seg alle typer, både ærlige og mindre ærlige selgere. Uten riktig kunnskap eller støtte kan selv erfarne kjøpere kan støte på juridiske problemer.

Her er de vanligste fallgruvene du bør unngå:

1. Kjøpe uten å verifisere eierskapet

Noen selgere kan fremvise falske eller utløpte tinglysingsattester, eller kanskje ikke være de faktiske eierne av eiendommen. Alltid verifisere eierskap gjennom en lokal notarius publicus eller jurist. Når kjøpe landSørg for at det ikke er overlapping med nabotomter eller potensielle familietvister.

2. Overser byggetillatelser

Å kjøpe en villa eller hus uten byggetillatelse (IMB/PBG) kan føre til bøter, riving eller tap av annenhåndsverdi. Eiendommer i turisttunge områder bygges ofte raskt og ikke alltid i samsvar med lovkravene. Hvis det ikke foreligger en tillatelse, er det et rødt flagg.

3. Ignorerer reguleringslover

Du forelsker deg kanskje i en strandnær eiendom, bare for å finne ut at den ligger i et grønn sone, der det er forbudt å bygge. Dette er vanlig i nærheten av rismarker og ubebygde strender. Due diligence inkluderer bekreftelse av arealbruk gjennom offisielle kanaler.

4. Å stole på ukvalifiserte agenter

Selv om Bali har mange anerkjente profesjonelle eiendomsmeglerehar det også ulisensierte eiendomsmeglere som kanskje ikke er klar over eller overholder lovverket. Samarbeid alltid med agenter som forstår juridiske forviklinger av eie eiendom på Bali og kan oppgi referanser som underbygger deres ekspertise.

For mange utenlandske investorer signerer kontrakter på bahasa indonesia uten en oversatt versjon. Enda verre er det at noen kun baserer seg på muntlige avtaler. Bruk alltid en kvalifisert advokat eller notarius publicus:

  • Oversette dokumenter
  • Bekreft samsvar med lokale lover
  • Beskytt interessene dine i tilfelle tvist

Eiendomsforvaltning

Det er spennende å eie en eiendom på Bali, men hvis du ikke bor der på heltid, begynner det virkelige arbeidet etter at du har mottatt nøklene. Villaene må vedlikeholdes jevnlig, gjestene må tas godt imot, og det er månedlige regninger, rengjøring, reparasjoner og overraskelser i ny og ne, for eksempel et lekk tak i regntiden eller et strømbrudd under gjestenes opphold.

Det er her eiendomsforvaltningen kommer inn i bildet.

Trenger du en eiendomsforvalter?

Hvis du planlegger å bo i boligen din året rundt, kan du kanskje klare deg selv eller ansette et lite lokalt team. Men hvis du er utenlands eller bare er på Bali på deltid, er det ikke bare nyttig, men helt nødvendig å samarbeide med en eiendomsforvalter.

De tar seg av ting som..:

  • Håndtering av bestillinger (hvis du leier det ut)
  • Koordinering av renhold og vedlikehold
  • Betale lokale avgifter og skatter
  • Administrere inn- og utsjekking
  • Hold et øye med stedet når du er borte

En av kundene våre pleide å fly inn med noen måneders mellomrom bare for å ta seg av det grunnleggende vedlikeholdet. Da de ansatte en lokal bestyrer, sparte de ikke bare på flyreiser, men gjorde også villaen til en jevn inntektsstrøm.

Hva koster eiendomsforvaltning?

Gebyrene kan variere avhengig av servicenivået, men de fleste anerkjente eiendomsforvaltningsselskaper på Bali tar mellom 15% og 25% av brutto leieinntekter. Noen tilbyr à la carte-tjenester, mens andre driver alt under en fullservicemodell.

Ikke bare gå for det billigste alternativet. En dårlig manager kan koste deg mer i dårlige anmeldelser, gjesteklager eller uteblitte bestillinger enn du sparer i gebyrer.

Administrere uten å leie

Selv om du ikke leier ut boligen din, krever den likevel oppmerksomhet. Varmen, luftfuktigheten og insektene på Bali kan forårsake betydelig skade hvis boligen står tom for lenge. I det minste bør du få noen til å se til boligen jevnlig, lufte ut og sørge for at rørleggerarbeid og strøm er i orden.

Noen eiere sørger for at en vaktmester bor på stedet i en personalbolig eller et gjesterom. Andre inngår en månedlig vedlikeholdskontrakt med et pålitelig lokalt team.

Konklusjon

Som utlending kan det være en komplisert prosess å kjøpe eiendom på Bali, men med riktig veiledning kan det være en lønnsom investering. Eiendomsmarkedet på Bali er i vekst, og stadig flere utlendinger investerer på øya. Enten du er på utkikk etter en luksuriøs villa, en moderne leilighet eller en tomt der du kan bygge drømmehuset ditt, tilbyr Bali et bredt spekter av alternativer.

Klar til å søke eller forlenge visumet ditt?

La visumspesialistene våre håndtere søknaden din.

Bla gjennom alle