巴厘岛的代理人安排：风险、法律和更安全的替代方案

如果你在巴厘岛的地产界呆过哪怕五分钟 你可能就会听到有人说：“用提名人就行了”这听起来像是 快速解决方案. .你付了钱，当地人的名字就会出现在报纸上，而你就是幕后的实际拥有者。.

这是一本关于巴厘岛代名人安排的综合指南：代名人安排是什么、人们为什么这样做、印尼法律是怎么规定的、法律风险以及更安全的合法替代方案。.

什么是巴厘岛的 “提名人安排”？

被提名人是指持有以下东西的人 以他们的名义, 即使是别人付了钱，并认为自己才是真正的主人。.

在巴厘岛，您会听到两种常见的类型 代名人安排:

1. 土地/财产提名人:外国人付款购买土地或别墅，但印尼公民在证书上被列为合法所有人。这通常用于永久产权土地（Hak Milik），因为只有印尼公民才能拥有该权利。.
2. 公司提名人:将公司股份登记在当地人（当地代理人）名下，即使背后的投资者是外国人。人们这样做是为了规避外国所有权限制。.

这些也被称为代名人结构、代名人设置或代名人做法。它们通常依靠额外的附带合同、私人协议来 “证明 ”谁是实际所有权持有人（真正的付款人和控制人）。.

以下是您必须锁定的关键想法：印尼土地局等机构最关心的是官方记录上的内容。这意味着证书上的人通常被视为合法所有人。.

为什么外国人在巴厘岛要使用代理人？

因为规则让人感觉不方便。.

印度尼西亚有 印度尼西亚法律框架 限制某些形式的 外资所有权, 特别是在土地方面。目标是将核心土地权与公民绑定在一起。根据 印度尼西亚土地法 (1960 年第 5 号法律《土地基本法》）、, 哈克-米利克 (永久产权）与印尼公民身份挂钩，因此外国公民不能直接购买。.

对于企业来说，外商投资也受到监管。人们谈论 投资负面清单 因为多年来，印尼一直采用 “负面清单 ”的方式来限制哪些商业领域不对外国人开放或限制外国人进入。但这一制度发生了变化：印尼根据第 10/2021 号总统条例（经修订）推出了 “积极投资清单”，取代了旧的 "负面清单 "框架。.

因此，被提名人看起来就像是一个捷径：

• 外商 想要快速获得 “所有权 ”的人、,
• 外国公民 他们希望像在家乡一样购买土地、,
• 外国政党 想经营租赁或其他 企业 不建立适当的结构。.

但 “常见 ”并不等于 “安全”。真正的问题是：这些 代名人协议 实际上 法律承认的?

印度尼西亚法律的规定（用简单的语言表达）

1) 《投资法》明确禁止股份代持协议

印度尼西亚 投资法 (2007 年关于投资的第 25 号法律）对代理人持股有直接规定。.

该法规定，投资者不得做出 “为他人或以他人名义 ”拥有有限责任公司股份的协议或声明。如果这样做，则协议无效。.

“无效 ”是指协议被视为从未具有法律效力。.

因此，如果您的协议规定当地股东 “代表 ”您持有股份，那么在最关键的时候，法律会将这张纸视为一文不值。.

2) 自由保有土地所有权仅限于印度尼西亚公民

根据《基本土地法》，只有印尼公民才能对土地拥有完全所有权（Hak Milik），该法还限制将 Hak Milik 转让给外国人（直接或间接）。一些法律和学术解释直截了当地概括了这一后果：违反这些规则会使交易无效，并可能导致土地归国家所有（根据事实和所附权利有细微差别）。.

这就是为什么名义上的土地结构如此危险。它们试图利用附带合同为外国人创造完全合法的所有权。但国家的土地制度就是为了阻止这种最终结果而建立的。.

提名人设置通常是如何工作的（你会看到哪些文书工作）

大多数人并不只是交钱和 “信任感”。他们会用法律文书让人感觉踏实。.

代名人交易中常见的文件包括

• A 贷款协议 (外国人向被提名人 “借 ”钱，与财产挂钩）
• A 委托书 这样，外国人就可以像控制资产一样行事
• 有时 不可撤销权 (措辞难以取消）
• 侧面字母, 书面同意, 和销售选择
• “声明 ”称被提名人是 苟且 / 临时持有人
• 被提名人持有的条款 代表 的外国人，他是 实际所有人

在纸面上，这看起来很聪明。在现实生活中，它会造成一种奇怪的情况：在官方记录中，被提名人是合法所有人，但外国人却认为他们才是真正的所有人，因为有附带合同。.

问题就在这里： 法律所有权 不是一种氛围。它是由法律制度创造的一种地位。如果国家说你的结构违反了规定，你的一叠私人文件可能不会给你 法律权力 在战斗中。.

大问题：争议中 “合法所有人 ”胜过 “真正所有人

想象一下 买车, 但登记在别人名下。你有收据和短信。但政府数据库列出了 它们.

如果发生打斗，报名的人就有很大优势。这与 使用提名人.

在一宗提名土地交易中 合法所有人 是印在土地证上的名字。外国人只是一个声称自己是 实际所有人 通过附带合同。.

当事情出错时，你不仅会有 “戏剧”。你有 法律纠纷, 在这种情况下，法院往往会认真对待正式头衔，而侧面安排则可能被视为非法或无法执行。.

对于代持股份而言，风险更加明显：《投资法》规定，这些代持股份声明是被禁止的，并且 无效.

所以你的 法律途径 (您通过 法庭)可能比你预期的要弱。.

现实生活中的风险地图：可能出错的地方（而且发生得很快）

让我们来分析一下 所涉风险 将其分成简单的桶。.

风险 1：“值得信赖的提名人 ”不再值得信赖

人们搜索“值得信赖的提名人.”但人是会变的。生活会发生变化。.

你提名的候选人可能会

• 拒绝签署文件（你会听到 “对不起，我不能”）、,
• 卖地,
• 将其作为抵押品、,
• 受到家人的压力、,
• 离婚、去世或面对讨债人。.

即使你有文书工作，你也是在走上坡路，因为是他们掌握着 法律所有权.

风险 2：您的私人协议被称为非法协议

如果您的论文旨在绕过 外国所有权限制, 而另一方可以辩称它们不具有可执行性。.

对于股份提名人，规则是直接的：禁止和 无效.

对于土地提名人，学者们分析了 “借名 ”结构，并不断回到同一个主题：这种安排与土地法的国籍原则相冲突，造成了严重的不确定性和风险。.

风险 3：土地局只看到合法所有人

如果您正试图出售、再融资或修复证书问题，那么 国土局 通常紧跟证书上的名称。.

这意味着，如果你的被提名人不合作，即使你支付了 100% 的钱，你也会陷入困境。.

风险 4：执法、许可和分区可能会毁掉一切

这一点谈得还不够。即使你的提名人是忠诚的，你仍然面临 “外部 ”风险。.

巴厘岛最近的镇压行动，包括 Bingin 拆迁行动，都与分区规则、国有土地问题和环境/空间规划执法有关。.

如果您的别墅或企业在建造或经营过程中违反了当地的规定，那么无论谁在纸上签字，执法部门都会破坏您的投资。代理人交易并不能保护您不受政府的影响。.

风险 5：最终产生纠纷，无法彻底解决问题

当被提名人的交易失败时，人们往往会说，“我就起诉吧”。”

但诉讼是缓慢、紧张和昂贵的。而且，如果这种结构被视为逃避法律的一种方式，那么你可能得不到你所希望的结果。这就是提名制的残酷真相 法律途径.

“但大家都这么做”好吧，还是不安全.

提名人交易可以 “运作 ”多年。这就是他们传播的原因。.

但它们往往会在以下情况下失败

• 关系的变化、,
• 涉及巨额资金、,
• 伙伴变得贪婪、,
• 政府进行审计、,
• 或第三方介入（继承、离婚、债权人）。.

一旦失败，就可能是残酷的失败，因为这种结构将你最宝贵的资产置于别人的名下。.

因此，最明智的做法不是找到更好的提名人。而是找到 更安全的替代品 符合 印度尼西亚法规.

更安全的法律替代方案（不依赖于伪装）

让我们来谈谈在印尼规则下被广泛使用且更站得住脚的方案。.

1) 租赁权：没有 “土地所有权 ”的控制权。”

长期租约可以让你长期使用和控制，而不假装你拥有完全的合法所有权。.

对于希望在巴厘岛居住或持有自用房产的外国人来说，这通常是最简洁的方式。这也更容易向银行、合作伙伴和未来的买家解释。.

2) 符合条件的外国人享有使用权（Hak Pakai

印度尼西亚为合法居留的外国人提供了以下途径 拥有某些住宅 关于 Hak Pakai 土地，但有条件限制。法律摘要通常描述初始期限（通常为 30 年）、延长期限（20 年）和根据某些规则续期（30 年）等条款。.

重要提示：Hak Pakai 与永久业权不同。它是该制度下的合法使用/占有权，这意味着它符合以下条件 印度尼西亚法律框架 比提名技巧更好。.

3) PT PMA：真正的商业途径（当您的目标是租赁或运营时）

如果您的计划是 房地产 作为一项业务，如别墅租赁、接待或其他商业活动，那么正确的途径通常是采用合规的公司结构。.

A PT PMA 是一个 外商投资公司 （一种 外资企业根据行业、许可证和投资计划的不同，这些资金可用于合法商业活动。.

关键是：不要建立在代持股份的基础上。因为根据《投资法》，代持股份协议是被禁止的，而且可能无效。.

此外，投资规则会随着时间的推移而改变，因此请务必确认当前的要求。如果您想以简单、合规的方式开设 PT PMA, 印度尼西亚签证处可指导您完成这些步骤，帮助您调整业务领域（KBLI）、文件和许可证。这样，您就可以集中精力，以清晰的思路和坚实的法律基础开展业务。.

4) 遵循投资清单规则（停止追逐旧的 “负面清单 ”神话）

一些交易仍在使用旧的 投资负面清单 思维定势。但根据第 10/2021 号总统令（修订版），印尼转而采用 "积极投资清单 "制度，该制度改变了开放或限制的行业以及条件。.

这一点很重要，因为许多 “提名修正 ”都来自过时的假设。.

您应该索取的文件（在您签字或付款之前）

如果您要购买、租赁或成立一家公司，请不要依赖 WhatsApp 的承诺。询问真实的 法律文件, 并让一位 法律顾问 或 律师 他在印度尼西亚与外国客户合作。.

以下是一份实用的清单，列出了人们通常需要审查的文件：

• 土地证书详细信息（权利类型、所有者姓名、历史记录）
• 土地地图/边界信息（如有）
• 符合分区/空间规划的证明（视用途而定）
• 建筑许可证和相关批准（如适用）
• 税收和付款记录 与土地/建筑物相关联（如适用）
• 起草协议（租赁、销售、期权、股东文件）
• 公司文件（如果是 本地 PT 或涉及 PT PMA）：契约、股东名单、许可证
• 任何 委托书 表格（要特别注意 “不可撤销 ”的措辞）
• 书面说明谁拥有哪些权利，以及如果某人死亡/离婚会发生什么情况

如果卖家说：“不需要，这是标准配置”，那就得小心了。.

如何思考巴厘岛的 “所有权 ”问题，而不陷入困境

这就是简洁的思维模式：

• 合法所有权 是政府所承认的。.
• "(《世界人权宣言》) 合法所有人 是指官方记录中列出的个人或实体。.
• 实际所有权 但如果结构不合法，这并不会自动产生可强制执行的权利。.
• 被提名人交易试图用以下方法将这些东西分开 协议 和附带合同。.
• 你的交易越依赖于将它们分开，就越需要 法律风险 你携带。.

因此，如果您的计划取决于能否 认主 然后问问自己“如果法院审查，这是否可以执行？”如果答案是 “可能”，这就不是投资策略。这是一场赌博。.

快速常见问题（人们不敢问的问题）

代理人协议在巴厘岛合法吗？
代持股份协议被明令禁止。 投资法 并可声明 无效. .提名土地安排与土地制度的国籍原则相冲突，被普遍视为法律上不安全的安排，尤其是当这些安排旨在给予外国人类似自由保有的控制权时。.

如果使用代理人，我是否拥有完全的法定所有权？
在大多数代名人设置中，代名人是纸面上的合法所有人，而你则依赖于附属协议。这不是 完全合法所有权 在官方系统下。.

我只需使用授权书就可以了吗？
A 委托书 可以给予实际控制权，但并不能神奇地将控制权转化为合法的土地所有权。如果它被撤销、质疑或被视为非法计划的一部分，也会带来风险。.

如果我的提名人签署了所有文件并承诺合作，该怎么办？
这很好......直到它不是。承诺并不能克服结构的核心弱点：你并不是持有合法产权的人。.

底线

被提名人交易之所以受欢迎，是因为它们让人感觉像是绕过了那些让人沮丧的规则。 外国人. .但在 印度尼西亚法规, 而一些代持安排，尤其是代持股份，则直接被禁止，在法律上可以被视为不存在。.

如果您想在巴厘岛投资并安然入睡，那么请选择一个真正符合以下条件的结构 法律承认的在签订合同时，您需要注意以下几点：一份强有力的租约、一条合法的 Hak Pakai（如果符合条件）途径，或者一份符合商业目标的 PT PMA 计划。在签约之前，请聘请合适的 法律顾问 要像怀疑论者一样，而不是像梦想家一样，对交易进行压力测试。.