Номінальні угоди на Балі: Ризики, законодавство та безпечні альтернативи

Якщо ви провели хоча б п'ять хвилин у розмовах про нерухомість на Балі, ви, напевно, чули, як хтось казав: “Просто використовуйте номінального власника”. Це звучить як швидке рішення. Ви платите гроші, місцеве ім'я з'являється на папері, і ви фактичний власник за лаштунками.

Це вичерпний посібник з номінальних угод на Балі: що це таке, чому люди так роблять, що говорить індонезійське законодавство, юридичні ризики та безпечніші юридичні альтернативи.

Що таке “номінальні угоди” на Балі?

Номінант - це людина, яка володіє чимось на їхнє ім'я, навіть якщо хтось інший заплатив за нього і вважає себе справжнім власником.

На Балі ви почуєте два найпоширеніші типи номінальні домовленості:

1. Номінант на землю/майно: Іноземець платить за землю або віллу, але громадянин Індонезії вказаний у сертифікаті як законний власник. Це часто використовується для землі у вільному володінні (Hak Milik), оскільки тільки громадяни Індонезії можуть володіти цим правом.
2. Номінант від компанії: Акції компанії реєструються на ім'я місцевої особи (місцевого номінального власника), навіть якщо інвестор, який стоїть за нею, є іноземцем. Люди роблять це, щоб обійти обмеження на іноземну власність.

Їх також називають номінальними структурами, номінальними схемами або номінальними практиками. Вони зазвичай покладаються на додаткові сторонні контракти, приватні угоди, щоб “довести”, хто є бенефіціарним власником (тим, хто дійсно платить і контролює).

Ось ключова ідея, яку ви повинні зафіксувати: Індонезійські установи, такі як земельне управління, найбільше дбають про те, що записано в офіційних документах. Це означає, що особа, зазначена в сертифікаті, зазвичай розглядається як законний власник.

Чому іноземці використовують номінального власника на Балі?

Тому що правила відчуваються незручними.

Індонезія має Законодавча база Індонезії що обмежує певні форми іноземна власність, особливо щодо землі. Мета полягає в тому, щоб зберегти основні земельні права за громадянами. Відповідно до Земельне законодавство Індонезії (Закон № 5 від 1960 року, Основний аграрний закон), Хак Мілік (право вільного володіння/власності) прив'язане до індонезійського громадянства, тому іноземні громадяни не можуть просто купити його напряму.

Для бізнесу іноземні інвестиції також регулюються. Люди говорять про список негативних інвестицій тому що протягом багатьох років Індонезія використовувала підхід “негативного списку” для обмеження сфер бізнесу, які були закриті або обмежені для іноземців. Але ця система змінилася: Індонезія запровадила “Позитивний інвестиційний список” відповідно до президентського указу № 10/2021 (зі змінами), замінивши стару систему "негативного списку".

Таким чином, номінант може виглядати як ярлик для:

• іноземні інвестори які хочуть швидко отримати “право власності”,
• іноземні громадяни які хочуть купити землю, як у себе вдома,
• іноземні сторони які хочуть займатися орендою або іншими видами діяльності підприємства без створення належної структури.

Але “загальний” - це не те саме, що “безпечний”. Справжнє питання полягає в тому, чи є ці номінаційні угоди Взагалі-то. юридично визнаний?

Що говорить індонезійське законодавство (простими словами)

1) Угоди про номінального утримувача акцій прямо заборонені Законом про інвестиції

Індонезія інвестиційне право (Закон № 25 від 2007 року про інвестиції) містить пряму норму про номінальне володіння акціями.

У ньому йдеться про те, що інвесторам заборонено укладати угоду або робити заяву про те, що право власності на частку в товаристві з обмеженою відповідальністю оформлено “на іншу особу та від її імені”. А якщо вони це роблять, то така угода є недійсною.

“Нікчемний” означає, що договір розглядається так, ніби він ніколи не мав юридичної сили.

Отже, якщо у вашій угоді передбачено, що місцевий акціонер володіє акціями “від вашого імені”, закон може вважати цей папір нікчемним, коли це має найбільше значення.

2) Право власності на землю у вільному володінні мають лише громадяни Індонезії

Згідно з Основним аграрним законом, лише громадяни Індонезії можуть мати повне право власності (Hak Milik) на землю, і він також обмежує передачу прав власності іноземцям (прямо чи опосередковано). Деякі юридичні та наукові пояснення прямо вказують на наслідки: порушення цих правил може зробити транзакцію недійсною і призвести до того, що земля перейде до держави (з нюансами, що залежать від фактів і прав, що додаються).

Ось чому номінальні земельні структури такі небезпечні. Вони намагаються створити повне юридичне право власності для іноземця, використовуючи побічні контракти. Але земельна система держави побудована таким чином, щоб заблокувати цей кінцевий результат.

Як зазвичай працюють номінальні схеми (які документи ви побачите)

Більшість людей не просто передають гроші та “довіряють почуттям”. Вони використовують юридичні документи, щоб надати цьому відчуття солідності.

Найпоширеніші документи в номінальних угодах включають

• A кредитний договір (іноземець “позичає” номінальні гроші, пов'язані з майном)
• A довіреність щоб іноземець міг діяти так, ніби він контролює актив
• Іноді безповоротна влада (сформульовано так, щоб важко було скасувати)
• Бічні літери, письмова згода, та варіанти продажу
• “Декларації” про те, що кандидат є лише тимчасовий власник / тимчасовий власник
• Пункти, в яких зазначено, що номінант володіє ним від імені іноземця, який є фактичний власник

На папері це може виглядати розумно. У реальному житті це створює дивну ситуацію: номінальний власник є законним власником в офіційних документах, але іноземець вважає, що він є справжнім власником через побічні контракти.

Ось у чому проблема: законне право власності це не відчуття. Це статус, створений правовою системою. Якщо держава вважає, що ваша структура порушує правила, ваш приватний стос паперів може не дати вам юридична сила в бійці.

Велика проблема: “юридичний власник” перемагає “реального власника” в суперечці

Уявіть собі, що ви купити машину, але реєстрація на чуже ім'я. У вас є квитанції та текстові повідомлення. Але в державній базі даних їх.

Якщо трапляється бійка, людина, яка перебуває на обліку, має значну перевагу. Це той самий основний ризик у за допомогою номінального власника.

У номінальній земельній угоді законний власник це ім'я, надруковане на земельному сертифікаті. Іноземець - це лише особа, яка стверджує, що вона є фактичний власник через побічні контракти.

Коли щось йде не так, це не просто “драма”. У вас є юридичні спори, і суди, як правило, серйозно ставляться до офіційної назви, в той час як побічні домовленості можуть бути визнані незаконними або такими, що не підлягають виконанню.

Для іменних акцій ризик ще більш очевидний: Закон про інвестиції говорить, що такі заяви про іменні акції заборонені, і не має юридичної сили.

Тож твій правовий захист (ваша можливість виправити це за допомогою суд) може виявитися слабшим, ніж ви очікуєте.

Реальна карта ризиків: що може піти не так (і це відбувається швидко)

Давайте розберемо ризики, пов'язані з цим у прості відра.

Ризик 1: Ваша “надійна кандидатура” перестає заслуговувати на довіру

Люди шукають “надійний кандидат.” Але люди змінюються. Життя змінюється.

Твій кандидат може:

• відмовлятися підписувати документи (ви почуєте “вибачте, я не можу”),
• продати землю,
• використовувати його як заставу,
• під тиском сім'ї,
• розлучаються, помирають або стикаються з колекторами.

Навіть якщо у вас є документи, ви боретеся в гору, тому що саме вони тримають законне право власності.

Ризик 2: Ваші приватні угоди можуть бути визнані незаконними

Якщо ваші документи призначені для обходу обмеження на іноземну власність, інша сторона може стверджувати, що вони не підлягають виконанню.

Для номінальних утримувачів акцій правило є прямим: заборонено не має юридичної сили.

Щодо земельних номінантів, то науковці проаналізували структури “запозичення назв” і постійно повертаються до однієї й тієї ж теми: така схема суперечить принципу громадянства, передбаченому земельним законодавством, і створює серйозну невизначеність і вразливість.

Ризик 3: Земельний відділ бачить лише законного власника

Якщо ви намагаєтеся продати, рефінансувати або виправити проблеми з сертифікатом, то земельне управління зазвичай слідує за назвою у сертифікаті.

Це означає, що якщо ваша номінальна особа не буде співпрацювати, ви можете застрягти, навіть якщо ви заплатили 100% грошей.

Ризик 4: Правозастосування, дозволи та зонування можуть все підірвати

Про це недостатньо говорять. Навіть якщо ваш кандидат лояльний, ви все одно стикаєтеся з ризиком “ззовні”.

Нещодавні репресії на Балі, включно зі знесенням Бінгіна, були пов'язані з правилами зонування, державними земельними питаннями та дотриманням природоохоронного законодавства/просторового планування.

Якщо ваша вілла або бізнес побудовані або експлуатуються з порушенням місцевих правил, примусові заходи можуть зруйнувати ваші інвестиції, незалежно від того, хто є власником на папері. Номінальні угоди не захищають вас від уряду.

Ризик 5: У вас виникне спір і ви не зможете його вирішити

Коли номінальна угода руйнується, люди часто кажуть: “Я просто подам до суду”.”

Але судові позови - це повільно, стресово і дорого. І якщо структура розглядається як спосіб обійти закон, ви можете не отримати того результату, на який сподівалися. Така сувора правда про номінальних власників правовий захист.

“Але всі так роблять”. Гаразд, все одно небезпечно.

Номінальні угоди можуть “працювати” роками. Саме тому вони поширюються.

Але вони часто зазнають невдачі, коли:

• стосунки змінюються,
• задіяні великі гроші,
• партнер стає жадібним,
• відбувається державний аудит,
• або в справу втручається третя сторона (спадщина, розлучення, кредитори).

І коли вони зазнають невдачі, вони можуть зазнати жорстокої невдачі, тому що структура ставить ваш найцінніший актив під чуже ім'я.

Ось чому найрозумніший крок - це не знайти кращого номінанта. А знайти безпечніші альтернативи які відповідають Індонезійське законодавство.

Безпечніші правові альтернативи (які не покладаються на прикидання)

Поговоримо про варіанти, які широко використовуються і є більш захищеними за індонезійськими правилами.

1) Оренда: контроль без “права власності на землю”.”

Довгострокова оренда може надати вам право користування та контролю на тривалий період, не претендуючи на повне юридичне володіння.

Часто це найбільш чистий варіант для іноземців, які хочуть жити на Балі або володіти нерухомістю для особистого користування. Це також легше пояснити банкам, партнерам і майбутнім покупцям.

2) Hak Pakai (право на використання) для іноземців, які мають на це право

Для іноземців, які легально проживають в Індонезії, існують шляхи для володіти певною житловою нерухомістю на Хак Пакай земельну ділянку на певних умовах. У юридичних резюме зазвичай описуються такі терміни, як початковий період (часто 30 років), продовження (20 років) і поновлення (30 років) за певними правилами.

Важливо: Хак Пакай - це не те саме, що фріхолд. Це законне право на користування/зайняття в рамках системи, що означає, що воно відповідає Законодавча база Індонезії краще, ніж номінальні трюки.

3) PT PMA: реальний бізнес-шлях (коли ваша мета - оренда або експлуатація)

Якщо ви плануєте працювати нерухомість як бізнес, наприклад, оренда вілл, готельний бізнес або інша комерційна діяльність, то правильним шляхом часто є створення відповідної структури компанії.

A PT PMA це іноземна інвестиційна компанія (форма компанія з іноземним капіталом), які можуть бути використані для законної підприємницької діяльності, залежно від сектору, ліцензування та інвестиційного плану.

Головне: не будуйте його на номінальних акціях. Тому що угоди про номінальну власність заборонені і можуть бути визнані недійсними відповідно до Закону про інвестиції.

Крім того, правила інвестування з часом змінюються, тому завжди перевіряйте актуальні вимоги. Якщо вам потрібен простий, відповідний вимогам спосіб відкрити PT PMA, Visa-Indonesia може провести вас по всіх етапах, допомагаючи вам узгодити сферу діяльності (KBLI), документи та ліцензування. Таким чином, ви зможете зосередитися на побудові бізнесу з чіткістю та міцним правовим фундаментом.

4) Дотримуйтесь правил інвестиційного списку (і припиніть переслідувати старі міфи про “негативний список”)

У деяких угодах номінальні акції все ще продаються за старою схемою список негативних інвестицій мислення. Але Індонезія перейшла до режиму Позитивного інвестиційного списку відповідно до PR 10/2021 (зі змінами), який змінив, які сектори є відкритими або обмеженими, і за яких умов.

Це важливо, тому що багато “номінальних виправлень” походять від застарілих припущень.

Документи, які ви повинні попросити (перед тим, як підписати або оплатити)

Якщо ви купуєте, орендуєте або створюєте компанію, не покладайтеся на обіцянки WhatsApp. Запитуйте про реальні юридичні документи, та отримати рецензію на нього від юридичний радник або адвокат який працює з іноземними клієнтами в Індонезії.

Ось практичний контрольний список документів, які зазвичай потрібно переглянути:

• Дані сертифікату на землю (тип права, ім'я власника, історія)
• Карта земельної ділянки/інформація про межі (за наявності)
• Підтвердження відповідності зонування / просторового плану (залежно від використання)
• Дозвіл на будівництво та відповідні погодження (за наявності)
• Облік податків і платежів прив'язані до землі/будівлі (залежно від обставин)
• Проекти договорів (оренди, купівлі-продажу, опціону, акціонерних документів)
• Документи компанії (якщо компанія місцева фізкультура або PT PMA): договір, список акціонерів, ліцензії
• Будь-який довіреність форми (будьте особливо обережні з “безповоротними” формулюваннями)
• Письмові заяви про те, хто має які права, і що відбувається, якщо хтось помирає/розлучається

Якщо продавець каже: “Не потрібно, це стандартна комплектація”, сприймайте це як тривожний сигнал.

Як думати про “власність” на Балі, не потрапивши в пастку

Ось чиста ментальна модель:

• Юридична власність це те, що визнає уряд.
• У "The законний власник це фізична або юридична особа, зазначена в офіційних документах.
• Бенефіціарна власність це те, хто отримує вигоду в реальності, але це не створює автоматично захищених прав, якщо структура є незаконною.
• Номінальні угоди намагаються розділити ці речі, використовуючи угоди і побічні контракти.
• Чим більше ваша угода залежить від їх поділу, тим більше юридичні ризики яку ти несеш.

Тож якщо ваш план залежить від того, чи зможете ви претендувати на право власності а потім запитайте себе: “Чи буде це мати юридичну силу, якщо на це подивиться суд?” Якщо відповідь “можливо”, це не інвестиційна стратегія. Це азартна гра.

Короткі поширені запитання (ті, які люди бояться ставити)

Чи законні номінальні угоди на Балі?
Угоди про номінального утримувача акцій прямо заборонені відповідно до інвестиційне право і можуть бути задекларовані не має юридичної сили. Номінальна власність на землю суперечить принципу громадянства в земельній системі і широко розглядається як юридично небезпечна, особливо коли вона спрямована на надання іноземцям контролю, подібного до фрігольду.

Якщо я використовую номінального власника, чи маю я повне право власності?
Ні. У більшості номінальних схем номінальний власник є юридичним власником на папері, а ви покладаєтесь на побічні угоди. Це не так. повне юридичне право власності в рамках офіційної системи.

Чи можу я просто використати довіреність і все буде гаразд?
A довіреність може забезпечити практичний контроль, але він не перетворює контроль на законне право власності на землю. Він також створює ризик, якщо його скасують, оскаржать або розглядатимуть як частину незаконної схеми.

Що робити, якщо мій кандидат все підпише і пообіцяє співпрацювати?
Це добре... поки це не так. Обіцянки не можуть подолати основну слабкість структури: ви не є особою, яка має юридичний титул.

Підсумок

Номінальні угоди популярні, тому що вони схожі на обхід правил, які розчаровують іноземці. Але під Індонезійське законодавство, особа, яка має офіційний титул, має найсильнішу позицію, а деякі номінальні угоди, особливо номінальне володіння акціями, прямо заборонені і можуть розглядатися як такі, що не існують з юридичної точки зору.

Якщо ви хочете інвестувати в Балі і спокійно спати вночі, шукайте структуру, яка насправді юридично визнанийміцний договір оренди, законний шлях Хак Пакай, якщо він має на це право, або план PT PMA, що відповідає бізнес-цілям. І перш ніж підписувати договір, найміть правильного юридичний радник протестувати угоду як скептик, а не як мрійник.