Сколько стоит построить виллу на Бали?

Стоимость строительства на Бали в 2025 году обычно составляет около IDR от 6 миллионов до 15+ миллионов за кв.м. (приблизительно USD $400-$1,000+ за кв.м.) для виллы. Такой широкий диапазон соответствует разным уровням отделки, от простых местных стандартных построек до элитных вилл класса люкс. Эти цифры Исключите затраты на землю (поскольку предполагается, что земля находится в собственности) и покрывает структуру здания, стандартные приспособления и отделку. 

Примечательно, Цены на строительство выросли на ~5-10% с 2023 года из-за повышения стоимости материалов и улучшения качества строительства, хотя рабочая сила на Бали остается относительно доступной. (Для сравнения: несмотря на недавнюю инфляцию, Бали остается экономически выгодным по сравнению с другими тропическими направлениями.

Размер виллы также играет свою роль: большие виллы иногда могут иметь несколько меньшую стоимость квадратного метра, чем небольшие постройки, поскольку определенные расходы распределяются на большую площадь. Например, простая Вилла с 1 спальней (~90 м²) можно построить примерно за IDR 6-7 млн/м²в общей сложности примерно IDR 585 млн. на 90 м². 

В отличие от этого, a просторная роскошная вилла с 4 спальнями (~300 м²) С высококлассным дизайном может работать около IDR 12 млн/м² или больше. Эти примеры иллюстрируют, как базовые небольшие сборки находятся в нижней части спектра стоимости, в то время как крупные проекты класса люкс Нажмите на верхний конец.

Различные типы строительства вилл, включая размер, дизайн и материалы, будут влиять на конечную цену. Эта статья поможет ответить на распространенный вопрос: сколько стоит построить виллу на Бали? 

Ключевые факторы, влияющие на стоимость строительства

Когда Вы планируете построить виллу на Бали, цена не является фиксированной. Многие расходы, такие как приобретение земли, строительство, получение разрешений и меблировка, могут повлиять на Ваш бюджет. Вот самые крупные из них, которые следует иметь в виду:

1. Затраты, связанные с землей

Даже если Вы уже владеете землей, оба расположение и тип права собственности на землю будет определять Ваш бюджет и доходность. Такие престижные районы, как Семиньяк или Канггу, обычно стоят дороже, чем такие места, как Кинтамани, из-за более высокого спроса, сильного туризма и лучшего доступа к дорогам, коммуникациям и услугам. Месторасположение также влияет на то, насколько легко получить разрешения и насколько привлекательной будет недвижимость для сдачи в аренду, поэтому выбор правильного района - ключ к максимизации окупаемости инвестиций.

Иностранная собственность: По закону иностранцы не могут напрямую владеть землей с правом собственности (SHM) в Индонезии. Общими, законными путями являются:

• Аренда (Hak Sewa): Долгосрочная аренда у землевладельца.
• Хак Пакай (право на использование): Для иностранных граждан, имеющих право на льготы, на определенные объекты недвижимости, с условиями.
• PT PMA (компания с иностранным капиталом): Компания может проводить HGB (право на строительство) земли (не SHM) для развития и использования в бизнесе.

Избегайте "номинальное владение" (использование индонезийского физического лица для владения SHM от Вашего имени). Такие структуры рискованны с юридической точки зрения и могут быть признаны незаконными.

2. Стоимость строительства на квадратный метр

В 2025 году стоимость строительства на Бали варьируется от 6 до 15 с лишним миллионов IDR за квадратный метр (примерно $400-$1,000+ долларов США). Точная цена зависит от качества строительства:

• Основные: Простые материалы и отделка, часто IDR 6-8 млн/м².
• Средний уровень: Хорошее качество, современный дизайн, около 8-12 млн IDR/м².
• Роскошь: Импортные материалы, индивидуальный дизайн, 12-15+ млн/м². Виллы высокого класса часто считаются роскошными, а стоимость строительства роскошных вилл на Бали может достигать 20 млн. дирхамов за квадратный метр и более. Размер Вашей виллы также имеет значение. Большие виллы часто стоят меньше за квадратный метр, потому что некоторые расходы (например, бассейн или кухня) распределяются на большую площадь.

3. Расходы на оплату труда

Труд на Бали все еще более доступен по сравнению с западными странами - от 500 000 до 1 000 000 IDR, но в разных районах он разный. Подрядчики в таких популярных среди туристов местах, как Канггу или Семиньяк, берут больше, потому что спрос выше. Это связано с высоким спросом на строительные и ремонтные услуги в этих популярных районах, что приводит к увеличению стоимости рабочей силы. В более отдаленных районах, таких как Кинтамани, заработная плата ниже, что снижает общие затраты. Квалифицированные рабочие, особенно для отделочных и специализированных работ, будут стоить дороже в любом месте острова.

4. Материалы

Выбор материалов может кардинально изменить Ваш бюджет. На самом деле, выбор материалов и методов строительства на Бали зависит от местного климата и строительных традиций, что может повлиять как на доступность, так и на долговечность. Использование местного камня, дерева или бамбука дешевле и экологичнее, но некоторые люди предпочитают импортный мрамор, стекло или элитные светильники. Прибрежные районы также требуют более прочных, антикоррозийных материалов из-за соли в воздухе, что увеличивает стоимость.

5. Дополнительные расходы

Составляя бюджет своей виллы, не забывайте о том, что существуют расходы, выходящие за рамки первоначальной стоимости строительства. Часто они значительно увеличивают конечную стоимость:

• Разрешения, лицензирование и соответствие требованиям Обычно стоимость около 50-150 млн. дирхамовПоскольку Вы должны получить KKPR (разрешение на использование пространства), PBG (разрешение на строительство), а затем SLF (сертификат на заселение).
• Тестирование почвы и подготовка участка может добавить около 10-30 миллионов динаров за тестирование и еще IDR 50-200 миллионов за работу на объектеОсобенно если Ваш участок расположен на склоне или нуждается в дренажной системе.
• Наймите менеджера проекта или архитектора Как правило, затраты 5-10% от общего бюджета строительстваВ то время как менеджер отдельного сайта может взять IDR 5-15 миллионов в месяц.
• Планирование технического обслуживания часто бегает 1-3% от общей стоимости строительства в годЭто означает, что вилла с 3 спальнями может стоить около 50-150 млн. дирхамов в год поддерживать в хорошем состоянии.
• Меблировка и ландшафтный дизайн обычно добавляют 10-20% от стоимости строительстваНо если Вы выбираете элитные интерьеры с импортной мебелью, то рассчитывайте потратить от IDR 500 млн. до 2 млрд. и более.

Стоимость квадратного метра в зависимости от местоположения и уровня качества

В приведенной ниже таблице представлены расчетные стоимость строительства за квадратный метр для каждого места (строки) и уровня качества сборки (столбцы). Затраты указаны в млн. IDR за м² (в скобках указаны приблизительные суммы в долларах США). "Базовый" означает "голый" или стандартную местную отделку, "Средний" - хорошее качество со стандартной современной отделкой, а "Роскошный" означает отделку и функции высшего класса.

Расположение	Базовая сборка (Местная/базовая отделка)	Сборка среднего класса (Хорошее качество)	Роскошная постройка (Высококлассная отделка)
Убуд (вглубь страны)	6-8,5 миллионов IDR/м² (~$370-$520)	8,5-13 миллионов IDR/м² (~$520-$800)	13-17 миллионов IDR/м² (~$800-$1,050)
Канггу (прибрежная зона)	7-9,5 миллионов IDR/м² (~$430-$600)	10-15 миллионов IDR/м² (~$630-$950)	15-20 миллионов IDR/м² (~$950-$1,270)
Семиньяк (прибрежная зона)	8-10 миллионов IDR/м² (~$500-$630)	11-16 миллионов IDR/м² (~$690-$1,000)	16-22 миллиона IDR/м² (~$1,000-$1,380)
Кинтамани (высокогорье)	5-7 миллионов IDR/м² (~$310-$440)	7-10 миллионов IDR/м² (~$440-$630)	10-14 миллионов IDR/м² (~$630-$880)
Кута (прибрежная зона)	6-8,5 миллионов IDR/м² (~$370-$520)	9-13 миллионов IDR/м² (~$580-$830)	13-18 миллионов IDR/м² (~$830-$1,150)

Выбор Лучшие места на Бали имеет решающее значение, поскольку может существенно повлиять как на стоимость строительства, так и на потенциальную прибыль от инвестиций.

Процесс строительства на Бали: Пошаговое руководство

Построить виллу своей мечты на Бали - это захватывающе! Но сначала Вам нужно понять суть процесса. Строительство виллы на Бали включает в себя поэтапный подход, начиная с приобретения земли и получения разрешений и заканчивая управлением расходами и работой с местными властями или подрядчиками. Думайте об этом, как о следовании рецепту - для получения хорошего результата Вам нужно делать все в правильном порядке.

Что Вам нужно знать в первую очередь

В 2021 году Индонезия изменила свою систему выдачи разрешений на строительство. В старой системе использовались так называемые разрешения IMB. Теперь Вам понадобятся два основных разрешения: PBG и SLF. Это все равно, что получить два разных удостоверения личности для Вашего здания.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Разрешение на строительство SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Сертификат о том, что Ваше здание работает должным образом

Шаг 1: Планирование и подготовка (до того, как Вы начнете)

Прежде чем Вы даже подумаете о том, чтобы начать копать, Вам необходимо подготовить все необходимые документы. Очень важно проконсультироваться с юристами и сертифицированными архитекторами, инженерами и консультантами по охране окружающей среды.

Вот что Вам нужно сделать:

• Найдите сертифицированного архитектора для проектирования Вашего здания
• Наймите инженера-конструктора, чтобы убедиться в его безопасности
• При необходимости пригласите консультанта по охране окружающей среды
• Убедитесь, что Вы понимаете местные законы о зонировании
• Проверьте, какой тип здания Вам разрешено построить на своем участке.

Шаг 2: Получите разрешение на строительство (PBG Permit)

Это Ваш зеленый свет для начала строительства. Думайте о PBG как о получении разрешения от правительства на строительство чего-то нового.

Чем занимается PBG

PBG - это Ваш билет на начало любого нового строительства, модификации, расширения, сокращения или технического обслуживания. PBG определяет утвержденный дизайн здания и действует на протяжении всего срока эксплуатации здания.

Как подать заявку на участие в PBG

Вы подаете заявку на PBG через OSS-RBA (единую онлайновую систему подачи заявок) и координируете процесс с местным Dinas PUPR (Управление общественных работ и территориального планирования). Перед подачей PBG Вы получаете KKPR (разрешение на территориальную пригодность), чтобы подтвердить, что земля зонирована для Вашего предполагаемого использования.

Вам понадобятся эти документы:

• Свидетельство о праве собственности на землю
• План участка и архитектурные чертежи
• Планы структурного проектирования
• Оценка воздействия на окружающую среду (если требуется)
• Технические характеристики здания и список материалов
• Сроки строительства

Время обработки

Официальное руководство устанавливает срок в 28 рабочих дней для проверки PBG, но сроки варьируются в зависимости от сложности проекта, его местоположения и необходимости внесения изменений. Ожидайте переписки между правительством и Вашим архитектором/инженером. Чтобы избежать задержек, работайте с опытными профессионалами, которые знают систему OSS, местные технические стандарты и правила зонирования.

Шаг 3: Начало строительства

Как только Вы получите разрешение PBG, Вы наконец-то сможете начать строительство! Но помните:

• Вы должны строить в точном соответствии с утвержденными планами
• Любые изменения требуют предварительного одобрения
• Храните документ PBG в надежном месте - он понадобится Вам при проведении инспекций

Несоблюдение утвержденных планов или задержки в строительстве могут привести к дополнительным расходам, поэтому важно придерживаться графика и соблюдать все требования.

Храните этот документ в доступном месте, поскольку он может понадобиться для будущих проверок и юридических целей.

Шаг 4: Получите сертификат SLF (сертификат хорошего функционирования)

После того, как Вы закончите строительство, Вам понадобится еще одно разрешение. Сертификат SLF подтверждает, что Ваше здание безопасно для использования.

Что происходит во время инспекции SLF

Чтобы получить SLF, здание должно пройти различные проверки, охватывающие такие аспекты, как структурная целостность, пожарная безопасность, санитария и воздействие на окружающую среду.

Инспекторы будут проверять:

• Является ли конструкция прочной и безопасной?
• Работают ли системы пожарной безопасности?
• Работают ли системы водоснабжения и канализации должным образом?
• Соответствует ли здание экологическим стандартам?

Получение окончательного одобрения

Затем SLF служит окончательным разрешением, позволяющим официально занять здание и использовать его по назначению. В SLF указывается, для чего может использоваться здание, и он должен периодически обновляться.

Навигация по налоговым обязательствам

Когда Вы владеете виллой на Бали, Вы имеете дело с налогами от начала и до конца. Вы сталкиваетесь с ними при покупке земли, строительстве объекта и сдаче его в аренду гостям. 

• Налоги на приобретение недвижимости: Когда Вы покупаете землю или недвижимость, Вы сталкиваетесь с BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) на 5% от стоимости сделки и продавца Окончательный подоходный налог (PPh Final) при переводе.
• Налоги, связанные со строительством: Строительные услуги подлежат НДС (PPN) и окончательный налог на прибыль (PPh 4(2)) в зависимости от типа подрядчика и проекта. Все это должно быть учтено в Вашем бюджете на строительство.
• НДС / Налог на добавленную стоимость: Начало 1 января 2025 г.Индонезия повысила стандартную ставку НДС до 12%. Однако в некоторых секторах по-прежнему применяется эффективная ставка 11% в связи с тем, как рассчитывается налогооблагаемая база (DPP). Уточните, что относится к Вашему проекту, у Вашего налогового консультанта.
• Налоги на прибыль от аренды: Если Вы управляете своей виллой как предприятием по сдаче в аренду, Ваш доход облагается подоходный налог в соответствии с налоговой системой Индонезии. Кроме того, во многих регионах (включая Бали) взимается 10% Налог на гостиницы и проживание о краткосрочном пребывании, собранные на местном уровне.

Налоговые правила часто меняются, и их соблюдение является обязательным условием, если Вы хотите избежать штрафов. Работайте с квалифицированный индонезийский налоговый консультант кто хорошо разбирается в сфере недвижимости и гостиничного бизнеса. При правильном структурировании Вы сможете минимизировать обязательства, оставаясь при этом в соответствии с национальными и местными нормами.

Долгосрочные затраты на обслуживание

Собственная вилла на Бали - это воплощение мечты, но важно помнить, что долгосрочные эксплуатационные расходы составляют значительную часть общей стоимости владения. Эти расходы могут варьироваться в зависимости от размера и стиля Вашей виллы, материалов, использованных при строительстве, и особенностей, которые Вы включили в нее, например, бассейн или ландшафтные сады.

В среднем, владельцы вилл на Бали должны закладывать в бюджет ежегодные расходы на обслуживание в размере около 1-3% от стоимости недвижимости. Сюда входит все: от регулярной чистки бассейна и ухода за садом до ремонта конструкции виллы, сантехники и электрических систем. Фактическая сумма, которую Вы заплатите, может варьироваться в зависимости от качества используемых материалов и уровня ухода за Вашей недвижимостью.

Заранее планировать эти постоянные расходы очень важно. Регулярное техническое обслуживание не только позволит Вашей вилле выглядеть наилучшим образом, но и поможет предотвратить более дорогостоящий ремонт в будущем. Выделив часть своего бюджета на обслуживание и сотрудничая с надежными поставщиками услуг, Вы сможете гарантировать, что Ваша вилла останется ценным и приятным активом на долгие годы.

Создание компании, принадлежащей иностранному владельцу

Для иностранных инвесторов, мечтающих о собственной вилле на Бали, создание компании с иностранным капиталом, известный как PT PMA (общество с ограниченной ответственностью)Зачастую это лучший способ приобрести недвижимость, соблюдая при этом индонезийское законодательство. Иностранцам не разрешается напрямую владеть недвижимостью, но PT PMA позволяет Вам легально приобретать и владеть недвижимостью, включая виллы, на Бали.

Создание PT PMA требует тщательного планирования и строгого соблюдения всех юридических требований. Этот процесс включает в себя работу с авторитетным юристом или финансовым консультантом, который сможет провести Вас через все необходимые этапы, начиная с регистрации компании и заканчивая получением необходимых разрешений и лицензий. Правильное создание компании не только защитит Ваши инвестиции, но и облегчит управление Вашей недвижимостью и любой сопутствующей деятельностью, например, сдачей вилл в аренду.

Потратив время на правильную организацию компании с ограниченной ответственностью, Вы сможете насладиться преимуществами владения виллой на Бали, оставаясь при этом в полном соответствии с индонезийским законодательством. Такой подход обеспечивает душевное спокойствие и открывает двери к долгосрочному владению недвижимостью и инвестиционным возможностям в одном из самых востребованных мест в мире.

Краткое резюме

1. План: Подготовьте свою команду экспертов
2. Подайте заявку на PBG: Представьте все свои строительные планы и документы
3. Постройте: Точно следуйте утвержденным планам
4. Получить SLF: Пройдите окончательную проверку, чтобы доказать, что Ваше здание безопасно
5. Наслаждайтесь: Ваше здание официально готово к использованию!

Строительство на Бали требует терпения и тщательного планирования. Но если Вы правильно выполните все шаги, в итоге у Вас получится красивое, безопасное здание, отвечающее всем требованиям законодательства. Новая система выдачи разрешений на самом деле разработана как более эффективная и понятная, чем старая, поэтому строителям и владельцам недвижимости становится все проще. Инвестиции в строительство виллы на Бали - это разумный способ воспользоваться преимуществами растущего рынка недвижимости острова и долгосрочными финансовыми выгодами.

Практические советы по плавному строительству

Строительство дома Вашей мечты может показаться непосильной задачей. Но не волнуйтесь! При правильном подходе Вы сможете сделать этот процесс гораздо более гладким. Вот три важных совета, которые помогут Вам сэкономить время, деньги и стресс.

Работайте с доверенным представителем покупателя или консультантом

Считайте, что представитель покупателя - это Ваш личный гид по лабиринту строительства. Это все равно что иметь знающего друга, который знает все хитрости торговли.

Зачем он Вам нужен? Строительство включает в себя бесчисленное множество решений и технических деталей. Хороший представитель будет защищать Ваши интересы и поможет Вам избежать дорогостоящих ошибок. Они говорят на языке подрядчика, так что Вам не придется изучать его самостоятельно.

Ищите человека с солидным опытом и отличными рекомендациями. Спросите друзей, родственников или соседей, которые недавно строили дома. Проверьте также отзывы в Интернете. Правильный специалист будет терпеливо отвечать на Ваши вопросы и объяснять все в понятных Вам терминах.

Ваш представитель должен регулярно посещать строительную площадку. Они заметят проблемы до того, как они превратятся в дорогостоящую головную боль. Кроме того, они убедятся, что работа соответствует тому, за что Вы согласились заплатить.

Многие представители покупателей предлагают бесплатную консультацию, поэтому воспользуйтесь этой возможностью, чтобы обсудить проект Вашей виллы и получить профессиональный совет без каких-либо затрат.

Получите четкую спецификацию количества (BoQ), чтобы избежать сюрпризов

Сводная ведомость - это, по сути, подробный список покупок для всего Вашего проекта. В ней перечислены все необходимые материалы - от гвоздей до окон и краски. Что еще более важно, в ней точно указано, сколько каждого материала Вам понадобится.

Без четкого BoQ Вы летите вслепую. Подрядчики могут дать Вам расплывчатую смету, которая поначалу покажется Вам отличной. Но затем начнут накапливаться неожиданные расходы. "О, мы забыли об электрических розетках на кухне". "На самом деле, нам нужно больше бетона, чем мы думали".

Хороший BoQ предотвращает подобные сюрпризы. Он должен быть конкретным и подробным. Вместо "материалы для пола" в нем должно быть написано "500 квадратных футов дубового паркета, сорт А". Попросите Вашего подрядчика подробно расписать все расходы.

Внимательно изучите BoQ, прежде чем подписывать что-либо. Задавайте вопросы по тем пунктам, которые Вам непонятны. Если что-то кажется Вам неясным или отсутствующим, скажите об этом прямо сейчас. Гораздо проще исправить проблемы на бумаге, чем во время строительства.

Всегда планируйте непредвиденные расходы (10-15% Дополнительный бюджет)

Вот правда о строительстве: всегда случается что-то неожиданное. Всегда. Может быть, почва отличается от того, что ожидалось. Возможно, Вы обнаружите старые трубы, которые нужно заменить. Или Вы влюбитесь в чуть более дорогую плитку.

Умные строители планируют такие сюрпризы, откладывая дополнительные деньги. Считайте это страховкой для Вашего проекта. Большинство экспертов рекомендуют оставлять 10-15% от общего бюджета в качестве резервного фонда.

Допустим, Ваш проект стоит $100,000. Отложите еще $10,000-$15,000. Эти деньги останутся нетронутыми, если только не возникнут реальные чрезвычайные ситуации. Не используйте их для модернизации, которую Вы вдруг захотели.

Наличие такого буфера значительно снижает уровень стресса. Когда возникают неожиданные проблемы, Вы можете спокойно их решать, а не паниковать по поводу денег. Ваш подрядчик тоже будет больше Вас уважать. Они знают, что Вы подготовлены и настроены серьезно.

Заранее создайте свой резервный фонд. Даже небольшие суммы со временем увеличиваются. Душевное спокойствие стоит каждого пенни.

Если Ваша вилла предназначена для краткосрочной аренды, наличие надежного плана на случай непредвиденных обстоятельств еще более важно для обеспечения бесперебойной работы и соответствия местным нормам.

Сначала получите правильную визу

Дело вот в чем: если Вы хотите построить виллу в Индонезии, Вам нужна правильная виза, и точка. Допустим, Вы начинаете строительство, имея только туристическую или социальную визу. Это большая ошибка. Вы можете столкнуться с большими штрафами, Вас могут выгнать из страны, запретить возвращаться или закрыть весь Ваш проект.

Чтобы построить виллу на Бали на законных основаниях, Вам нужна одна из трех основных типов виз. Инвестор КИТАС (или ITAS) идеально подходит, если Вы инвестируете в недвижимость или начинаете бизнес. Эта виза позволяет Вам оставаться в стране до 2 лет и может быть продлена. Для тех, кто хочет остаться надолго и построить виллу или дом, Индонезия предлагает новую визу Виза на второй дом позволяет Вам жить в стране до 10 лет. 

Каждый тип визы имеет свои требования и стоимость, но все они дают Вам законное разрешение на занятие строительной деятельностью. Не имея правильной визы, Вы нарушаете иммиграционное законодательство и рискуете столкнуться с серьезными последствиями.

Именно здесь на помощь приходит Visa-Indonesia.com. Мы поможем Вам выбрать правильный тип визы, соответствующий Вашей ситуации, и возьмем на себя все хлопоты по оформлению документов. Наша команда подает все документы в иммиграционную службу от Вашего имени, что сокращает время оформления и предотвращает дорогостоящие ошибки. Больше не нужно беспокоиться о задержках, которые могут помешать реализации Вашего проекта виллы.

Готовы приступить к работе? Зайдите на visa-indonesia.com сегодня и позвольте нашей команде экспертов заняться оформлением Вашей визы. Не рискуйте своими инвестициями - получите нужную визу сейчас и стройте свою виллу с уверенностью.