如何在 2025 年以外籍人士身份在巴厘島購買房屋

您正在考慮在峇里島置業。也許您已在這裡待了一段時間，在 Canggu 衝浪、在 Ubud 冥想，或純粹沉浸在島嶼的自然美景中，並開始形成這個想法：如果我把這裡當成自己的家會怎樣？畢竟，峇里島悠閒的生活方式、日出時的衝浪檢查、深夜的 warung 聚餐，以及創意人士的社群，不斷吸引著新移民回來定居。這是許多外國人的共同夢想。沒錯，在峇里島買房是可行的，即使印尼的土地法乍看之下有點棘手。

然而，只要有正確的法律設定，並清楚瞭解您的選擇，您就能擁有符合您的願景與法律的房屋或投資。從所有權結構和法律文件到避免常見陷阱的提示，本指南旨在幫助您從夢想走向實踐，減少途中的意外。

2025 年巴厘島房地產市場總覽

2025 年巴厘島房地產市場總覽

老實說，峇里島的房地產市場已不再是秘密。

外國投資者、長期外籍人士和當地開發商都對同一件事虎視眈眈：在生活方式和潛在回報之間取得平衡的一片島嶼生活。2025 年，別墅和長期租賃物業的需求預計將保持強勁，尤其是在 Canggu、Uluwatu 和 Ubud 等熱門目的地。

以下是我們在現場看到的情況：

• 帶私人泳池的別墅 仍然是生活方式買家和租房投資者的首選。這些房產在 Airbnb 上的每晚價格通常較高，尤其是鄰近海灘或咖啡館的房產。
• 根據 峇里島 BPS，旅客人次超過 2024 年為 630 萬因此，短期租賃需求與投資人信心均大幅攀升。
• 主要觀光區的產量介於 7% 和 12% 每年，雖然這很大程度上取決於您的物業管理和行銷策略。
• 地區如 塔巴南和北峇里島 這些地區因其寧靜和較低的入門價格而備受矚目，而像塞米亞克這樣的中心樞紐地區則出現了飽和以及更嚴格的區域法規。
• 建築成本 在過去兩年中，由於材料短缺和勞動力價格上漲的驅動，成本增加了約 10-15%。因此，如果您打算建造，必須明智地做好預算。

外國人如何在峇里島買房？分步指南

作為外國人，在巴厘島購買物業是完全可能的，但過程看起來與您在自己國家可能預期的不同。印尼的土地法不允許外國人直接擁有永久業權的土地，但有一些安全合法的方法可以確保長期的財產權。

以下是它如何運作的步驟：

步驟 1：先定義您的目標

在探索法律選項之前，請考慮這一點： 您為何要購買？

您是否打算在巴厘島度過半工半讀的生活、在這裡退休，或是建造投資性房產作短期出租之用？您的答案將決定您所需要的所有權途徑和簽證。例如，在烏布購買退休別墅的人與在長谷開展租賃業務的夫婦可能採取完全不同的途徑。

步驟 2：選擇正確的所有權結構

在印尼的外國人通常使用三種法律架構之一：

• 租賃 (Hak Sewa) - 您以固定期限（通常為 25-30 年）租用物業，並可選擇延長租期。簡單、合法，常用於住宅用途。
• PT PMA（外資公司） - 允許您透過自己的公司取得擁有建築權（Hak Guna Bangunan）的土地。非常適合投資者或打算在該地產上經營業務的人士。
• 被提名人協議 - 由印尼公民代表您持有業權。聽起來很方便，但卻有嚴重的法律風險。由於缺乏保障，我們強烈建議您不要採用這種設定。

⚠️ 我們曾與一些客戶合作，他們以為代名安排很安全，直到爭議或死亡改變了一切。堅持採用合法、透明的途徑。

步驟 3：與可信賴的公證人 (PPAT) 合作

一旦您決定了結構，下一步就是聘請認證公證人，也稱為 PPAT.他們會協助進行法律盡職調查、草擬協議、驗證土地證書，並確認該區域是否適合您的預定用途。

我們常說：在峇里島房地產，您的公證人就是您的保險單。我們中的一個人曾經開玩笑說：「在峇里島您不需要害怕鬼魂，只需要害怕與現實不符的土地證書」。

步驟 4：進行適當的盡職調查

不要跳過這一部分。以下是您的公證人和法律團隊應該檢查的內容：

• 所有權歷史和證書類型（SHM 或 HGB）
• 土地分區（住宅、旅遊、農業等）
• 任何現有爭議或重疊索賠
• 未付稅金或建築許可證問題（例如遺失 IMB/PBG）

✅ 專業建議：一定要親自到現場參觀，即使只有一次。照片無法顯示洪水風險或嘈雜的鄰居。

步驟 5：簽署協議並完成付款

一旦一切完成，您將簽署 買賣協議 (Akta Jual Beli) 或一個 租賃契約 在公證處。大多數交易都是在此階段全額付款，通常是透過銀行以 IDR 或美元轉帳。

確保協議中清楚列出付款條件、貨幣和時間表，以避免誤解。

步驟 6：註冊交易

您的公證人將向 國家土地局 (BPN) 並確保您收到所有官方文件的副本。如果您使用 PT PMA，他們也會以公司名義註冊土地。

這也是確認和記錄區域劃分、所有權和建築許可證的時候。不要跳過這一步。從長遠來看，它可以保護您的權益。

步驟 7：將您的簽證與您的財產計畫相搭配

擁有物業並不意味著您可以在沒有正確簽證的情況下長期逗留在巴厘島。根據您的情況，您可能需要：

• A 退休簽證
• 顏色 投資人 KITAS (透過 PT PMA)
• 或新的 數位遊牧簽證 (E33G)

作為持照簽證代理，無論您是要搬到這裡，還是只是季節性停留，我們都會幫您選擇合適的簽證途徑，以符合您的置業目標。

峇里島的物業種類

如果您正在考慮在巴厘島購買物業，我們首先會問您的一個問題是：「您想從這個地方得到什麼？」有些人想要一個寧靜的地方，每年放鬆幾個月。另一些人則希望從假日出租中獲得被動收入。少數人則打算長住下去。

您選擇的房產類型應該符合您的生活方式和長期計劃，而不僅僅是您的預算。以下是我們在與客戶討論時的典型細分方式。

別墅

別墅是巴厘島最受歡迎的物業類型。別墅提供私密性、舒適性，以及大多數人想到這個島嶼時所想像的室內外生活。無論您是在長谷（Canggu）、烏布（Ubud）或烏魯瓦都（Uluwatu），您都會發現有許多選擇，從融合室內與室外生活的現代奢華時尚建築，到喬格羅（Joglo）風格的木造住宅，應有盡有。

我們的大多數客戶選擇別墅，是因為別墅有家的感覺，而不僅僅是一個住宿的地方。話雖如此，但並非所有別墅都是一樣的。有些別墅在網路上看起來很棒，但卻有分區問題或許可證遺失。我們曾經有客戶愛上一棟別墅，但卻發現它建在限制區內。一定要檢查是否有 IMB 或 PBG 等創建文件，而且不要忽略盡職調查。

公寓與共管公寓

如果您不想與維修或管理人員打交道，公寓是一個不錯的選擇。這些公寓通常位於登巴沙（Denpasar）、薩努爾（Sanur）或長谷（Canggu）和烏馬拉斯（Umalas）的某些地區。大多數都有共用設施，例如游泳池、健身房和停車場。

如果您不是全職住在峇里島，它們通常比別墅更經濟實惠，也更容易管理。但是，請記住您購買的不是土地或建築本身。這些通常是租賃單位，這意味著您支付的是一定年限的公寓使用權。

對於尋求簡單的基礎或穩定的長期租金收入的個人而言，這種設定非常適合，但如果您希望長期累積資產，則可能不太理想。

計劃外財產

巴厘島的一些發展商會在物業建成之前出售物業，通常價格較低。這就是所謂的購買計劃外（off-plan）。從紙上看來，這聽起來像是一筆大買賣：您可以獲得折扣，有時甚至可以調整設計。但也有風險。

我們見過客戶在承諾的交房日期後等了一年多。在其他情況下，完成的產品與最初的效果圖並不相符。如果您選擇這條路線，請確保開發商有良好的往績記錄。檢查他們之前的專案，並務必使用可保障您付款的合約，最好是透過託管方式。

土地出租

有些買家來找我們，希望從頭開始建造他們夢想中的家園。如果您是這樣的人，您的第一步就是找到一塊可合法出租的土地。這個選擇提供了更多的自由，但也需要做更多的功課。

地點可能看起來很完美，但這並不代表在上面建房就一定安全。我們曾經見過被廣告為 「住宅 」的土地卻被劃為農業用地。這在申請許可證時非常重要。徹底的土地檢查和明確的租賃協議可以為您節省日後的麻煩。

商業物業

如果您打算開設一家企業，例如賓館、咖啡館或瑜珈工作室，您將需要擁有正確許可證和區域劃分的商業地產。您還需要註冊一家外資公司，稱為 PT PMA，以便合法經營。

潛在的回報可能相當可觀，尤其是在人潮絡繹不絕的區域，但我們不能操之過急。我們曾經見過有人在時尚的海濱咖啡館投入大量資金，卻發現顧客基礎不夠穩定，無法彌補成本。確保您的商業計畫符合現實，並且以研究為基礎，而不只是直覺。

5.租賃物業與永久業權物業

外國人經常購買 租賃物業即長期租用土地（通常為 25-30 年，可選擇延期）。這是最常見的方式 外國人 至 置業 在巴厘島，因為 永久業權 一般僅限於 印尼公民.

永久業權提供完整的 所有權但通常只有當地人或使用合法設定的外國買家才能使用，例如透過代理人或公司。如果您是 外國人瞭解有關 財產所有權 是非常重要的，因此請務必 徹底盡職調查.

物業價格

我們從客戶那裡聽到的第一個問題是：「那麼，在峇里島買一棟別墅究竟要花多少錢？」

答案是......視情況而定。我們將它們細分為三種類型的區域，讓您有一個大概的概念：

• 在高需求領域，例如 Canggu、Berawa 和 Seminyak，租賃別墅的平均起價通常約為 250,000 美元 兩個臥室的單位。可能超過 500,000 美元 為較新的建築，配有游泳池和時尚的裝潢。
• 在較寬鬆或發展中的地區，例如 佩雷南郊區、薩努爾或烏魯瓦圖，類似房產的價格在 150,000 至 250,000 美元 範圍，取決於距離海灘的遠近以及是否有便利設施。
• 如果您對土地持開放態度，長期租賃地塊的範圍可從 每平方米 200 至 700 美元同樣取決於區域劃分和地點。

在巴厘島購買物業前需檢查的主要法律問題

當談到 在峇里島購置物業擁有正確的法律文件是不容置疑的。無論您是購買 現代別墅, 租賃物業，或一個 土地這些文件對於證明交易的合法性以及您的 所有權或租賃權 受到保護。

以下是詳細的介紹 必須檢查的文件:

1.土地證書

這是最重要的文件。它顯示誰合法擁有 物業.印尼有不同類型的土地業權，您需要知道哪一種適用：

• Hak Milik (Freehold) - 僅提供給 印尼公民
• Hak Pakai（使用權） - 可用於 外國人 在嚴格規定下
• Hak Sewa (租賃) - 常見選項為 外商允許使用一段固定時間 (通常為 25-30 年)

務必確認證書上的姓名與賣方或出租人相符，且土地不屬於爭議的一部分。

2.建築許可證 (IMB 或 PBG)

當地稱為 IMB (Izin Mendirikan Bangunan) 或最近作為 PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)，這份文件證實該建築是合法建造並符合當地法規。沒有適當建築許可證的別墅可能會被視為違法，日後的翻新可能會被拒絕。

詢問：

• 原始的 IMB/PBG (不只是複本)
• 確認建築物用途符合您的意向（住宅、商業等）

3.分區資訊（RTRW 證書）

巴厘島的土地被劃作各種用途，包括住宅、商業、農業和綠化地帶區。您需要確認土地在 住宅 或 商业区 (不是綠地或受保護的土地），如果您打算建造或出租。

請求官方 分區證書 從當地政府確定。

4.繳稅證明 (PBB)

要求查看 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 收據。這顯示每年 物業稅 已支付。 未付稅金 如果您不及早發現，這些問題就會成為您的責任。

5.買賣協議 (AJB)

這是完成交易的合約。必須在有執照的公證人 (notaris/PPAT) 面前簽署。確保文件可在 英語 (或您瞭解的其他語言），且所有細節均與口頭協議相符。

額外提示：對於非計劃中或計劃中的別墅項目，請檢查開發商是否擁有有效的建築許可證和合法的土地所有權證明。

在峇里島買房的常見陷阱

的 巴厘島房地產市場 在這個蓬勃發展的時代，吸引了各式各樣的人，包括誠實的賣家和不誠實的賣家。如果沒有適當的知識或支援，即使是經驗豐富的 買家 可能會遇到法律問題。

以下是要避免的最常見陷阱：

1.未經適當的所有權驗證而購買

有些賣家可能會出示偽造或過期的土地證，也可能不是房產的真正業主。經常 驗證所有權 透過當地公證人或法律專業人士。當 購買土地確保與鄰近地塊沒有重疊或潛在的家庭糾紛。

2.忽略建築許可證

購買 別墅 或 房子 沒有 建築許可證 (IMB/PBG) 可能會被罰款、拆除或失去轉售價值。位於遊客密集區的物業通常建得很快，而且不一定符合法律規定。如果無法取得許可證，就會亮起紅燈。

3.無視分區法

您可能會愛上一處海濱房地產，卻發現它位於一個 綠區在禁止建築的地方。這在稻田和未開發的海灘附近很常見。 盡職調查 包括通過官方渠道確認土地用途。

4.依賴不合格的代理商

儘管峇里島有許多聲譽良好的 房地產專業人士它也有未經授權的 房地產經紀人 他們可能不知道或不遵守法律規定。請務必與瞭解 法律糾葛 的 在峇里島擁有物業 並能提供證明其專業知識的參考資料。

5.未經法律諮詢即簽訂合約

太多 外商 在沒有翻譯版本的情況下以印尼語簽署合約。更糟的是，有些人只依賴口頭協議。請務必聘請合格的律師或公證人：

• 翻譯文件
• 確認符合當地法律
• 在發生爭議時保護您的利益

物業管理

在巴厘島擁有一處物業是令人興奮的，但如果您不是全職居住在那裡，真正的工作在您收到鑰匙之後就開始了。別墅需要定期保養，需要接待客人，還有每月帳單、清潔、維修，以及偶爾的意外，例如雨季屋頂漏水或客人住宿期間停電。

這就是物業管理的用武之地。

您需要物業經理嗎？

如果您計劃全年居住在您的家中，您也許可以自己管理或聘請一個小型的當地團隊。但如果您身在海外或只在峇里島兼職，與物業經理合作不只是有幫助，更是必要的。

他們會處理以下事情

• 處理預訂 (如果您要出租)
• 協調內務管理與維護
• 支付當地的水電費和稅金
• 管理報到/退房
• 當您離開時，看管好地方

我們的一位客戶過去每隔幾個月就要飛來處理基本的維護工作。當他們聘請了一位當地經理後，不僅節省了飛行費用，還將別墅變成了穩定的收入來源。

物業管理的成本是多少？

收費會因服務水準不同而有所差異，但峇里島大多數聲譽良好的物業管理公司的收費介於 15% 和 25% 的總租金收入。有些提供自選服務，有些則以全方位服務模式經營一切。

不要只選最便宜的。一個差勁的經理可能會讓您在差評、客人投訴或錯過預訂上付出比您省下的費用更多的代價。

無須租賃的管理

即使您不出租您的物業，它仍然需要關注。如果房屋空置太久，巴厘島的炎熱、潮濕和昆蟲會造成嚴重損害。最起碼，您需要有人定期檢查房屋，為房屋通風，並確保管道和電力處於良好的工作狀態。

有些業主會安排管理員住在員工宿舍或客房內。其他業主則與值得信賴的當地團隊訂立每月維護合約。

總結

作為外國人，在巴厘島購買房地產可能是一個複雜的過程；然而，如果有適當的指導，這可能是一項回報豐厚的投資。隨著越來越多的外國人在巴厘島投資，巴厘島房地產市場也在不斷發展。無論您是在尋找豪華別墅、現代公寓，還是在尋找一塊土地來建造您的夢想家園，巴厘島都能為您提供廣泛的選擇。