在巴厘岛建造别墅需要多少钱？

巴厘岛在 2025 年的建筑成本一般约为 每平方米 600 万至 1 500 多万印尼盾 约 每平方米 $400-$1,000 美元以上)的别墅。从简单的本地标准建筑到高端豪华别墅，这一宽泛的范围对应着不同的装修水平。这些数字 不包括土地成本 (因为土地是假定拥有的），并包括建筑结构、标准装置和饰面。 

值得注意的是 建筑价格上涨 ~5-10% 自 2023 年以来，由于材料成本上升和建筑质量提高，巴厘岛的劳动力价格仍然相对低廉。(尽管最近出现了通货膨胀，但与其他热带旅游目的地相比，巴厘岛的性价比仍然很高）。

别墅面积 大型别墅的每平方米造价有时会略低于小型别墅，因为某些费用可以分摊到更多的面积上。例如，一个简单的 单卧室别墅（~90 平方米） 可建约 6-7 百万印尼盾/平方米总计约 5.85 亿印尼盾 90 平方米。 

相比之下 宽敞的四居室豪华别墅（约 300 平方米） 采用高端设计，可在 1 200 万印尼盾/平方米 或更多。这些例子说明 基本小型建筑 成本较低，而 大型豪华项目 推动上端。

不同类型的别墅建筑，包括大小、设计和材料，都会影响最终价格。本文将回答一个常见问题：在巴厘岛建造一栋别墅需要多少钱？ 

影响建筑成本的关键因素

当您计划在巴厘岛建造别墅时，价格并不是固定不变的。许多成本，如土地征用、建筑、许可证和装修，都会影响您的预算。以下是需要牢记的最大成本：

1.与土地有关的成本

即使您已经拥有了这块土地，但是 地点 和 土地所有权类型 这将决定您的预算和收益。塞米亚克或康谷等黄金地段通常比金塔玛尼等地的价格要高，因为这些地区的需求量大、旅游业发达，而且道路、公用设施和服务设施更加便利。地理位置也会影响到获得许可证的难易程度以及房产出租的吸引力，因此选择合适的区域是投资回报率最大化的关键。

外国所有权： 根据法律规定，外国人不能在印尼直接拥有永久业权（SHM）土地。常见的合法途径有

• 租赁（Hak Sewa）： 土地所有者的长期租约。
• Hak Pakai（使用权）： 有条件地向符合条件的外国个人提供某些财产。
• PT PMA（外资企业）： 公司可以持有 建筑权 土地（非 SHM）的开发和商业用途。

避免"名义永久产权"安排（利用印尼个人代表您持有 SHM）。这些结构具有法律风险，可能被视为非法。

2.每平方米建筑成本

2025 年，巴厘岛的建筑价格约为每平方米 600 万至 1500 多万印尼盾（约合 $400-$1,000 多美元）。具体价格取决于建筑质量：

• 基础:材料和装饰简单，通常为 600-800 万印尼盾/平方米。
• 中档:质量好，设计现代，约 800-1200 万印尼盾/平方米。
• 豪华:进口材料，定制设计，1200-1500 多万/平方米。高端建筑通常被视为豪华别墅，巴厘岛豪华别墅的建筑成本可达 2 千万印尼盾/平方米或更高。别墅的大小也很重要。面积较大的别墅每平方米的成本通常较低，因为有些成本（如游泳池或厨房）会分摊到更多的空间。

3.劳动力成本

与西方国家相比，巴厘岛的劳动力价格还是比较实惠的，从 50 万印尼盾到 100 万印尼盾不等，但也因地区而异。长谷（Canggu）或塞米亚克（Seminyak）等游客密集地区的承包商收费更高，因为需求量更大。这是因为这些热门地区对建筑和翻新服务的需求很大，从而推高了劳动力成本。而在较偏远的地区，如金塔马尼，工资较低，从而降低了总体成本。在岛上的任何地方，熟练工人的成本都会较高，尤其是精装修和专业工作。

4.材料

材料的选择会极大地改变您的预算。事实上，巴厘岛在选择材料和施工方法时取决于当地的气候和建筑传统，这可能会影响到经济性和耐用性。使用当地的石材、木材或竹子既便宜又环保，但有些人更喜欢进口的大理石、玻璃或高档装置。由于空气中含有盐分，沿海地区还需要更坚固的防腐蚀材料，这也增加了成本。

5.额外费用

在为您的别墅做预算时，请记住除了原始建造价格之外还有其他费用。这些费用通常会大大增加最终成本：

• 许可证、执照和合规性 通常费用 约 5000-1.5 亿印尼盾因为您必须获得 KKPR（空间适用性）、PBG（建筑审批）以及 SLF（入住证书）。
• 土壤测试和场地准备 可添加 约 1,000 万至 3,000 万印尼盾的测试费用 和另一个 5 000 万至 2 亿印尼盾用于工地施工尤其是当您的土地位于斜坡上或需要排水系统时。
• 聘请项目经理或建筑师 通常费用 施工预算总额的 5-10%而独立的站点管理员可能会收取 每月 5-15 百万印尼盾.
• 维护规划 常跑 每年建筑总值的 1-3%这意味着一栋三居室别墅的价格为 每年约 5000-1.5 亿印尼盾 保持良好状态。
• 家具和景观 通常会添加 施工费用的 10-20%但是，如果您选择高档室内装饰和进口家具，预计花费将从 5 亿印尼盾至 20 亿印尼盾或以上.

按地点和质量等级划分的每平方米成本

下表概述了估计的 每平方米建筑成本 每个地点（行）和建筑质量等级（列）的成本。成本单位为 每平方米百万印尼盾 (括号内为约合美元）。"基本 "指简陋或符合当地标准的装修，"中档 "指具有标准现代装修的优良品质，"豪华 "指高端装修和功能。

地点	基本构建 (本地/基本饰面）	中档建筑 (质量好）	豪华建筑 (高端饰面）
乌布（内陆）	6-850 万印尼盾/平方米（~$370-$520）	850-1300 万印尼盾/平方米（~$520-$800）	13-17 百万印尼盾/平方米（约 $800-$1,050）
康古（沿海）	7-950 万印尼盾/平方米（~$430-$600）	1,000-1500 万印尼盾/平方米（~$630-$950）	1,500 万至 2,000 万印尼盾/平方米（~$950-$1,270）。
塞米尼亚克（沿海）	8-10 百万印尼盾/平方米（~$500-$630）	11-16 百万印尼盾/平方米（~$690-$1,000）	16-22 百万印尼盾/平方米（~$1,000-$1,380）
金塔玛尼（高原）	5-7 百万印尼盾/平方米（~$310-$440）	7-10 百万印尼盾/平方米（~$440-$630）	1,000-1,400万印尼盾/平方米（~$630-$880）
库塔（沿海）	6-850 万印尼盾/平方米（~$370-$520）	9-13 百万印尼盾/平方米（~$580-$830）	1,300 万至 1,800 万印尼盾/平方米（~$830-$1,150）。

选择 最佳地点 这一点至关重要，因为它会对建筑成本和潜在投资回报产生重大影响。

巴厘岛的建筑过程：分步指南

在巴厘岛建造您的梦想别墅令人兴奋！但首先，您需要了解相关流程。在巴厘岛建造别墅需要循序渐进，从获取土地和许可证到管理成本以及与当地政府或承包商合作。想想看，这就像按照食谱做菜一样--您需要按照正确的顺序做事，才能获得好的结果。

您首先需要了解的内容

2021 年，印尼改变了建筑许可证制度。旧系统使用一种名为 IMB 的许可证。现在，您需要两个主要许可证：PBG 和 SLF。这就好比为你的建筑办理了两个不同的身份证。

PBG（Persetujuan Bangunan Gedung） = 建筑许可 SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = 证明您的建筑物正常运作的证书

步骤 1：计划和准备（开始前）

在考虑开挖之前，您需要做好充分准备。咨询法律专家、认证建筑师、工程师和环境顾问至关重要。

您需要做的是

• 寻找一名认证建筑师来设计您的建筑
• 聘请结构工程师确保安全
• 必要时聘请环境顾问
• 确保您了解当地的分区法律
• 查看允许在您的土地上建造的建筑类型

第 2 步：获得 PBG 许可（建设许可）

这是您开始施工的绿灯。将 PBG 视为从政府获得建造新建筑的许可。

PBG 的工作

PBG 是您开始任何新建、改建、扩建、缩减或维护项目的通行证。PBG 规定了经批准的建筑设计，并贯穿建筑的整个生命周期。

如何申请 PBG

您通过 OSS-RBA（在线单一提交系统）申请 PBG，并与当地的 Dinas PUPR（公共工程和空间规划办公室）协调流程。在提交 PBG 之前，您需要获得 KKPR（空间适宜性批准），以确认土地是否符合您的预期用途。

您需要这些文件：

• 土地所有权证书
• 场地规划和建筑图纸
• 结构工程图
• 环境影响评估（如需要）
• 建筑规格和材料清单
• 施工时间表

处理时间

官方指南规定，PBG 验证的窗口期为 28 个工作日，但时限因项目的复杂程度、地点以及是否需要修改而异。政府和你的建筑师/工程师之间可能会来回奔波。为避免延误，请与了解开放源码软件系统、当地技术标准和分区法规的资深专业人士合作。

步骤 3：开始施工

获得 PBG 许可后，您就可以开始建造了！但请记住

• 您必须完全按照批准的图纸进行施工
• 任何更改都需要先获得批准
• 妥善保管您的 PBG 文件 - 检查时会用到它

如果不按批准的计划施工或遇到施工延误，可能会导致支付额外的费用，因此必须按期完工并遵守所有要求。

请妥善保存本文件，以便将来检查和法律需要时使用。

步骤 4：获得 SLF 证书（良好功能证书）

建筑完工后，您还需要一张许可证。SLF 证书证明您的建筑可以安全使用。

SLF 检查过程中会发生什么

要获得 SLF，建筑必须通过各种检查，包括结构完整性、消防安全、卫生和环境影响等方面的检查。

检查员将进行检查：

• 结构是否坚固安全？
• 消防安全系统是否正常工作？
• 供水和排污系统是否正常运行？
• 建筑是否符合环保标准？

获得最终批准

然后，SLF 作为最终批准，允许建筑正式入驻并用于其预期目的。SLF 规定了建筑的用途，并且必须定期更新。

履行纳税义务

当您在巴厘岛拥有一栋别墅时，您需要自始至终面对税收问题。从购买土地、建造房产到出租给客人，您都要面对税收问题。 

• 财产购置税:当您购买土地或房产时，您将面临 BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) 于 交易额的 5% 和卖方的 最终所得税（PPh 最终） 转账。
• 与建筑相关的税收:建筑服务须符合 增值税（PPN） 和一个 最终所得税（序号 4(2) 取决于承包商和项目的类型。建筑预算中必须考虑到这些因素。
• 增值税:开始 2025 年 1 月 1 日印度尼西亚将增值税标准税率提高到 12%.然而，某些部门仍在使用 有效 11% 速率 由于应税基础（DPP）的计算方法不同。请与您的税务顾问确认哪个适用于您的项目。
• 租金收入税:如果您将别墅作为租赁业务经营，您的收入将受到以下限制 所得税 根据印度尼西亚的税收制度。此外，许多地区（包括巴厘岛）还征收 10% 酒店和住宿税 在地方一级收集的关于短期停留的信息。

税务规则经常变化，如果您想避免罚款，就必须遵守这些规则。与 合格的印度尼西亚税务顾问 他对房地产和酒店业了如指掌。通过适当的结构设计，您可以在遵守国家和地方法规的同时，最大限度地减少责任。

长期维护费用

在巴厘岛拥有一栋别墅是梦想成真的事，但重要的是要记住，长期维护成本是所有权总成本的重要组成部分。这些费用会因房产的大小和风格、建筑材料以及所包含的功能（如游泳池或景观花园）而有所不同。

平均而言，巴厘岛别墅业主每年的维护费用预算应占房产价值的 1-3% 左右。这包括从定期清洁泳池和园艺到维修别墅结构、管道和电气系统等一切费用。您实际支付的费用会因所用材料的质量和您的房产所需的维护水平而有所不同。

提前规划这些持续性费用至关重要。定期维护不仅能让您的别墅保持最佳状态，还能避免日后更昂贵的维修费用。通过预留一部分维护预算并与可靠的服务供应商合作，您可以确保您的别墅在未来的岁月里依然是宝贵而令人愉悦的资产。

成立外资公司

对于梦想在巴厘岛拥有一栋别墅的外国投资者而言、 设立外资公司被称为 PT PMA（有限责任公司）这通常是在遵守印尼法律的前提下购买房产的最佳方式。外国人不得直接拥有永久产权，但 PT PMA 允许您在巴厘岛合法购置和持有房产，包括别墅。

设立 PT PMA 需要精心策划并严格遵守所有法律要求。在此过程中，您需要与声誉良好的律师或财务顾问合作，他们可以指导您完成从公司注册到获得所需许可证和执照等必要步骤。确保您的公司成立得当，不仅可以保护您的投资，还能让您更轻松地管理您的房产和任何相关业务活动，如别墅租赁。

通过花时间正确设立有限责任公司，您可以享受在巴厘岛拥有别墅的好处，同时完全遵守印尼法律。这种方法让您高枕无忧，并为您在世界上最受欢迎的旅游胜地之一长期拥有房产和投资机会敞开大门。

快速总结

1. 计划:让您的专家团队做好准备
2. 申请 PBG:提交所有建筑图纸和文件
3. 建设:严格按照批准的计划进行
4. 获取 SLF:通过最终检查，证明您的建筑是安全的
5. 欣赏:您的建筑已正式投入使用！

在巴厘岛建房需要耐心和细致的规划。但是，只要您按照正确的步骤进行，您就能建造出符合所有法律要求的美观、安全的建筑。实际上，新的许可证制度比旧制度更加高效和清晰，因此对于建筑商和业主来说，事情变得更加容易。在巴厘岛投资建造别墅是利用巴厘岛不断增长的房地产市场和长期经济利益的明智之举。

顺利施工的实用技巧

建造您的梦想家园可能会让您感到不知所措。不过不用担心！有了正确的方法，您可以让整个过程更加顺利。以下三条基本建议将为您节省时间、金钱和压力。

与值得信赖的买家代表或顾问合作

将买方代表视为您在建筑迷宫中的私人向导。他们就像一个知识渊博的朋友，知道所有的交易技巧。

为什么需要？建筑工程涉及无数决策和技术细节。一个好的代表可以保护您的利益，帮助您避免代价高昂的错误。他们会讲承包商的语言，因此您不必自己学习。

寻找有丰富经验和优秀推荐信的人。询问最近建造过房屋的朋友、家人或邻居。也可以查看网上评论。合适的人会耐心回答你的问题，并用你能理解的语言解释事情。

您的代表应定期视察施工现场。他们会在问题变成昂贵的麻烦之前发现它们。此外，他们还能确保工程与您同意支付的费用相符。

许多买方代表都提供免费咨询，因此请利用这个机会讨论您的别墅项目，并免费获得专业建议。

获取清晰的工程量清单 (BoQ)，避免意外发生

工程量清单基本上是整个项目的详细购物清单。它列出了所需的每一种材料，从钉子到窗户再到油漆。更重要的是，它准确地列出了每种材料的需求量。

没有明确的 BoQ，你就会盲目行事。承包商可能会给你模糊的估算，起初听起来很不错。但随后意外的费用就会堆积如山。"哦，我们忘了厨房里的电源插座"。"事实上，我们需要的混凝土比我们想象的要多。

一份好的 BoQ 可以避免这些意外。它应该具体而详细。与其说是 "地板材料"，不如说是 "500 平方英尺的 A 级橡木硬木地板"。要求承包商细分每一笔费用。

在签署任何文件之前，请仔细阅读 BoQ。对不理解的项目提出问题。如果有不清楚或遗漏的地方，现在就说出来。在纸上解决问题要比在施工过程中容易得多。

始终计划应急（10-15% 额外预算）

建筑业的真相是：总是会有意想不到的事情发生。总是这样。也许土壤与预期不同。也许你发现了需要更换的旧管道。或者，你可能会爱上价格稍高的瓷砖。

聪明的建筑商会通过预留额外资金来应对这些意外情况。将其视为项目的保险。大多数专家建议保留总预算的 10-15% 作为应急基金。

假设您的项目耗资 $100,000。额外预留 $10,000-$15,000 美元。除非出现真正的紧急情况，否则这笔钱不要动。不要把它用于你突然想要的升级。

有了这笔缓冲资金，压力就会大大减少。当出现意外问题时，您可以冷静处理，而不是为钱而惊慌失措。你的承包商也会更加尊重你。他们知道你是有备而来，而且是认真的。

尽早启动应急基金。即使是小额资金，随着时间的推移也会逐渐增加。安心是物有所值的。

如果您的别墅打算用于短期出租，那么制定一个可靠的应急计划对于确保顺利运营和遵守当地法规就更加重要。

首先获得正确的签证

情况是这样的：如果您想在印尼建造别墅，您需要获得合适的签证。如果您只持有旅游或社交签证就开始建造别墅，那就大错特错了。那就大错特错了。您可能会面临高额罚款、被赶出印尼、被禁止再回来，或者整个项目被关闭。

在巴厘岛合法建造别墅需要三种主要签证类型之一。 投资者 KITAS (或 ITAS）是您投资房地产或创业的理想选择。该签证允许您在印尼停留长达两年，并可延期。对于那些希望长期居住并想建造别墅或洋房的人来说，印尼新推出的 第二家园签证 允许您在该国居住长达 10 年。 

每种签证类型都有不同的要求和费用，但它们都给予您从事建筑活动的合法许可。如果没有正确的签证，您就违反了移民法，并有可能承担严重后果。

这就是 Visa-Indonesia.com 的优势所在。我们帮助您根据自身情况选择合适的签证类型，并处理所有繁琐的文书工作。我们的团队将代表您向移民局提交所有文件，从而缩短处理时间，避免代价高昂的错误。您再也不用担心因延误而导致别墅项目停工了。

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