Cara Membeli Rumah di Bali sebagai Orang Asing di Tahun 2025

Jadi, Anda berpikir untuk membeli properti di Bali. Mungkin Anda pernah menghabiskan waktu di sini, berselancar di Canggu, bermeditasi di Ubud, atau sekadar menikmati keindahan alam pulau ini, dan ide tersebut mulai terbentuk: Bagaimana jika saya menjadikan tempat ini sebagai rumah saya? Gaya hidup Bali yang santai, berselancar saat matahari terbit, makan malam di warung hingga larut malam, dan komunitas kreatif terus menarik para pendatang untuk datang kembali. Ini adalah mimpi yang dimiliki oleh banyak orang asing. Dan ya, membeli properti di Bali sangat mungkin dilakukan, meskipun hukum pertanahan di Indonesia sedikit rumit pada awalnya.

Namun, dengan pengaturan hukum yang benar dan pemahaman yang jelas tentang pilihan Anda, Anda dapat mengamankan rumah atau investasi yang sesuai dengan visi Anda dan hukum. Mulai dari struktur kepemilikan dan dokumen hukum hingga kiat-kiat untuk menghindari jebakan umum, panduan ini dibuat untuk membantu Anda beralih dari bermimpi ke tindakan, dengan lebih sedikit kejutan di sepanjang jalan.

Gambaran Umum Pasar Properti Bali 2025

Gambaran Umum Pasar Properti Bali 2025

Jujur saja, pasar properti di Bali sudah bukan rahasia lagi.

Investor asing, ekspatriat jangka panjang, dan pengembang lokal semuanya mengincar hal yang sama: sepotong kehidupan pulau yang menyeimbangkan gaya hidup dan potensi keuntungan. Pada tahun 2025, permintaan untuk villa dan properti sewa jangka panjang diperkirakan akan tetap kuat, terutama di destinasi populer seperti Canggu, Uluwatu, dan Ubud.

Inilah yang kami lihat di lapangan:

• Vila dengan kolam renang pribadi masih menjadi pilihan utama bagi pembeli gaya hidup dan investor persewaan. Properti ini sering kali memiliki tarif lebih tinggi per malam di Airbnb, terutama jika dekat dengan pantai atau kafe.
• Menurut BPS Balikunjungan wisatawan mencapai lebih dari 6,3 juta pada tahun 2024yang meningkatkan permintaan sewa jangka pendek dan kepercayaan investor.
• Hasil panen di kawasan wisata utama dapat berkisar antara 7% dan 12% setiap tahunnya, meskipun hal ini sangat bergantung pada manajemen properti dan strategi pemasaran Anda.
• Area seperti Tabanan dan Bali Utara mendapatkan perhatian karena ketenangan dan harga masuknya yang lebih rendah, sementara pusat-pusat keramaian seperti Seminyak mengalami kejenuhan dan peraturan zonasi yang lebih ketat.
• Biaya konstruksi telah meningkat sekitar 10-15% selama dua tahun terakhir, didorong oleh kekurangan material dan upah tenaga kerja yang lebih tinggi. Oleh karena itu, sangat penting untuk menganggarkan dana dengan bijak jika Anda berencana untuk membangun.

Bagaimana Orang Asing Membeli Properti di Bali: Panduan Langkah-demi-Langkah

Membeli properti di Bali sebagai orang asing sangat mungkin dilakukan, tetapi prosesnya terlihat berbeda dari yang Anda harapkan di negara asal Anda. Hukum pertanahan di Indonesia tidak mengizinkan orang asing untuk memiliki tanah hak milik secara langsung, tetapi ada cara yang aman dan legal untuk mendapatkan hak jangka panjang atas properti.

Inilah cara kerjanya, langkah demi langkah:

Langkah 1: Tentukan Tujuan Anda Terlebih Dahulu

Sebelum menjelajahi opsi hukum, pertimbangkan hal ini: Mengapa Anda membeli?

Apakah Anda berencana untuk tinggal di Bali untuk sementara waktu, pensiun di sini, atau membangun properti investasi untuk disewakan dalam jangka pendek? Jawaban Anda akan menentukan jenis jalur kepemilikan dan visa yang Anda perlukan. Misalnya, seseorang yang membeli vila untuk pensiun di Ubud mungkin akan mengambil jalur yang sama sekali berbeda dengan pasangan yang mendirikan bisnis persewaan di Canggu.

Langkah 2: Pilih Struktur Kepemilikan yang Tepat

Orang asing di Indonesia biasanya menggunakan salah satu dari tiga pengaturan hukum:

• Leasehold (Hak Sewa) - Anda menyewa properti untuk jangka waktu tertentu (biasanya 25-30 tahun) dengan opsi perpanjangan. Sederhana, legal, dan umum digunakan untuk tujuan hunian.
• PT PMA (Perusahaan Milik Asing) - Memungkinkan Anda untuk memperoleh tanah dengan Hak Guna Bangunan (HGB) melalui perusahaan Anda sendiri. Ideal untuk investor atau siapa pun yang berencana menjalankan bisnis di properti.
• Perjanjian Nominee - Seorang warga negara Indonesia memegang hak milik atas nama Anda. Kedengarannya nyaman, tetapi memiliki risiko hukum yang serius. Kami sangat tidak menyarankan pengaturan ini karena kurangnya perlindungan yang diberikan.

⚠️ Kami telah bekerja dengan klien yang mengira pengaturan nominee aman, hingga perselisihan atau kematian mengubah segalanya. Tetaplah berpegang pada jalur yang legal dan transparan.

Langkah 3: Bekerja sama dengan Notaris Tepercaya (PPAT)

Setelah Anda memutuskan strukturnya, langkah selanjutnya adalah menyewa notaris bersertifikat, yang juga dikenal sebagai PPAT. Mereka akan membantu dengan uji tuntas hukum, membuat draf perjanjian Anda, memverifikasi sertifikat tanah, dan memastikan bahwa zonasi sesuai dengan tujuan penggunaan.

Kami selalu mengatakan: notaris Anda adalah polis asuransi Anda dalam real estate di Bali. Salah satu klien kami pernah bercanda, "Anda tidak perlu takut pada hantu di Bali, hanya sertifikat tanah yang tidak sesuai dengan kenyataan."

Langkah 4: Melakukan Uji Tuntas yang Tepat

Jangan lewatkan bagian ini. Inilah yang harus diperiksa oleh notaris dan tim hukum Anda:

• Riwayat kepemilikan dan jenis sertifikat (SHM atau HGB)
• Zonasi lahan (perumahan, pariwisata, pertanian, dll.)
• Sengketa yang ada atau klaim yang tumpang tindih
• Pajak yang belum dibayar atau masalah perizinan bangunan (seperti IMB/PBG yang hilang)

✅ Kiat pro: Selalu kunjungi sendiri lokasi tersebut, meskipun hanya sekali. Foto tidak dapat menunjukkan risiko banjir atau tetangga yang berisik.

Langkah 5: Menandatangani Perjanjian dan Menyelesaikan Pembayaran

Setelah semuanya selesai, Anda akan menandatangani perjanjian Akta Jual Beli atau Akta Sewa di kantor notaris. Sebagian besar transaksi dibayar lunas pada tahap ini, biasanya melalui transfer bank dalam IDR atau USD.

Pastikan syarat pembayaran, mata uang, dan jadwal pembayaran diuraikan dengan jelas dalam perjanjian untuk menghindari kesalahpahaman.

Langkah 6: Mendaftarkan Transaksi

Notaris Anda akan mendaftarkan transaksi tersebut dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan pastikan Anda menerima salinan semua dokumen resmi. Jika Anda menggunakan PT PMA, mereka juga akan mendaftarkan tanah atas nama perusahaan.

Ini juga merupakan saat ketika zonasi, kepemilikan, dan izin bangunan dikonfirmasi dan dicatat. Jangan lewatkan langkah ini. Langkah ini akan melindungi hak-hak Anda dalam jangka panjang.

Langkah 7: Sesuaikan Visa Anda dengan Rencana Properti Anda

Memiliki properti bukan berarti Anda bisa tinggal di Bali dalam jangka panjang tanpa visa yang tepat. Tergantung pada situasi Anda, Anda mungkin memerlukannya:

• A Visa Pensiun
• Sebuah KITAS Investor (melalui PT PMA)
• Atau yang baru Visa Nomaden Digital (E33G)

Sebagai agen visa berlisensi, kami akan membantu Anda memilih jalur visa yang tepat sesuai dengan tujuan properti Anda, baik untuk pindah ke sini atau hanya tinggal musiman.

Jenis Properti di Bali

Jika Anda berpikir untuk membeli properti di Bali, salah satu pertanyaan pertama yang akan kami tanyakan adalah, "Apa yang Anda inginkan dari tempat ini?" Beberapa orang menginginkan tempat yang damai untuk bersantai selama beberapa bulan dalam setahun. Ada juga yang mencari penghasilan pasif dari penyewaan liburan. Beberapa orang berencana untuk tinggal untuk selamanya.

Jenis properti yang Anda pilih harus sesuai dengan gaya hidup dan rencana jangka panjang Anda, bukan hanya anggaran Anda. Berikut adalah cara kami biasanya menjabarkannya saat berbicara dengan klien.

Vila

Villa adalah jenis properti yang paling banyak dicari di Bali. Mereka menawarkan privasi, kenyamanan, dan jenis kehidupan indoor-outdoor yang dibayangkan kebanyakan orang ketika mereka memikirkan pulau ini. Baik Anda berada di Canggu, Ubud, atau Uluwatu, Anda akan menemukan banyak pilihan, mulai dari bangunan ramping yang memadukan kehidupan dalam dan luar ruangan dengan kemewahan modern hingga rumah kayu bergaya Joglo.

Sebagian besar klien kami memilih villa karena mereka merasa seperti rumah, bukan hanya tempat tinggal. Meskipun begitu, tidak semua villa dibangun dengan cara yang sama. Beberapa terlihat luar biasa secara online tetapi memiliki masalah zonasi atau izin yang hilang. Kami memiliki klien yang jatuh cinta dengan sebuah vila hanya untuk mengetahui bahwa vila tersebut dibangun di area terlarang. Selalu periksa untuk membuat dokumen seperti IMB atau PBG, dan jangan lewatkan uji tuntas.

Apartemen dan Kondominium

Jika Anda tidak ingin berurusan dengan pemeliharaan atau staf pengelola, apartemen bisa menjadi pilihan yang tepat. Mereka biasanya ditemukan di Denpasar, Sanur, atau beberapa bagian Canggu dan Umalas. Sebagian besar dilengkapi dengan fasilitas bersama, seperti kolam renang, pusat kebugaran, dan tempat parkir.

Biasanya lebih terjangkau daripada villa dan lebih mudah dikelola jika Anda tidak tinggal di Bali secara penuh. Namun, ingatlah bahwa Anda tidak membeli tanah atau bangunan itu sendiri. Ini biasanya merupakan unit sewa, yang berarti Anda membayar hak untuk menggunakan apartemen selama beberapa tahun.

Pengaturan ini cocok untuk individu yang mencari fondasi langsung atau pendapatan sewa jangka panjang yang stabil, tetapi mungkin tidak ideal jika Anda ingin membangun ekuitas dari waktu ke waktu.

Properti di Luar Rencana

Beberapa pengembang di Bali menjual properti sebelum dibangun, biasanya dengan harga yang lebih murah. Hal ini dikenal dengan istilah membeli di luar rencana. Di atas kertas, ini terdengar seperti penawaran yang bagus: Anda mendapatkan diskon, dan terkadang Anda bahkan bisa mengubah desainnya. Tapi ada risikonya.

Kami telah melihat klien menunggu lebih dari satu tahun melewati tanggal serah terima yang dijanjikan. Dalam kasus lain, produk yang dihasilkan tidak sesuai dengan rendering aslinya. Jika Anda memilih rute ini, pastikan pengembang memiliki rekam jejak yang baik. Periksa proyek-proyek mereka sebelumnya dan selalu gunakan kontrak yang melindungi pembayaran Anda, idealnya melalui escrow.

Tanah untuk Disewakan

Beberapa pembeli datang kepada kami ingin membangun rumah impian mereka dari nol. Jika itu adalah Anda, langkah pertama Anda adalah menemukan sebidang tanah yang tersedia secara legal untuk disewakan. Opsi ini menawarkan lebih banyak kebebasan, namun juga membutuhkan lebih banyak pekerjaan rumah.

Lokasinya mungkin terlihat sempurna, tapi bukan berarti aman untuk dibangun. Kami pernah melihat tanah yang diiklankan sebagai "perumahan" yang dikategorikan sebagai lahan pertanian. Hal ini sangat penting saat tiba waktunya untuk mendapatkan izin. Pemeriksaan tanah secara menyeluruh dan perjanjian sewa yang jelas dapat menyelamatkan Anda dari masalah serius di kemudian hari.

Properti Komersial

Jika Anda berencana untuk membuka bisnis, seperti penginapan, kafe, atau studio yoga, Anda memerlukan properti komersial dengan izin dan zonasi yang tepat. Anda juga harus mendaftarkan perusahaan milik asing, yang disebut PT PMA, untuk beroperasi secara legal.

Potensi keuntungannya bisa sangat besar, terutama di daerah dengan lalu lintas pejalan kaki yang tinggi, tetapi ini bukanlah sesuatu yang harus terburu-buru. Kami telah melihat banyak orang menggelontorkan uang ke kafe-kafe trendi di tepi pantai hanya untuk menyadari bahwa basis pelanggannya tidak cukup stabil untuk menutupi biaya. Pastikan rencana bisnis Anda realistis dan didasarkan pada penelitian, bukan hanya firasat.

5. Properti Hak Sewa vs Hak Milik

Orang asing sering membeli properti yang disewakanyang berarti menyewa lahan untuk jangka waktu yang panjang (biasanya 25-30 tahun, dengan opsi perpanjangan). Ini adalah cara yang paling umum untuk orang asing untuk membeli properti di Bali, seperti kepemilikan hak milik umumnya terbatas pada Warga Negara Indonesia.

Hak milik memberikan hak penuh kepemilikantetapi biasanya hanya tersedia untuk pembeli lokal atau asing yang menggunakan pengaturan legal, seperti melalui nominee atau perusahaan. Jika Anda seorang orang asingmemahami aturan di sekitar kepemilikan properti sangat penting, jadi pastikan untuk melakukan uji tuntas yang menyeluruh.

Harga Properti

Salah satu pertanyaan pertama yang kami dengar dari klien adalah, "Jadi, berapa biaya sebenarnya untuk membeli sebuah vila di Bali?"

Jawabannya adalah... tergantung. Kami telah memecahnya menjadi tiga jenis area untuk memberi Anda gambaran umum:

• Di area dengan permintaan tinggi seperti Canggu, Berawa, dan SeminyakHarga rata-rata villa sewa biasanya mulai dari sekitar USD 250.000 untuk unit dua kamar tidur. Ini bisa melebihi USD 500.000 untuk bangunan yang lebih baru dengan kolam renang dan sentuhan akhir yang bergaya.
• Di daerah yang lebih santai atau berkembang, seperti Pinggiran Pererenan, Sanur, atau Uluwatuharga untuk properti serupa termasuk dalam USD 150.000 hingga 250.000 tergantung pada jarak dari pantai dan akses ke fasilitasnya.
• Jika Anda memiliki lahan, petak sewa jangka panjang dapat berkisar dari USD 200 hingga 700 per meter persegitergantung lagi pada zonasi dan lokasi.

Aspek Hukum Utama yang Harus Diperiksa Sebelum Membeli Properti di Bali

Jika menyangkut membeli properti di Balimemiliki dokumen hukum yang benar tidak dapat ditawar lagi. Apakah Anda membeli vila modern, properti hak milik, atau sebidang tanahdokumen-dokumen ini penting untuk membuktikan bahwa transaksi tersebut legal dan bahwa Anda hak kepemilikan atau hak sewa dilindungi.

Berikut ini adalah tampilan yang lebih dekat pada dokumen yang harus diperiksa:

1. Sertifikat Tanah

Ini adalah dokumen yang paling penting. Dokumen ini menunjukkan siapa yang secara hukum memiliki properti atau tanah. Ada beberapa jenis sertifikat tanah di Indonesia, dan Anda perlu mengetahui mana yang berlaku:

• Hak Milik (Hak Guna Bangunan) - Hanya tersedia untuk Warga Negara Indonesia
• Hak Pakai - Dapat digunakan oleh orang asing di bawah peraturan yang ketat
• Hak Sewa (Leasehold) - Opsi umum untuk investor asingmemungkinkan penggunaan untuk waktu tertentu (biasanya 25-30 tahun)

Selalu pastikan bahwa nama pada sertifikat sesuai dengan penjual atau pemberi sewa dan tanah tersebut tidak dalam sengketa.

2. Izin Mendirikan Bangunan (IMB atau PBG)

Dikenal secara lokal sebagai IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau yang lebih dikenal sebagai PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), dokumen ini menegaskan bahwa bangunan tersebut telah dibangun secara legal dan sesuai dengan peraturan setempat. Vila tanpa izin bangunan yang sah dapat dianggap ilegal, dan renovasi di masa mendatang mungkin akan ditolak.

Meminta:

• IMB/PBG asli (bukan hanya salinan)
• Konfirmasi bahwa penggunaan bangunan sesuai dengan tujuan Anda (perumahan, komersial, dll.)

3. Informasi Zonasi (Sertifikat RTRW)

Tanah di Bali dikategorikan untuk berbagai penggunaan, termasuk perumahan, komersial, pertanian, dan area jalur hijau. Anda perlu memastikan bahwa tanah tersebut berada di kawasan perumahan atau zona komersial (bukan lahan hijau atau lahan lindung) jika Anda berencana membangun atau menyewakannya.

Meminta seorang pejabat sertifikat zonasi dari pemerintah setempat untuk memastikannya.

4. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Mintalah untuk melihat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tanda terima. Hal ini menunjukkan jumlah pajak properti telah dibayarkan. Pajak yang belum dibayar dapat menjadi tanggung jawab Anda jika Anda tidak menangkapnya lebih awal.

5. Akta Jual Beli (AJB)

Ini adalah kontrak yang menyelesaikan transaksi. Kontrak ini harus ditandatangani di depan notaris berlisensi (notaris/PPAT). Pastikan dokumen tersedia dalam format Bahasa Inggris (atau bahasa lain yang Anda pahami) dan bahwa semua detailnya sesuai dengan kesepakatan verbal.

Tips bonus: Periksa apakah pengembang memiliki izin konstruksi yang sah dan bukti kepemilikan tanah yang sah untuk proyek vila di luar rencana atau rencana.

Perangkap Umum Saat Membeli Properti di Bali

The Pasar real estat di Bali sedang berkembang pesat, dan hal ini menarik semua jenis penjual, termasuk penjual yang jujur dan penjual yang berniat kurang jujur. Tanpa pengetahuan atau dukungan yang tepat, bahkan penjual yang berpengalaman pembeli dapat mengalami masalah hukum.

Berikut ini adalah jebakan paling umum yang harus dihindari:

1. Membeli Tanpa Verifikasi Kepemilikan yang Benar

Beberapa penjual mungkin menunjukkan sertifikat tanah palsu atau kedaluwarsa atau mungkin bukan pemilik sebenarnya dari properti tersebut. Selalu memverifikasi kepemilikan melalui notaris atau profesional hukum setempat. Kapan membeli tanahmemastikan tidak ada tumpang tindih dengan lahan tetangga atau potensi perselisihan keluarga.

2. Mengabaikan Izin Mendirikan Bangunan

Membeli vila atau rumah tanpa izin mendirikan bangunan (IMB/PBG) dapat mengakibatkan denda, pembongkaran, atau hilangnya nilai jual kembali. Properti di area padat turis sering kali dibangun dengan cepat dan tidak selalu sesuai dengan persyaratan hukum. Jika izin tidak tersedia, ini adalah tanda bahaya.

3. Mengabaikan Peraturan Zonasi

Anda mungkin jatuh cinta pada sebuah properti di tepi pantai, hanya untuk mengetahui bahwa properti tersebut berada di zona hijaudi mana bangunan dilarang. Hal ini biasa terjadi di dekat sawah dan pantai yang belum berkembang. Uji tuntas termasuk mengkonfirmasi penggunaan lahan melalui jalur-jalur resmi.

4. Mengandalkan Agen yang Tidak Memenuhi Syarat

Meskipun Bali memiliki banyak reputasi yang baik profesional real estatjuga tidak berlisensi, dan juga tidak berlisensi agen real estat yang mungkin tidak menyadari atau mematuhi kepatuhan hukum. Selalu bekerja sama dengan agen yang memahami seluk-beluk hukum dari memiliki properti di Bali dan dapat memberikan referensi untuk mendukung keahlian mereka.

5. Menandatangani Kontrak Tanpa Nasihat Hukum

Terlalu banyak investor asing menandatangani kontrak dalam Bahasa Indonesia tanpa versi terjemahan. Lebih buruk lagi, beberapa hanya mengandalkan perjanjian lisan. Selalu gunakan pengacara atau notaris yang berkualifikasi:

• Menerjemahkan dokumen
• Konfirmasikan kepatuhan terhadap hukum setempat
• Melindungi kepentingan Anda jika terjadi perselisihan

Manajemen Properti

Memiliki properti di Bali memang mengasyikkan, tetapi jika Anda tidak tinggal di sana secara penuh waktu, pekerjaan yang sebenarnya dimulai setelah Anda menerima kunci. Vila membutuhkan perawatan rutin, tamu harus disambut, dan ada tagihan bulanan, pembersihan, perbaikan, dan kejutan sesekali, seperti atap yang bocor selama musim hujan atau pemadaman listrik selama tamu menginap.

Di situlah manajemen properti berperan.

Apakah Anda Membutuhkan Manajer Properti?

Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda sepanjang tahun, Anda mungkin dapat mengelola semuanya sendiri atau menyewa tim lokal. Tetapi jika Anda berada di luar negeri atau hanya berada di Bali secara paruh waktu, bekerja sama dengan manajer properti tidak hanya membantu, tetapi juga sangat penting.

Mereka akan mengurus hal-hal seperti:

• Menangani pemesanan (jika Anda menyewakannya)
• Mengkoordinasikan tata graha dan pemeliharaan
• Membayar utilitas dan pajak setempat
• Mengelola check-in/check-out
• Mengawasi tempat saat Anda pergi

Salah satu klien kami biasanya terbang setiap beberapa bulan sekali hanya untuk melakukan perawatan dasar. Setelah mereka mempekerjakan manajer lokal, mereka tidak hanya menghemat biaya penerbangan tetapi juga mengubah vila menjadi aliran pendapatan yang stabil.

Berapa Biaya Manajemen Properti?

Biaya dapat bervariasi tergantung pada tingkat layanan, tetapi sebagian besar perusahaan manajemen properti terkemuka di Bali mengenakan biaya antara 15% dan 25% dari pendapatan sewa kotor. Beberapa menawarkan layanan à la carte, sementara yang lain menjalankan semuanya di bawah model layanan penuh.

Jangan hanya memilih opsi yang paling murah. Pengelola yang buruk dapat merugikan Anda dalam bentuk ulasan buruk, keluhan tamu, atau pemesanan yang terlewatkan dibandingkan dengan penghematan biaya yang Anda dapatkan.

Mengelola Tanpa Menyewa

Bahkan jika Anda tidak menyewakan properti Anda, tetap saja properti Anda membutuhkan perhatian. Panas, kelembapan, dan serangga di Bali dapat menyebabkan kerusakan yang signifikan jika rumah dibiarkan kosong terlalu lama. Paling tidak, Anda ingin ada orang yang memeriksa properti secara teratur, mengangin-anginkannya, dan memastikan pipa ledeng dan listrik berfungsi dengan baik.

Beberapa pemilik mengatur agar pengurus tinggal di lokasi di ruang staf atau kamar tamu. Ada pula yang membuat kontrak pemeliharaan bulanan dengan tim lokal yang tepercaya.

Kesimpulan

Sebagai orang asing, membeli properti di Bali bisa menjadi proses yang rumit; namun, dengan panduan yang tepat, ini bisa menjadi investasi yang menguntungkan. Pasar real estate di Bali terus berkembang, dengan semakin banyaknya orang asing yang berinvestasi di pulau ini. Apakah Anda mencari villa mewah, apartemen modern, atau sebidang tanah untuk membangun rumah impian Anda, Bali menawarkan berbagai macam pilihan.