Как купить дом на Бали иностранцу в 2025 году

Итак, Вы задумались о покупке недвижимости на Бали. Возможно, Вы проводили здесь время, занимаясь серфингом в Канггу, медитируя в Убуде или просто погружаясь в природную красоту острова, и у Вас начала формироваться идея: А что, если я сделаю это своим домом? В конце концов, непринужденный образ жизни на Бали, рассветные серф-чеки, поздние ужины в варунгах и сообщество творческих людей продолжают привлекать новичков. Это мечта, которую разделяют многие иностранцы. И да, купить недвижимость на Бали возможно, даже если индонезийские законы о земле могут быть немного запутанными на первый взгляд.

Однако при правильном юридическом оформлении и четком понимании своих возможностей Вы сможете получить дом или инвестицию, которая будет соответствовать как Вашему видению, так и закону. От структуры собственности и юридических документов до советов по избежанию распространенных подводных камней - это руководство поможет Вам перейти от мечтаний к действиям, с меньшим количеством сюрпризов на этом пути.

Обзор рынка недвижимости Бали 2025

Обзор рынка недвижимости Бали 2025

Будем откровенны, рынок недвижимости Бали больше не является секретом.

Иностранные инвесторы, экспаты и местные застройщики стремятся к одному и тому же: кусочку островной жизни, который сочетает в себе стиль жизни и потенциальную прибыль. Ожидается, что в 2025 году спрос на виллы и недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду, останется высоким, особенно в таких популярных местах, как Канггу, Улувату и Убуд.

Вот что мы видим на месте:

• Виллы с частными бассейнами по-прежнему остаются главным выбором для покупателей, ведущих активный образ жизни, и инвесторов в аренду. На Airbnb эти объекты часто стоят дороже, особенно если они находятся рядом с пляжами или кафе.
• Согласно BPS БалиКоличество туристов достигло более 6,3 миллиона в 2024 годуЭто повышает как спрос на краткосрочную аренду, так и доверие инвесторов.
• Урожайность в ключевых туристических зонах может варьироваться между 7% и 12% Ежегодно, хотя это в значительной степени зависит от стратегии управления Вашей недвижимостью и маркетинга.
• Такие области, как Табанан и Северный Бали привлекают внимание своим спокойствием и более низкими ценами, в то время как центральные районы, такие как Семиньяк, становятся все более насыщенными и ужесточаются правила зонирования.
• Затраты на строительство выросли примерно на 10-15% за последние два года из-за нехватки материалов и повышения расценок на рабочую силу. Поэтому, если Вы планируете строительство, очень важно грамотно составить бюджет.

Как иностранцы покупают недвижимость на Бали: Пошаговое руководство

Купить недвижимость на Бали в качестве иностранца вполне возможно, но этот процесс выглядит иначе, чем Вы могли бы ожидать в своей стране. Индонезийское земельное законодательство не позволяет иностранцам напрямую владеть землей, находящейся в свободной собственности, но есть безопасные и законные способы обеспечить себе долгосрочные права на собственность.

Вот как это работает, шаг за шагом:

Шаг 1: Сначала определите свою цель

Прежде чем искать юридические варианты, подумайте вот о чем: Почему Вы покупаете?

Планируете ли Вы жить на Бали неполный рабочий день, выйти здесь на пенсию или построить инвестиционную недвижимость для краткосрочной аренды? Ваш ответ определит, какой путь владения недвижимостью и какая виза Вам понадобятся. Например, для покупки виллы в Убуде для пенсионеров может потребоваться совершенно иной путь, чем для пары, открывающей арендный бизнес в Канггу.

Шаг 2: Выберите правильную структуру собственности

Иностранцы в Индонезии обычно используют одну из трех правовых систем:

• Аренда (Hak Sewa) - Вы арендуете недвижимость на определенный срок (часто 25-30 лет) с возможностью продления. Просто, законно и обычно используется для жилых целей.
• PT PMA (компания с иностранным капиталом) - Позволяет Вам приобрести землю с правом на строительство (Hak Guna Bangunan) через собственную компанию. Идеально подходит для инвесторов или тех, кто планирует вести на участке бизнес.
• Соглашение с номинальным владельцем - Гражданин Индонезии владеет титулом от Вашего имени. Звучит удобно, но несет в себе серьезные юридические риски. Мы настоятельно не рекомендуем использовать эту схему из-за отсутствия защиты.

⚠️ Мы работали с клиентами, которые считали, что номинальные схемы безопасны, пока спор или смерть не изменили все. Придерживайтесь законных, прозрачных путей.

Шаг 3: Работайте с доверенным нотариусом (PPAT)

Как только Вы определитесь со структурой, следующий шаг - нанять сертифицированного нотариуса, также известного как PPAT. Они помогут провести юридическую экспертизу, составят проект Вашего соглашения, проверят сертификат на землю и подтвердят, что зонирование подходит для Вашего предполагаемого использования.

Мы всегда говорим: Ваш нотариус - это Ваш страховой полис в сфере недвижимости на Бали. Один из наших сотрудников однажды пошутил: "На Бали Вам не нужно бояться призраков, только земельных сертификатов, которые не соответствуют реальности".

Шаг 4: Проведите надлежащую юридическую экспертизу

Не пропускайте эту часть. Вот что должны проверить Ваш нотариус и команда юристов:

• История владения и тип сертификата (SHM или HGB)
• Зонирование земли (жилая, туристическая, сельскохозяйственная и т.д.)
• Любые существующие споры или перекрывающиеся требования
• Неуплаченные налоги или проблемы с разрешением на строительство (например, отсутствие IMB/PBG)

✅ Профессиональный совет: Всегда посещайте участок сами, даже если это всего лишь один раз. Фотографии не могут показать риск затопления или шумных соседей.

Шаг 5: Подпишите соглашение и завершите оплату

Когда все будет улажено, Вы подпишете Договор купли-продажи (Akta Jual Beli) или Договор аренды в нотариальной конторе. Большинство сделок оплачивается полностью на этом этапе, как правило, банковским переводом в IDR или USD.

Убедитесь, что условия оплаты, валюта и сроки четко прописаны в соглашении, чтобы избежать недоразумений.

Шаг 6: Зарегистрируйте транзакцию

Ваш нотариус зарегистрирует сделку в Национальное земельное агентство (BPN) и убедитесь, что Вы получили копии всех официальных документов. Если Вы используете PT PMA, они также зарегистрируют землю на имя компании.

В этот момент также подтверждается и регистрируется зонирование, право собственности и разрешение на строительство. Не пропускайте этот шаг. Он защитит Ваши права в долгосрочной перспективе.

Шаг 7: Сопоставьте Вашу визу с Вашим планом недвижимости

Владение недвижимостью не означает, что Вы можете остаться на Бали надолго без соответствующей визы. В зависимости от Вашей ситуации, Вам может понадобиться:

• A Пенсионная виза
• An Инвестор КИТАС (via PT PMA)
• Или новый Виза цифрового кочевника (E33G)

Будучи лицензированными визовыми агентами, мы поможем Вам выбрать правильный путь получения визы, соответствующий Вашим целям в отношении недвижимости, независимо от того, переезжаете ли Вы сюда или просто остаетесь на сезон.

Типы недвижимости на Бали

Если Вы думаете о покупке недвижимости на Бали, один из первых вопросов, который мы Вам зададим, будет: "Что Вы хотите от этого места?". Некоторые люди хотят иметь спокойное место для отдыха в течение нескольких месяцев в году. Другие стремятся получать пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду. А некоторые планируют остаться здесь навсегда.

Тип недвижимости, который Вы выбираете, должен соответствовать Вашему образу жизни и долгосрочным планам, а не только Вашему бюджету. Вот как мы обычно разбиваем этот вопрос в разговоре с клиентами.

Виллы

Виллы - самый востребованный тип недвижимости на Бали. Они предлагают уединение, комфорт и тот вид жизни внутри и снаружи, который большинство людей представляют себе, когда думают об этом острове. Где бы Вы ни находились - в Канггу, Убуде или Улувату, - Вы найдете множество вариантов: от элегантных зданий, сочетающих в себе современную роскошь, до деревянных домов в стиле Joglo.

Большинство наших клиентов выбирают виллы, потому что в них чувствуешь себя как дома, а не просто как место для проживания. Однако не все виллы построены одинаково. Некоторые из них выглядят потрясающе в Интернете, но при этом имеют проблемы с зонированием или отсутствующие разрешения. У нас были клиенты, которые влюблялись в виллу, но узнавали, что она была построена в запретной зоне. Всегда проверяйте наличие таких документов, как IMB или PBG, и не пропускайте проверку.

Квартиры и кондоминиумы

Если Вы не хотите иметь дело с обслуживающим персоналом или управляющими, квартиры могут стать отличным выбором. Обычно их можно найти в Денпасаре, Сануре или некоторых районах Канггу и Умаласа. Большинство из них имеют общие удобства, такие как бассейны, тренажерные залы и парковки.

Они часто более доступны по цене, чем виллы, и ими легче управлять, если Вы не живете на Бали полный рабочий день. Однако помните, что Вы не покупаете землю или само здание. Обычно такие квартиры находятся в аренде, то есть Вы платите за право пользования квартирой в течение определенного количества лет.

Такая схема хорошо подходит для тех, кто ищет простую основу или стабильный доход от долгосрочной аренды, но она может быть не идеальной, если Вы хотите со временем нарастить собственный капитал.

Недвижимость вне плана

Некоторые застройщики на Бали продают недвижимость до того, как она будет построена, обычно по более низкой цене. Это известно как покупка вне плана. На бумаге это звучит как отличная сделка: Вы получаете скидку, а иногда даже можете изменить дизайн. Но есть и риски.

Нам приходилось видеть, как клиенты ждали обещанной даты сдачи объекта более года. В других случаях готовый продукт не совсем соответствовал первоначальным рендерам. Если Вы выберете этот путь, убедитесь, что у застройщика солидный послужной список. Проверьте их предыдущие проекты и всегда используйте договор, который защищает Вашу оплату, в идеале - через условное депонирование.

Земля в аренду

Некоторые покупатели приходят к нам, желая построить дом своей мечты с нуля. Если это Вы, то первым Вашим шагом будет поиск участка земли, который по закону можно арендовать. Этот вариант предлагает больше свободы, но и требует больше домашней работы.

Место может выглядеть идеально, но это не обязательно означает, что на нем можно строить. Мы видели, как земля, рекламируемая как "жилая", была зонирована под сельское хозяйство. Это имеет большое значение, когда приходит время получать разрешения. Тщательная проверка земли и четко прописанный договор аренды могут избавить Вас от серьезных проблем в дальнейшем.

Коммерческая недвижимость

Если Вы планируете открыть бизнес, например, гостевой дом, кафе или студию йоги, Вам понадобится коммерческая недвижимость с соответствующими разрешениями и зонированием. Вам также потребуется зарегистрировать компанию, принадлежащую иностранцу, которая называется PT PMA, чтобы работать легально.

Потенциальная прибыль может быть значительной, особенно в местах с большой проходимостью, но не стоит торопиться. Мы видели, как люди вкладывали деньги в модные кафе на пляже, а потом понимали, что клиентская база недостаточно стабильна, чтобы покрыть расходы. Убедитесь, что Ваш бизнес-план реалистичен и основан на исследованиях, а не просто на догадках.

5. Арендованная и свободная недвижимость

Иностранцы часто покупают арендованная недвижимостьЭто означает аренду земли на длительный срок (обычно 25-30 лет, с возможностью продления). Это наиболее распространенный способ иностранцы на купить недвижимость на Бали, как владение на правах собственности обычно ограничивается Граждане Индонезии.

Свободная собственность дает полную собственностьНо обычно это доступно только местным жителям или иностранным покупателям, использующим легальные схемы, например, через номинального владельца или компанию. Если Вы иностранец, понимая правила вокруг владение недвижимостью очень важна, поэтому обязательно сделайте тщательная проверка.

Цены на недвижимость

Один из первых вопросов, который мы слышим от клиентов, звучит так: "Итак, сколько же на самом деле стоит купить виллу на Бали?".

Ответ... все зависит от ситуации. Мы разделили их на три типа, чтобы дать Вам общее представление:

• В таких востребованных областях, как Канггу, Берава и СеминьякСредняя цена на виллы, находящиеся в аренде, обычно составляет около USD 250,000 для квартиры с двумя спальнями. Она может превышать USD 500,000 для нового здания с бассейном и стильной отделкой.
• В более спокойных или развивающихся областях, таких как Окрестности Переренана, Санур или УлуватуЦены на аналогичную недвижимость находятся в пределах USD 150,000 - 250,000 в зависимости от удаленности от пляжа и доступа к удобствам.
• Если у Вас есть свободная земля, то участки в долгосрочной аренде могут составлять от От 200 до 700 долларов США за квадратный метрОпять же, в зависимости от зонирования и местоположения.

Основные юридические аспекты, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости на Бали

Когда дело доходит до Покупка недвижимости на БалиНаличие правильных юридических документов не подлежит обсуждению. Покупаете ли Вы Современная вилла, арендованная недвижимость, или сюжет земляЭти документы необходимы для подтверждения законности сделки и того, что Вы права собственности или аренды защищены.

Вот более подробный взгляд на документы, подлежащие обязательной проверке:

1. Сертификат на землю

Это самый важный документ. Он показывает, кто законно владеет имущество или земля. В Индонезии существуют различные типы прав собственности на землю, и Вам необходимо знать, какой из них применяется:

• Хак Милик (свободная собственность) - Доступно только для Граждане Индонезии
• Хак Пакай (право на использование) - Может использоваться иностранцы в соответствии со строгими правилами
• Hak Sewa (аренда) - Обычная опция для иностранные инвесторы; разрешает использование в течение определенного времени (обычно 25-30 лет)

Всегда проверяйте, что имя в сертификате совпадает с именем продавца или арендодателя и что земля не является частью спора.

2. Разрешение на строительство (IMB или PBG)

Известен на местном уровне как ММБ (Izin Mendirikan Bangunan) или совсем недавно как PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), этот документ подтверждает, что здание было построено законно и соответствует местным нормам. Вилла без соответствующего разрешения на строительство может считаться незаконной, и в будущем в ремонте может быть отказано.

Попросите:

• Оригинал IMB/PBG (не просто копия)
• Подтверждение того, что использование здания соответствует Вашим намерениям (жилое, коммерческое и т.д.)

3. Информация о зонировании (сертификат RTRW)

Земля на Бали зонирована для различных видов использования, включая жилые, коммерческие, сельскохозяйственные и зеленые зоны. Вам необходимо убедиться, что земля находится в жилой или коммерческая зона (не зеленая или охраняемая земля), если Вы планируете строить или сдавать ее в аренду.

Запросите официальный сертификат зонирования от местных властей, чтобы убедиться в этом.

4. Доказательство уплаты налогов (PBB)

Попросите показать Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Квитанции. Это показывает ежегодный налог на недвижимость была выплачена. Неуплаченные налоги могут стать Вашей ответственностью, если Вы не поймаете их на ранней стадии.

5. Договор купли-продажи (AJB)

Это договор, завершающий сделку. Он должен быть подписан в присутствии лицензированного нотариуса (notaris/PPAT). Убедитесь, что документ доступен в Английский язык (или на другом понятном Вам языке) и чтобы все детали соответствовали устному соглашению.

Бонусный совет: Проверьте, есть ли у застройщика действующее разрешение на строительство и юридическое подтверждение права собственности на землю для проектов вилл вне плана или плана.

Распространенные подводные камни при покупке недвижимости на Бали

The Рынок недвижимости Бали процветает, и это привлекает всех, включая честных продавцов и тех, кто имеет не совсем честные намерения. Без надлежащих знаний или поддержки даже опытные покупатели могут возникнуть юридические проблемы.

Вот наиболее распространенные "подводные камни", которых следует избегать:

1. Покупка без надлежащей проверки прав собственности

Некоторые продавцы могут представить поддельные или просроченные свидетельства на землю или не являться реальными владельцами недвижимости. Всегда Проверьте право собственности через местного нотариуса или специалиста по юридическим вопросам. Когда покупка землиУбедитесь в том, что соседние участки не пересекаются, и не возникает возможных семейных споров.

2. Непросмотр разрешений на строительство

Покупка вилла или дом без разрешение на строительство (IMB/PBG) может привести к штрафам, сносу или потере стоимости при перепродаже. Объекты недвижимости в районах с большим количеством туристов часто строятся быстро и не всегда в соответствии с требованиями законодательства. Если разрешение отсутствует, это тревожный сигнал.

3. Игнорирование законов о зонировании

Вы можете влюбиться в недвижимость на берегу моря, но обнаружить, что она находится в Зеленая зонаТам, где строительство запрещено. Это часто встречается вблизи рисовых полей и неосвоенных пляжей. Должная осмотрительность включает в себя подтверждение землепользования через официальные каналы.

4. Полагаться на неквалифицированных агентов

Хотя на Бали есть много авторитетных профессионалы в области недвижимостиНо у нее также есть нелицензированные агенты по недвижимости которые могут не знать или не придерживаться законодательных норм. Всегда работайте с агентами, которые понимают юридические тонкости из Владение недвижимостью на Бали и могут предоставить рекомендации, подтверждающие их компетентность.

5. Подписание контрактов без юридической консультации

Слишком много иностранные инвесторы подписывают контракты на языке Bahasa Indonesia без перевода. Хуже того, некоторые полагаются исключительно на устные договоренности. Всегда нанимайте квалифицированного юриста или нотариуса, чтобы:

• Переводите документы
• Подтвердите соответствие местным законам
• Защитите свои интересы в случае спора

Управление недвижимостью

Владеть недвижимостью на Бали очень интересно, но если Вы не живете там постоянно, настоящая работа начинается после того, как Вы получите ключи. Виллы требуют регулярного ухода, гостей нужно принимать, а также ежемесячные счета, уборка, ремонт и случайные сюрпризы, такие как протекающая крыша в сезон дождей или отключение электричества во время пребывания гостей.

Вот тут-то и приходит на помощь управление недвижимостью.

Нужен ли Вам управляющий недвижимостью?

Если Вы планируете жить в своем доме круглый год, Вы, возможно, сможете управлять всем самостоятельно или нанять небольшую местную команду. Но если Вы находитесь за границей или на Бали только неполный рабочий день, работа с управляющим недвижимостью не просто полезна, она необходима.

Они позаботятся о таких вещах, как:

• Обработка бронирований (если Вы сдаете помещение в аренду)
• Координация работ по уборке дома и техническому обслуживанию
• Оплата местных коммунальных услуг и налогов
• Управление регистрацией заезда/выезда
• Присматривайте за домом, когда Вас нет дома

Одному из наших клиентов приходилось прилетать каждые несколько месяцев только для того, чтобы заниматься базовым обслуживанием. Наняв местного управляющего, они не только сэкономили на перелетах, но и превратили виллу в постоянный источник дохода.

Сколько стоит управление недвижимостью?

Плата может варьироваться в зависимости от уровня обслуживания, но большинство солидных компаний по управлению недвижимостью на Бали взимают плату в пределах 15% и 25% от валового дохода от аренды. Некоторые предлагают услуги по меню, в то время как другие работают по модели полного обслуживания.

Не выбирайте самый дешевый вариант. Плохой менеджер может стоить Вам больше плохих отзывов, жалоб гостей или пропущенных бронирований, чем Вы сэкономите на оплате.

Управление без аренды

Даже если Вы не сдаете свою недвижимость в аренду, она все равно требует внимания. Жара, влажность и насекомые на Бали могут нанести значительный ущерб, если дом будет пустовать слишком долго. Как минимум, Вам нужно, чтобы кто-то регулярно проверял дом, проветривал его и следил за исправностью сантехники и электричества.

Некоторые владельцы организуют проживание смотрителя на территории в помещении для персонала или в комнате для гостей. Другие заключают контракт на ежемесячное обслуживание с надежной местной командой.

Заключение

Для иностранца покупка недвижимости на Бали может быть сложным процессом; однако при правильном руководстве она может стать выгодной инвестицией. Рынок недвижимости на Бали растет, и все больше иностранцев инвестируют в этот остров. Если Вы ищете роскошную виллу, современную квартиру или участок земли для строительства дома своей мечты, Бали предлагает широкий выбор вариантов.