Porozumienia nominowane na Bali: Ryzyko, prawo i bezpieczniejsze alternatywy

Jeśli spędziłeś choćby pięć minut na rozmowach o nieruchomościach na Bali, prawdopodobnie słyszałeś, jak ktoś mówi: “Po prostu użyj nominowanego”. Brzmi to jak szybkie rozwiązanie. Płacisz pieniądze, lokalna nazwa pojawia się w gazecie, a za kulisami jesteś faktycznym właścicielem.

Jest to kompleksowy przewodnik po umowach koczowniczych na Bali: czym one są, dlaczego ludzie je robią, co mówi indonezyjskie prawo, ryzyko prawne i legalne alternatywy, które są znacznie bezpieczniejsze.

Czym są “porozumienia nominowane” na Bali?

Nominowany to osoba, która coś posiada w ich imieniu, nawet jeśli ktoś inny za nią zapłacił i myśli, że jest jej prawdziwym właścicielem.

Na Bali można usłyszeć dwa popularne rodzaje ustalenia dotyczące nominowanych:

1. Nominowany grunt/nieruchomość: Cudzoziemiec płaci za ziemię lub willę, ale obywatel Indonezji jest wymieniony jako prawny właściciel na certyfikacie. Jest to często stosowane w przypadku gruntów typu freehold (Hak Milik), ponieważ tylko obywatele Indonezji mogą posiadać takie prawo.
2. Spółka nominowana: Udziały w spółce są umieszczane pod nazwiskiem lokalnej osoby (lokalnego przedstawiciela), nawet jeśli inwestor jest obcokrajowcem. Ludzie robią to, aby obejść ograniczenia dotyczące własności zagranicznej.

Są one również nazywane strukturami nominowanymi, konfiguracjami nominowanymi lub praktykami nominowanymi. Zwykle opierają się one na dodatkowych umowach pobocznych, umowach prywatnych, aby “udowodnić”, kto jest faktycznym właścicielem (tym, który naprawdę zapłacił i kontroluje).

Oto kluczowy pomysł, który musisz zablokować: Indonezyjskie agencje, takie jak urząd ziemski, najbardziej dbają o to, co znajduje się w oficjalnych rejestrach. Oznacza to, że osoba widniejąca na certyfikacie jest zazwyczaj traktowana jako prawny właściciel.

Dlaczego obcokrajowcy korzystają z usług osoby wyznaczonej na Bali?

Ponieważ zasady są niewygodne.

Indonezja ma Indonezyjskie ramy prawne która ogranicza niektóre formy własność zagraniczna, zwłaszcza w odniesieniu do gruntów. Celem jest utrzymanie podstawowych praw do ziemi związanych z obywatelami. W ramach Indonezyjskie prawo gruntowe (Ustawa nr 5 z 1960 r., Podstawowe prawo rolne), Hak Milik (prawo własności) jest powiązane z obywatelstwem indonezyjskim, więc obcokrajowcy nie mogą po prostu kupić go bezpośrednio.

Dla firm inwestycje zagraniczne są również regulowane. Ludzie mówią o negatywna lista inwestycji Ponieważ przez lata Indonezja stosowała podejście “listy negatywnej”, aby ograniczyć, które obszary działalności były zamknięte lub ograniczone dla obcokrajowców. System ten uległ jednak zmianie: Indonezja wprowadziła “Listę inwestycji pozytywnych” na mocy rozporządzenia prezydenckiego nr 10/2021 (z późniejszymi zmianami), zastępując starsze ramy listy negatywnej.

Tak więc nominacja może wyglądać jak skrót:

• inwestorzy zagraniczni którzy chcą szybko stać się “właścicielami”,
• cudzoziemcy którzy chcą kupić ziemię, tak jak w domu,
• strony zagraniczne którzy chcą prowadzić wypożyczalnie lub inne przedsiębiorstwa bez ustanowienia odpowiedniej struktury.

Ale “powszechne” to nie to samo, co “bezpieczne”. Prawdziwe pytanie brzmi: czy są to umowy nominowane faktycznie prawnie uznany?

Co mówi indonezyjskie prawo (w prostych słowach)

1) Umowy nominacji akcji są wyraźnie zakazane na mocy ustawy inwestycyjnej.

Indonezja prawo inwestycyjne (Ustawa nr 25 z 2007 r. o inwestycjach) ma bezpośrednią zasadę dotyczącą udziałów nominowanych.

Zgodnie z nim inwestorom nie wolno zawierać umów ani oświadczeń, że udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością są “na rzecz i w imieniu innej osoby”. A jeśli to zrobią, będzie to nieważne.

“Nieważna” oznacza, że umowa jest traktowana tak, jakby nigdy nie miała mocy prawnej.

Jeśli więc umowa stanowi, że lokalny udziałowiec posiada udziały “w imieniu” spółki, prawo może potraktować ten papier jako bezwartościowy, gdy ma to największe znaczenie.

2) Wolna własność gruntów jest ograniczona do obywateli Indonezji

Zgodnie z podstawowym prawem rolnym tylko obywatele Indonezji mogą mieć pełne prawa własności (Hak Milik) do ziemi, a także ogranicza transfery, które skutecznie przeniosłyby Hak Milik na obcokrajowców (bezpośrednio lub pośrednio). Niektóre wyjaśnienia prawne i akademickie podsumowują konsekwencje dosadnie: naruszenie tych zasad może sprawić, że transakcja będzie nieważna i może spowodować, że ziemia przejdzie na własność państwa (z niuansami w zależności od faktów i związanych z nimi praw).

Właśnie dlatego struktury gruntów nominowanych są tak niebezpieczne. Próbują one stworzyć pełną prawną własność dla obcokrajowca za pomocą umów pobocznych. Ale państwowy system gruntów jest zbudowany tak, aby zablokować ten efekt końcowy.

Jak zwykle działają nominowane konfiguracje (jakie dokumenty zobaczysz)

Większość ludzi nie tylko przekazuje pieniądze i “ufa wibracjom”. Używają formalności prawnych, aby poczuć się solidnie.

Typowe dokumenty w transakcjach nominowanych obejmują:

• A umowa pożyczki (cudzoziemiec “pożycza” nominowanemu pieniądze powiązane z nieruchomością)
• A pełnomocnictwo aby obcokrajowiec mógł działać tak, jakby kontrolował aktywa
• Czasami nieodwołalne uprawnienia (sformułowanie trudne do anulowania)
• Litery boczne, pisemna zgoda, i opcje sprzedaży
• “Oświadczenia” stwierdzające, że nominowany jest tylko tymczasowy posiadacz / posiadacz tymczasowy
• Klauzule mówiące o tym, że nominowany ją posiada w imieniu cudzoziemca, który jest faktyczny właściciel

Na papierze może to wyglądać sprytnie. W rzeczywistości tworzy to dziwną sytuację: osoba nominowana jest prawnym właścicielem w oficjalnych rejestrach, ale cudzoziemiec wierzy, że jest prawdziwym właścicielem z powodu umów pobocznych.

Problem jest następujący: własność prawna nie jest wibracją. To status stworzony przez system prawny. Jeśli państwo stwierdzi, że twoja struktura łamie zasady, twój prywatny stos papierów może ci nie dać moc prawna w walce.

Wielki problem: “Legalny właściciel” pokonuje “rzeczywistego właściciela” w sporze

Wyobraź sobie kupić samochód, ale rejestracja jest na kogoś innego. Masz paragony i wiadomości tekstowe. Ale rządowa baza danych zawiera listę oni.

Jeśli dojdzie do walki, osoba zarejestrowana ma znaczną przewagę. To samo podstawowe ryzyko w korzystanie z nominowanego.

W nominowanej transakcji dotyczącej gruntów prawny właściciel to nazwa wydrukowana na certyfikacie ziemi. Cudzoziemiec jest tylko osobą, która twierdzi, że jest faktyczny właściciel poprzez umowy dodatkowe.

Kiedy coś idzie nie tak, to nie tylko “dramat”. Masz spory prawne, a sądy mają tendencję do poważnego traktowania oficjalnego tytułu, podczas gdy ustalenia poboczne mogą być atakowane jako niezgodne z prawem lub niemożliwe do wyegzekwowania.

W przypadku akcji nominowanych ryzyko jest jeszcze wyraźniejsze: prawo inwestycyjne stanowi, że takie oświadczenia o akcjach nominowanych są zabronione i nieważne.

Więc twój regres prawny (twoja zdolność do naprawienia tego poprzez sąd) mogą być słabsze niż się spodziewasz.

Rzeczywista mapa ryzyka: co może pójść nie tak (i dzieje się to szybko)

Przeanalizujmy związane z tym ryzyko na proste wiadra.

Ryzyko 1: Twój “godny zaufania kandydat” przestaje być godny zaufania.

Ludzie szukają “kandydat godny zaufania.” Ale ludzie się zmieniają. Życie się zmienia.

Twój kandydat może:

• odmówić podpisania dokumentów (usłyszysz “przepraszam, nie mogę”),
• sprzedać ziemię,
• użyć go jako zabezpieczenia,
• być pod presją rodziny,
• rozwieść się, umrzeć lub stanąć przed windykatorami.

Nawet jeśli masz papierkową robotę, walczysz pod górę, ponieważ to oni ją trzymają. własność prawna.

Ryzyko 2: Twoje prywatne umowy zostaną uznane za nielegalne

Jeśli dokumenty zostały zaprojektowane w celu ominięcia ograniczenia dotyczące własności zagranicznej, Druga strona może argumentować, że nie można ich wyegzekwować.

W przypadku nominowanych do akcji zasada jest bezpośrednia: zabronione i nieważne.

W przypadku osób nominowanych na grunty, naukowcy przeanalizowali struktury “pożyczania nazwisk” i wciąż powracają do tego samego tematu: umowa jest sprzeczna z zasadą obywatelstwa prawa gruntowego i powoduje poważną niepewność i narażenie na ryzyko.

Ryzyko 3: Urząd ziemski widzi tylko prawnego właściciela

Jeśli próbujesz sprzedać, refinansować lub naprawić kwestie związane z certyfikatami, to urząd ziemski zwykle następuje po nazwie na certyfikacie.

Oznacza to, że jeśli osoba nominowana nie będzie współpracować, możesz utknąć, nawet jeśli zapłaciłeś 100% pieniędzy.

Ryzyko 4: Egzekwowanie przepisów, pozwolenia i zagospodarowanie przestrzenne mogą wszystko wysadzić w powietrze

Nie mówi się o tym wystarczająco dużo. Nawet jeśli twój kandydat jest lojalny, nadal jesteś narażony na ryzyko “zewnętrzne”.

Ostatnie represje na Bali, w tym wyburzenia Bingin, były związane z zasadami zagospodarowania przestrzennego, kwestiami gruntów państwowych oraz egzekwowaniem przepisów dotyczących ochrony środowiska i planowania przestrzennego.

Jeśli twoja willa lub firma jest zbudowana lub prowadzona w sposób, który łamie lokalne przepisy, egzekwowanie prawa może zniszczyć twoją inwestycję, bez względu na to, kto jest na papierze. Umowy nominowane nie chronią przed rządem.

Ryzyko 5: Spór i brak czystego rozwiązania

Kiedy umowa z nominowanym upada, ludzie często mówią: “Po prostu wytoczę proces”.”

Procesy sądowe są jednak powolne, stresujące i kosztowne. A jeśli struktura jest postrzegana jako sposób na ominięcie prawa, możesz nie uzyskać oczekiwanego rezultatu. Taka jest brutalna prawda o spółkach nominowanych regres prawny.

“Ale wszyscy to robią”. Ok, nadal nie jest bezpiecznie.

Umowy nominowane mogą “działać” przez lata. Dlatego się rozprzestrzeniają.

Ale często zawodzą, gdy:

• relacje się zmieniają,
• w grę wchodzą duże pieniądze,
• partner staje się chciwy,
• następuje audyt rządowy,
• lub zaangażowana zostanie strona trzecia (spadek, rozwód, wierzyciele).

A kiedy zawiodą, mogą ponieść brutalną porażkę, ponieważ struktura umieszcza najcenniejszy zasób pod cudzym nazwiskiem.

Dlatego najmądrzejszym posunięciem nie jest znalezienie lepszego kandydata. Jest nim znalezienie bezpieczniejsze alternatywy które pasują do Indonezyjskie przepisy.

Bezpieczniejsze alternatywy prawne (które nie opierają się na udawaniu)

Porozmawiajmy o opcjach, które są powszechnie stosowane i bardziej możliwe do obrony zgodnie z indonezyjskimi zasadami.

1) Leasehold: kontrola bez “własności gruntu”.”

Długa dzierżawa może zapewnić użytkowanie i kontrolę przez długi czas, bez udawania, że posiadasz pełną własność prawną.

Jest to często najczystsze rozwiązanie dla obcokrajowców, którzy chcą mieszkać na Bali lub posiadać nieruchomość do użytku osobistego. Jest to również łatwiejsze do wyjaśnienia bankom, partnerom i przyszłym nabywcom.

2) Hak Pakai (prawo do użytkowania) dla kwalifikujących się obcokrajowców

Indonezja ma ścieżki dla cudzoziemców, którzy legalnie przebywają w Indonezji, aby posiadać określone nieruchomości mieszkalne na Hak Pakai gruntu, z zastrzeżeniem warunków. Podsumowania prawne zwykle opisują terminy takie jak okres początkowy (często 30 lat), przedłużenie (20) i odnowienie (30) na określonych zasadach.

Ważne: Hak Pakai to nie to samo co freehold. Jest to zgodne z prawem prawo do użytkowania/zamieszkiwania w ramach systemu, co oznacza, że pasuje do Indonezyjskie ramy prawne lepsze niż sztuczki nominowanych.

3) PT PMA: prawdziwa droga biznesowa (gdy celem jest wynajem lub działalność operacyjna)

Jeśli planujesz działać nieruchomość jako firma, taka jak wynajem willi, hotelarstwo lub inna działalność komercyjna, właściwą ścieżką jest często zgodna struktura firmy.

A PT PMA jest zagraniczna spółka inwestycyjna (forma spółka z kapitałem zagranicznym), które można wykorzystać do legalnej działalności gospodarczej, w zależności od sektora, licencji i planu inwestycyjnego.

Kluczem jest: nie buduj go na akcjach nominowanych. Ponieważ umowy dotyczące udziałów nominowanych są zabronione i mogą być nieważne na mocy ustawy o inwestycjach.

Ponadto zasady inwestowania zmieniają się w czasie, więc zawsze należy potwierdzać aktualne wymagania. Jeśli chcesz w prosty i zgodny z przepisami sposób otworzyć konto PT PMA, Visa-Indonesia może poprowadzić Cię przez kolejne etapy, pomagając w dostosowaniu dziedziny działalności (KBLI), dokumentów i licencji. Dzięki temu możesz skupić się na budowaniu firmy z jasnością i solidnymi podstawami prawnymi.

4) Przestrzegaj zasad listy inwestycyjnej (i przestań gonić za starymi mitami “listy negatywnej”).

Niektóre transakcje nadal obejmują udziały nominowane przy użyciu starej metody. negatywna lista inwestycji sposób myślenia. Indonezja przeszła jednak na system Pozytywnej Listy Inwestycyjnej na mocy PR 10/2021 (z późniejszymi zmianami), który zmienił, które sektory są otwarte lub ograniczone i na jakich warunkach.

Ma to znaczenie, ponieważ wiele “nominowanych poprawek” opiera się na przestarzałych założeniach.

Dokumenty, o które należy poprosić (przed podpisaniem lub dokonaniem płatności)

Jeśli kupujesz, wynajmujesz lub zakładasz firmę, nie polegaj na obietnicach WhatsApp. Zapytaj o prawdziwe formalności prawne, i poddać go weryfikacji przez radca prawny lub adwokat który współpracuje z zagranicznymi klientami w Indonezji.

Oto praktyczna lista kontrolna dokumentów, które zazwyczaj należy przejrzeć:

• Szczegóły świadectwa gruntowego (rodzaj prawa, nazwa właściciela, historia)
• Mapa terenu/informacje o granicach (jeśli dostępne)
• Dowód zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego (w zależności od zastosowania)
• Pozwolenie na budowę i powiązane zgody (jeśli dotyczy)
• Ewidencja podatków i płatności związane z gruntem/budynkiem (w stosownych przypadkach)
• Przygotowywanie umów (najmu, sprzedaży, opcji, dokumentów udziałowców)
• Dokumenty firmowe (jeśli lokalny PT lub PT PMA): akt notarialny, lista udziałowców, licencje
• Dowolny pełnomocnictwo formularze (należy zachować szczególną ostrożność w przypadku sformułowania “nieodwołalne”)
• Pisemne oświadczenia o tym, kto ma jakie prawa i co dzieje się w przypadku śmierci/rozwodu.

Jeśli sprzedawca mówi: “Nie trzeba, to standard”, potraktuj to jako czerwoną flagę.

Jak myśleć o “własności” na Bali bez wpadania w pułapkę?

Oto czysty model mentalny:

• Własność prawna jest tym, co uznaje rząd.
• The prawny właściciel to osoba lub podmiot wymieniony w oficjalnych rejestrach.
• Korzystna własność jest tym, kto w rzeczywistości odnosi korzyści, ale nie tworzy automatycznie egzekwowalnych praw, jeśli struktura jest niezgodna z prawem.
• Nominowane transakcje próbują rozdzielić te rzeczy za pomocą umowy i umowy dodatkowe.
• Im bardziej twoja transakcja zależy od ich rozdzielenia, tym bardziej ryzyko prawne nosisz.

Jeśli więc Twój plan zależy od możliwości roszczenie własności później zadaj sobie pytanie: “Czy będzie to wykonalne, jeśli sąd się temu przyjrzy?”. Jeśli odpowiedź brzmi “być może”, to nie jest to strategia inwestycyjna. To hazard.

Szybkie FAQ (te, o które ludzie boją się pytać)

Czy umowy nominacji są legalne na Bali?
Umowy dotyczące udziałów nominowanych są wyraźnie zabronione na mocy prawo inwestycyjne i może być zadeklarowany nieważne. Ustalenia dotyczące gruntów nominowanych kolidują z zasadą narodowości systemu gruntów i są powszechnie traktowane jako niebezpieczne pod względem prawnym, zwłaszcza gdy mają na celu zapewnienie cudzoziemcom kontroli podobnej do swobodnego posiadania.

Jeśli korzystam z usług osoby wyznaczonej, czy mam pełną własność prawną?
W większości konfiguracji nominowanych, nominowany jest prawnym właścicielem na papierze, a ty polegasz na umowach pobocznych. To nie jest pełna własność prawna w ramach oficjalnego systemu.

Czy mogę po prostu użyć pełnomocnictwa i wszystko będzie w porządku?
A pełnomocnictwo może zapewnić praktyczną kontrolę, ale nie przekształca jej w magiczny sposób w legalną własność gruntu. Stwarza również ryzyko, jeśli zostanie odwołany, zakwestionowany lub potraktowany jako część niezgodnego z prawem programu.

Co jeśli mój kandydat podpisze wszystko i obieca współpracę?
To miłe... dopóki takie nie jest. Obietnice nie pokonują podstawowej słabości struktury: nie jesteś osobą posiadającą tytuł prawny.

Najważniejsze informacje

Nominowane umowy są popularne, ponieważ wydają się być obejściem zasad, które frustrują. cudzoziemcy. Ale pod Indonezyjskie przepisy, Osoba posiadająca oficjalny tytuł ma najsilniejszą pozycję, a niektóre porozumienia nominowane, zwłaszcza nominowane udziały, są bezpośrednio zakazane i mogą być traktowane jako prawnie nieistniejące.

Jeśli chcesz zainwestować na Bali i spać spokojnie w nocy, wybierz strukturę, która faktycznie jest w pełni funkcjonalna. prawnie uznany: solidna umowa najmu, zgodna z prawem ścieżka Hak Pakai, jeśli się kwalifikuje, lub zgodny plan PT PMA dla celów biznesowych. A zanim podpiszesz umowę, zatrudnij właściwego radca prawny przetestować umowę jak sceptyk, a nie jak marzyciel.