2025 年外国人如何在巴厘岛买房

您正在考虑在巴厘岛购置房产。也许您已经在这里度过了一段时间，在长谷冲浪，在乌布冥想，或者仅仅是沉醉于岛上的自然美景，于是您的想法开始形成：如果我把这里当成自己的家，会怎么样呢？毕竟，巴厘岛悠闲的生活方式、日出时的冲浪检查、深夜的经堂晚餐以及创意社区，不断吸引着新来者回来定居。这是许多外国人的共同梦想。是的，在巴厘岛购买房产是可行的，尽管印尼的土地法乍一看有些棘手。

不过，只要有正确的法律设置并清楚地了解您的选择，您就可以获得既符合您的愿景又符合法律规定的房屋或投资。从所有权结构和法律文件到避免常见陷阱的小贴士，本指南旨在帮助您从梦想变为现实，减少一路上的意外。

2025 年巴厘岛房地产市场概览

2025 年巴厘岛房地产市场概览

老实说，巴厘岛的房地产市场已不再是秘密。

外国投资者、长期外籍人士和本地开发商都在关注同一件事：兼顾生活方式和潜在回报的海岛生活。2025 年，对别墅和长期租赁物业的需求预计将保持强劲，尤其是在长谷（Canggu）、乌鲁瓦图（Uluwatu）和乌布（Ubud）等热门目的地。

以下是我们在当地看到的情况：

• 带私人泳池的别墅 仍然是生活方式买家和租赁投资者的首选。这些房产在 Airbnb 上的每晚价格通常较高，尤其是靠近海滩或咖啡馆的房产。
• 根据 巴厘岛 BPS游客人数超过 2024 年为 630 万从而推动了短期租赁需求和投资者信心的增长。
• 主要旅游区的产量在 7% 和 12% 每年，不过这在很大程度上取决于您的物业管理和营销策略。
• 地区，如 塔巴南和北巴厘岛 而像塞米亚克这样的中心枢纽则出现了饱和以及更严格的分区规定。
• 建筑成本 在过去两年里，由于材料短缺和劳动力价格上涨，建筑成本增加了约 10-15%。因此，如果您计划建房，必须做出明智的预算。

外国人如何在巴厘岛购买房产：分步指南

作为外国人，在巴厘岛购买房产是完全可能的，但购买过程可能与您在本国所期望的不同。印尼土地法不允许外国人直接拥有永久产权土地，但有一些安全、合法的方法可以确保长期的财产权。

下面是操作步骤：

步骤 1：首先确定目标

在探索法律方案之前，请考虑以下几点： 为什么要买？

您是打算在巴厘岛兼职居住、养老，还是建造一处投资性房产用于短期出租？您的答案将决定您需要什么样的所有权途径和签证。例如，在乌布购买养老别墅的人与在长谷开展租赁业务的夫妇可能会选择完全不同的途径。

步骤 2：选择正确的所有权结构

在印尼，外国人通常使用三种法律设置中的一种：

• 租赁（Hak Sewa） - 房产租赁有固定期限（通常为 25-30 年），可选择延期。简单、合法，常用于住宅用途。
• PT PMA（外资企业） - 允许您通过自己的公司获得拥有建设权（Hak Guna Bangunan）的土地。非常适合投资者或计划在该地产上开展业务的人士。
• 被提名人协议 - 印尼公民代表您持有产权。听起来很方便，但存在严重的法律风险。由于缺乏保护，我们强烈建议不要采用这种方式。

⚠️ 我们曾与一些客户合作，他们原以为代名人安排很安全，但一场纠纷或死亡改变了一切。坚持合法、透明的途径。

步骤 3：与可信赖的公证人（PPAT）合作

一旦决定了结构，下一步就是聘请认证公证人，也称为 PPAT.他们将帮助进行法律尽职调查、起草协议、核实土地证并确认分区是否适合您的预期用途。

我们常说：在巴厘岛的房地产行业，您的公证处就是您的保险单。我们中的一位曾经开玩笑说："在巴厘岛，你不需要害怕鬼魂，只需要害怕与现实不符的土地证书"。

步骤 4：进行适当的尽职调查

不要跳过这一部分。以下是您的公证人和法律团队应该检查的内容：

• 所有权历史和证书类型（SHM 或 HGB）
• 土地分区（住宅、旅游、农业等）
• 任何现有争议或重叠索赔
• 未付税款或建筑许可问题（如缺少 IMB/PBG）

✅ 专业建议：一定要亲自去实地考察，哪怕只有一次。照片无法显示洪水风险或嘈杂的邻居。

第 5 步：签署协议并完成付款

一旦一切正常，您将签署 买卖协议 (Akta Jual Beli) 或 租赁契约 在公证处。大多数交易都是在这一阶段全额支付，通常是通过银行转账以印尼盾或美元支付。

确保在协议中明确列出付款条件、货币和时限，以避免误解。

步骤 6：注册交易

您的公证人将向 国家土地局（BPN） 并确保您收到所有官方文件的副本。如果您使用的是 PT PMA，他们也会以公司名义注册土地。

这也是确认和记录分区、所有权和建筑许可的时候。不要跳过这一步。从长远来看，它可以保护您的权益。

第 7 步：将您的签证与您的物业规划相匹配

如果没有正确的签证，拥有房产并不意味着您可以在巴厘岛长期居住。根据您的情况，您可能需要

• A 退休签证
• 一个 投资者 KITAS (通过 PT PMA）
• 或新的 数字游民签证 (E33G)

作为持证签证代理，我们将帮助您选择合适的签证途径，以实现您的置业目标，无论您是搬到这里还是只是季节性停留。

巴厘岛的房产类型

如果您想在巴厘岛置业，我们首先会问您一个问题："您想从这个地方得到什么？有些人想要一个宁静的地方，每年放松几个月。另一些人则希望通过度假租赁获得被动收入。还有一些人打算永远留在这里。

您选择的房产类型应符合您的生活方式和长期计划，而不仅仅是预算。以下是我们在与客户交谈时的典型分析方法。

别墅

别墅是巴厘岛最受欢迎的房产类型。别墅提供私密性、舒适性以及大多数人一想到巴厘岛就会想到的室内外生活。无论您是在长谷（Canggu）、乌布（Ubud）还是乌鲁瓦图（Uluwatu），您都会发现有很多选择，从融合了室内外生活和现代奢华的时尚建筑，到乔格罗（Joglo）风格的木制房屋，应有尽有。

我们的大多数客户之所以选择别墅，是因为别墅给人一种家的感觉，而不仅仅是一个住宿的地方。尽管如此，并不是所有的别墅都是一样的。有些别墅在网上看起来很不错，但却存在分区问题或许可证缺失。我们曾经有客户爱上了一栋别墅，却发现它建在禁区内。一定要检查创建文件（如 IMB 或 PBG），不要忽略尽职调查。

公寓

如果您不想与维修或管理人员打交道，公寓是一个不错的选择。这些公寓通常位于登巴萨（Denpasar）、萨努尔（Sanur）或长谷（Canggu）和乌玛拉斯（Umalas）的某些地区。大多数公寓都配有共用设施，如游泳池、健身房和停车场。

如果您不是全职居住在巴厘岛，它们通常比别墅更实惠，也更容易管理。不过，请记住您购买的不是土地或建筑本身。这些公寓通常是租赁单位，也就是说，您需要支付一定年限的公寓使用权费用。

对于寻求简单基础或长期稳定租金收入的个人来说，这种设置非常适合，但如果您希望随着时间的推移积累资产，这种设置可能就不太理想了。

计划外地产

巴厘岛的一些开发商会在房产建成之前出售房产，通常价格较低。这就是所谓的 "计划外购买"。从纸面上看，这听起来很划算：你可以获得折扣，有时甚至可以调整设计。但这也有风险。

我们曾看到客户在承诺的交房日期后等待了一年多。在其他情况下，成品与最初的效果图并不完全一致。如果您选择这种方式，请确保开发商有良好的记录。检查他们以前的项目，并始终使用能保护您付款的合同，最好是通过托管方式。

土地租赁

有些买家来到我们这里，希望从头开始建造自己的梦想家园。如果您是这样的人，您的第一步就是找到一块可以合法租赁的土地。这种选择提供了更多的自由，但也需要做更多的功课。

地点可能看起来很完美，但这并不一定意味着在上面建房是安全的。我们曾见过被宣传为 "住宅 "的土地，却被划为农业用地。这在申请许可证时非常重要。全面的土地检查和明确的租赁协议可以为您省去很多麻烦。

商业地产

如果您打算开一家宾馆、咖啡馆或瑜伽馆等企业，您就需要一处拥有正确许可和分区的商业地产。此外，您还需要注册一家外资公司，即 PT PMA，以便合法经营。

潜在的回报可能很可观，尤其是在人流量大的地区，但不能急于求成。我们曾见过有人将资金投入时髦的海滨咖啡馆，结果却发现客源不够稳定，无法收回成本。确保您的商业计划切实可行，并以研究为基础，而不仅仅是凭直觉。

5.租赁地产与永久产权地产

外国人经常购买 租赁物业即长期租用土地（通常为 25-30 年，可延长租期）。这是 外国人 至 置业 在巴厘岛，因为 永久所有权 一般限于 印度尼西亚公民.

永久业权提供全部 所有权但通常只有当地人或外国买家可以通过合法途径购买，如通过代理人或公司。如果您是 外国了解有关 财产所有权 是必不可少的，所以一定要 彻底尽责.

物业价格

我们从客户那里听到的第一个问题是："那么，在巴厘岛购买一栋别墅究竟需要多少钱？

答案是......视情况而定。我们将它们分为三类，让您有一个大致的了解：

• 在高需求领域，如 长谷、贝拉瓦和思明亚克，租赁别墅的平均起价通常约为 25 万美元 一个两居室的单位。可超过 500,000 美元 这是一座带游泳池和时尚装修的新建住宅。
• 在较为宽松或发展中的地区，如 佩雷南郊区、萨努尔或乌鲁瓦图类似房产的价格在 150,000 至 250,000 美元 取决于距离海滩的远近和是否能享受到便利设施。
• 如果您对土地持开放态度，长期租赁地块的范围可从 每平方米 200 至 700 美元这也取决于分区和位置。

在巴厘岛购买房产前应检查的主要法律问题

说到 在巴厘岛购置房产因此，准备好正确的法律文件至关重要。无论您是购买 现代别墅, 租赁物业或 土地这些文件对于证明交易的合法性以及您的 所有权或租赁权 受到保护。

下面我们来看看 必查文件:

1.土地证书

这是最关键的文件。它表明谁合法拥有 财.印尼有不同类型的土地所有权，您需要了解哪一种适用：

• 哈克-米利克（弗里霍德） - 仅适用于 印度尼西亚公民
• Hak Pakai（使用权） - 可用于 外国人 在严格的规定下
• Hak Sewa（租赁） - 通用选项 外商允许使用一段时间（通常为 25-30 年）； - 允许使用一段时间（通常为 25-30 年）； - 允许使用一段时间（通常为 25-30 年）。

一定要核实证书上的姓名是否与卖方或出租方相符，土地是否属于争议土地。

2.建筑许可证（IMB 或 PBG）

当地人称之为 IMB (Izin Mendirikan Bangunan)，或最近作为 PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)，该文件确认建筑是合法建造的，符合当地法规。没有适当建筑许可证的别墅可能被视为非法，今后的翻修可能会被拒绝。

要求：

• IMB/PBG 原件（不仅仅是副本）
• 确认建筑用途符合您的意图（住宅、商业等）。

3.分区信息（RTRW 证书）

巴厘岛的土地被划分为各种用途，包括住宅、商业、农业和绿化带。您需要确认土地位于 住宅 或 商业区 (不是绿地或保护地），如果您打算建造或出租的话。

申请官方 分区证书 从当地政府那里确定。

4.纳税证明 (PBB)

要求查看 妇女与家庭议会（PBB） 收据。这表明每年 财产税 已支付。 未付税款 如果不及早发现，它们就会成为你的责任。

5.买卖合同（AJB）

这是最终完成交易的合同。必须在有执照的公证人（notaris/PPAT）面前签署。确保文件有以下版本 英语 (或其他您能理解的语言），并且所有细节都与口头协议一致。

额外提示：对于计划外或计划内的别墅项目，请检查开发商是否拥有有效的施工许可证和合法的土地所有权证明。

在巴厘岛购房时的常见陷阱

"(《世界人权宣言》) 巴厘岛房地产市场 在这个蓬勃发展的时代，吸引着各种类型的人，包括诚实的卖家和那些不那么诚实的卖家。如果没有适当的知识或支持，即使是经验丰富的 买家 可能会遇到法律问题。

以下是需要避免的最常见陷阱：

1.未经适当核实所有权而购买

有些卖家可能会出示伪造或过期的土地证，或者可能不是房产的实际所有人。总是 核实所有权 通过当地的公证人或法律专业人士。何时 购买土地确保与邻近地块没有重叠或潜在的家庭纠纷。

2.忽视建筑许可

购买 别墅 或 房子 没有 建筑许可证 (IMB/PBG) 可能导致罚款、拆除或失去转售价值。游客密集地区的房产通常建造得很快，而且并不总是符合法律要求。如果没有许可证，这就是一个警示。

3.无视分区法

您可能会爱上一处海滨房产，但却发现它位于 绿区禁止建筑的地方。这种情况在稻田和未开发海滩附近很常见。 尽职调查 包括通过官方渠道确认土地用途。

4.依赖不合格的代理人

虽然巴厘岛有许多声誉卓著的 房地产专业人士此外，它还拥有未经许可的 房产中介 他们可能不了解或不遵守法律规定。一定要与了解 法律纠葛 的 在巴厘岛拥有房产 并能提供证明其专业知识的参考资料。

5.在没有法律咨询的情况下签署合同

太多了 外商 在没有翻译版本的情况下签署印尼语合同。更有甚者，有些人完全依赖口头协议。请务必聘请合格的律师或公证人：

• 翻译文件
• 确认遵守当地法律
• 在发生纠纷时保护您的利益

物业管理

在巴厘岛拥有一处房产固然令人兴奋，但如果您不是全职居住在那里，那么真正的工作在您拿到钥匙之后就开始了。别墅需要定期维护，需要接待客人，每月都有账单、清洁、维修和偶尔的意外，例如雨季屋顶漏水或客人入住期间停电。

这就是物业管理的作用所在。

您需要物业经理吗？

如果您计划全年居住在自己的房子里，您也许可以自己管理，或者雇佣一个当地的小团队。但如果您身在海外或只是在巴厘岛兼职，那么与物业经理合作不仅有帮助，而且是必不可少的。

他们会处理以下事情

• 处理预订（如果要出租的话）
• 协调内务和维护
• 支付当地的水电费和税费
• 管理入住/退房
• 在您离开时照看这里

我们的一位客户过去每隔几个月就要飞来处理基本的维护工作。当他们聘请了一位当地经理后，不仅节省了机票费用，还将别墅变成了稳定的收入来源。

物业管理的成本是多少？

费用因服务水平而异，但巴厘岛大多数信誉良好的物业管理公司的收费在以下范围内 15% 和 25% 总租金收入的一部分。有的提供点菜服务，有的则以全方位服务模式经营一切。

不要贪图便宜。一个差劲的经理人可能会让您在差评、客人投诉或错过预订上付出比节省的费用更多的代价。

无需租房的管理

即使您不出租您的房产，它仍然需要您的关注。如果房屋空置时间过长，巴厘岛的高温、潮湿和昆虫会对房屋造成严重损坏。至少，您需要有人定期检查房屋、通风，并确保管道和电力处于良好的工作状态。

有些业主会安排一名管理员住在员工宿舍或客房里。还有一些业主与当地值得信赖的团队签订了月度维护合同。

结论

作为外国人，在巴厘岛购置房产可能是一个复杂的过程；但是，如果有适当的指导，这可能是一项回报丰厚的投资。随着越来越多的外国人在巴厘岛投资，巴厘岛的房地产市场正在不断发展壮大。无论您是在寻找豪华别墅、现代公寓，还是在寻找一块土地建造您的梦想家园，巴厘岛都能为您提供多种选择。