Jak kupić dom na Bali jako obcokrajowiec w 2025 r.

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości na Bali. Być może spędziłeś tutaj czas, surfując w Canggu, medytując w Ubud lub po prostu wpadając w naturalne piękno wyspy i pomysł zaczął się formować: A co jeśli uczyniłbym to moim domem? W końcu wyluzowany styl życia na Bali, surfowanie o wschodzie słońca, późne kolacje w warungach i społeczność kreatywnych ludzi przyciągają przybyszów na dobre. To marzenie wielu obcokrajowców. I tak, zakup nieruchomości na Bali jest możliwy, nawet jeśli indonezyjskie przepisy dotyczące gruntów mogą być nieco skomplikowane na pierwszy rzut oka.

Jednak dzięki odpowiedniej konfiguracji prawnej i jasnemu zrozumieniu dostępnych opcji, możesz zabezpieczyć dom lub inwestycję, która będzie zgodna zarówno z Twoją wizją, jak i prawem. Od struktur własności i dokumentów prawnych po wskazówki dotyczące unikania typowych pułapek, ten przewodnik został stworzony, aby pomóc ci przejść od marzeń do działania, z mniejszą liczbą niespodzianek po drodze.

Przegląd rynku nieruchomości na Bali 2025

Przegląd rynku nieruchomości na Bali 2025

Bądźmy szczerzy, rynek nieruchomości na Bali nie jest już tajemnicą.

Zagraniczni inwestorzy, długoterminowi emigranci i lokalni deweloperzy szukają tego samego: kawałka życia na wyspie, który równoważy styl życia i potencjalne zyski. Oczekuje się, że w 2025 r. popyt na wille i nieruchomości na wynajem długoterminowy pozostanie silny, szczególnie w popularnych lokalizacjach, takich jak Canggu, Uluwatu i Ubud.

Oto, co widzimy w terenie:

• Wille z prywatnymi basenami są nadal najlepszym wyborem dla kupujących i wynajmujących nieruchomości. Nieruchomości te często oferują wyższe stawki za noc na Airbnb, zwłaszcza jeśli znajdują się w pobliżu plaż lub kawiarni.
• Według BPS Baliprzyjazdy turystów osiągnęły ponad 6,3 mln euro w 2024 r., zwiększając zarówno popyt na wynajem krótkoterminowy, jak i zaufanie inwestorów.
• Plony w kluczowych obszarach turystycznych mogą wahać się między 7% i 12% rocznie, choć zależy to w dużej mierze od zarządzania nieruchomością i strategii marketingowych.
• Obszary takie jak Tabanan i północne Bali zyskują uwagę ze względu na spokój i niższe ceny wejścia, podczas gdy centralne ośrodki, takie jak Seminyak, są nasycone i zaostrzają przepisy dotyczące stref.
• Koszty budowy wzrosły o około 10-15% w ciągu ostatnich dwóch lat, ze względu na niedobory materiałów i wyższe stawki robocizny. Dlatego ważne jest, aby mądrze zaplanować budżet, jeśli planujesz budować.

Jak obcokrajowcy kupują nieruchomości na Bali: Przewodnik krok po kroku

Zakup nieruchomości na Bali jako obcokrajowiec jest całkowicie możliwy, ale proces ten wygląda inaczej niż w kraju ojczystym. Indonezyjskie prawo gruntowe nie zezwala obcokrajowcom na bezpośrednie posiadanie gruntów, ale istnieją bezpieczne i legalne sposoby zabezpieczenia długoterminowych praw do nieruchomości.

Oto jak to działa, krok po kroku:

Krok 1: Najpierw zdefiniuj swój cel

Przed zbadaniem opcji prawnych należy wziąć to pod uwagę: Dlaczego kupujesz?

Czy planujesz mieszkać na Bali w niepełnym wymiarze godzin, przejść na emeryturę lub zbudować nieruchomość inwestycyjną na wynajem krótkoterminowy? Twoja odpowiedź określi, jakiego rodzaju ścieżki własności i wizy będziesz potrzebować. Na przykład osoba kupująca willę na emeryturze w Ubud może obrać zupełnie inną ścieżkę niż para zakładająca firmę wynajmującą w Canggu.

Krok 2: Wybierz odpowiednią strukturę własności

Cudzoziemcy w Indonezji zazwyczaj korzystają z jednej z trzech konfiguracji prawnych:

• Dzierżawa (Hak Sewa) - Dzierżawa nieruchomości na czas określony (często 25-30 lat) z opcją przedłużenia. Proste, legalne i powszechnie stosowane do celów mieszkaniowych.
• PT PMA (spółka z kapitałem zagranicznym) - Umożliwia nabycie gruntu z prawem do budowy (Hak Guna Bangunan) za pośrednictwem własnej firmy. Idealne rozwiązanie dla inwestorów lub osób planujących prowadzenie działalności gospodarczej na terenie nieruchomości.
• Umowa z nominowanym - Obywatel Indonezji posiada tytuł własności w Twoim imieniu. Brzmi wygodnie, ale wiąże się z poważnym ryzykiem prawnym. Zdecydowanie odradzamy tę konfigurację ze względu na brak ochrony, jaką zapewnia.

⚠️ Współpracowaliśmy z klientami, którzy myśleli, że umowy nominowane są bezpieczne, dopóki spór lub śmierć nie zmieniły wszystkiego. Trzymaj się legalnych, przejrzystych rozwiązań.

Krok 3: Współpraca z zaufanym notariuszem (PPAT)

Po podjęciu decyzji o strukturze, następnym krokiem jest zatrudnienie certyfikowanego notariusza, znanego również jako PPAT. Pomogą oni w przeprowadzeniu prawnego badania due diligence, sporządzą projekt umowy, zweryfikują certyfikat gruntu i potwierdzą, że strefa jest odpowiednia do zamierzonego zastosowania.

Zawsze powtarzamy: notariusz jest twoją polisą ubezpieczeniową w nieruchomościach na Bali. Jeden z naszych współpracowników zażartował kiedyś: "Na Bali nie musisz obawiać się duchów, tylko certyfikatów gruntów, które nie pasują do rzeczywistości".

Krok 4: Przeprowadzenie odpowiedniej analizy due diligence

Nie pomijaj tej części. Oto, co powinien sprawdzić notariusz i zespół prawny:

• Historia własności i typ certyfikatu (SHM lub HGB)
• Zagospodarowanie przestrzenne (mieszkalnictwo, turystyka, rolnictwo itp.)
• Wszelkie istniejące spory lub pokrywające się roszczenia
• Niezapłacone podatki lub kwestie związane z pozwoleniami na budowę (np. brak IMB/PBG)

✅ Wskazówka: Zawsze odwiedzaj miejsce osobiście, nawet jeśli tylko raz. Zdjęcia nie mogą pokazać ryzyka powodzi lub hałaśliwych sąsiadów.

Krok 5: Podpisanie umowy i sfinalizowanie płatności

Gdy wszystko zostanie wyjaśnione, podpiszesz Umowa kupna-sprzedaży (Akta Jual Beli) lub Akt dzierżawy w biurze notariusza. Większość transakcji jest opłacana w całości na tym etapie, zazwyczaj przelewem bankowym w IDR lub USD.

Upewnij się, że warunki płatności, waluta i terminy są jasno określone w umowie, aby uniknąć nieporozumień.

Krok 6: Rejestracja transakcji

Notariusz zarejestruje transakcję w Krajowa Agencja Terenowa (BPN) i upewnij się, że otrzymałeś kopie wszystkich oficjalnych dokumentów. Jeśli korzystasz z PT PMA, zarejestrują oni również grunt pod nazwą firmy.

Jest to również moment, w którym strefa, własność i pozwolenia na budowę są potwierdzane i rejestrowane. Nie pomijaj tego kroku. Chroni on Twoje prawa na dłuższą metę.

Krok 7: Dopasuj swoją wizę do planu nieruchomości

Posiadanie nieruchomości nie oznacza, że możesz pozostać na Bali przez dłuższy czas bez odpowiedniej wizy. W zależności od sytuacji możesz potrzebować

• A Wiza emerytalna
• An Inwestor KITAS (za pośrednictwem PT PMA)
• Lub nowy Wiza dla cyfrowych nomadów (E33G)

Jako licencjonowani pośrednicy wizowi pomożemy Ci wybrać odpowiednią ścieżkę wizową, która będzie odpowiadać Twoim celom związanym z nieruchomościami, niezależnie od tego, czy przeprowadzasz się tutaj, czy tylko zostajesz sezonowo.

Rodzaje nieruchomości na Bali

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości na Bali, jedno z pierwszych pytań, które Ci zadamy, brzmi: "Czego oczekujesz od tego miejsca?". Niektórzy ludzie chcą spokojnego miejsca do relaksu przez kilka miesięcy w roku. Inni szukają pasywnego dochodu z wynajmu wakacyjnego. Niektórzy planują zostać na stałe.

Rodzaj wybranej nieruchomości powinien pasować do stylu życia i długoterminowych planów, a nie tylko do budżetu. Oto, jak zazwyczaj dzielimy to podczas rozmów z klientami.

Wille

Wille są z łatwością najbardziej poszukiwanym rodzajem nieruchomości na Bali. Oferują one prywatność, komfort i rodzaj życia wewnątrz i na zewnątrz, które większość ludzi wyobraża sobie, gdy myślą o tej wyspie. Niezależnie od tego, czy jesteś w Canggu, Ubud czy Uluwatu, znajdziesz wiele opcji, od eleganckich budynków, które łączą życie wewnątrz i na zewnątrz z nowoczesnym luksusem, po drewniane domy w stylu Joglo.

Większość naszych klientów wybiera wille, ponieważ czują się w nich jak w domu, a nie tylko jak w miejscu pobytu. To powiedziawszy, nie wszystkie wille są budowane tak samo. Niektóre wyglądają niesamowicie w Internecie, ale mają problemy z zagospodarowaniem przestrzennym lub brakuje im pozwoleń. Zdarzało nam się, że klienci zakochiwali się w willi tylko po to, by dowiedzieć się, że została ona zbudowana na obszarze objętym ograniczeniami. Zawsze sprawdzaj tworzenie dokumentów, takich jak IMB lub PBG, i nie pomijaj należytej staranności.

Apartamenty i mieszkania

Jeśli wolisz nie zajmować się konserwacją lub zarządzaniem personelem, apartamenty mogą być solidnym wyborem. Zazwyczaj można je znaleźć w Denpasar, Sanur lub niektórych częściach Canggu i Umalas. Większość z nich posiada wspólne udogodnienia, takie jak baseny, siłownie i parking.

Są one często bardziej przystępne cenowo niż wille i łatwiejsze w zarządzaniu, jeśli nie mieszkasz na Bali w pełnym wymiarze godzin. Pamiętaj jednak, że nie kupujesz gruntu ani samego budynku. Zazwyczaj są to jednostki leasingowe, co oznacza, że płacisz za prawo do korzystania z mieszkania przez określoną liczbę lat.

Ta konfiguracja sprawdza się dobrze w przypadku osób poszukujących prostego fundamentu lub stałego długoterminowego dochodu z wynajmu, ale może nie być idealna, jeśli chcesz z czasem budować kapitał.

Nieruchomości poza planem

Niektórzy deweloperzy na Bali sprzedają nieruchomości przed ich wybudowaniem, zwykle po niższej cenie. Jest to znane jako zakup poza planem. Na papierze brzmi to jak świetna okazja: otrzymujesz zniżkę, a czasem możesz nawet zmienić projekt. Istnieje jednak pewne ryzyko.

Widzieliśmy, jak klienci czekali ponad rok po obiecanej dacie przekazania. W innych przypadkach gotowy produkt nie do końca odpowiadał pierwotnym renderom. Jeśli wybierzesz tę drogę, upewnij się, że deweloper ma solidne doświadczenie. Sprawdź jego poprzednie projekty i zawsze korzystaj z umowy, która chroni twoją płatność, najlepiej poprzez escrow.

Ziemia do wynajęcia

Niektórzy kupujący przychodzą do nas, chcąc zbudować swój wymarzony dom od podstaw. W takim przypadku pierwszym krokiem jest znalezienie działki, którą można legalnie wydzierżawić. Ta opcja oferuje większą swobodę, ale wymaga też więcej pracy domowej.

Lokalizacja może wyglądać idealnie, ale niekoniecznie oznacza to, że można na niej bezpiecznie budować. Widzieliśmy grunty reklamowane jako "mieszkalne", które były przeznaczone pod rolnictwo. Ma to duże znaczenie, gdy przychodzi czas na uzyskanie pozwoleń. Dokładne sprawdzenie gruntu i wyraźna umowa dzierżawy mogą zaoszczędzić później poważnych kłopotów.

Nieruchomości komercyjne

Jeśli planujesz otworzyć firmę, taką jak pensjonat, kawiarnia lub studio jogi, będziesz potrzebować nieruchomości komercyjnej z odpowiednimi pozwoleniami i zagospodarowaniem przestrzennym. Będziesz także musiał zarejestrować firmę będącą własnością zagraniczną, zwaną PT PMA, aby działać legalnie.

Potencjalne zyski mogą być znaczne, zwłaszcza w obszarach o dużym natężeniu ruchu, ale nie należy się z tym spieszyć. Widzieliśmy ludzi, którzy wpompowali pieniądze w modne kawiarnie przy plaży tylko po to, aby zdać sobie sprawę, że baza klientów nie była wystarczająco stabilna, aby pokryć koszty. Upewnij się, że Twój biznesplan jest realistyczny i oparty na badaniach, a nie tylko na przeczuciu.

5. Leasehold vs. Freehold Properties

Cudzoziemcy często kupują nieruchomości w leasingu, co oznacza dzierżawę gruntu na okres długoterminowy (zwykle 25-30 lat, z opcją przedłużenia). Jest to najczęstszy sposób cudzoziemcy do kupić nieruchomość na Bali, jak prawo własności jest zasadniczo ograniczona do Obywatele Indonezji.

Freehold daje pełną własność, ale zazwyczaj jest on dostępny tylko dla lokalnych lub zagranicznych nabywców korzystających z legalnych konfiguracji, takich jak za pośrednictwem nominowanego lub firmy. Jeśli jesteś cudzoziemieczrozumienie zasad dotyczących własność nieruchomości jest niezbędna, więc upewnij się, że dokładna analiza due diligence.

Ceny nieruchomości

Jedno z pierwszych pytań, jakie słyszymy od klientów, brzmi: "Ile tak naprawdę kosztuje zakup willi na Bali?".

Odpowiedź brzmi... to zależy. Podzieliliśmy je na trzy rodzaje obszarów, aby dać ci ogólne pojęcie:

• W obszarach o wysokim popycie, takich jak Canggu, Berawa i SeminyakŚrednia cena willi w leasingu zazwyczaj zaczyna się od ok. 250 000 USD dla jednostki z dwiema sypialniami. Może przekroczyć 500 000 USD dla nowszego budynku z basenem i stylowymi wykończeniami.
• W bardziej zrelaksowanych lub rozwijających się obszarach, takich jak Przedmieścia Pererenan, Sanur lub Uluwatuceny podobnych nieruchomości mieszczą się w przedziale 150.000 do 250.000 USD w zależności od odległości od plaży i dostępu do udogodnień.
• Jeśli jesteś otwarty na ziemię, długoterminowa dzierżawa działek może wynosić od 200-700 USD za metr kwadratowyw zależności od zagospodarowania przestrzennego i lokalizacji.

Kluczowe aspekty prawne do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości na Bali

Jeśli chodzi o zakup nieruchomości na BaliPosiadanie odpowiednich dokumentów prawnych nie podlega negocjacjom. Niezależnie od tego, czy kupujesz nowoczesna willa, nieruchomości w leasingulub wykres ziemiaDokumenty te są niezbędne, aby udowodnić, że transakcja jest zgodna z prawem i że prawa własności lub dzierżawy są chronione.

Oto bliższe spojrzenie na dokumenty podlegające obowiązkowej kontroli:

1. Certyfikat gruntów

Jest to najważniejszy dokument. Pokazuje, kto jest prawnym właścicielem nieruchomość lub grunt. W Indonezji istnieją różne rodzaje tytułów własności gruntów i należy wiedzieć, który z nich ma zastosowanie:

• Hak Milik (Freehold) - Dostępne tylko dla Obywatele Indonezji
• Hak Pakai (prawo do użytkowania) - Może być używany przez cudzoziemcy pod ścisłymi regulacjami
• Hak Sewa (dzierżawa) - Wspólna opcja dla inwestorzy zagranicznipozwala na użytkowanie przez określony czas (zazwyczaj 25-30 lat)

Zawsze sprawdzaj, czy nazwa na certyfikacie odpowiada sprzedawcy lub wynajmującemu i czy grunt nie jest przedmiotem sporu.

2. Pozwolenie na budowę (IMB lub PBG)

Znany lokalnie jako IMB (Izin Mendirikan Bangunan) lub ostatnio jako PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), dokument ten potwierdza, że budynek został zbudowany legalnie i jest zgodny z lokalnymi przepisami. Willa bez odpowiedniego pozwolenia na budowę może zostać uznana za nielegalną, a przyszłe remonty mogą zostać odrzucone.

Zapytaj o:

• Oryginalny IMB/PBG (nie tylko kopia)
• Potwierdzenie, że użytkowanie budynku jest zgodne z Twoimi zamiarami (mieszkalne, komercyjne itp.).

3. Informacje o warunkach zabudowy (certyfikat RTRW)

Ziemia na Bali jest przeznaczona do różnych zastosowań, w tym mieszkalnych, komercyjnych, rolniczych i terenów zielonych. Należy potwierdzić, że grunt znajduje się w strefie mieszkalny lub strefa handlowa (nie teren zielony lub chroniony), jeśli planujesz go zbudować lub wynająć.

Wniosek o oficjalne certyfikat zagospodarowania przestrzennego od władz lokalnych.

4. Dowód wpłaty podatku (PBB)

Poproś o wyświetlenie Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) wpływy. Pokazuje to roczne podatek od nieruchomości została zapłacona. Niezapłacone podatki mogą stać się Twoim obowiązkiem, jeśli nie wyłapiesz ich odpowiednio wcześnie.

5. Umowa kupna-sprzedaży (AJB)

Jest to umowa finalizująca transakcję. Musi ona zostać podpisana przed licencjonowanym notariuszem (notaris/PPAT). Upewnij się, że dokument jest dostępny w Angielski (lub w innym zrozumiałym języku) i że wszystkie szczegóły są zgodne z umową ustną.

Dodatkowa wskazówka: Sprawdź, czy deweloper posiada ważne pozwolenie na budowę i prawny dowód własności gruntu w przypadku projektów poza planem lub planowanych willi.

Najczęstsze pułapki przy zakupie nieruchomości na Bali

The Rynek nieruchomości na Bali kwitnie, a to przyciąga wszystkich, w tym uczciwych sprzedawców i tych, którzy mają mniej niż uczciwe zamiary. Bez odpowiedniej wiedzy lub wsparcia, nawet doświadczeni kupujący może napotkać problemy prawne.

Oto najczęstsze pułapki, których należy unikać:

1. Zakup bez odpowiedniej weryfikacji własności

Niektórzy sprzedawcy mogą przedstawiać fałszywe lub wygasłe certyfikaty gruntów lub mogą nie być faktycznymi właścicielami nieruchomości. Zawsze weryfikacja własności za pośrednictwem lokalnego notariusza lub prawnika. Kiedy zakup ziemiUpewnij się, że działki nie pokrywają się z sąsiednimi działkami lub potencjalnymi sporami rodzinnymi.

2. Przeoczanie pozwoleń na budowę

Zakup willa lub dom bez pozwolenie na budowę (IMB/PBG) może skutkować grzywnami, rozbiórką lub utratą wartości odsprzedaży. Nieruchomości w obszarach o dużym natężeniu ruchu turystycznego są często budowane szybko i nie zawsze zgodnie z wymogami prawnymi. Jeśli pozwolenie nie jest dostępne, jest to czerwona flaga.

3. Ignorowanie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego

Możesz zakochać się w nadmorskiej nieruchomości, tylko po to, aby dowiedzieć się, że znajduje się w zielona strefagdzie budowanie jest zabronione. Jest to powszechne w pobliżu pól ryżowych i niezabudowanych plaż. Należyta staranność obejmuje potwierdzenie użytkowania gruntów za pośrednictwem oficjalnych kanałów.

4. Poleganie na niewykwalifikowanych agentach

Podczas gdy Bali ma wiele renomowanych specjaliści ds. nieruchomościposiada również nielicencjonowane agenci nieruchomości którzy mogą nie być świadomi lub nie przestrzegać zgodności z prawem. Zawsze współpracuj z agentami, którzy rozumieją zawiłości prawne z Posiadanie nieruchomości na Bali i mogą przedstawić referencje na poparcie swojej wiedzy specjalistycznej.

5. Podpisywanie umów bez porady prawnej

Zbyt wiele inwestorzy zagraniczni podpisują umowy w języku bahasa indonesia bez przetłumaczonej wersji. Co gorsza, niektórzy polegają wyłącznie na umowach ustnych. Zawsze zatrudniaj wykwalifikowanego prawnika lub notariusza:

• Tłumaczenie dokumentów
• Potwierdzenie zgodności z lokalnymi przepisami
• Ochrona interesów w przypadku sporu

Zarządzanie nieruchomościami

Posiadanie nieruchomości na Bali jest ekscytujące, ale jeśli nie mieszkasz tam w pełnym wymiarze godzin, prawdziwa praca zaczyna się po otrzymaniu kluczy. Wille wymagają regularnego utrzymania, goście muszą być mile widziani, a do tego dochodzą comiesięczne rachunki, sprzątanie, naprawy i okazjonalne niespodzianki, takie jak przeciekający dach w porze deszczowej lub przerwa w dostawie prądu podczas pobytu gościa.

W tym miejscu wkracza zarządzanie nieruchomościami.

Czy potrzebujesz zarządcy nieruchomości?

Jeśli planujesz mieszkać w swoim domu przez cały rok, możesz być w stanie zarządzać sprawami samodzielnie lub zatrudnić mały lokalny zespół. Jeśli jednak jesteś za granicą lub przebywasz na Bali tylko w niepełnym wymiarze godzin, współpraca z zarządcą nieruchomości jest nie tylko pomocna, ale wręcz niezbędna.

Zajmą się takimi rzeczami jak:

• Obsługa rezerwacji (w przypadku wynajmu)
• Koordynowanie prac porządkowych i konserwacyjnych
• Opłacanie lokalnych mediów i podatków
• Zarządzanie zameldowaniem/wymeldowaniem
• Pilnowanie miejsca, gdy jesteś poza domem

Jeden z naszych klientów przylatywał co kilka miesięcy, by zająć się podstawowymi sprawami. Po zatrudnieniu lokalnego menedżera nie tylko zaoszczędzili na lotach, ale także zamienili willę w stały strumień dochodów.

Ile kosztuje zarządzanie nieruchomościami?

Opłaty mogą się różnić w zależności od poziomu usług, ale większość renomowanych firm zarządzających nieruchomościami na Bali pobiera opłaty w wysokości od 15% i 25% dochodu brutto z wynajmu. Niektóre oferują usługi à la carte, podczas gdy inne oferują wszystko w modelu pełnej obsługi.

Nie wybieraj najtańszej opcji. Kiepski menedżer może kosztować cię więcej złych recenzji, skarg gości lub nieodebranych rezerwacji, niż zaoszczędzisz na opłatach.

Zarządzanie bez wynajmu

Nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, nadal wymaga ona uwagi. Upał, wilgotność i owady na Bali mogą spowodować znaczne szkody, jeśli dom pozostanie pusty zbyt długo. Przynajmniej będziesz chciał, aby ktoś regularnie sprawdzał nieruchomość, wietrzył ją i upewniał się, że instalacja wodno-kanalizacyjna i elektryczna są w dobrym stanie.

Niektórzy właściciele organizują opiekuna, który mieszka na miejscu w kwaterze pracowniczej lub pokoju gościnnym. Inni zawierają miesięczne umowy serwisowe z zaufanym lokalnym zespołem.

Wnioski

Jako obcokrajowiec, zakup nieruchomości na Bali może być złożonym procesem; jednak przy odpowiednich wskazówkach może to być opłacalna inwestycja. Rynek nieruchomości na Bali rozwija się, a coraz więcej obcokrajowców inwestuje na wyspie. Niezależnie od tego, czy szukasz luksusowej willi, nowoczesnego apartamentu, czy kawałka ziemi pod budowę wymarzonego domu, Bali oferuje szeroki wachlarz opcji.