Як купити будинок на Балі іноземцю у 2025 році

Отже, ви замислилися про купівлю нерухомості на Балі. Можливо, ви провели тут час, займаючись серфінгом на Кангу, медитуючи в Убуді або просто занурившись у природну красу острова, і ідея почала формуватися: "А що, якщо я зроблю це місце своїм домом?". Зрештою, розслаблений стиль життя на Балі, серфінг на світанку, пізні вечері у варунгах та спільнота творчих людей продовжують вабити сюди новоприбулих назавжди. Це мрія багатьох іноземців. І так, купівля нерухомості на Балі можлива, навіть якщо індонезійське земельне законодавство на перший погляд може бути дещо заплутаним.

Однак за допомогою правильного юридичного оформлення та чіткого розуміння своїх можливостей ви можете забезпечити собі житло або інвестиції, які відповідають як вашому баченню, так і закону. Від структури власності та юридичних документів до порад, як уникнути поширених пасток, цей посібник допоможе вам перейти від мрій до дій, з меншою кількістю несподіванок на цьому шляху.

Огляд ринку нерухомості Балі до 2025 року

Огляд ринку нерухомості Балі до 2025 року

Будемо відвертими, ринок нерухомості Балі більше не є таємницею.

Іноземні інвестори, довгострокові емігранти та місцеві девелопери шукають одне й те саме: шматочок острівного життя, який збалансує стиль життя та потенційний прибуток. Очікується, що у 2025 році попит на вілли та довгострокову оренду нерухомості залишиться високим, особливо в таких популярних напрямках, як Канггу, Улувату та Убуд.

Ось що ми бачимо на місцях:

• Вілли з приватними басейнами як і раніше, залишаються найкращим вибором для покупців стилю життя та інвесторів в оренду. Ці об'єкти часто мають вищі нічні ціни на Airbnb, особливо якщо вони розташовані поруч із пляжами чи кафе.
• За даними BPS Baliтуристичних прибуттів досягло понад 6,3 мільйона у 2024 роціщо сприяло зростанню попиту на короткострокову оренду та довіри інвесторів.
• Прибутковість у ключових туристичних регіонах може коливатися між 7% та 12% щорічно, хоча це значною мірою залежить від вашої стратегії управління нерухомістю та маркетингу.
• Такі області, як Табанан і Північний Балі привертають увагу своїм спокоєм і нижчими вхідними цінами, в той час як центральні хаби, такі як Семиньяк, зазнають перенасичення і посилення правил зонування.
• Витрати на будівництво за останні два роки зросли приблизно на 10-15% через дефіцит матеріалів та вищі ставки заробітної плати. Тому, якщо ви плануєте будівництво, дуже важливо розумно складати бюджет.

Як іноземці купують нерухомість на Балі: Покрокова інструкція

Купівля нерухомості на Балі для іноземця цілком можлива, але цей процес відрізняється від того, що ви могли б очікувати у вашій країні. Земельне законодавство Індонезії не дозволяє іноземцям безпосередньо володіти землею, але існують безпечні та законні способи забезпечити довгострокові права на власність.

Ось як це працює, крок за кроком:

Крок 1: Спочатку визначте свою мету

Перш ніж розглядати юридичні варіанти, врахуйте це: Чому ви купуєте?

Ви плануєте жити на Балі неповний робочий день, вийти на пенсію або побудувати інвестиційну нерухомість для короткострокової оренди? Від вашої відповіді залежатиме, який спосіб придбання нерухомості та віза вам знадобляться. Наприклад, той, хто купує віллу для пенсіонерів в Убуді, може піти зовсім іншим шляхом, ніж пара, яка відкриває орендний бізнес на Канггу.

Крок 2: Виберіть правильну структуру власності

Іноземці в Індонезії зазвичай використовують одну з трьох правових схем:

• Оренда (Hak Sewa) - Ви орендуєте нерухомість на фіксований термін (часто 25-30 років) з можливістю продовження. Простий, законний і зазвичай використовується для житлових цілей.
• PT PMA (компанія з іноземним капіталом) - Дозволяє придбати землю з правом на будівництво (Hak Guna Bangunan) через власну компанію. Ідеально підходить для інвесторів або тих, хто планує вести бізнес на цій території.
• Угода про номінального власника - Громадянин Індонезії володіє правом власності від вашого імені. Звучить зручно, але несе серйозні юридичні ризики. Ми наполегливо рекомендуємо відмовитися від такої схеми через відсутність захисту, який вона забезпечує.

⚠️ Ми працювали з клієнтами, які вважали, що номінальні угоди безпечні, доки спір або смерть не змінили все. Дотримуйтесь законних, прозорих шляхів.

Крок 3: Робота з довіреним нотаріусом (PPAT)

Після того, як ви визначилися зі структурою, наступний крок - найняти сертифікованого нотаріуса, також відомого як PPAT. Вони допоможуть провести юридичний аудит, підготують проект договору, перевірять сертифікат на землю та підтвердять, що зонування підходить для вашого цільового використання.

Ми завжди говоримо: ваш нотаріус - це ваш страховий поліс у сфері нерухомості на Балі. Один з наших клієнтів якось пожартував: "На Балі не потрібно боятися привидів, а лише сертифікатів на землю, які не відповідають дійсності".

Крок 4: Проведіть належну юридичну перевірку

Не пропустіть цю частину. Ось що має перевірити ваша нотаріальна та юридична команда:

• Історія володіння та тип сертифікату (SHM або HGB)
• Зонування земель (житлові, туристичні, сільськогосподарські тощо)
• Будь-які існуючі спори або претензії, що перетинаються
• Несплачені податки або проблеми з дозволами на будівництво (наприклад, відсутність IMB/PBG)

✅ Порада від професіонала: завжди відвідуйте ділянку особисто, навіть якщо це лише один раз. Фотографії не можуть показати ризики затоплення або галасливих сусідів.

Крок 5: Підписання договору та завершення оплати

Після того, як все буде готово, ви підпишете Договір купівлі-продажу (Akta Jual Beli) або Договір оренди у нотаріуса. Більшість угод оплачується повністю на цьому етапі, як правило, банківським переказом в IDR або доларах США.

Переконайтеся, що умови оплати, валюта та терміни чітко визначені в договорі, щоб уникнути непорозумінь.

Крок 6: Зареєструйте транзакцію

Ваш нотаріус зареєструє угоду в Національне земельне агентство (BPN) і переконайтеся, що ви отримаєте копії всіх офіційних документів. Якщо ви використовуєте PT PMA, вони також зареєструють землю на ім'я компанії.

Це також час, коли підтверджується і реєструється зонування, право власності та дозволи на будівництво. Не пропускайте цей крок. Він захищає ваші права в довгостроковій перспективі.

Крок 7: Зіставте свою візу з планом нерухомості

Володіння нерухомістю не означає, що ви можете довгостроково перебувати на Балі без відповідної візи. Залежно від вашої ситуації, вам може знадобитися віза:

• A Пенсійна віза
• An Інвестор KITAS (через PT PMA)
• Або новий Віза цифрового кочівника (E33G)

Як ліцензовані візові агенти, ми допоможемо вам обрати правильний візовий шлях відповідно до ваших цілей, незалежно від того, переїжджаєте ви сюди на постійне місце проживання чи залишаєтесь тут на сезон.

Типи нерухомості на Балі

Якщо ви думаєте про купівлю нерухомості на Балі, одне з перших питань, яке ми вам поставимо: "Чого ви хочете від цього місця?" Дехто шукає спокійне місце, де можна розслабитися на кілька місяців на рік. Інші прагнуть отримувати пасивний дохід від оренди житла. Дехто планує залишитися назавжди.

Тип нерухомості, який ви обираєте, повинен відповідати вашому стилю життя та довгостроковим планам, а не лише вашому бюджету. Ось як ми зазвичай розбиваємо це на частини, коли розмовляємо з клієнтами.

Вілли

Вілли - найпопулярніший тип нерухомості на Балі. Вони пропонують приватність, комфорт і життя в приміщенні та на відкритому повітрі, яке більшість людей уявляють, коли думають про цей острів. Незалежно від того, де ви перебуваєте - в Кангу, Убуді чи Улувату, - ви знайдете безліч варіантів: від витончених будівель, що поєднують життя в приміщенні і на відкритому повітрі з сучасною розкішшю, до дерев'яних будинків у стилі джогло.

Більшість наших клієнтів обирають вілли, тому що вони відчувають себе домом, а не просто місцем для проживання. Проте, не всі вілли побудовані однаково. Деякі виглядають дивовижно в Інтернеті, але мають проблеми із зонуванням або відсутніми дозволами. У нас були випадки, коли клієнти закохувалися у віллу, а потім дізнавалися, що вона була побудована в обмеженій зоні. Завжди перевіряйте наявність таких документів, як IMB або PBG, і не пропускайте належну перевірку.

Квартири та кондомініуми

Якщо ви не хочете мати справу з обслуговуючим або керуючим персоналом, апартаменти можуть бути хорошим вибором. Зазвичай їх можна знайти в Денпасарі, Санурі або в деяких частинах Канггу та Умаласа. Більшість із них мають спільні зручності, такі як басейни, тренажерні зали та паркінг.

Вони часто більш доступні, ніж вілли, і ними легше керувати, якщо ви не живете на Балі постійно. Однак пам'ятайте, що ви не купуєте землю або саму будівлю. Зазвичай це об'єкти оренди, тобто ви платите за право користуватися квартирою протягом певної кількості років.

Ця схема добре підходить для людей, які шукають простий фундамент або стабільний довгостроковий дохід від оренди, але вона може бути не ідеальною, якщо ви прагнете створити власний капітал протягом тривалого часу.

Властивості поза планом

Деякі забудовники на Балі продають нерухомість ще до того, як її побудують, зазвичай за нижчою ціною. Це називається "купівля поза планом". На папері це звучить як чудова угода: ви отримуєте знижку, а іноді навіть можете змінити дизайн. Але є й ризики.

Ми бачили, як клієнти чекали більше року після обіцяної дати передачі. В інших випадках готовий продукт не зовсім відповідав початковим візуалізаціям. Якщо ви обираєте цей шлях, переконайтеся, що розробник має солідну репутацію. Перевірте його попередні проекти і завжди використовуйте контракт, який захищає ваш платіж, в ідеалі - через ескроу.

Оренда землі

Деякі покупці звертаються до нас, бажаючи побудувати будинок своєї мрії з нуля. Якщо це ви, ваш перший крок - знайти земельну ділянку, яку можна легально орендувати. Цей варіант пропонує більше свободи, але й вимагає більше домашньої роботи.

Місце може виглядати ідеально, але це не обов'язково означає, що на ньому безпечно будувати. Ми бачили землі, що рекламувалися як "житлові", але були призначені для сільського господарства. Це має велике значення, коли настає час отримувати дозволи. Ретельна перевірка землі та чіткий договір оренди можуть врятувати вас від серйозних проблем у майбутньому.

Комерційна нерухомість

Якщо ви плануєте відкрити бізнес, наприклад, гостьовий будинок, кафе або студію йоги, вам знадобиться комерційна нерухомість з відповідними дозволами та зонуванням. Вам також потрібно буде зареєструвати компанію з іноземним капіталом, яка називається PT PMA, щоб працювати на законних підставах.

Потенційний прибуток може бути значним, особливо в місцях з великим пішохідним трафіком, але з цим не варто поспішати. Ми бачили, як люди вкладали гроші в модні кафе на узбережжі, а потім розуміли, що клієнтська база недостатньо стабільна, щоб покрити витрати. Переконайтеся, що ваш бізнес-план реалістичний і ґрунтується на дослідженнях, а не просто на здогадках.

5. Оренда vs. власність

Іноземці часто купують орендоване майноЦе означає оренду землі на довгостроковий період (зазвичай 25-30 років, з можливістю продовження). Це найпоширеніший спосіб для іноземці до купити нерухомість на Балі, як вільне володіння як правило, обмежується Громадяни Індонезії.

Фріхолд дає повну власністьале зазвичай вона доступна лише місцевим або іноземним покупцям, які використовують легальні схеми, наприклад, через номінального власника або компанію. Якщо ви іноземецьрозуміння правил, що діють навколо право власності на нерухомість дуже важливо, тому обов'язково зробіть ретельна юридична перевірка.

Ціни на нерухомість

Одне з перших питань, яке ми чуємо від клієнтів: "Скільки насправді коштує купити віллу на Балі?"

Відповідь... це залежить. Ми розбили їх на три типи областей, щоб дати вам загальне уявлення:

• У сферах з високим попитом, таких як Канггу, Берава та Семіньяксередня ціна на оренду вілл, як правило, починається приблизно з 250 000 ДОЛАРІВ США за квартиру з двома спальнями. Вона може перевищувати 500 000 ДОЛАРІВ США для новобудови з басейном і стильним оздобленням.
• У більш спокійних районах, що розвиваються, таких як Околиці Переренану, Санура або Улуватуціни на подібні об'єкти нерухомості знаходяться в межах від 150 000 до 250 000 доларів США залежно від відстані до пляжу та доступу до зручностей.
• Якщо вам потрібна земля, довгострокова оренда ділянок може варіюватися від від 200 до 700 доларів США за квадратний метрв залежності від зональності та місця розташування.

Ключові юридичні аспекти, які слід перевірити перед купівлею нерухомості на Балі

Коли мова йде про купівля нерухомості на Балінаявність правильних юридичних документів не підлягає обговоренню. Незалежно від того, чи купуєте ви сучасна вілла, орендоване майноабо сюжет про земляці документи необхідні для того, щоб довести, що транзакція є законною і що ваш права власності або оренди захищені.

Ось більш детальний огляд обов'язкова перевірка документів:

1. Сертифікат на землю

Це найважливіший документ. Він показує, хто є законним власником нерухомість або земля. В Індонезії існують різні типи прав власності на землю, і вам потрібно знати, який з них застосовується:

• Хак Мілік (Фріхолд) - Доступно лише для Громадяни Індонезії
• Хак Пакай (право на використання) - Може бути використаний іноземці за суворими правилами
• Hak Sewa (оренда) - Загальний варіант для іноземні інвесторидозволяє використовувати протягом певного часу (зазвичай 25-30 років)

Завжди перевіряйте, щоб ім'я в сертифікаті збігалося з ім'ям продавця або орендодавця, і щоб земля не була предметом спору.

2. Дозвіл на будівництво (IMB або PBG)

Відомий у народі як МІЖНАРОДНИЙ ВАЛЮТНИЙ БАНК (Izin Mendirikan Bangunan) або нещодавно як PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), цей документ підтверджує, що будівля збудована законно і відповідає місцевим нормам. Вілла без належного дозволу на будівництво може вважатися незаконною, і в майбутньому в реконструкції може бути відмовлено.

Попроси:

• Оригінал IMB/PBG (не просто копія)
• Підтвердження того, що використання будівлі відповідає вашим намірам (житлове, комерційне тощо)

3. Інформація про зонування (сертифікат RTRW)

Земля на Балі поділена на зони для різних видів використання, включаючи житлові, комерційні, сільськогосподарські та зелені зони. Вам потрібно підтвердити, що земля знаходиться в житловий або комерційна зона (не зелені або природоохоронні землі), якщо ви плануєте будувати або здавати її в оренду.

Попросіть офіцера сертифікат зонування від місцевої влади, щоб бути впевненим.

4. Підтвердження сплати податків (PBB)

Попросіть переглянути Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) надходжень. Це показує річний податок на нерухомість було сплачено. Несплачені податки можуть стати вашою відповідальністю, якщо ви не встигнете їх вчасно виявити.

5. Договір купівлі-продажу (AJB)

Це договір, який завершує транзакцію. Він повинен бути підписаний у присутності ліцензованого нотаріуса (notaris/PPAT). Переконайтеся, що документ доступний у Англійська мова (або іншою мовою, яку ви розумієте), і що всі деталі відповідають усній домовленості.

Бонусна порада: перевірте, чи має забудовник дійсний дозвіл на будівництво та юридичне підтвердження права власності на землю для проектів вілл, що не входять до плану або запланованих до нього.

Поширені помилки при купівлі нерухомості на Балі

У "The Ринок нерухомості на Балі процвітає, і це приваблює всіх, включаючи чесних продавців і тих, хто має не зовсім чесні наміри. Без належних знань і підтримки навіть досвідчені покупці може зіткнутися з юридичними проблемами.

Ось найпоширеніші пастки, яких слід уникати:

1. Купівля без належного підтвердження права власності

Деякі продавці можуть пред'являти фальшиві або прострочені сертифікати на землю або не бути фактичними власниками нерухомості. Завжди перевірити право власності через місцевого нотаріуса або юриста. Коли купівля земліпереконайтеся, що немає перетину з сусідніми ділянками або потенційних сімейних суперечок.

2. Нехтування дозволами на будівництво

Купівля вілла або будинок без дозвіл на будівництво (IMB/PBG) може призвести до штрафів, знесення або втрати вартості при перепродажі. Нерухомість у туристичних районах часто будують швидко і не завжди відповідно до вимог законодавства. Якщо дозвіл відсутній, це тривожний сигнал.

3. Ігнорування законів про зонування

Ви можете закохатися у власність на березі моря, але потім виявити, що вона знаходиться в зелена зонаде будівництво заборонено. Це часто трапляється біля рисових полів та незабудованих пляжів. Комплексна юридична перевірка включає підтвердження землекористування через офіційні канали.

4. Покладання на некваліфікованих агентів

Хоча на Балі є багато авторитетних фахівці з нерухомостівін також має неліцензійні агенти з нерухомості які можуть не знати або не дотримуватися правових норм. Завжди працюйте з агентами, які розуміють юридичні тонкощі з володіти нерухомістю на Балі і можуть надати рекомендації, що підтверджують їхній досвід.

5. Підписання договорів без юридичної консультації

Занадто багато. іноземні інвестори підписують контракти на бахаса-індонезійській мові без перекладу. Що ще гірше, деякі покладаються виключно на усні домовленості. Завжди наймайте кваліфікованого юриста або нотаріуса:

• Переклад документів
• Підтвердити відповідність місцевому законодавству
• Захистіть свої інтереси у разі виникнення спору

Управління нерухомістю

Володіння нерухомістю на Балі - це захоплююче, але якщо ви не живете там постійно, справжня робота починається після того, як ви отримуєте ключі. Вілли потребують регулярного догляду, гостей потрібно зустрічати, щомісяця виставляти рахунки, прибирати, ремонтувати, а також іноді підстерігати несподіванки, такі як протікання даху в сезон дощів або відключення електроенергії під час перебування гостя.

Ось тут і з'являється управління нерухомістю.

Вам потрібен управитель нерухомості?

Якщо ви плануєте жити у своєму будинку цілий рік, можливо, ви зможете керувати справами самостійно або найняти невелику місцеву команду. Але якщо ви перебуваєте за кордоном або на Балі лише неповний робочий день, співпраця з менеджером з управління нерухомістю не просто корисна, а вкрай необхідна.

Вони подбають про такі речі як:

• Робота з бронюваннями (якщо ви здаєте в оренду)
• Координація господарських робіт та технічного обслуговування
• Сплата місцевих комунальних послуг та податків
• Керування заселенням/виселенням
• Наглядати за будинком, коли ви у від'їзді

Один з наших клієнтів прилітав кожні кілька місяців, щоб просто полагодити основні справи. Найнявши місцевого менеджера, вони не тільки заощадили на перельотах, але й перетворили віллу на стабільний потік доходу.

Скільки коштує управління нерухомістю?

Плата може варіюватися залежно від рівня обслуговування, але більшість авторитетних компаній з управління нерухомістю на Балі стягують від 15% та 25% від валового доходу від оренди. Деякі з них пропонують послуги по меню, тоді як інші працюють за моделлю повного обслуговування.

Не обирайте найдешевший варіант. Поганий менеджер може коштувати вам більше у вигляді поганих відгуків, скарг гостей або пропущених бронювань, ніж ви заощадите на оплаті.

Управління без оренди

Навіть якщо ви не здаєте свою нерухомість в оренду, вона все одно потребує уваги. Спека, вологість і комахи на Балі можуть завдати значної шкоди, якщо будинок залишається порожнім занадто довго. Як мінімум, вам знадобиться хтось, хто регулярно перевірятиме нерухомість, провітрюватиме її та стежитиме за справністю сантехніки та електрики.

Деякі власники організовують проживання доглядача на території об'єкта в житловому приміщенні для персоналу або в кімнаті для гостей. Інші укладають контракт на щомісячне обслуговування з місцевою командою, якій довіряють.

Висновок

Купівля нерухомості на Балі для іноземця може бути складним процесом, але за умови належного керівництва вона може стати вигідною інвестицією. Ринок нерухомості на Балі зростає, і все більше іноземців інвестують в острів. Якщо ви шукаєте розкішну віллу, сучасну квартиру або ділянку землі для будівництва будинку своєї мрії, Балі пропонує широкий вибір варіантів.