巴厘島的代理人安排：風險、法律與更安全的替代方案

如果你在峇里島的財產談上花過五分鐘，你可能聽過有人說：「就用被提名人」這聽起來像是 快速解決方案. .您付了錢，當地的名字就會出現在報紙上，而您就是幕後的實際擁有者。.

這是一份有關峇里島代名安排的全面指南：代名安排是什麼、人們為什麼這樣做、印尼法律怎麼說、法律風險，以及更安全的合法替代方案。.

什麼是峇里島的 「提名人安排」？

被提名人是指持有某事項的人 以他們的名義, 即使有人付了錢，並認為自己才是真正的擁有者。.

在巴厘島，您會聽到兩種常見的 代名人安排:

1. 土地/財產提名人:外國人付款購買土地或別墅，但印尼公民在證書上被列為合法業主。這通常用於永久業權土地 (Hak Milik)，因為只有印尼公民才能擁有該權利。.
2. 公司提名人:儘管公司背後的投資人是外國人，但公司的股份會被放在當地人的名下（當地代名人）。人們這樣做是為了迴避外資擁有權的限制。.

這些也稱為代理人結構、代理人設定或代理人實務。它們通常依賴額外的附帶合約、私人協議，來「證明」誰是實益所有權持有人 (真正付款並控制的人)。.

以下是您必須鎖定的關鍵想法：印尼的土地局等機構最關心的是官方記錄上的內容。這表示證書上的人通常被視為合法所有人。.

為什麼外國人在峇里島使用代名人？

因為規則讓人覺得不方便。.

印尼有一個 印尼法律架構 限制某些形式的 外資擁有, 尤其是土地。目標是將核心土地權與公民綁在一起。根據 印尼土地法 (1960 年第 5 號法律，即《土地基本法》）、, Hak Milik (永久業權/所有權）與印尼公民身份掛鉤，因此外國公民不能直接購買。.

對於企業而言，外商投資也受到管制。人們談論 投資負面清單 因為多年來，印尼使用「負面清單」的方式來限制哪些商業領域不對外國人開放或限制外國人進入。但這一制度發生了變化：印尼根據第 10/2021 號總統法規（經修訂）引入了 「積極投資清單」，取代了舊有的 「負面清單 」框架。.

因此，提名人看起來就像是一個捷徑：

• 外商 誰想要快速「擁有」、,
• 外籍人士 他們希望像在自己家鄉一樣購買土地、,
• 外國政黨 想要經營租賃或其他 業務 沒有建立適當的架構。.

但 「常見 」並不等於 「安全」。真正的問題是：這些 代名人協議 其實 法律承认?

印尼法律的規定（簡單說明）

1) 《投資法》明令禁止股份代持協議

印尼的 投資法 (2007 年第 25 號投資法）對於代理人持股有直接規定。.

它規定投資人不得訂立協議或聲明，表示在有限責任公司的股份擁有權是 「為他人或以他人名義 」擁有的。如果他們這樣做了，那就是無效的。.

“無效」是指協議被視為從未具有法律效力。.

因此，如果您的協議規定當地股東「代表」您持有股份，在最重要的時候，法律可能會將該文件視為一文不值。.

2) 永久業權土地僅限印尼公民擁有

根據《基本土地法》，只有印尼公民才能擁有土地的完全所有權 (Hak Milik)，該法也限制將 Hak Milik 有效轉移給外國人 (直接或間接) 的轉讓。一些法律和學術解釋直截了當地概括了後果：違反這些規則會使交易無效，並可能導致土地落入國家手中（根據事實和所附權利有細微差別）。.

這就是代名人土地結構如此危險的原因。他們嘗試利用附屬合約為外國人創造完全合法的所有權。但國家的土地制度就是為了阻止這種結果而建立的。.

提名人設定通常如何運作 (您會看到哪些文件)

大多數人不只是交錢和 「信任的感覺」。他們會使用合法的文件來讓人覺得穩固。.

代名人交易中的常見文件包括

• A 貸款協議 (外國人向被提名人「貸款」，與財產相關聯）
• A 授權書 這樣外國人就可以像控制資產一樣行事
• 有時 不可撤銷的權力 (措辭難以取消）
• 側邊字母、, 書面同意, 、銷售選項
• “「聲明 」表示被提名人是 苟且 / 臨時持有人
• 表示被提名人持有的條款 代表 的外國人，他是 實際所有人

在紙面上看來，這種做法很聰明。在現實生活中，這會造成一種怪異的情況：在官方記錄中，被提名人是合法所有人，但外國人卻因為附帶合約而相信他們才是真正的所有人。.

問題來了 法律所有权 不是一種氣氛。它是法律制度所創造的一種狀態。如果國家說您的結構違反規則，您的私人文件堆可能不會給您 法律權力 在戰鬥中。.

大問題：「合法業主」在爭議中擊敗「真正業主

想像您 買車, 但註冊在別人名下。您有收據和簡訊。但政府資料庫列出 他們.

如果發生爭執，註冊上的人會佔有強大的優勢。這也是 使用提名人.

在一宗提名人土地交易中， 合法所有人 是印在土地證上的名字。外國人只是聲稱自己是 實際所有人 透過側邊合約。.

當事情出錯時，你不只是有「戲劇」。你有 法律爭議, 在這種情況下，法院傾向於認真看待正式標題，而旁邊的安排可能會被抨擊為不合法或無法執行。.

對於代名人股份，風險更加明確：投資法規定，這些代名人股份聲明是被禁止的，而且 無效.

所以你的 法律追索 (您透過 法庭)可能比您預期的還要弱。.

真實的風險地圖：可能出錯的地方（而且發生得很快）

讓我們來分析一下 所涉及的風險 分成簡單的水桶。.

風險 1：您的「值得信賴的提名人」不再值得信賴

人們搜尋“值得信賴的提名人.”但人是會變的。生活會發生變化。.

您提名的人可能會

• 拒絕簽署文件（您會聽到「對不起，我不能」）、,
• 賣地、,
• 使用它作為抵押品、,
• 受到家人的壓力、,
• 離婚、過世或面對債務追討人。.

即使你有文件，你也是在上坡掙扎，因為是他們拿著你的文件。 法律所有权.

風險 2：您的私人協定被稱為非法

如果您的論文是為了繞過 外資擁有限制, ，另一方可以辯稱它們無法執行。.

對於股份提名人，規則是直接的：禁止和 無效.

對於土地提名人，學者分析了「借用姓名」的結構，不斷回到相同的主題：這種安排與土地法的國籍原則相衝突，造成嚴重的不確定性和風險。.

風險 3：土地局只看到合法業主

如果您想出售、再融資或修復證書問題，則 土地局 通常跟在證書上的名稱之後。.

這意味著，如果您的被提名人不合作，即使您支付了 100% 的錢，您也可能會陷入困境。.

風險 4：執法、許可證和區域劃分可能會毀了一切

這一點談得還不夠多。即使您的提名人是忠誠的，您仍然面臨「外部」風險。.

峇里島最近的鎮壓行動，包括 Bingin 拆遷事件，都與區域規劃規則、國有土地問題，以及環境/空間規劃的執行有關。.

如果您的別墅或業務的建造或經營方式違反了當地的規定，無論是誰在紙上寫明，執法部門都可能破壞您的投資。代理人交易無法保護您不受政府的影響。.

風險 5：最終產生糾紛，無法乾淨解決問題

當被提名人的交易崩盤時，人們通常會說：「我告訴他就好了」。“

但訴訟過程緩慢、壓力大且費用昂貴。而且如果這種結構被視為逃避法律的一種方式，您可能無法得到您所希望的結果。這就是以代名人為基礎的殘酷真相 法律追索.

“「但大家都這麼做」好吧，還是不安全.

提名人交易可以「運作」多年。這就是他們擴散的原因。.

但他們往往會在以下情況失敗：

• 關係改變、,
• 涉及大筆資金、,
• 夥伴變得貪婪、,
• 發生政府審計、,
• 或第三方介入（繼承、離婚、債權人）。.

當它們失敗時，它們可能會殘酷地失敗，因為這種結構將您最有價值的資產放在別人的名下。.

這就是為什麼最聰明的做法不是找一個更好的提名人。而是找到 更安全的替代品 符合 印尼法規.

更安全的法律替代方案（不依靠裝腔作勢）

讓我們來談談在印尼規則下被廣泛使用且更容易辯護的選項。.

1) 租賃權：無 「土地所有權」 的控制權。“

長期租約可以讓您長期使用和控制，而不會假裝您擁有完全的合法所有權。.

對於想在巴厘島居住或持有物業自用的外國人而言，這通常是最乾淨的選擇。這也更容易向銀行、合作夥伴和未來的買家解釋。.

2) 符合資格的外國人享有 Hak Pakai (使用權)

印尼為合法居留的外國人提供以下途徑 擁有某些住宅物業 關於 Hak Pakai 土地，受條件限制。法律摘要通常會描述初始期限（通常為 30 年）、延長期限（20 年）以及根據特定規則續期（30 年）等條款。.

重要事項： Hak Pakai 與永久業權不同。它是在該制度下的合法使用/佔用權，這意味著它符合 印尼法律架構 比提名人的技巧更好。.

3) PT PMA：真正的商業路線（當您的目標是租賃或營運時）

如果您的計劃是操作 房地產 作為一項業務，例如別墅出租、接待或其他商業活動，那麼正確的途徑通常是採用合規的公司架構。.

A PT PMA 是一個 外商投資公司 (一種 外資公司)，可以用於合法的商業活動，視行業、許可證和投資計畫而定。.

關鍵是：不要建立在代持股份上。因為根據《投資法》，代持股份協議是被禁止的，而且可能無效。.

此外，投資規則會隨時間改變，因此請務必確認目前的要求。如果您想要以簡單、合規的方式開立一個 PT PMA, Visa-Indonesia 可以指導您完成這些步驟，幫助您調整您的業務領域 (KBLI)、文件和許可證。如此一來，您就可以專注於建立明確和穩固法律基礎的事業。.

4) 遵循投資名單的規則（並停止追逐舊有的「負面名單」迷思）

有些交易仍使用舊有的代名人股份。 投資負面清單 心態。但印尼根據 PR 10/2021（經修訂）轉為採用正面投資清單制度，改變了開放或限制哪些行業以及在哪些條件下開放。.

這點很重要，因為許多「提名修正」都來自過時的假設。.

您應該要求的文件（在您簽字或付款之前）

如果您要購買、租賃或成立公司，請勿仰賴 WhatsApp 的承諾。詢問真實的 法律文件, 並由 法律顧問 或 律師 他在印尼與外國客戶合作。.

以下是一份實用的清單，列出人們通常需要審閱的文件：

• 土地證書詳細資料（權利類型、所有者姓名、歷史）
• 土地地圖/邊界資訊（如有）
• 符合分區/空間規劃的證明（依用途而定）
• 建築許可證及相關批文（如適用）
• 稅務和付款記錄 與土地/建築物相關（如適用）
• 草擬協議（租賃、銷售、選擇權、股東文件）
• 公司文件（如果是 本地 PT 或涉及 PT PMA）：契約、股東名單、執照
• 任何 授權書 表格（請格外注意「不可撤銷」的字眼）
• 書面聲明誰擁有哪些權利，以及如果有人死亡/離婚會發生什麼情況

如果賣家說：「沒有必要，這是標準配備」，就應將此視為紅旗。.

如何在巴厘島思考「擁有權」而不受困擾

這裡是乾淨的心智模式：

• 合法所有權 是政府所承認的。.
• 的 合法所有人 是指官方記錄中列出的個人或實體。.
• 實益擁有權 是誰在現實中獲益，但如果結構不合法，它不會自動產生可強制執行的權利。.
• 被提名人交易嘗試使用下列方式將這些事情分割開來 協議 和附帶合約。.
• 您的交易越是取決於將它們分開，就越是 法律風險 你攜帶。.

因此，如果您的計劃取決於能夠 申索 之後，問問自己「如果法院審理，這是否可以執行？」如果答案是 「也許」，那就不是投資策略。這是一種賭博。.

快速常見問題 (人們不敢問的問題)

代名人協議在巴厘島合法嗎？
代持股份協議明令禁止。 投資法 並可宣告 無效. .被提名人土地安排與土地制度的國籍原則相衝突，被廣泛視為法律上不安全的安排，尤其是當這些安排旨在給予外國人類似自由業權的控制權時。.

如果我使用代名人，我是否擁有完全合法的所有權？
在大多數的代名人設定中，代名人是紙面上的合法所有人，而您則依賴附屬協議。這並非 完全合法擁有權 在官方系統下。.

我只要使用授權書就可以了嗎？
A 授權書 可以提供實際的控制權，但不會神奇地將控制權轉換為合法的土地所有權。如果它被撤銷、挑戰或被視為非法計劃的一部分，也會產生風險。.

如果我的被提名人簽署所有文件並承諾合作呢？
那很好......直到它不是。承諾並不能擊敗結構的核心弱點：您並非持有合法所有權的人。.

底線

被提名人交易之所以受歡迎，是因為它們讓人覺得可以繞過讓人沮喪的規則。 外國人. .但在 印尼法規, 持有官方頭銜的人擁有最強大的地位，而一些代名人安排，特別是代名人持股，直接被禁止，在法律上可以視為不存在。.

如果您想在巴厘島投資，並在晚上睡得著覺，請以實際的結構為目標。 法律承认租約：一個有力的租約，一個合法的 Hak Pakai 途徑（如果符合資格），或一個合規的 PT PMA 計劃以實現商業目標。在您簽約之前，請聘請正確的 法律顧問 要像懷疑者一樣，而不是像夢想家一樣，對交易進行壓力測試。.