Bali'de Adaylık Düzenlemeleri: Riskler, Hukuk ve Daha Güvenli Alternatifler

Bali'de beş dakika bile geçirdiyseniz, muhtemelen birinin şöyle dediğini duymuşsunuzdur: “Sadece bir aday kullanın.” Kulağa sanki bir hızlı çözüm. Parayı ödüyorsunuz, yerel bir isim gazeteye çıkıyor ve perde arkasındaki gerçek sahibi siz oluyorsunuz.

Bu, Bali'deki aday düzenlemeleri hakkında kapsamlı bir rehberdir: ne oldukları, insanların neden bunları yaptıkları, Endonezya yasalarının ne dediği, yasal riskler ve çok daha güvenli olan yasal alternatifler.

Bali'de “aday düzenlemeleri” nedir?

Aday, bir şeyi elinde tutan kişidir onların adına, Başka biri parasını ödemiş ve gerçek sahibinin kendisi olduğunu düşünüyor olsa bile.

Bali'de iki yaygın tür duyacaksınız aday düzenlemeleri̇:

1. Arazi/mülk adayı: Bir yabancı arazi veya villa için ödeme yapar, ancak sertifikada yasal sahibi olarak bir Endonezya vatandaşı listelenir. Bu genellikle mülk arazi (Hak Milik) için kullanılır, çünkü sadece Endonezya vatandaşları bu hakka sahip olabilir.
2. Şirket adayı: Bir şirketteki hisseler, arkasındaki yatırımcı yabancı olmasına rağmen yerel bir kişinin adı (yerel bir aday) altına konur. İnsanlar bunu yabancı mülkiyet kısıtlamalarını aşmak için yaparlar.

Bunlar aynı zamanda aday yapılar, aday kurulumlar veya aday uygulamalar olarak da adlandırılır. Genellikle intifa hakkı sahibinin (gerçekten ödeme yapan ve kontrol eden kişi) kim olduğunu “kanıtlamak” için ekstra yan sözleşmelere, özel anlaşmalara dayanırlar.

İşte kilitlenmeniz gereken anahtar fikir: Tapu dairesi gibi Endonezya kurumları en çok resmi kayıtlarda ne olduğuna önem verir. Bu, sertifikadaki kişinin genellikle yasal sahip olarak kabul edildiği anlamına gelir.

Yabancılar Bali'de neden bir vekil kullanıyor?

Çünkü kurallar uygunsuz geliyor.

Endonezya'da bir Endonezya yasal çerçevesi belirli formlarını sınırlayan yabancı mülkiyet, özellikle de arazi için. Amaç, temel arazi haklarını vatandaşlara bağlı tutmaktır. Altında Endonezya arazi kanunu (1960 tarihli 5 sayılı Kanun, Temel Tarım Kanunu), Hak Milik (serbest mülkiyet/mülkiyet hakkı) Endonezya vatandaşlığına bağlıdır, bu nedenle yabancı uyruklular doğrudan satın alamazlar.

İşletmeler için yabancı yatırım da düzenlenmiştir. İnsanlar şu konulardan bahsediyor negati̇f yatirim li̇stesi̇ Çünkü Endonezya yıllarca hangi iş alanlarının yabancılara kapalı veya sınırlı olduğunu kısıtlamak için “Negatif Liste” yaklaşımını kullandı. Ancak bu sistem değişti: Endonezya, eski Negatif Liste çerçevesinin yerine 10/2021 sayılı Başkanlık Yönetmeliği (değiştirilmiş haliyle) kapsamında “Pozitif Yatırım Listesi ”ni uygulamaya koydu.

Yani bir aday, bir kısayol gibi görünebilir:

• yabancı yatırımcılar hızlı bir şekilde “sahip olmak” isteyenler,
• yabancı uyruklular memleketlerinde olduğu gibi arazi satın almak istiyorlar,
• yabancı partiler kiralamak isteyen veya diğer işletmeler düzgün bir yapı kurmadan.

Ancak “yaygın” ile “güvenli” aynı şey değildir. Asıl soru şu: bunlar aday anlaşmalari Aslında yasal olarak tanınmış?

Endonezya yasaları ne diyor (basit kelimelerle)

1) Hisse temsili sözleşmeleri Yatırım Kanunu kapsamında açıkça yasaklanmıştır

Endonezya'nın yatirim hukuku (2007 tarihli ve 25 sayılı Yatırım Kanunu) vekil hissedarlık konusunda doğrudan bir kurala sahiptir.

Buna göre, yatırımcıların bir limited şirketteki hisse sahipliğinin “başka bir kişi için ve onun adına” olduğuna dair bir anlaşma veya beyanda bulunmaları yasaktır. Ve eğer yaparlarsa, bu geçersiz ve hükümsüzdür.

“Hükümsüz ve geçersiz”, anlaşmanın hiçbir zaman yasal gücü olmamış gibi muamele göreceği anlamına gelir.

Dolayısıyla, anlaşmanızda yerel hissedarın hisseleri sizin “adınıza” tuttuğu belirtiliyorsa, yasa en önemli zamanda bu kağıda değersiz muamelesi yapabilir.

2) Serbest arazi mülkiyeti Endonezya vatandaşları ile sınırlıdır

Temel Tarım Kanunu uyarınca, sadece Endonezya vatandaşları toprak üzerinde tam mülkiyet hakkına (Hak Milik) sahip olabilir ve ayrıca Hak Milik'i etkili bir şekilde yabancılara (doğrudan veya dolaylı olarak) taşıyacak transferleri de kısıtlar. Bazı yasal ve akademik açıklamalar sonucu açıkça özetlemektedir: bu kuralların ihlal edilmesi işlemi geçersiz ve hükümsüz kılabilir ve arazinin devlete geçmesini tetikleyebilir (gerçeklere ve ekli haklara bağlı olarak nüanslarla).

Bu yüzden aday arazi yapıları çok tehlikelidir. Yan sözleşmeleri kullanarak bir yabancı için tam yasal mülkiyet yaratmaya çalışırlar. Ancak devletin arazi sistemi bu sonucu engellemek üzere inşa edilmiştir.

Aday kurulumları genellikle nasıl çalışır (hangi evrakları göreceksiniz)

Çoğu insan sadece para ve “güven hislerini” teslim etmez. Bunu sağlam hissettirmek için yasal evraklar kullanırlar.

Aday anlaşmalarındaki yaygın belgeler şunlardır:

• A kredi̇ sözleşmesi̇ (yabancı, adaya mülke bağlı olarak para “borç verir”)
• A vekaletname böylece yabancı, varlığı kontrol ediyormuş gibi davranabilir
• Bazen bir geri alınamaz yetki (iptal edilmesi zor olacak şekilde ifade edilmiştir)
• Yan harfler, yazılı onay, ve satış seçenekleri
• “Adayın aşağıdaki özelliklere sahip olduğunu belirten ”beyanlar" sadece geçici bir sahip / geçici tutucu
• Adayın elinde olduğunu söyleyen maddeler adına olan yabancının gerçek sahibi

Kağıt üzerinde akıllıca görünebilir. Gerçek hayatta ise garip bir durum yaratır: aday resmi kayıtlarda yasal mal sahibidir ancak yabancı, yan sözleşmeler nedeniyle gerçek mal sahibinin kendisi olduğuna inanır.

Sorun şu: yasal mülki̇yet bir his değildir. Bu, yasal sistem tarafından yaratılan bir statüdür. Eğer devlet yapınızın kuralları ihlal ettiğini söylüyorsa, özel kağıt yığınınız size yasal güç bir kavgada.

Büyük sorun: Bir anlaşmazlıkta “yasal mal sahibi” “gerçek mal sahibini” yener

Düşünün ki araba satın almak, ama ruhsat başkasının adına. Makbuzlarınız ve kısa mesajlarınız var. Ama devlet veri tabanında onlar.

Eğer bir kavga çıkarsa, kaydı yapan kişi güçlü bir avantaja sahip olur. Bu aynı temel risk bir aday kullanarak.

Bir aday arazi anlaşmasında yasal sahibi arazi belgesinde yazılı olan isimdir. Yabancı, sadece arazinin sahibi olduğunu iddia eden bir kişidir. gerçek sahibi yan sözleşmeler yoluyla.

İşler ters gittiğinde, sadece “dram” yaşamazsınız. Sizde yasal anlaşmazlıklar, ve mahkemeler resmi unvanı ciddiye alma eğilimindeyken, yan düzenlemeler hukuka aykırı veya uygulanamaz olarak saldırıya uğrayabilir.

Vekaleten hisse senetleri için risk daha da açıktır: Yatırım Kanunu bu vekaleten hisse beyanlarının yasak olduğunu söyler ve geçersiz ve hükümsüz.

Yani senin yasal başvuru (bunu düzeltme yeteneğiniz mahkeme) beklediğinizden daha zayıf olabilir.

Gerçek hayat risk haritası: neler yanlış gidebilir (ve hızlı olur)

Hadi şu işi çözelim ilgili riskler basit kovalar halinde.

Risk 1: “Güvenilir adayınız” güvenilir olmaktan çıkar

İnsanlar bir “güvenilir aday.” Ama insanlar değişir. Hayat değişir.

Adayınız olabilir:

• belgeleri imzalamayı reddetmek (“üzgünüm, yapamam” sözünü duyacaksınız),
• araziyi satmak,
• teminat olarak kullanmak,
• ailenizden baskı görürsünüz,
• boşanmak, vefat etmek veya borç tahsildarlarıyla karşılaşmak.

Evraklarınız olsa bile yokuş yukarı mücadele ediyorsunuz çünkü ellerinde tutan onlar. yasal mülki̇yet.

Risk 2: Özel anlaşmalarınız yasa dışı olarak adlandırılır

Belgeleriniz aşağıdakileri atlamak için tasarlanmışsa yabancı mülkiyet kısıtlamaları, Diğer taraf ise bunların uygulanabilir olmadığını iddia edebilir.

Hisse senedi adayları için kural doğrudan şudur: yasaklanmış ve geçersiz ve hükümsüz.

Arazi adayları için akademisyenler “isim ödünç alma” yapılarını analiz etmiş ve aynı temaya geri dönmüşlerdir: düzenleme arazi kanununun tabiiyet ilkesiyle çatışmakta ve ciddi belirsizlik ve risk yaratmaktadır.

Risk 3: Arazi ofisi sadece yasal mal sahibini görür

Sertifika satmaya, yeniden finanse etmeye veya sertifika sorunlarını gidermeye çalışıyorsanız ARAZİ OFİSİ genellikle sertifikadaki ismi takip eder.

Bu, adayınız işbirliği yapmazsa, paranın 100%'sini ödemiş olsanız bile sıkışıp kalabileceğiniz anlamına gelir.

Risk 4: Uygulama, izinler ve imar her şeyi mahvedebilir

Bu konu hakkında yeterince konuşulmuyor. Adayınız sadık olsa bile, yine de “dışarıdan” riskle karşı karşıya kalırsınız.

Bali'nin Bingin yıkımları da dahil olmak üzere son dönemdeki baskıları imar kuralları, devlet arazisi sorunları ve çevre/mekansal planlama uygulamalarıyla bağlantılıdır.

Villanız veya işletmeniz yerel kuralları ihlal edecek şekilde inşa edilir veya işletilirse, kağıt üzerinde kim olursa olsun, yaptırımlar yatırımınızı mahvedebilir. Adaylık anlaşmaları sizi hükümetten korumaz.

Risk 5: Sonunda bir anlaşmazlık yaşarsınız ve temiz bir çözüm bulamazsınız

Bir adaylık anlaşması çöktüğünde, insanlar genellikle “Dava açarım” derler.”

Ancak davalar yavaş, stresli ve pahalıdır. Ve eğer bu yapı kanundan kaçmanın bir yolu olarak görülürse, umduğunuz sonucu alamayabilirsiniz. Bu, adaylık temelli davaların acı gerçeğidir. yasal başvuru.

“Ama bunu herkes yapıyor.” Tamam, hala güvenli değil.

Adaylık anlaşmaları yıllarca “işe yarayabilir”. Bu yüzden yayılırlar.

Ancak genellikle şu durumlarda başarısız olurlar:

• ilişkiler değişir,
• İşin içinde büyük para var,
• bir ortak açgözlü olur,
• bir hükümet denetimi gerçekleşir,
• veya üçüncü bir tarafın dahil olması (miras, boşanma, alacaklılar).

Ve başarısız olduklarında, acımasızca başarısız olabilirler, çünkü yapı en değerli varlığınızı başkasının adı altına koyar.

Bu nedenle en akıllıca hareket daha iyi bir aday bulmak değildir. Bulmaktır daha güvenli alternatifler uygun olan Endonezya düzenlemeleri.

Daha güvenli yasal alternatifler (rol yapmaya dayanmayan)

Endonezya kuralları kapsamında yaygın olarak kullanılan ve daha savunulabilir olan seçeneklerden bahsedelim.

1) Leasehold: “toprak mülkiyeti” olmadan kontrol.”

Uzun bir kira sözleşmesi, tam yasal mülkiyete sahipmişsiniz gibi davranmadan size uzun bir süre için kullanım ve kontrol sağlayabilir.

Bu genellikle Bali'de yaşamak veya kişisel kullanım için bir mülk sahibi olmak isteyen yabancılar için en uygun olanıdır. Bankalara, ortaklara ve gelecekteki alıcılara açıklamak da daha kolaydır.

2) Uygun yabancılar için Hak Pakai (Kullanım Hakkı)

Endonezya'da yasal olarak ikamet eden yabancılar için aşağıdaki yollar vardır belirli konut mülklerine sahip olmak üzerinde Hak Pakai koşullara tabi arazi. Yasal özetlerde genellikle başlangıç süresi (genellikle 30 yıl), uzatma (20) ve belirli kurallar altında yenileme (30) gibi terimler tanımlanmaktadır.

Önemli: Hak Pakai, serbest mülkiyet ile aynı şey değildir. Sistem kapsamında yasal bir kullanım/işgal hakkıdır, yani Endonezya yasal çerçevesi aday numaralarından daha iyi.

3) PT PMA: gerçek iş rotası (hedefiniz kiralama veya operasyonlar olduğunda)

Eğer planınız işletmek ise emlak Villa kiralama, konaklama veya diğer ticari faaliyetler gibi bir işletme olarak, doğru yol genellikle uyumlu bir şirket yapısıdır.

A PT PMA bir yabancı yatırım şirketi (bir çeşit yabancı sermayeli şirket) sektöre, lisansa ve yatırım planına bağlı olarak meşru ticari faaliyetler için kullanılabilir.

İşin püf noktası şu: yatırımınızı vekil hisseler üzerine inşa etmeyin. Çünkü vekaleten hisse sözleşmeleri Yatırım Kanunu kapsamında yasaktır ve hükümsüz olabilir.

Ayrıca, yatırım kuralları zaman içinde değişir, bu nedenle her zaman mevcut gereksinimleri teyit edin. Bir yatırım hesabı açmak için basit ve uyumlu bir yol istiyorsanız PT PMA, Visa-Endonezya, iş alanınızı (KBLI), belgelerinizi ve lisansınızı hizalamanıza yardımcı olarak adımlar boyunca size rehberlik edebilir. Böylece netlik ve sağlam bir yasal temel ile işinizi kurmaya odaklanabilirsiniz.

4) Yatırım listesi kurallarına uyun (ve eski “Negatif Liste” efsanelerinin peşinden koşmayı bırakın)

Bazı anlaşmalarda hala eski yöntem kullanılarak aday hisseler sunuluyor negati̇f yatirim li̇stesi̇ Zihniyet. Ancak Endonezya, PR 10/2021 (değiştirilmiş haliyle) kapsamında Pozitif Yatırım Listesi rejimine geçerek hangi sektörlerin hangi koşullar altında açık veya kısıtlı olduğunu değiştirdi.

Bu önemlidir çünkü birçok “aday düzeltmesi” modası geçmiş varsayımlardan kaynaklanmaktadır.

İstemeniz gereken belgeler (imzalamadan veya ödeme yapmadan önce)

Bir şirket satın alıyor, kiralıyor veya kuruyorsanız, WhatsApp vaatlerine güvenmeyin. Gerçek bilgi isteyin yasal evraklar, tarafından incelenmesini sağlayın. hukuk müşavi̇ri̇ veya avukat Endonezya'da yabancı müşterilerle çalışıyor.

İşte insanların genellikle gözden geçirmesi gereken belgelerin pratik bir kontrol listesi:

• Arazi sertifikası detayları (hak türü, sahip adı, tarihçe)
• Arazi haritası / sınır bilgisi (varsa)
• İmar/mekansal plan uygunluk belgesi (kullanıma bağlı olarak)
• İnşaat ruhsatı ve ilgili onaylar (varsa)
• Vergi ve ödeme kayıtları araziye/binaya bağlı (uygun olduğu şekilde)
• Taslak anlaşmalar (kira, satış, opsiyon, hissedar belgeleri)
• Şirket belgeleri (eğer bir yerel PT veya PT PMA'nın dahil olduğu): tapu, hissedar listesi, lisanslar
• Herhangi bir vekaletname formlar (“geri alınamaz” ifadesine çok dikkat edin)
• Kimin hangi haklara sahip olduğuna ve birinin ölmesi/boşanması durumunda ne olacağına dair yazılı beyanlar

Eğer bir satıcı “Gerek yok, bu standart” derse, bunu kırmızı bayrak olarak kabul edin.

Bali'de tuzağa düşmeden “sahiplik” hakkında nasıl düşünülür?

İşte temiz zihinsel model:

• Yasal sahiplik hükümetin kabul ettiği şeydir.
• Bu yasal sahibi resmi kayıtlarda listelenen kişi veya kurumdur.
• Hak sahipliği gerçekte kimin yararlandığıdır, ancak yapı hukuka aykırı ise otomatik olarak uygulanabilir haklar yaratmaz.
• Adaylık anlaşmaları bu şeyleri birbirinden ayırmak için anlaşmalar ve yan sözleşmeler.
• Anlaşmanız onları ayırmaya ne kadar bağlıysa, o kadar yasal ri̇skler sen taşıyorsun.

Yani eğer planınız aşağıdakileri yapabilmenize bağlıysa sahiplik iddiası Daha sonra kendinize sorun: “Bir mahkeme bakarsa bu uygulanabilir mi?” Eğer cevabınız “belki” ise, bu bir yatırım stratejisi değildir. Bu bir kumardır.

Hızlı SSS (insanların sormaya korktukları)

Bali'de vekalet sözleşmeleri yasal mı?
Aday hisse anlaşmaları, aşağıdaki hükümler kapsamında açıkça yasaklanmıştır yatirim hukuku ve beyan edilebilir geçersiz ve hükümsüz. Aday toprak düzenlemeleri, toprak sisteminin vatandaşlık ilkesiyle çatışmakta ve özellikle yabancılara mülk benzeri bir kontrol vermeyi amaçladığında, yaygın olarak yasal açıdan güvensiz olarak değerlendirilmektedir.

Bir vekil kullanırsam, tam yasal mülkiyete sahip olur muyum?
Hayır. Çoğu vekil kurulumunda, vekil kağıt üzerinde yasal mal sahibidir ve siz yan anlaşmalara güvenirsiniz. Bu öyle değil. tam yasal sahiplik resmi sistem altında.

Sadece bir vekaletname kullansam sorun olmaz mı?
A vekaletname pratik kontrol sağlayabilir, ancak kontrolü sihirli bir şekilde yasal arazi mülkiyetine dönüştürmez. Ayrıca iptal edilmesi, itiraz edilmesi veya yasadışı bir planın parçası olarak görülmesi durumunda da risk yaratır.

Adayım her şeyi imzalar ve işbirliği yapacağına söz verirse ne olur?
Bu güzel... ta ki öyle olmayana kadar. Sözler, yapının temel zayıflığını yenemez: yasal unvanı elinde tutan kişi siz değilsiniz.

Sonuç olarak

Adaylık anlaşmaları popülerdir çünkü hayal kırıklığına uğratan kuralların etrafından dolanmak gibi hissettirir YABANCILAR. Ama altında Endonezya düzenlemeleri, Resmi bir unvana sahip olan kişi en güçlü pozisyona sahiptir ve bazı aday düzenlemeleri, özellikle de aday hissedarlık, doğrudan yasaklanmıştır ve yasal olarak mevcut değilmiş gibi muamele görebilir.

Bali'ye yatırım yapmak ve geceleri uyumak istiyorsanız, gerçekten yasal olarak tanınmış: güçlü bir kira sözleşmesi, uygunsa yasal bir Hak Pakai yolu veya iş hedefleri için uyumlu bir PT PMA planı. Ve imzalamadan önce, doğru kişiyi işe alın hukuk müşavi̇ri̇ Anlaşmayı bir hayalperest gibi değil, bir şüpheci gibi test etmek.