在峇里島建造別墅要花多少錢？

巴厘島在 2025 年的建築成本一般約為 每平方米 6 百萬至 1 千 5 百萬以上 IDR （約 每平方米 $400-$1,000+ 美元)的別墅。這一廣泛的範圍對應於不同的完成度，從簡單的當地標準建築到高端豪華別墅。這些數字 不包括土地成本 (因為土地是假定擁有的）並涵蓋建築結構、標準固定裝置和裝潢。 

值得注意的是、 建築價格已上升 ~5-10% 自 2023 年起，儘管峇里島的勞動力價格仍相對較低，但由於材料成本上升及建築品質改善，峇里島的建築成本仍較高。(儘管近期出現通貨膨脹，但與其他熱帶旅遊目的地相比，峇里島仍具有成本效益）。

別墅面積 大型別墅的每平方米造價有時會比小型別墅略低，因為某些費用會分散在更多面積上。例如，一個簡單的 單臥室別墅 (~90 m²) 可能建於 6-7 百萬 IDR/m²總計約 5.85 億 IDR 為 90 m²。 

相比之下，一個 寬敞的 4 臥室豪華別墅 (~300 m²) 採用高階設計，可在 1,200 萬 IDR/m² 或更多。這些例子說明 基本小型建置 成本較低，而 大型豪華專案 推動上端。

不同類型的別墅建造，包括大小、設計和材料，都會影響最終價格。本文將回答一個常見的問題：在巴厘島建造別墅需要多少錢？ 

影響建築成本的關鍵因素

當您打算在峇里島建造別墅時，價格並不是固定的。許多成本，如土地徵用、建築、許可證和裝潢，都會影響您的預算。以下是需要牢記的最大成本：

1.土地相關成本

即使您已經擁有該土地，但無論是 地點 和 土地所有權類型 這將影響您的預算和回報。像 Seminyak 或 Canggu 等優質區域通常比 Kintamani 等地的價格要高，因為需求較高、旅遊業發展蓬勃，而且道路、公用設施和服務都比較便利。地點也會影響取得許可證的難易程度，以及物業對出租的吸引力，因此選擇正確的區域是投資報酬率最大化的關鍵。

外資所有： 根據法律，外國人在印尼不能直接擁有永久業權 (SHM) 土地。常見的合法途徑有：

• 租賃 (Hak Sewa)： 向土地所有者長期租賃。
• Hak Pakai（使用權）： 適用於符合資格的外國個人特定財產，但有條件限制。
• PT PMA（外資公司）： 公司可持有 HGB (建築權) 土地（非 SHM）的開發和商業用途。

避免"代名人永久業權"安排（利用印尼個人代表您持有 SHM）。這些結構具有法律風險，可能會被視為不合法。

2.每平方米建築成本

2025 年，巴厘島的建築價格約為每平方米 600 萬至 1,500 多萬印尼盾（約 $400-$1,000 多美元）。具體價格取決於建築品質：

• 基本:簡單的材質與裝潢，通常為 6-8 百萬 IDR/m²。
• 中階:品質優良、設計現代，約 8-12 百萬 IDR/m²。
• 豪華:進口材料，客製化設計，1200-1500 萬以上/平米。高端建築通常被認為是豪華別墅，巴厘島豪華別墅的建築費用可高達每平方米 2000 萬印尼盾或更高。別墅的大小也很重要。較大的別墅每平方米的成本通常較低，因為有些成本（如游泳池或廚房）會分散在較大的空間內。

3.勞工成本

與西方國家相比，峇里島的勞動力價格仍較相宜，從 500,000 印尼盾到 1,000,000 印尼盾不等，但會因地區而異。像 Canggu 或 Seminyak 等遊客密集地點的承包商收費較高，因為需求較高。這是由於這些熱門地區對建築和裝修服務的需求很大，因而推高了勞動力成本。在較偏遠的地區，如金塔馬尼 (Kintamani)，工資較低，因此整體成本較低。在島上的任何地方，熟練的工人，尤其是精裝修和專門工作的熟練工人，成本會更高。

4.材料

材料的選擇會大大改變您的預算。事實上，巴厘島在選擇材料和建築方法時，取決於當地的氣候和建築傳統，這會影響價格的承受能力和耐用性。使用當地石材、木材或竹子較便宜且環保，但有些人偏好進口大理石、玻璃或高階裝置。沿海地區由於空氣中含有鹽分，因此也需要更堅固、防腐蝕的材料，這也增加了成本。

5.額外費用

在為您的別墅做預算時，請記住除了原始建造價格之外還有其他費用。這些費用通常會大大增加最終成本：

• 許可證、執照和合規性 通常成本 約 5,000-1.5 億 IDR因為您必須取得 KKPR（空間適合性）、PBG（建築核准）以及 SLF（佔用證書）。
• 土壤測試和場地準備 可以添加 測試費用約 1,000 萬至 3,000 萬 IDR 和另一個 5,000萬至2億印尼盾的工地工程尤其是當您的土地位於斜坡上或需要排水系統時。
• 聘請專案經理或建築師 通常成本 總建築預算的 5-10%而獨立的網站管理員可能會收取 每月 5-15 百萬 IDR.
• 維護規劃 經常跑 每年總建築價值的 1-3%這表示一棟三臥室的別墅可能要花費 每年約 5,000-1.5 億 IDR 以保持良好狀態。
• 裝潢與景觀美化 通常會加上 建築成本的 10-20%但如果您選擇高級室內裝潢與進口家具，則可能需要花費從 5 億至 20 億 IDR 或以上.

按地點和品質等級劃分的每平方米成本

下表概述了估計的 每平方米建築成本 每個地點 (行) 和建造品質等級 (列)。成本以 每平方米百萬 IDR (括號內為大約美元）。「基本 」表示基本裝潢或當地標準裝潢，「中檔 」表示品質優良且具有標準現代裝潢，而 「豪華 」則表示高檔裝潢與功能。

地點	基本建置 (Local/Basic Finishes)	中階機種 (品質優良)	豪華建築 (高級裝飾)
烏布（內陸）	6-850 萬 IDR/m² (~$370-$520)	8.5-13 百萬 IDR/m² (~$520-$800)	13-17 百萬 IDR/m² (~$800-$1,050)
Canggu (沿海)	7-9.5 百萬 IDR/m² (~$430-$600)	1,000-1500 萬 IDR/m² (~$630-$950)	1,500 萬至 2,000 萬 IDR/m² (~$950-$1,270)
塞米亞克（沿海）	8-10 百萬 IDR/m² (~$500-$630)	11-16 百萬 IDR/m² (~$690-$1,000)	16-22 百萬 IDR/m² (~$1,000-$1,380)
金塔馬尼 (高地)	5-7 百萬 IDR/m² (~$310-$440)	7-10 百萬 IDR/m² (~$440-$630)	1,000 萬至 1,400 萬 IDR/m² (~$630-$880)
庫塔（沿海）	6-850 萬 IDR/m² (~$370-$520)	9-13 百萬 IDR/m² (~$580-$830)	13-18 百萬 IDR/m² (~$830-$1,150)

選擇 最佳地點 在峇里島，「投資 」的重要性不言而喻，因為它可以顯著影響建築成本和潛在的投資回報。

巴厘島的建築流程：分步指南

在巴厘島建造您夢想中的別墅是令人興奮的！但首先，您需要瞭解整個過程。在峇里島建造別墅需要按部就班地進行，從土地取得和許可到成本管理，以及與當地政府或承包商合作。就像按照食譜做菜一樣 - 您需要按照正確的順序做事，才能得到好的結果。

您需要先瞭解的事項

2021 年，印尼改變了其建築許可證系統。舊系統使用稱為 IMB 許可證的東西。現在，您主要需要兩種許可證：PBG 和 SLF。這就像是為您的建築物取得兩個不同的 ID。

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = 建築許可 SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = 證明您的建築物正常運作的證書

步驟 1：計畫與準備（開始前）

在您考慮挖掘之前，您需要先做好準備。諮詢法律專家、認證建築師、工程師和環境顧問是非常重要的。

以下是您需要做的：

• 尋找認證建築師設計您的建築物
• 聘請結構工程師確保安全
• 必要時聘請環境顧問
• 確保您瞭解當地的區域法
• 檢查您的土地允許建造哪種類型的建築物

步驟 2：取得 PBG 許可證（建築許可證）

這是您開始施工的綠燈。將 PBG 視為獲得政府許可來建造新事物。

PBG 的工作

PBG 是您開始任何新建築、改建、擴建、縮減或維護項目的通行證。PBG 規定了經認可的建築設計，並貫穿整個建築生命週期。

如何申請 PBG

您可透過 OSS-RBA（線上單一提交系統）申請 PBG，並與當地的 Dinas PUPR（公共工程與空間規劃辦公室）協調申請程序。在提交 PBG 之前，您必須取得 KKPR（空間適合性批准），以確認該土地已劃作您的預定用途。

您需要這些文件：

• 土地所有權證書
• 網站平面圖與建築圖紙
• 結構工程圖
• 環境影響評估（如需要）
• 建築規格和材料清單
• 施工時間表

處理時間

官方指南規定 PBG 驗證的時間為 28 個工作天，但時間表會因專案的複雜性、地點及是否需要修改而有所不同。預期政府與您的建築師/工程師之間會有來來回回的交涉。為了避免延誤，請與熟悉 OSS 系統、當地技術標準和區域法規的資深專業人士合作。

步驟 3：開始施工

一旦您獲得 PBG 許可證，您終於可以開始建造了！但請記住

• 您必須完全按照經批准的圖紙施工
• 任何變更都需先獲得批准
• 妥善保管您的 PBG 文件 - 檢查時會用到它

如果未能遵循已核准的計劃或遇到施工延誤，可能會導致支付額外的費用，因此按時完工並遵守所有要求非常重要。

請妥善保存此文件，以備日後檢查和法律用途時使用。

步驟 4：取得 SLF 證書（良好功能證書）

完成建築後，您還需要一張許可證。SLF 證書可證明您的建築物可安全使用。

SLF 檢查期間會發生什麼

要獲得 SLF，建築物必須通過各種檢查，包括結構完整性、消防安全、衛生和環境影響等方面。

檢查員將進行檢查：

• 結構是否堅固安全？
• 消防安全系統是否正常運作？
• 供水和排污系統是否正常運作？
• 建築物是否符合環保標準？

取得您的最終批准

然後，SLF 將作為最終批准，允許建築物正式佔用並用於其預定用途。SLF 規定了建築物的用途，並必須定期更新。

稅務義務導航

當您在巴厘島擁有一棟別墅時，您從頭到尾都要面對稅務問題。您在購買土地、建設物業和出租給客人時都要面對稅務問題。 

• 財產取得稅:當您購買土地或物業時，您會面對 BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) 於 交易價值的 5% 和賣家的 最終所得稅 (PPh Final) 轉移上。
• 建築相關稅收:建築服務須符合 增值稅 (PPN) 和一個 最終所得稅 (PPh 4(2)) 視承包商和專案類型而定。這些都必須計入您的建築預算中。
• 增值稅:開始 2025 年 1 月 1 日, 印度尼西亞將增值稅標準稅率提高到 12%.然而，某些部門仍然採用 有效 11% 率 由於應課稅基礎 (DPP) 的計算方式所致。請與您的稅務顧問確認哪一種方式適用於您的專案。
• 租金所得稅:如果您將別墅作為租賃業務來經營，您的收入需符合以下條件 所得稅 根據印尼的稅制。此外，許多地區（包括峇里島）還徵收 10% 旅館住宿稅 在當地收集的短期住宿資料。

稅務規定經常改變，如果您想避免罰金，遵守規定是不容置疑的。請與 合格的印尼稅務顧問 我們的專業團隊熟知地產和酒店業。透過適當的結構設計，您可以在遵守國家和當地法規的同時，將責任降至最低。

長期維護成本

在巴厘島擁有一棟別墅是夢想成真，但重要的是要記住，長期維護成本是整體擁有成本的重要部分。這些成本可能因您的物業大小和風格、建築材料以及您所包含的功能（如游泳池或園景花園）而異。

平均而言，巴厘島的別墅業主應預算每年的維護費用約為物業價值的 1-3%。這包括從定期的泳池清潔和園藝到別墅結構、管道和電力系統的維修。您實際支付的金額會因所使用材料的品質和您的物業所需的保養程度而有所不同。

提前規劃這些持續性的費用是非常重要的。定期維護不僅能讓您的別墅保持最佳狀態，還能避免日後更昂貴的維修費用。預留一部分維護預算，並與可靠的服務供應商合作，就能確保您的別墅在未來的歲月裡仍是有價值且令人愉悅的資產。

成立外資公司

適合夢想在巴厘島擁有別墅的外國投資者、 成立外資公司，稱為 PT PMA（有限責任公司）PT PMA 通常是在遵守印尼法律的前提下購買物業的最佳方式。外國人不允許直接擁有永久業權物業，但 PT PMA 允許您在巴厘島合法購買和持有物業，包括別墅。

成立 PT PMA 需要仔細規劃，並嚴格遵守所有法律規定。這個過程需要與聲譽良好的律師或財務顧問合作，他們可以指導您完成必要的步驟，從公司註冊到獲得所需的許可證和執照。確保您的公司成立妥當，不僅能保護您的投資，也能讓您更容易管理您的物業和任何相關的商業活動，例如別墅出租。

只要花時間正確地成立您的有限責任公司，您就可以享受在峇里島擁有別墅的好處，同時完全符合印尼法律。這種方式讓您安心，並為您在全球最熱門的旅遊勝地之一開啟長期擁有物業和投資機會的大門。

快速摘要

1. 計劃:準備好您的專家團隊
2. 申請 PBG:提交所有建築圖紙和文件
3. 建立:完全遵循您核准的計劃
4. 取得 SLF:通過最終檢查，證明您的建築物是安全的
5. 享受:您的建築物已正式可供使用！

在巴厘島建築需要耐心和仔細的規劃。但只要您正確遵循步驟，您最終就能建造出美觀、安全且符合所有法律要求的建築物。新的許可證系統實際上比舊的系統設計得更有效、更清晰，因此對建築商和業主來說事情變得更容易了。投資在峇里島建造別墅是利用峇里島日益增長的房地產市場和長期財務利益的明智之舉。

順利施工的實用提示

建造您的夢想家園可能會讓您感到無所適從。但不用擔心！有了正確的方法，您可以讓整個過程更加順利。以下是三個重要提示，可為您節省時間、金錢和壓力。

與值得信賴的買家代表或顧問合作

將買家代表視為您在建築迷宮中的私人向導。他們就像一個知識淵博的朋友，知道所有的交易技巧。

為什麼需要一個？建築涉及無數的決策和技術細節。一個好的代表可以保護您的利益，幫助您避免昂貴的錯誤。他們會說承包商的語言，因此您不必自己學習。

尋找有豐富經驗和良好推薦信的人。向朋友、家人或鄰居打聽最近有誰建造過房屋。也可以查看線上評論。合適的人會耐心回答您的問題，並以您能理解的方式解釋事情。

您的代表應定期參觀施工現場。他們會在問題變得昂貴之前發現它們。此外，他們還會確保工程與您同意支付的費用相符。

許多買方代表都會提供免費諮詢，請把握機會討論您的別墅專案，並免費獲得專業建議。

取得明確的工程量清單 (BoQ)，避免意外發生

工程量清單基本上是整個專案的詳細購物清單。它列出了所需的每一種材料 - 從釘子到窗戶到油漆。更重要的是，它精確地顯示了您需要的每種物品的數量。

如果沒有明確的 BoQ，您就會盲目行事。承包商可能會給您模糊的估價，一開始聽起來很不錯。但之後意外的費用就開始堆積如山。「哦，我們忘了廚房的電源插座」。「事實上，我們需要比想像中更多的混凝土」。

一份好的 BoQ 可以避免這些意外。它應該具體而詳細。它不應該是 「地板材料」，而應該是 「500 平方英尺的 A 級橡木硬木地板」。要求您的承包商細分每項成本。

在簽署任何文件之前，請仔細閱讀 BoQ。對您不瞭解的項目提出問題。如果有不清楚或遺漏的地方，現在就說出來。在紙上解決問題要比施工過程中容易得多。

經常計劃應急 (10-15% 額外預算)

建築業的真相是：總有意想不到的事情發生。總是這樣。也許土壤與預期不同。也許您發現需要更換的舊水管。或者您可能會愛上稍微昂貴一點的瓷磚。

精明的建築商會為這些意外預留額外的資金。將其視為您專案的保險。大多數專家建議保留總預算的 10-15% 作為應急基金。

假設您的專案成本為 $100,000。額外預留 $10,000-$15,000 元。除非出現真正的緊急情況，否則這筆錢不要動。不要將它用於您突然想要的升級。

有了這個緩衝區，壓力就會大大減少。當發生意料之外的問題時，您可以冷靜地處理，而不是為了錢而驚慌失措。您的承包商也會更加尊重您。他們知道您是有備而來的。

及早開始您的應急基金。隨著時間的推移，即使是很小的金額也會累積起來。安心是物有所值的。

如果您的別墅是用於短期出租，那麼為了確保順利運作並遵守當地法規，制定一個可靠的應變計劃就顯得更加重要。

先取得正確的簽證

事情是這樣的：如果您想在印尼建造別墅，您需要正確的簽證，就這樣。如果您僅持旅遊或社會簽證就開始建造別墅，那就大錯特錯了。那就大錯特錯了。您可能面臨高額罰金、被驅逐出境、禁止回國或整個項目被關閉。

在巴厘島合法建造別墅需要三種主要簽證之一。 投資者 KITAS (或 ITAS）是您投資物業或創業的最佳選擇。此簽證最多可讓您停留 2 年，並且可以延長。對於那些想要長期居留，並想建造別墅或房子的人，印尼新推出的 第二居所簽證 允許您在該國居住長達 10 年。 

每種簽證類型都有不同的要求和費用，但它們都賦予您從事建築活動的合法許可。如果沒有正確的簽證，您就觸犯了移民法，並可能面臨嚴重後果。

這就是 Visa-Indonesia.com 的用意所在。我們幫助您選擇適合您情況的簽證類型，並處理所有繁瑣的文書工作。我們的團隊會代表您向移民局提交所有文件，這樣可以縮短處理時間，避免昂貴的錯誤。再也不用擔心延誤而導致您的別墅專案停工。

準備好開始了嗎？立即查看 visa-indonesia.com，讓我們的專家團隊為您辦理簽證手續。不要拿您的投資冒險 - 現在就取得正確的簽證，滿懷信心地建造您的別墅。