Pengaturan Nominee di Bali: Risiko, Hukum, dan Alternatif yang Lebih Aman

Jika Anda pernah menghabiskan waktu lima menit saja untuk membicarakan properti di Bali, Anda mungkin pernah mendengar seseorang berkata: “Gunakan saja nominee.” Kedengarannya seperti solusi cepat. Anda membayar uangnya, nama lokal tercantum di koran, dan Anda adalah pemilik sebenarnya di balik layar.

Ini adalah panduan komprehensif untuk pengaturan nominee di Bali: apa itu nominee, mengapa orang melakukannya, apa yang dikatakan oleh hukum Indonesia, risiko hukum, dan alternatif hukum yang jauh lebih aman.

Apa yang dimaksud dengan “pengaturan nominee” di Bali?

Calon adalah orang yang memegang sesuatu atas nama mereka, meskipun orang lain yang membayarnya dan mengira bahwa mereka adalah pemilik sebenarnya.

Di Bali, Anda akan mendengar dua jenis yang umum pengaturan calon:

1. Nominee tanah/properti: Orang asing membayar tanah atau vila, tetapi warga negara Indonesia terdaftar sebagai pemilik sah pada sertifikat. Hal ini sering digunakan untuk tanah Hak Milik, karena hanya warga negara Indonesia yang bisa memiliki hak tersebut.
2. Calon perusahaan: Saham di sebuah perusahaan diletakkan di bawah nama orang lokal (nominee lokal) meskipun investor di belakangnya adalah orang asing. Orang-orang melakukan ini untuk menyiasati pembatasan kepemilikan asing.

Ini juga disebut struktur nominee, pengaturan nominee, atau praktik nominee. Struktur ini biasanya mengandalkan kontrak sampingan tambahan, perjanjian pribadi, untuk “membuktikan” siapa pemegang kepemilikan manfaat (orang yang benar-benar membayar dan mengendalikannya).

Inilah ide kunci yang harus Anda kuasai: Instansi di Indonesia seperti kantor pertanahan sangat peduli dengan apa yang ada di catatan resmi. Artinya, orang yang tertera di sertifikat umumnya dianggap sebagai pemilik yang sah.

Mengapa orang asing menggunakan nominee di Bali?

Karena aturannya terasa merepotkan.

Indonesia memiliki Kerangka hukum Indonesia yang membatasi bentuk-bentuk tertentu dari kepemilikan asing, terutama untuk tanah. Tujuannya adalah untuk menjaga agar hak-hak inti atas tanah tetap melekat pada warga negara. Di bawah Hukum pertanahan Indonesia (UU No. 5 Tahun 1960, Undang-Undang Pokok Agraria), Hak Milik (hak milik) terikat dengan kewarganegaraan Indonesia, sehingga warga negara asing tidak bisa langsung membelinya.

Untuk bisnis, investasi asing juga diatur. Orang-orang berbicara tentang daftar investasi negatif karena selama bertahun-tahun, Indonesia menggunakan pendekatan “Daftar Negatif” untuk membatasi bidang usaha mana saja yang ditutup atau dibatasi untuk asing. Namun, sistem tersebut berubah: Indonesia memperkenalkan “Daftar Positif Investasi” di bawah Peraturan Presiden No. 10/2021 (sebagaimana telah diubah), menggantikan kerangka kerja Daftar Negatif yang lebih lama.

Jadi, seorang calon bisa terlihat seperti jalan pintas:

• investor asing yang menginginkan “kepemilikan” dengan cepat,
• warga negara asing yang ingin membeli tanah seperti yang mereka lakukan di kampung halaman,
• pihak asing yang ingin menjalankan persewaan atau bisnis tanpa menyiapkan struktur yang tepat.

Tetapi “umum” tidak sama dengan “aman”. Pertanyaan sebenarnya adalah: apakah ini perjanjian nominee sebenarnya diakui secara hukum?

Apa yang dikatakan oleh hukum Indonesia (dengan kata-kata sederhana)

1) Perjanjian nominee saham secara eksplisit dilarang berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal

Indonesia hukum investasi (UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal) memiliki aturan langsung mengenai kepemilikan saham atas nama.

Investor dilarang membuat perjanjian atau pernyataan bahwa kepemilikan saham di perseroan terbatas adalah “untuk dan atas nama orang lain”. Dan jika mereka melakukannya, perjanjian tersebut batal demi hukum.

“Batal demi hukum” berarti perjanjian tersebut diperlakukan seolah-olah tidak pernah memiliki kekuatan hukum.

Jadi, jika perjanjian Anda menetapkan bahwa pemegang saham lokal memegang saham “atas nama” Anda, hukum dapat memperlakukan kertas tersebut sebagai tidak berharga ketika itu sangat penting.

2) Kepemilikan tanah hak milik dibatasi untuk warga negara Indonesia

Di bawah Undang-Undang Pokok Agraria, hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak kepemilikan penuh (Hak Milik) atas tanah, dan Undang-Undang ini juga membatasi pengalihan yang secara efektif dapat memindahkan Hak Milik kepada orang asing (baik secara langsung maupun tidak langsung). Beberapa penjelasan hukum dan akademis meringkas konsekuensinya secara gamblang: melanggar aturan-aturan ini dapat membuat transaksi batal demi hukum dan dapat memicu jatuhnya tanah ke tangan negara (dengan nuansa yang berbeda tergantung pada fakta dan hak-hak yang melekat).

Itulah mengapa struktur tanah atas nama sangat berbahaya. Mereka mencoba menciptakan kepemilikan legal penuh untuk orang asing dengan menggunakan kontrak sampingan. Namun sistem pertanahan negara dibangun untuk memblokir hasil akhir tersebut.

Cara kerja pengaturan nominee biasanya (dokumen apa yang akan Anda lihat)

Kebanyakan orang tidak hanya menyerahkan uang dan “perasaan percaya”. Mereka menggunakan dokumen legal untuk membuatnya terasa kokoh.

Dokumen umum dalam transaksi nominee meliputi:

• A perjanjian pinjaman (orang asing “meminjamkan” uang kepada nominee, terkait dengan properti)
• A surat kuasa sehingga orang asing dapat bertindak seolah-olah mereka mengendalikan aset tersebut
• Terkadang sebuah kekuatan yang tidak dapat dibatalkan (Kata-kata yang sulit untuk dibatalkan)
• Huruf samping, persetujuan tertulis, dan opsi penjualan
• “Pernyataan” yang menyatakan bahwa calon adalah hanya pemegang sementara / pemegang sementara
• Klausul yang mengatakan bahwa calon memegangnya atas nama dari orang asing, yang merupakan pemilik sebenarnya

Di atas kertas, ini bisa terlihat pintar. Dalam kehidupan nyata, hal ini menciptakan situasi yang aneh: orang yang dinominasikan adalah pemilik yang sah dalam catatan resmi, tetapi orang asing percaya bahwa merekalah pemilik yang sebenarnya karena adanya kontrak sampingan.

Inilah masalahnya: kepemilikan legal bukanlah sebuah getaran. Ini adalah status yang diciptakan oleh sistem hukum. Jika negara bagian mengatakan bahwa struktur Anda melanggar aturan, tumpukan dokumen pribadi Anda mungkin tidak memberi Anda kekuatan hukum dalam perkelahian.

Masalah besar: “Pemilik sah” mengalahkan “pemilik sebenarnya” dalam sebuah sengketa

Bayangkan Anda membeli mobil, namun registrasi atas nama orang lain. Anda memiliki tanda terima dan pesan teks. Tetapi database pemerintah mencantumkan mereka.

Jika terjadi perkelahian, orang yang terdaftar memiliki keuntungan yang kuat. Itu adalah risiko inti yang sama dalam menggunakan nominee.

Dalam kesepakatan tanah nominee, pihak pemilik sah adalah nama yang tertera pada sertifikat tanah. Orang asing hanyalah orang yang mengaku sebagai pemilik sebenarnya melalui kontrak sampingan.

Ketika terjadi kesalahan, Anda tidak hanya memiliki “drama”. Anda memiliki sengketa hukum, dan pengadilan cenderung menganggap serius titel resmi, sementara pengaturan sampingan dapat dianggap melanggar hukum atau tidak dapat ditegakkan.

Untuk saham atas nama, risikonya lebih jelas lagi: Undang-Undang Investasi menyatakan bahwa pernyataan saham atas nama ini dilarang dan batal demi hukum.

Jadi Anda jalur hukum (kemampuan Anda untuk memperbaikinya melalui pengadilan) bisa jadi lebih lemah dari yang Anda harapkan.

Peta risiko kehidupan nyata: apa yang bisa salah (dan terjadi dengan cepat)

Mari kita uraikan tentang risiko yang terlibat ke dalam ember sederhana.

Risiko 1: “Calon yang dapat dipercaya” Anda tidak lagi dapat dipercaya

Orang-orang mencari “calon yang dapat dipercaya.” Tapi manusia berubah. Kehidupan terjadi.

Calon Anda mungkin:

• menolak untuk menandatangani dokumen (Anda akan mendengar “maaf, saya tidak bisa”),
• menjual tanah tersebut,
• menggunakannya sebagai jaminan,
• mendapat tekanan dari keluarga,
• bercerai, meninggal dunia, atau menghadapi penagih utang.

Bahkan jika Anda memiliki dokumen, Anda berjuang keras karena merekalah yang memegang kepemilikan legal.

Risiko 2: Perjanjian pribadi Anda dianggap ilegal

Jika kertas Anda dirancang untuk memotong pembatasan kepemilikan asing, pihak lain dapat berargumen bahwa peraturan tersebut tidak dapat ditegakkan.

Untuk nominasi saham, aturannya langsung: dilarang dan batal demi hukum.

Untuk nominee tanah, para akademisi telah menganalisis struktur “peminjaman nama” dan terus kembali ke tema yang sama: pengaturan tersebut bertentangan dengan prinsip kewarganegaraan hukum tanah dan menciptakan ketidakpastian dan eksposur yang serius.

Risiko 3: Kantor pertanahan hanya melihat pemilik yang sah

Jika Anda mencoba menjual, membiayai kembali, atau memperbaiki masalah sertifikat, maka kantor pertanahan biasanya mengikuti nama yang tertera pada sertifikat.

Itu berarti jika calon Anda tidak mau bekerja sama, Anda bisa terjebak, bahkan jika Anda telah membayar 100% uang.

Risiko 4: Penegakan hukum, perizinan, dan zonasi dapat meledakkan segalanya

Hal ini tidak cukup banyak dibicarakan. Bahkan jika calon Anda setia, Anda masih menghadapi risiko “luar”.

Tindakan keras di Bali baru-baru ini, termasuk pembongkaran Bingin, terkait dengan peraturan zonasi, masalah tanah negara, dan penegakan hukum lingkungan/tata ruang.

Jika vila atau bisnis Anda dibangun atau dioperasikan dengan cara yang melanggar peraturan setempat, penegakan hukum dapat merusak investasi Anda, tidak peduli siapa pun yang ada di atas kertas. Kesepakatan nominee tidak melindungi Anda dari pemerintah.

Risiko 5: Anda berakhir dengan perselisihan dan tidak ada penyelesaian yang jelas

Ketika kesepakatan nominee runtuh, orang sering berkata, “Saya akan menuntut.”

Namun, tuntutan hukum berjalan lambat, menegangkan, dan mahal. Dan jika struktur ini dilihat sebagai cara untuk menghindari hukum, Anda mungkin tidak akan mendapatkan hasil yang Anda harapkan. Itulah kenyataan pahit dari struktur berbasis nominee jalur hukum.

“Tapi semua orang melakukannya.” Oke, masih belum aman.

Transaksi nominee dapat “berhasil” selama bertahun-tahun. Itulah mengapa mereka menyebar.

Tetapi mereka sering gagal ketika:

• hubungan berubah,
• uang besar yang terlibat,
• pasangan menjadi serakah,
• audit pemerintah terjadi,
• atau pihak ketiga yang terlibat (warisan, perceraian, kreditur).

Dan ketika mereka gagal, mereka bisa gagal secara brutal, karena struktur tersebut menempatkan aset Anda yang paling berharga di bawah nama orang lain.

Itulah mengapa langkah paling cerdas bukanlah mencari calon yang lebih baik. Melainkan untuk menemukan alternatif yang lebih aman yang sesuai dengan Peraturan di Indonesia.

Alternatif hukum yang lebih aman (yang tidak bergantung pada kepura-puraan)

Mari kita bahas tentang opsi-opsi yang banyak digunakan dan lebih bisa dipertahankan di bawah peraturan di Indonesia.

1) Leasehold: kontrol tanpa “kepemilikan tanah”.”

Sewa jangka panjang dapat memberikan Anda penggunaan dan kontrol untuk jangka waktu yang lama, tanpa berpura-pura memiliki kepemilikan penuh secara hukum.

Hal ini sering kali menjadi pilihan yang paling tepat bagi orang asing yang ingin tinggal di Bali atau memiliki properti untuk penggunaan pribadi. Hal ini juga lebih mudah untuk dijelaskan kepada bank, mitra, dan calon pembeli.

2) Hak Pakai untuk orang asing yang memenuhi syarat

Indonesia memiliki jalur bagi orang asing yang tinggal secara sah untuk memiliki properti hunian tertentu pada Hak Pakai tanah, tergantung pada kondisi. Ringkasan hukum biasanya menjelaskan istilah-istilah seperti periode awal (biasanya 30 tahun), perpanjangan (20 tahun), dan pembaruan (30 tahun) di bawah aturan tertentu.

Penting: Hak Pakai tidak sama dengan hak milik. Hak Pakai adalah hak yang sah untuk digunakan/ditempati di bawah sistem, yang berarti sesuai dengan Kerangka hukum Indonesia lebih baik daripada trik nominasi.

3) PT PMA: rute bisnis yang sebenarnya (ketika tujuan Anda adalah penyewaan atau operasi)

Jika rencana Anda adalah mengoperasikan real estat sebagai sebuah bisnis, seperti penyewaan vila, perhotelan, atau aktivitas komersial lainnya, maka jalur yang tepat sering kali adalah struktur perusahaan yang sesuai.

A PT PMA adalah perusahaan penanaman modal asing (suatu bentuk dari perusahaan milik asing) yang dapat digunakan untuk kegiatan bisnis yang sah, tergantung pada sektor, perizinan, dan rencana investasi.

Kuncinya adalah: jangan membangunnya di atas saham nominee. Karena perjanjian saham atas nama dilarang dan bisa batal demi hukum berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal.

Selain itu, peraturan investasi berubah seiring waktu, jadi selalu konfirmasikan persyaratan saat ini. Jika Anda menginginkan cara yang sederhana dan sesuai untuk membuka akun PT PMA, Visa-Indonesia dapat memandu Anda melalui langkah-langkah tersebut, membantu Anda menyelaraskan bidang usaha (KBLI), dokumen, dan perizinan. Sehingga Anda dapat fokus membangun bisnis dengan kejelasan dan landasan hukum yang kuat.

4) Ikuti aturan daftar investasi (dan berhentilah mengejar mitos lama “Daftar Negatif”)

Beberapa transaksi masih menawarkan saham nominee dengan menggunakan daftar investasi negatif pola pikir. Namun, Indonesia beralih ke rezim Daftar Negatif Investasi di bawah Perpres 10/2021 (sebagaimana telah diubah), yang mengubah sektor-sektor apa saja yang terbuka atau dibatasi dan dalam kondisi apa saja.

Hal ini penting karena banyak “perbaikan nominasi” yang berasal dari asumsi yang sudah ketinggalan zaman.

Dokumen yang harus Anda minta (sebelum Anda menandatangani atau membayar)

Jika Anda membeli, menyewakan, atau mendirikan perusahaan, jangan mengandalkan janji-janji WhatsApp. Tanyakan secara nyata dokumen hukum, dan ditinjau oleh seorang penasihat hukum atau pengacara yang bekerja dengan klien asing di Indonesia.

Berikut ini adalah daftar periksa praktis dokumen yang biasanya perlu ditinjau:

• Rincian sertifikat tanah (jenis hak, nama pemilik, riwayat)
• Peta tanah/informasi batas (jika tersedia)
• Bukti kepatuhan zonasi/rencana tata ruang (tergantung penggunaan)
• Izin bangunan dan persetujuan terkait (jika ada)
• Catatan pajak dan pembayaran terikat dengan tanah/bangunan (sebagaimana berlaku)
• Rancangan perjanjian (sewa, penjualan, opsi, dokumen pemegang saham)
• Dokumen perusahaan (jika ada) PT lokal atau PT PMA terlibat): akta, daftar pemegang saham, lisensi
• Apa saja surat kuasa formulir (berhati-hatilah dengan kata-kata “tidak dapat dibatalkan”)
• Pernyataan tertulis tentang siapa yang memegang hak apa, dan apa yang terjadi jika seseorang meninggal/bercerai

Jika penjual mengatakan, “Tidak perlu, ini standar,” anggap saja sebagai tanda bahaya.

Bagaimana berpikir tentang “kepemilikan” di Bali tanpa terjebak

Inilah model mental yang bersih:

• Kepemilikan legal adalah apa yang diakui oleh pemerintah.
• The pemilik sah adalah orang atau entitas yang tercantum dalam catatan resmi.
• Kepemilikan manfaat adalah siapa yang diuntungkan dalam kenyataannya, tetapi tidak secara otomatis menciptakan hak yang dapat ditegakkan jika strukturnya melanggar hukum.
• Transaksi nominee mencoba memisahkan hal-hal ini menggunakan perjanjian dan kontrak sampingan.
• Semakin banyak kesepakatan Anda bergantung pada pemisahan mereka, semakin banyak risiko hukum yang kau bawa.

Jadi, jika rencana Anda bergantung pada kemampuan untuk klaim kepemilikan nanti, tanyakan pada diri Anda sendiri: “Apakah ini akan dapat dilaksanakan jika pengadilan memeriksanya?” Jika jawabannya “mungkin”, itu bukan strategi investasi. Itu adalah sebuah pertaruhan.

Tanya Jawab Cepat (pertanyaan yang sering ditanyakan orang)

Apakah perjanjian nominee legal di Bali?
Perjanjian saham nominee secara eksplisit dilarang berdasarkan hukum investasi dan dapat dinyatakan batal demi hukum. Pengaturan tanah nominee berbenturan dengan prinsip nasionalitas sistem pertanahan dan secara luas dianggap tidak aman secara hukum, terutama jika pengaturan tersebut bertujuan untuk memberikan kontrol seperti hak milik kepada orang asing.

Jika saya menggunakan nominee, apakah saya memiliki kepemilikan hukum penuh?
Tidak. Pada sebagian besar pengaturan nominee, nominee adalah pemilik sah di atas kertas, dan Anda mengandalkan perjanjian sampingan. Itu tidak Kepemilikan hukum penuh di bawah sistem resmi.

Apakah saya bisa menggunakan surat kuasa dan tidak masalah?
A surat kuasa dapat memberikan kontrol praktis, tetapi tidak secara ajaib mengubah kontrol menjadi kepemilikan tanah yang sah. Hal ini juga menimbulkan risiko jika dicabut, digugat, atau diperlakukan sebagai bagian dari skema yang melanggar hukum.

Bagaimana jika calon saya menandatangani semuanya dan berjanji untuk bekerja sama?
Itu bagus... sampai tidak. Janji tidak dapat mengatasi kelemahan utama struktur ini: Anda bukanlah orang yang memegang hak kepemilikan yang sah.

Intinya

Transaksi nominee populer karena terasa seperti peretasan terhadap aturan yang membuat frustrasi orang asing. Tapi di bawah Peraturan di Indonesia, orang yang memegang jabatan resmi memiliki posisi terkuat, dan beberapa pengaturan nominee, terutama kepemilikan saham nominee, secara langsung dilarang dan dapat dianggap tidak ada secara hukum.

Jika Anda ingin berinvestasi di Bali dan tidur di malam hari, carilah struktur yang benar-benar diakui secara hukumsewa yang kuat, jalur Hak Pakai yang sah jika memenuhi syarat, atau rencana PT PMA yang sesuai dengan tujuan bisnis. Dan sebelum Anda menandatanganinya, dapatkan hak penasihat hukum untuk menguji kesepakatan seperti orang yang skeptis, bukan seperti pemimpi.