Susunan Penama di Bali: Risiko, Undang-Undang, dan Alternatif yang Lebih Selamat

Jika anda pernah menghabiskan walaupun lima minit dalam perbualan mengenai hartanah di Bali, anda mungkin pernah mendengar seseorang berkata: “Gunakan saja orang boneka.” Ia kedengaran seperti a penyelesaian segera. Anda membayar wang, nama tempatan dicatatkan pada dokumen, dan anda sebenarnya pemilik sebenar di sebalik tabir.

Ini adalah panduan komprehensif mengenai susunan nominee di Bali: apa itu, mengapa orang melakukannya, apa kata undang-undang Indonesia, risiko undang-undang, dan alternatif undang-undang yang jauh lebih selamat.

Apakah “nominee arrangements” di Bali?

Penama ialah seseorang yang memegang sesuatu. dengan nama mereka, walaupun orang lain yang membayarnya dan menyangka mereka adalah pemilik sebenar.

Di Bali, anda akan mendengar dua jenis biasa susunan calon:

1. Nominee tanah/hartaSeorang warga asing membayar untuk tanah atau vila, tetapi seorang warganegara Indonesia disenaraikan sebagai pemilik sah pada sijil. Ini sering digunakan untuk tanah hak milik (Hak Milik), kerana hanya warganegara Indonesia boleh memegang hak tersebut.
2. Calon syarikatSaham sesebuah syarikat didaftarkan atas nama orang tempatan (nominee tempatan) walaupun pelabur di sebaliknya adalah orang asing. Orang melakukan ini untuk mengelak sekatan pemilikan asing.

Ini juga dipanggil struktur nominee, susunan nominee, atau amalan nominee. Mereka biasanya bergantung pada kontrak sampingan tambahan dan perjanjian peribadi untuk “membuktikan” siapa pemegang pemilikan manfaat (orang yang sebenarnya membayar dan mengawalnya).

Berikut adalah idea utama yang perlu anda ingat: agensi Indonesia seperti pejabat tanah paling mementingkan apa yang terdapat dalam rekod rasmi. Ini bermakna orang yang tertera pada sijil itu umumnya dianggap sebagai pemilik sah.

Mengapa orang asing menggunakan nominee di Bali?

Kerana peraturan itu terasa tidak selesa.

Indonesia mempunyai Kerangka undang-undang Indonesia yang mengehadkan bentuk-bentuk tertentu pemilikan asing, terutamanya bagi tanah. Matlamatnya ialah mengekalkan hak teras tanah terikat kepada warganegara. Di bawah Undang-undang tanah Indonesia (Akta No. 5 Tahun 1960, Akta Agraria Asas), Hak Milik (hak milik) diikat dengan kewarganegaraan Indonesia, jadi warganegara asing tidak boleh membelinya secara langsung.

Bagi perniagaan, pelaburan asing juga dikawal selia. Orang bercakap tentang senarai pelaburan negatif kerana selama bertahun-tahun, Indonesia menggunakan pendekatan “Senarai Negatif” untuk mengehadkan bidang perniagaan yang ditutup atau dihadkan kepada orang asing. Tetapi sistem itu telah berubah: Indonesia memperkenalkan “Senarai Pelaburan Positif” di bawah Peraturan Presiden No. 10/2021 (seperti yang dipinda), menggantikan kerangka Senarai Negatif yang lama.

Jadi, seorang calon boleh kelihatan seperti jalan pintas untuk:

• pelabur asing yang mahu “kepemilikan” dengan cepat,
• warganegara asing yang ingin membeli tanah seperti di kampung halaman mereka,
• pihak-pihak asing yang ingin menjalankan penyewaan atau lain-lain perniagaan tanpa menubuhkan struktur yang betul.

Tetapi “biasa” tidak sama dengan “selamat.” Persoalan sebenar ialah: adakah ini perjanjian calon sebenarnya diiktiraf secara sah?

Apa yang dikatakan undang-undang Indonesia (dalam kata-kata mudah)

1) Saham nominee secara eksplisit dilarang di bawah Akta Pelaburan.

Indonesia undang-undang pelaburan (Akta No. 25 Tahun 2007 mengenai Pelaburan) mempunyai peraturan langsung mengenai pemilikan saham nominee.

Dikatakan pelabur dilarang membuat sebarang perjanjian atau kenyataan bahawa pemilikan saham dalam syarikat liabiliti terhad adalah “untuk dan atas nama orang lain.” Dan jika mereka melakukannya, ia adalah batal dan tidak sah.

“Null and void” bermaksud perjanjian itu dianggap seolah-olah ia tidak pernah mempunyai kuasa undang-undang.

Jadi jika perjanjian anda menetapkan bahawa pemegang saham tempatan memegang saham “atas nama” anda, undang-undang boleh menganggap kertas itu tidak bernilai apabila ia paling penting.

2) Pemilikan tanah hak milik terhad kepada warganegara Indonesia

Di bawah Undang-Undang Agraria Dasar, hanya warganegara Indonesia yang boleh memiliki hak milik penuh (Hak Milik) ke atas tanah, dan ia juga mengehadkan pemindahan yang secara efektif memindahkan Hak Milik kepada orang asing (secara langsung atau tidak langsung). Beberapa penjelasan undang-undang dan akademik meringkaskan akibatnya secara terus terang: melanggar peraturan ini boleh menyebabkan transaksi terbatal dan tidak sah serta boleh mengakibatkan tanah menjadi milik negara (dengan nuansa bergantung pada fakta dan hak yang terlibat).

Itulah sebabnya struktur tanah nominee begitu berbahaya. Mereka cuba mewujudkan pemilikan sah sepenuhnya bagi orang asing dengan menggunakan kontrak sampingan. Tetapi sistem tanah negara dibina untuk menghalang hasil akhir itu.

Bagaimana susunan pemegang amanah biasanya berfungsi (dokumen apa yang akan anda lihat)

Kebanyakan orang tidak semata-mata menyerahkan wang dan “percaya pada getaran.” Mereka menggunakan dokumen undang-undang supaya ia terasa kukuh.

Dokumen biasa dalam urusan nominee termasuk:

• A perjanjian pinjaman (pihak asing “meminjamkan” wang kepada nominee, yang dikaitkan dengan harta)
• A kuasa wakil supaya orang asing boleh bertindak seolah-olah mereka mengawal aset itu
• Kadang-kadang an kuasa yang tidak boleh dibatalkan (dirumus untuk sukar dibatalkan)
• Huruf sisi, persetujuan bertulis, dan pilihan jualan
• “Pernyataan” yang menyatakan calon itu hanya pemegang sementara / pemegang sementara
• Klausa yang menyatakan bahawa calon memegangnya atas nama daripada orang asing, yang adalah pemilik sebenar

Secara atas kertas, ia mungkin kelihatan bijak. Dalam kehidupan sebenar, ia menimbulkan situasi pelik: nominee adalah pemilik sah dalam rekod rasmi, tetapi orang asing percaya mereka adalah pemilik sebenar kerana kontrak sampingan.

Berikut adalah masalahnya: pemilikan sah Bukan suasana. Ia adalah status yang dicipta oleh sistem perundangan. Jika kerajaan mengatakan struktur anda melanggar peraturan, timbunan kertas peribadi anda mungkin tidak memberi anda kuasa sah dalam pertarungan.

Masalah besar: “pemilik sah” mengatasi “pemilik sebenar” dalam pertikaian

Bayangkan anda beli kereta, tetapi pendaftaran itu atas nama orang lain. Anda mempunyai resit dan mesej teks. Tetapi pangkalan data kerajaan menyenaraikan mereka.

Jika berlaku pergaduhan, orang yang didaftarkan mempunyai kelebihan yang besar. Itu adalah risiko teras yang sama dalam menggunakan seorang nominee.

Dalam perjanjian tanah nominee, pemilik sah adalah nama yang dicetak pada sijil tanah. Orang asing itu hanyalah seseorang yang mendakwa mereka adalah pemilik sebenar melalui kontrak sampingan.

Apabila sesuatu tidak kena, anda tidak hanya mempunyai “drama.” Anda mempunyai pertikaian undang-undang, dan mahkamah cenderung menganggap gelaran rasmi dengan serius, manakala susunan sampingan boleh diserang sebagai tidak sah atau tidak boleh dikuatkuasakan.

Bagi saham nominee, risikonya lebih jelas: Undang-Undang Pelaburan menyatakan bahawa penyata saham nominee ini adalah dilarang dan batal dan tidak sah.

Jadi milik anda remedi undang-undang (keupayaan anda untuk membetulkannya melalui mahkamah) boleh menjadi lebih lemah daripada yang anda jangkakan.

Peta risiko sebenar: apa yang boleh salah (dan ia berlaku dengan pantas)

Mari kita pecahkan risiko yang terlibat ke dalam baldi-baldi mudah.

Risiko 1: “calon yang boleh dipercayai” anda berhenti menjadi boleh dipercayai

Orang mencari “nominasi yang boleh dipercayai.” Tetapi manusia berubah. Kehidupan berlaku.

Calon anda mungkin:

• menolak untuk menandatangani dokumen (anda akan mendengar “maaf, saya tidak boleh”),
• menjual tanah,
• gunakan ia sebagai cagaran,
• ditekan oleh keluarga,
• bercerai, meninggal dunia, atau berdepan dengan pemungut hutang.

Walaupun anda mempunyai dokumen, anda sedang berjuang menentang arus kerana merekalah yang memegang pemilikan sah.

Risiko 2: Perjanjian peribadi anda disifatkan sebagai tidak sah

Jika kertas anda direka untuk memintas sekatan pemilikan asing, pihak lain boleh berhujah bahawa ia tidak boleh dikuatkuasakan.

Bagi nominee saham, peraturannya adalah langsung: dilarang dan batal dan tidak sah.

Bagi calon pemegang tanah, para akademik telah menganalisis struktur “peminjaman nama” dan terus kembali kepada tema yang sama: susunan itu bertentangan dengan prinsip kewarganegaraan undang-undang tanah serta menimbulkan ketidakpastian dan risiko yang serius.

Risiko 3: Pejabat tanah hanya melihat pemilik sah.

Jika anda cuba menjual, mengurus semula pinjaman, atau menyelesaikan masalah sijil, pejabat tanah biasanya diikuti oleh nama pada sijil.

Itu bermakna jika calon anda enggan bekerjasama, anda boleh terperangkap, walaupun anda telah membayar 100% daripada wang itu.

Risiko 4: Penguatkuasaan, permit, dan perzonan boleh memusnahkan semuanya

Ini tidak dibincangkan secukupnya. Walaupun calon anda setia, anda masih berdepan risiko “luaran”.

Tindakan keras terkini di Bali, termasuk perobohan di Bingin, dikaitkan dengan peraturan zon, isu tanah negeri, dan penguatkuasaan perancangan alam sekitar dan ruang.

Jika vila atau perniagaan anda dibina atau dioperasikan dengan cara yang melanggar peraturan tempatan, penguatkuasaan boleh memusnahkan pelaburan anda, tidak kira siapa yang tercatat secara rasmi. Perjanjian nominee tidak melindungi anda daripada kerajaan.

Risiko 5: Anda berakhir dengan pertikaian dan tiada penyelesaian yang kemas

Apabila perjanjian nominee runtuh, orang sering berkata, “Saya akan saman saja.”

Tetapi saman adalah lambat, mencetuskan tekanan, dan mahal. Dan jika struktur itu dilihat sebagai cara untuk mengelak undang-undang, anda mungkin tidak mendapat keputusan yang anda harapkan. Itulah kebenaran yang pahit tentang berasaskan nominee. remedi undang-undang.

“Tapi semua orang buat begitu.” Baiklah, masih tidak selamat.

Perjanjian nominee boleh “berfungsi” selama bertahun-tahun. Itulah sebabnya ia tersebar.

Tetapi mereka sering gagal apabila:

• Hubungan berubah,
• Banyak wang terlibat.,
• Seorang rakan kongsi menjadi tamak,
• audit kerajaan dijalankan,
• atau pihak ketiga terlibat (pewarisan, perceraian, pemiutang).

Dan apabila mereka gagal, mereka boleh gagal dengan kejam, kerana struktur itu meletakkan aset paling berharga anda di bawah nama orang lain.

Itulah sebabnya langkah paling bijak bukanlah mencari calon yang lebih baik. Ia adalah mencari alternatif yang lebih selamat yang sesuai dengan peraturan Indonesia.

Alternatif undang-undang yang lebih selamat (yang tidak bergantung pada berpura-pura)

Mari kita bincangkan pilihan yang banyak digunakan dan lebih boleh dipertahankan di bawah peraturan Indonesia.

1) Pajakan: kawalan tanpa “pemilikan tanah.”

Pajakan jangka panjang boleh memberi anda penggunaan dan kawalan untuk tempoh yang lama, tanpa berpura-pura bahawa anda memiliki hak milik sepenuhnya.

Ini sering kali merupakan penyelesaian paling sesuai bagi orang asing yang ingin tinggal di Bali atau memiliki hartanah untuk kegunaan peribadi. Ia juga lebih mudah untuk dijelaskan kepada bank, rakan kongsi, dan bakal pembeli.

2) Hak Pakai (Hak Menggunakan) untuk orang asing yang layak

Indonesia mempunyai saluran untuk orang asing yang tinggal secara sah untuk memiliki harta kediaman tertentu pada Hak Pakai Tanah, tertakluk kepada syarat. Ringkasan undang-undang biasanya menerangkan terma seperti tempoh awal (biasanya 30 tahun), lanjutan (20), dan pembaharuan (30) di bawah peraturan tertentu.

Penting: Hak Pakai tidak sama dengan hak milik mutlak. Ia adalah hak sah untuk menggunakan/menduduki di bawah sistem ini, bermakna ia sepadan dengan Kerangka undang-undang Indonesia Lebih baik daripada helah calon.

3) PT PMA: laluan perniagaan sebenar (apabila matlamat anda adalah penyewaan atau operasi)

Jika rancangan anda adalah untuk beroperasi hartanah Sebagai perniagaan, seperti penyewaan vila, hospitaliti, atau aktiviti komersial lain, laluan yang betul sering kali adalah struktur syarikat yang mematuhi peraturan.

A PT PMA adalah syarikat pelaburan asing (sebuah bentuk syarikat milik asing) yang boleh digunakan untuk aktiviti perniagaan yang sah, bergantung pada sektor, pelesenan, dan pelan pelaburan.

Kuncinya ialah: jangan membinanya atas saham nominee. Kerana perjanjian saham nominee dilarang dan boleh menjadi batal dan tidak sah di bawah Akta Pelaburan.

Selain itu, peraturan pelaburan berubah dari semasa ke semasa, jadi sentiasa sahkan keperluan semasa. Jika anda mahukan cara yang mudah dan mematuhi peraturan untuk membuka satu PT PMA, Visa-Indonesia boleh membimbing anda melalui setiap langkah, membantu menyelaraskan bidang perniagaan anda (KBLI), dokumen, dan pelesenan. Supaya anda dapat menumpukan perhatian pada membina perniagaan dengan kejelasan dan asas undang-undang yang kukuh.

4) Ikuti peraturan senarai pelaburan (dan hentikan mengejar mitos “Senarai Negatif” lama)

Sesetengah tawaran masih menawarkan saham nominee menggunakan kaedah lama. senarai pelaburan negatif mindset. Tetapi Indonesia telah beralih kepada rejim Senarai Pelaburan Positif di bawah PR 10/2021 (sebagaimana dipinda), yang mengubah sektor mana yang terbuka atau terhad dan di bawah syarat apa.

Ini penting kerana banyak “pembetulan nomine” berpunca daripada andaian yang lapuk.

Dokumen yang perlu anda minta (sebelum anda menandatangani atau membayar)

Jika anda membeli, menyewa, atau menubuhkan sebuah syarikat, jangan bergantung pada janji WhatsApp. Minta yang sebenar. dokumen undang-undang, dan dapatkan ia disemak oleh seorang penasihat undang-undang atau peguam yang bekerja dengan pelanggan asing di Indonesia.

Berikut ialah senarai semak praktikal dokumen yang biasanya perlu disemak oleh orang ramai:

• Butiran sijil tanah (jenis hak, nama pemilik, sejarah)
• Peta tanah/maklumat sempadan (jika ada)
• Bukti pematuhan pelan zon/ruang (bergantung pada penggunaan)
• Permit pembinaan dan kelulusan berkaitan (jika berkenaan)
• Rekod cukai dan pembayaran terikat kepada tanah/bangunan (sebagaimana berkenaan)
• Draf perjanjian (sewa, jual beli, opsyen, dokumen pemegang saham)
• Dokumen syarikat (jika a PT tempatan atau PT PMA terlibat): akta, senarai pemegang saham, lesen
• Mana-mana kuasa wakil borang (berhati-hati ekstra dengan istilah “tidak boleh dibatalkan”)
• Pernyataan bertulis mengenai siapa yang memegang hak apa, dan apa yang berlaku jika seseorang meninggal dunia atau bercerai

Jika seorang penjual berkata, “Tak perlu, ini standard,” anggap itu sebagai tanda amaran.

Bagaimana memikirkan “kepemilikan” di Bali tanpa terperangkap

Berikut ialah model mental yang jelas:

• Pemilikan sah ialah apa yang diiktiraf oleh kerajaan.
• The pemilik sah adalah orang atau entiti yang tersenarai dalam rekod rasmi.
• Pemilikan manfaat adalah siapa yang sebenarnya mendapat manfaat, tetapi ia tidak secara automatik mewujudkan hak yang boleh dikuatkuasakan jika struktur itu tidak sah.
• Perjanjian calon cuba memisahkan perkara-perkara ini menggunakan perjanjian dan kontrak sampingan.
• Semakin banyak perjanjian anda bergantung pada memisahkan mereka, semakin risiko undang-undang yang anda bawa.

Jadi jika rancangan anda bergantung kepada keupayaan untuk Tuntut milik Kemudian, tanya diri anda: “Adakah ini boleh dikuatkuasakan jika mahkamah menilainya?” Jika jawapannya “mungkin,” itu bukan strategi pelaburan. Itu pertaruhan.

Soalan Lazim Pantas (yang orang takut untuk tanya)

Adakah perjanjian nominee sah di Bali?
Perjanjian saham nominee secara eksplisit dilarang di bawah undang-undang pelaburan dan boleh diisytiharkan batal dan tidak sah. Susunan tanah nominee bertentangan dengan prinsip kewarganegaraan sistem tanah dan secara meluas dianggap tidak selamat dari segi undang-undang, terutamanya apabila ia bertujuan memberi orang asing kawalan seperti hak milik penuh.

Jika saya menggunakan pemegang amanah, adakah saya mempunyai pemilikan undang-undang sepenuhnya?
Tidak. Dalam kebanyakan susunan nominee, nominee adalah pemilik sah secara undang-undang di atas kertas, dan anda bergantung pada perjanjian sampingan. Itu bukan pemilikan sah penuh di bawah sistem rasmi.

Bolehkah saya hanya menggunakan kuasa wakil dan semuanya akan baik-baik saja?
A kuasa wakil Boleh memberikan kawalan praktikal, tetapi ia tidak secara ajaib menukarkan kawalan itu kepada pemilikan tanah secara sah. Ia juga menimbulkan risiko jika ia dibatalkan, dicabar, atau dianggap sebagai sebahagian daripada skim yang tidak sah.

Bagaimana jika calon saya menandatangani semuanya dan berjanji untuk bekerjasama?
Itu bagus… sehingga ia tidak lagi bagus. Janji tidak dapat mengatasi kelemahan teras struktur ini: anda bukan orang yang memegang hak milik sah.

Intipatinya

Perjanjian pemegang nama popular kerana ia terasa seperti jalan pintas untuk mengelak peraturan yang mengecewakan. warga asing. Tetapi di bawah peraturan Indonesia, individu yang memegang gelaran rasmi mempunyai kedudukan paling kukuh, dan beberapa susunan pemegang nama, terutamanya pemilikan saham pemegang nama, secara langsung dilarang dan boleh dianggap tidak wujud secara sah.

Jika anda ingin melabur di Bali dan tidur lena pada waktu malam, pilih struktur yang sebenarnya diiktiraf secara sah: sewaan yang kukuh, laluan Hak Pakai yang sah jika layak, atau pelan PT PMA yang mematuhi untuk matlamat perniagaan. Dan sebelum anda menandatangani, upah yang tepat penasihat undang-undang untuk menguji perjanjian itu dengan skeptis, bukan seperti seorang pemimpi.