Скільки коштує побудувати віллу на Балі?

Витрати на будівництво на Балі у 2025 році, як правило, коливаються в межах IDR від 6 млн до 15+ млн за кв.м (приблизно USD $400-$1,000+ за кв.м) для вілли. Цей широкий діапазон відповідає різним рівням оздоблення, від простих будівель місцевого стандарту до розкішних вілл високого класу. Ці цифри без урахування витрат на землю (оскільки земля вважається власністю) і охоплює структуру будівлі, стандартне обладнання та оздоблення. 

Особливо, ціни на будівництво зросли ~5-10% з 2023 року через вищу вартість матеріалів та кращу якість будівництва, хоча робоча сила на Балі залишається відносно доступною. (Для контексту, Балі все ще залишається економічно вигідним порівняно з іншими тропічними напрямками, незважаючи на нещодавню інфляцію.

Розмір вілли також відіграє певну роль: більші вілли іноді можуть мати дещо нижчу вартість за квадратний метр, ніж дуже маленькі будівлі, оскільки певні витрати розподіляються на більшу площу. Наприклад, простий Вілла з 1 спальнею (~90 м²) може бути побудований приблизно для IDR 6-7 млн/м²на загальну суму приблизно 585 мільйонів IDR на 90 м². 

На противагу цьому простора розкішна вілла з 4 спальнями (~300 м²) з висококласним дизайном можуть бігати навколо IDR 12 млн/м² або більше. Ці приклади ілюструють, як базові невеликі збірки знаходяться в нижній частині спектру витрат, в той час як великі елітні проекти натисни на верхній кінець.

Різні типи вілл, включаючи розмір, дизайн і матеріали, впливають на кінцеву ціну. Ця стаття допоможе відповісти на поширене питання: скільки коштує побудувати віллу на Балі? 

Ключові фактори, що впливають на вартість будівництва

Коли ви плануєте побудувати віллу на Балі, ціна не є фіксованою. Багато витрат, таких як придбання землі, будівництво, дозвільні документи та меблювання, можуть вплинути на ваш бюджет. Ось найбільші з них, про які варто пам'ятати:

1. Витрати, пов'язані з землею

Навіть якщо ви вже володієте земельною ділянкою, обидва місцезнаходження і тип права власності на землю визначатиме ваш бюджет і прибутки. Найкращі райони, такі як Семіньяк або Канггу, зазвичай коштують дорожче, ніж такі, як Кінтамані, через вищий попит, активніший туризм і кращий доступ до доріг, комунальних послуг та сервісів. Розташування також впливає на те, наскільки легко отримати дозволи і наскільки привабливою буде нерухомість для оренди, тому вибір правильного району є ключем до максимізації рентабельності інвестицій.

Іноземна власність: За законом, іноземці не можуть безпосередньо володіти землею на праві приватної власності (SHM) в Індонезії. Існують загальні, законні шляхи:

• Оренда (Hak Sewa): Довгострокова оренда від власника землі.
• Хак Пакай (Право на використання): Для відповідних іноземних громадян на певні об'єкти нерухомості, з певними умовами.
• PT PMA (компанія з іноземним капіталом): Компанія може утримувати HGB (Право на забудову) над земельними ділянками (не СГМ) для забудови та комерційного використання.

Уникайте "номінальне право власності" (використання індонезійської фізичної особи для проведення SHM від вашого імені). Ці структури є юридично ризикованими і можуть бути визнані незаконними.

2. Будівельні витрати на квадратний метр

У 2025 році будівництво на Балі коштуватиме приблизно від 6 мільйонів до 15+ мільйонів ісландських рупій за квадратний метр (приблизно $400-$1,000+ доларів США). Точна ціна залежить від якості будівництва:

• Базовий: Прості матеріали та оздоблення, часто IDR 6-8 млн/м².
• Середній діапазон: Хороша якість, сучасний дизайн, близько IDR 8-12 млн/м².
• Розкіш: Імпортні матеріали, індивідуальний дизайн, 12-15+ млн/м². Будівлі високого класу часто вважаються розкішними віллами, а вартість будівництва розкішних вілл на Балі може досягати 20 мільйонів ісландських рупій за квадратний метр і більше. Розмір вілли також має значення. Більші вілли часто коштують менше за квадратний метр, оскільки деякі витрати (наприклад, на басейн або кухню) розподіляються на більшу площу.

3. Витрати на оплату праці

Праця на Балі все ще більш доступна порівняно із західними країнами - від 500 000 до 1 000 000 індонезійських рупій, але вона варіюється в залежності від району. Підрядники в туристичних місцях, таких як Канггу або Семіньяк, беруть більше, тому що попит на них вищий. Це пов'язано з високим попитом на будівельні та ремонтні послуги в цих популярних районах, що призводить до зростання вартості робочої сили. У більш віддалених районах, таких як Кінтамані, заробітна плата нижча, що знижує загальні витрати. Кваліфіковані працівники, особливо для оздоблювальних і спеціалізованих робіт, коштуватимуть дорожче в будь-якій точці острова.

4. Матеріали

Вибір матеріалів може кардинально змінити ваш бюджет. Насправді, Балі залежить від місцевого клімату та будівельних традицій, коли справа доходить до вибору матеріалів і методів будівництва, що може вплинути як на доступність, так і на довговічність. Використання місцевого каменю, дерева або бамбука є дешевшим та екологічно чистим, але деякі люди віддають перевагу імпортному мармуру, склу або висококласним світильникам. Прибережні райони також потребують міцніших, антикорозійних матеріалів через вміст солі в повітрі, що збільшує вартість.

5. Додаткові витрати

Складаючи бюджет вілли, пам'ятайте, що існують витрати, які не входять до початкової вартості будівництва. Вони часто додають значну націнку до кінцевої вартості:

• Дозволи, ліцензування та комплаєнс зазвичай коштує близько 50-150 мільйонів IDRоскільки ви повинні отримати KKPR (просторова придатність), PBG (дозвіл на будівництво), а пізніше SLF (свідоцтво про введення в експлуатацію).
• Випробування ґрунту та підготовка майданчика може додати близько 10-30 мільйонів IDR на тестування і ще один 50-200 мільйонів IDR на будівельні роботиособливо якщо ваша ділянка розташована на схилі або потребує дренажної системи.
• Наймання проектного менеджера або архітектора зазвичай коштує 5-10% від загального бюджету будівництвав той час як окремий менеджер сайту може стягувати 5-15 мільйонів IDR на місяць.
• Планування технічного обслуговування часто працює 1-3% від загальної вартості будівництва на рікщо означає, що вілла з 3 спальнями може коштувати близько 50-150 мільйонів IDR щорічно підтримувати в належному стані.
• Меблювання та благоустрій території зазвичай додають 10-20% від вартості будівництваале якщо ви обираєте елітні інтер'єри з імпортними меблями, розраховуйте витратити від 500 мільйонів IDR до 2 мільярдів IDR або більше.

Вартість квадратного метра за місцем розташування та рівнем якості

У наведеній нижче таблиці узагальнено оціночні дані вартість будівництва квадратного метра для кожної локації (рядок) та рівня якості будівництва (стовпчики). Витрати наведені у вигляді мільйонів IDR за м² (у дужках вказано приблизну вартість у доларах США). "Базовий" означає "голі кістки" або оздоблення за місцевими стандартами, "Середній" - хорошої якості зі стандартним сучасним оздобленням, а "Розкішний" - оздоблення та функції високого класу.

Місцезнаходження	Базова збірка (Місцева/базова обробка)	Середня комплекція (Хороша якість)	Розкішна будівля (Оздоблення високого класу)
Убуд (у внутрішній частині країни)	6-8,5 млн IDR/м² (~$370-$520)	8,5-13 млн IDR/м² (~$520-$800)	13-17 млн IDR/м² (~$800-$1,050)
Канггу (прибережний)	7-9,5 млн IDR/м² (~$430-$600)	10-15 млн IDR/м² (~$630-$950)	15-20 млн IDR/м² (~$950-$1,270)
Семиняк (прибережний)	8-10 млн IDR/м² (~$500-$630)	11-16 млн IDR/м² (~$690-$1,000)	16-22 млн IDR/м² (~$1,000-$1,380)
Кінтамані (високогір'я)	5-7 млн IDR/м² (~$310-$440)	7-10 млн IDR/м² (~$440-$630)	10-14 млн IDR/м² (~$630-$880)
Кута (прибережна)	6-8,5 млн IDR/м² (~$370-$520)	9-13 млн IDR/м² (~$580-$830)	13-18 млн IDR/м² (~$830-$1,150)

Вибравши опцію найкращі локації на Балі має вирішальне значення, оскільки може суттєво вплинути як на вартість будівництва, так і на потенційну прибутковість інвестицій.

Процес будівництва на Балі: Покрокова інструкція

Будівництво вілли вашої мрії на Балі - це захоплююче! Але спочатку потрібно зрозуміти процес. Будівництво вілли на Балі передбачає поетапний підхід, від придбання землі та отримання дозволів до управління витратами та роботи з місцевою владою або підрядниками. Подумайте про це, як про дотримання рецепту - вам потрібно робити все в правильному порядку, щоб отримати хороший результат.

Що потрібно знати в першу чергу

У 2021 році Індонезія змінила систему видачі дозволів на будівництво. Стара система використовувала так звані дозволи IMB. Тепер є два основних дозволи, які вам потрібні: PBG та SLF. Це все одно, що отримати два різних посвідчення особи для вашої будівлі.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) = Дозвіл на будівництво SLF (Sertifikat Laik Fungsi) = Свідоцтво про те, що ваша будівля працює належним чином

Крок 1: Планування та підготовка (перед початком роботи)

Перш ніж навіть думати про копання, потрібно підготуватися. Вкрай важливо проконсультуватися з юристами, сертифікованими архітекторами, інженерами та консультантами з питань охорони навколишнього середовища.

Ось що вам потрібно зробити:

• Знайдіть сертифікованого архітектора для проектування вашого будинку
• Найміть інженера-будівельника, щоб переконатися, що це безпечно
• За потреби зверніться до екологічного консультанта
• Переконайтеся, що ви розумієте місцеві закони про зонування
• Перевірте, який тип будівлі вам дозволено будувати на вашій земельній ділянці

Крок 2: Отримайте дозвіл на будівництво (PBG)

Це ваше зелене світло для початку будівництва. Уявіть собі, що ПБГ - це дозвіл від уряду на будівництво чогось нового.

Що робить PBG

Проектно-кошторисна документація - це ваш квиток до початку будь-якого нового будівництва, модифікації, розширення, скорочення або технічного обслуговування будівлі. PBG визначає затверджений проект будівлі і продовжує діяти протягом усього терміну експлуатації будівлі.

Як подати заявку на PBG

Ви подаєте заявку на ПЗЗ через OSS-RBA (Система єдиного подання заявок онлайн) і координуєте процес з місцевим Dinas PUPR (Управлінням громадських робіт і просторового планування). Перед тим, як подати PBG, ви отримуєте KKPR (дозвіл на просторову придатність), щоб підтвердити, що земельна ділянка призначена для вашого цільового використання.

Вам знадобляться ці документи:

• Свідоцтво про право власності на землю
• План ділянки та архітектурні креслення
• Конструктивні плани будівельних конструкцій
• Оцінка впливу на навколишнє середовище (за необхідності)
• Будівельні специфікації та перелік матеріалів
• Терміни будівництва

Час обробки

Офіційні рекомендації передбачають 28 робочих днів для перевірки PBG, але терміни варіюються залежно від складності проекту, місця розташування та необхідності внесення змін. Очікуйте, що між урядом і вашим архітектором/інженером будуть постійні переписки. Щоб уникнути затримок, працюйте з досвідченими фахівцями, які знають систему OSS, місцеві технічні стандарти та правила зонування.

Крок 3: Початок будівництва

Отримавши дозвіл на будівництво, ви можете нарешті розпочати будівництво! Але пам'ятайте:

• Ви повинні будувати точно за затвердженими планами
• Будь-які зміни потребують попереднього схвалення
• Зберігайте свій документ PBG - він знадобиться вам для перевірок

Недотримання затверджених планів або затримки в будівництві можуть призвести до додаткових витрат, тому важливо дотримуватися графіка і виконувати всі вимоги.

Зберігайте цей документ у доступному місці, оскільки він може знадобитися для майбутніх перевірок та юридичних цілей.

Крок 4: Отримайте сертифікат SLF (сертифікат належного функціонування)

Після завершення будівництва вам потрібен ще один дозвіл. Сертифікат SLF підтверджує, що ваша будівля безпечна для використання.

Що відбувається під час перевірки Держпраці

Щоб отримати SLF, будівля повинна пройти різні перевірки, що охоплюють такі аспекти, як структурна цілісність, пожежна безпека, санітарія та вплив на навколишнє середовище.

Інспектори перевірять:

• Чи міцна та безпечна конструкція?
• Чи працюють системи пожежної безпеки?
• Чи працюють належним чином системи водопостачання та каналізації?
• Чи відповідає будівля екологічним стандартам?

Отримання остаточного схвалення

Після цього ДБН слугує остаточним дозволом, що дозволяє офіційно заселити будівлю і використовувати її за призначенням. У ДБН зазначено, для чого може використовуватися будівля, і він повинен періодично поновлюватися.

Навігація податковими зобов'язаннями

Коли ви володієте віллою на Балі, ви маєте справу з податками від початку і до кінця. Ви стикаєтеся з ними, коли купуєте землю, будуєте будинок і здаєте його в оренду гостям. 

• Податки на придбання нерухомості: Коли ви купуєте землю або нерухомість, ви зіткнетеся з BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) за адресою 5% від суми транзакції і продавця Остаточний податок на прибуток (PPh Final) про переведення.
• Податки, пов'язані з будівництвом: Будівельні послуги підлягають оподаткуванню ПДВ (PPN) і податок на кінцевий прибуток (PPh 4(2)) залежно від типу підрядника та проекту. Вони повинні бути враховані у вашому будівельному бюджеті.
• ПДВ / Податок на додану вартість: Початок 1 січня 2025 рокуІндонезія підвищила стандартну ставку ПДВ до 12%. Однак, певні сектори все ще застосовують ефективна ставка 11% через те, як розраховується оподатковувана база (DPP). Перевірте, який з них застосовується до вашого проекту, у вашого податкового консультанта.
• Податок на прибуток від оренди: Якщо ви використовуєте свою віллу як орендний бізнес, ваш дохід підлягає оподаткуванню податок на прибуток відповідно до податкової системи Індонезії. Крім того, у багатьох регіонах (включаючи Балі) введено податок на 10% Податок на готелі та проживання про короткострокове перебування, зібрані на місцевому рівні.

Податкові правила часто змінюються, і їх дотримання не підлягає обговоренню, якщо ви хочете уникнути штрафів. Працюйте з кваліфікований індонезійський податковий консультант який розуміється на нерухомості та готельно-ресторанному бізнесі. За допомогою правильного структурування ви можете мінімізувати зобов'язання, залишаючись при цьому у відповідності з національними та місцевими нормами.

Довгострокові витрати на обслуговування

Власна вілла на Балі - це мрія, яка здійснилася, але важливо пам'ятати, що довгострокові витрати на утримання складають значну частину загальної вартості володіння. Ці витрати можуть варіюватися в залежності від розміру і стилю вашої нерухомості, матеріалів, використаних при будівництві, і особливостей, які ви передбачили, наприклад, басейн або ландшафтні сади.

В середньому, власники вілл на Балі повинні закладати в бюджет щорічні витрати на утримання в розмірі 1-3% від вартості нерухомості. Сюди входить усе - від регулярного чищення басейну та догляду за садом до ремонту будівельних конструкцій, сантехніки та електричних систем. Фактична сума, яку ви заплатите, може варіюватися в залежності від якості використовуваних матеріалів і рівня догляду за вашою нерухомістю.

Планування цих поточних витрат є дуже важливим. Регулярне технічне обслуговування не тільки збереже вашу віллу в найкращому вигляді, але й допоможе запобігти більш дорогим ремонтам у майбутньому. Виділяючи частину свого бюджету на обслуговування та співпрацюючи з надійними постачальниками послуг, ви можете гарантувати, що ваша вілла залишиться цінним і приємним активом на довгі роки.

Створення компанії з іноземним капіталом

Для іноземних інвесторів, які мріють про власну віллу на Балі, створення компанії з іноземним капіталомвідомий як PT PMA (товариство з обмеженою відповідальністю)часто є найкращим способом придбати нерухомість, не порушуючи при цьому індонезійського законодавства. Пряме володіння нерухомістю у вільному володінні не дозволено для іноземців, але PT PMA дозволяє вам легально купувати і володіти нерухомістю, в тому числі віллами, на Балі.

Створення PT PMA вимагає ретельного планування та суворого дотримання всіх законодавчих вимог. Цей процес передбачає співпрацю з авторитетним юристом або фінансовим консультантом, який допоможе вам пройти всі необхідні етапи, від реєстрації компанії до отримання необхідних дозволів та ліцензій. Забезпечення належного заснування компанії не тільки захистить ваші інвестиції, але й полегшить управління нерухомістю та будь-якою пов'язаною з нею комерційною діяльністю, наприклад, здачею вілл в оренду.

Приділивши час правильному створенню товариства з обмеженою відповідальністю, ви зможете насолоджуватися перевагами володіння віллою на Балі, залишаючись при цьому в повній відповідності з індонезійським законодавством. Такий підхід забезпечує душевний спокій і відкриває двері до довгострокового володіння нерухомістю та інвестиційних можливостей в одному з найпопулярніших напрямків у світі.

Короткий підсумок

1. План: Підготуйте команду експертів
2. Подати заявку на PBG: Надайте всі будівельні плани та документи
3. Побудова: Точно дотримуйтесь затверджених планів
4. Отримати SLF: Пройдіть фінальні перевірки, щоб довести, що ваша будівля безпечна
5. Насолоджуйтесь: Ваш будинок офіційно готовий до експлуатації!

Будівництво на Балі вимагає терпіння і ретельного планування. Але якщо ви правильно виконаєте всі кроки, то в результаті отримаєте красиву, безпечну будівлю, яка відповідає всім законодавчим вимогам. Нова дозвільна система насправді розроблена більш ефективно і чітко, ніж стара, тому для будівельників і власників нерухомості все стає простіше. Інвестиції в будівництво вілли на Балі - це розумний спосіб скористатися перевагами зростаючого ринку нерухомості острова і отримати довгострокові фінансові вигоди.

Практичні поради для гладкого будівництва

Будівництво будинку вашої мрії може здатися непосильним. Але не хвилюйтеся! При правильному підході ви можете зробити цей процес набагато простішим. Ось три основні поради, які допоможуть вам заощадити час, гроші та зменшити стрес.

Робота з довіреним представником покупця або консультантом

Подумайте про представника покупця як про вашого особистого гіда в будівельному лабіринті. Це як мати обізнаного друга, який знає всі тонкощі професії.

Навіщо він потрібен? Будівництво передбачає незліченну кількість рішень і технічних деталей. Хороший представник захистить ваші інтереси та допоможе уникнути дорогих помилок. Вони розмовляють мовою підрядника, тому вам не доведеться вчити її самостійно.

Шукайте когось із солідним досвідом та гарними рекомендаціями. Розпитайте друзів, родичів або сусідів, які нещодавно будували будинки. Також перевірте відгуки в Інтернеті. Правильна людина терпляче відповість на ваші запитання і пояснить все зрозумілою для вас мовою.

Ваш представник повинен регулярно відвідувати будівельний майданчик. Він виявить проблеми до того, як вони стануть дорогим головним болем. Крім того, він переконається, що робота відповідає тому, за що ви погодилися заплатити.

Багато представників покупців пропонують безкоштовні консультації, тож скористайтеся цією можливістю, щоб обговорити свій проект вілли та отримати професійну пораду безкоштовно.

Отримайте чітку специфікацію, щоб уникнути несподіванок

Відомість обсягів робіт - це, по суті, детальний список покупок для всього проекту. У ньому перераховані всі необхідні матеріали - від цвяхів до вікон і фарби. Що ще важливіше, він точно показує, скільки кожного елемента вам знадобиться.

Без чіткого технічного завдання ви летите наосліп. Підрядники можуть давати вам розпливчасті оцінки, які спочатку звучать чудово. Але потім починають накопичуватися несподівані витрати. "О, ми забули про електричні розетки на кухні". "Насправді, нам потрібно більше бетону, ніж ми думали".

Хороший BoQ запобігає таким несподіванкам. Він має бути конкретним і детальним. Замість "матеріали для підлоги" в ньому має бути написано "500 квадратних футів дубової паркетної дошки, клас А". Попросіть підрядника розписати кожну окрему статтю витрат.

Уважно ознайомтеся з ОУК, перш ніж щось підписувати. Задавайте питання про пункти, які вам незрозумілі. Якщо щось здається незрозумілим або чогось не вистачає, скажіть про це зараз. Набагато легше виправити проблеми на папері, ніж під час будівництва.

Завжди плануйте непередбачувані витрати (10-15% додатковий бюджет)

Ось правда про будівництво: завжди трапляється щось несподіване. Завжди. Можливо, ґрунт відрізняється від очікуваного. Можливо, ви виявите старі труби, які потребують заміни. Або ви можете закохатися в трохи дорожчу плитку.

Розумні будівельники планують такі несподіванки, відкладаючи додаткові гроші. Подумайте про це як про страховку для вашого проекту. Більшість експертів рекомендують зберігати 10-15% від загального бюджету як резервний фонд на випадок непередбачених обставин.

Припустимо, ваш проект коштує $100,000. Відкладіть додатково $10 000-$15 000. Ці гроші залишаться недоторканими, якщо не виникнуть справжні надзвичайні ситуації. Не використовуйте їх для раптових апгрейдів.

Наявність такого буфера значно знижує рівень стресу. Коли виникають несподівані проблеми, ви можете вирішувати їх спокійно, а не панікувати через гроші. Ваш підрядник також буде більше поважати вас. Він знатиме, що ви підготовлені та серйозно налаштовані.

Почніть створювати резервний фонд заздалегідь. Навіть невеликі суми з часом накопичуються. Душевний спокій вартий кожної копійки.

Якщо ваша вілла призначена для короткострокової оренди, наявність надійного плану на випадок непередбачених обставин ще більш важлива для забезпечення безперебійної роботи і дотримання місцевих правил.

Спочатку отримайте правильну візу

Справа ось у чому: якщо ви хочете побудувати віллу в Індонезії, вам потрібна правильна віза, і крапка. Припустимо, ви почнете будівництво з туристичною або соціальною візою. Це велика помилка. Ви можете зіткнутися з великими штрафами, вас можуть вигнати з країни, заборонити повертатися або закрити весь ваш проект.

Щоб легально побудувати віллу на Балі, вам потрібна одна з трьох основних типів віз. Інвестор KITAS (або ITAS) ідеально підходить, якщо ви інвестуєте в нерухомість або відкриваєте бізнес. Ця віза дозволяє перебувати в країні до 2 років і може бути продовжена. Для тих, хто прагне довгострокового проживання і хоче побудувати віллу або будинок, в Індонезії діє нова віза Віза на друге житло дозволяє проживати в країні до 10 років. 

Кожен тип візи має різні вимоги та вартість, але всі вони дають вам законний дозвіл на здійснення будівельної діяльності. Без правильної візи ви порушуєте імміграційне законодавство і ризикуєте мати серйозні наслідки.

Саме тут на допомогу приходить Visa-Indonesia.com. Ми допоможемо вам вибрати правильний тип візи для вашої ситуації та впоратися з усіма клопотами з оформленням документів. Наша команда подає всі документи в імміграційну службу від вашого імені, що скорочує час обробки і запобігає помилкам, які можуть дорого коштувати. Вам більше не доведеться турбуватися про затримки, які можуть зупинити реалізацію вашого проекту.

Готові розпочати? Завітайте на сайт visa-indonesia.com вже сьогодні і дозвольте нашій команді експертів зайнятися вашим візовим процесом. Не ризикуйте своїми інвестиціями - отримайте потрібну візу зараз і будуйте свою віллу з упевненістю.