Договоры номинального держателя на Бали: Риски, закон и более безопасные альтернативы

Если вы провели хотя бы пять минут за разговорами о недвижимости на Бали, то наверняка слышали, как кто-то сказал: “Просто используйте номинанта”. Это звучит как быстрое решение. Вы платите деньги, местное имя появляется в газете, а вы являетесь фактическим владельцем за кулисами.

Это исчерпывающее руководство по номинальным договоренностям на Бали: что это такое, почему люди их заключают, что говорит индонезийское законодательство, какие существуют юридические риски и какие есть альтернативы, которые гораздо безопаснее.

Что такое “номинальные договоренности” на Бали?

Номинант - это человек, который владеет чем-то от их имени, Даже если кто-то другой заплатил за него и считает себя настоящим владельцем.

На Бали вы услышите два распространенных типа номинальные соглашения:

1. Номинант на землю/имущество: Иностранец платит за землю или виллу, но в сертификате законным владельцем указан гражданин Индонезии. Этот способ часто используется в отношении свободной земли (Hak Milik), поскольку только граждане Индонезии могут обладать таким правом.
2. Номинальный представитель компании: Акции компании оформляются на имя местного жителя (местного номинального держателя), хотя инвестор, стоящий за ней, - иностранец. Люди делают это, чтобы обойти ограничения на иностранное владение.

Их также называют номинальными структурами, номинальными установками или номинальными практиками. Обычно они опираются на дополнительные побочные контракты, частные соглашения, чтобы “доказать”, кто является владельцем бенефициарной собственности (тот, кто действительно заплатил и контролирует ее).

Вот ключевая идея, которую вы должны закрепить: Индонезийские ведомства, такие как земельное управление, больше всего заботятся о том, что записано в официальных документах. Это означает, что человек, указанный в сертификате, обычно считается законным владельцем.

Почему иностранцы используют номинального представителя на Бали?

Потому что правила кажутся неудобными.

В Индонезии есть Индонезийская правовая база который ограничивает некоторые формы иностранная собственность, Особенно это касается земли. Цель - сохранить основные права на землю за гражданами. По ссылке Земельное законодательство Индонезии (Закон № 5 от 1960 года, Основной аграрный закон), Хак Милик (право собственности) привязано к индонезийскому гражданству, поэтому иностранные граждане не могут просто купить его напрямую.

Для бизнеса иностранные инвестиции также регулируются. Люди говорят о список негативных инвестиций Поскольку в течение многих лет Индонезия использовала подход “Негативного списка” для ограничения сфер бизнеса, закрытых или ограниченных для иностранцев. Однако эта система изменилась: в соответствии с президентским постановлением № 10/2021 (с поправками) Индонезия ввела “Список позитивных инвестиций”, заменив прежнюю систему "Негативного списка".

Таким образом, номинант может выглядеть как ярлык для:

• иностранные инвесторы которые хотят получить “собственность” быстро,
• иностранные граждане которые хотят купить землю, как у себя дома,
• иностранные стороны кто хочет заниматься прокатом или другими предприятия без создания соответствующей структуры.

Но “распространенный” - это не то же самое, что “безопасный”. Главный вопрос заключается в том, являются ли эти соглашения о номинальных держателях на самом деле юридически признанный?

Что говорит индонезийское законодательство (простыми словами)

1) Соглашения о номинальном держании акций прямо запрещены Законом об инвестициях

Индонезия инвестиционное право (Закон № 25 от 2007 года об инвестициях) содержит прямое правило о номинальном владении акциями.

В нем говорится, что инвесторам запрещено заключать соглашение или делать заявление о том, что доля в компании с ограниченной ответственностью принадлежит “для и от имени другого лица”. А если они это сделают, то соглашение будет считаться недействительным.

“Недействительность” означает, что соглашение рассматривается так, как будто оно никогда не имело юридической силы.

Так что если в вашем договоре указано, что местный акционер владеет акциями “от вашего имени”, закон может посчитать эту бумагу бесполезной в самый ответственный момент.

2) Свободное владение землей ограничено гражданами Индонезии

Согласно Основному аграрному закону, только граждане Индонезии могут обладать полным правом собственности (Hak Milik) на землю, и он также ограничивает передачу прав, которые фактически передают Hak Milik иностранцам (прямо или косвенно). Некоторые юридические и академические объяснения прямо говорят о последствиях: нарушение этих правил может сделать сделку недействительной и привести к тому, что земля перейдет к государству (с нюансами в зависимости от фактов и прав).

Именно поэтому номинальные земельные структуры так опасны. Они пытаются создать полное законное право собственности для иностранца, используя побочные контракты. Но земельная система государства построена таким образом, чтобы блокировать этот конечный результат.

Как обычно работают номинальные установки (какие документы вы увидите)

Большинство людей не просто передают деньги и “доверяют чувствам”. Они используют юридические документы, чтобы создать ощущение надежности.

Обычные документы для сделок с номинальными держателями включают в себя:

• A кредитный договор (иностранец “одалживает” номинанту деньги, связанные с недвижимостью)
• A доверенность Таким образом, иностранец может действовать так, как будто он контролирует актив
• Иногда безотзывная власть (формулировка, которую трудно отменить)
• Боковые буквы, письменное согласие, и варианты продажи
• “Декларации”, в которых говорится, что номинант только временный владелец / временный держатель
• Оговорки о том, что номинант держит его в руках от имени иностранца, который фактический владелец

На бумаге это может выглядеть умно. В реальной жизни это создает странную ситуацию: номинальный владелец является законным владельцем в официальных документах, но иностранец считает себя настоящим владельцем из-за побочных контрактов.

Вот в чем дело: законное владение это не предчувствие. Это статус, созданный правовой системой. Если государство говорит, что ваша структура нарушает правила, ваша личная стопка бумаг не может дать вам юридическая сила в драке.

Большая проблема: “законный владелец” побеждает “реального владельца” в споре

Представьте, что вы купить машину, Но регистрация оформлена на чужое имя. У вас есть квитанции и текстовые сообщения. Но в правительственной базе данных значится им.

Если случится драка, то преимущество будет у того, кто зарегистрировался. Это тот же самый основной риск в использование номинанта.

В номинальной земельной сделке законный владелец это имя, напечатанное в земельном сертификате. Иностранец - это просто человек, утверждающий, что он фактический владелец через побочные контракты.

Когда что-то идет не так, у вас не просто “драма”. У вас есть правовые споры, В судах принято серьезно относиться к официальному титулу, в то время как побочные договоренности могут быть оспорены как незаконные или неисполнимые.

В случае с номинальными акциями риск еще более очевиден: Закон об инвестициях гласит, что такие заявления о номинальных акциях запрещены и недействительный.

Так что ваш обращение в суд (ваша возможность исправить ситуацию с помощью суд) может оказаться слабее, чем вы ожидаете.

Карта рисков в реальной жизни: что может пойти не так (и это происходит быстро)

Давайте разберем возможные риски в простые ведра.

Риск 1: Ваш “надежный кандидат” перестает быть надежным

Люди ищут “надежный кандидат.” Но люди меняются. Жизнь меняется.

Ваш номинант может:

• отказываются подписывать документы (вы услышите “извините, я не могу”),
• продать землю,
• использовать его в качестве залога,
• подвергаться давлению со стороны родственников,
• разводятся, уходят из жизни или сталкиваются с коллекторами.

Даже если у вас есть документы, вы будете бороться в гору, потому что именно они держат их в руках. законное владение.

Риск 2: Ваши частные соглашения будут названы незаконными

Если ваши документы предназначены для обхода ограничения на иностранную собственность, Но другая сторона может утверждать, что они не подлежат исполнению.

Для номинантов на акции действует прямое правило: запрещено и недействительный.

Что касается номинантов на землю, то ученые анализировали структуры “заимствования имени” и постоянно возвращались к одной и той же теме: такая схема противоречит принципу гражданства земельного законодательства и создает серьезную неопределенность и риски.

Риск 3: Земельное управление видит только юридического владельца

Если вы пытаетесь продать, рефинансировать или исправить проблемы с сертификатом, то земельное управление обычно следует за именем в сертификате.

Это значит, что если ваш номинант не захочет сотрудничать, вы можете попасть впросак, даже если заплатили 100% денег.

Риск 4: Принудительное исполнение, разрешения и зонирование могут все испортить

Об этом мало говорят. Даже если ваш кандидат лоялен, вы все равно сталкиваетесь с “внешним” риском.

Недавние репрессии на Бали, включая снос Бингина, были связаны с правилами зонирования, государственными земельными вопросами и соблюдением экологического/пространственного планирования.

Если ваша вилла или бизнес построены или эксплуатируются с нарушением местных правил, правоохранительные органы могут уничтожить ваши инвестиции, независимо от того, кто фигурирует на бумаге. Сделки с номинальным владельцем не защищают вас от правительства.

Риск 5: Вы окажетесь в ситуации спора и не сможете решить проблему.

Когда номинальная сделка рушится, люди часто говорят: “Я просто подам в суд”.”

Но судебные тяжбы - это медленно, напряженно и дорого. А если структура рассматривается как способ обойти закон, вы можете не получить того результата, на который рассчитывали. Такова суровая правда номинальной структуры. обращение в суд.

“Но все так делают”. Ладно, все равно небезопасно.

Сделки с номинантами могут “работать” годами. Именно поэтому они распространяются.

Но часто они терпят неудачу:

• отношения меняются,
• В дело вовлечены большие деньги,
• партнер жадничает,
• происходит государственный аудит,
• или в дело вмешивается третья сторона (наследство, развод, кредиторы).

И когда они терпят неудачу, они могут потерпеть жестокое поражение, потому что структура переводит ваш самый ценный актив на чужое имя.

Поэтому самый разумный шаг - это не поиск лучшего кандидата. А в том, чтобы найти более безопасные альтернативы которые подходят Индонезийские правила.

Более безопасные правовые альтернативы (не основанные на притворстве)

Давайте поговорим о вариантах, которые широко распространены и более оправданы по индонезийским правилам.

1) Аренда: контроль без “земельной собственности”.”

Долгосрочная аренда может предоставить вам право пользования и контроля на длительный период, не претендуя при этом на полное юридическое владение.

Этот вариант часто является наиболее подходящим для иностранцев, которые хотят жить на Бали или иметь недвижимость для личного пользования. Его также легче объяснить банкам, партнерам и будущим покупателям.

2) Хак Пакай (право пользования) для иностранцев, имеющих право на его получение

В Индонезии есть возможности для иностранцев, проживающих в стране на законных основаниях владеть определенной жилой недвижимостью на Хак Пакай земли при соблюдении определенных условий. В юридических сводках обычно описываются такие условия, как начальный период (часто 30 лет), продление (20 лет) и возобновление (30 лет) при соблюдении определенных правил.

Важно: Hak Pakai - это не то же самое, что freehold. Это законное право пользования/занятия в соответствии с системой, что означает, что оно соответствует Индонезийская правовая база лучше, чем номинальные трюки.

3) PT PMA: путь к реальному бизнесу (если ваша цель - аренда или эксплуатация)

Если вы планируете работать недвижимость как бизнес, например, аренда вилл, гостиничное дело или другая коммерческая деятельность, то правильным решением будет создание соответствующей структуры компании.

A PT PMA это иностранная инвестиционная компания (форма компания с иностранным капиталом), которые могут быть использованы для законной предпринимательской деятельности, в зависимости от сектора, лицензирования и инвестиционного плана.

Главное: не стройте его на номинальных акциях. Потому что договоры номинального держателя акций запрещены и могут быть признаны недействительными в соответствии с Законом об инвестициях.

Кроме того, правила инвестирования со временем меняются, поэтому всегда уточняйте текущие требования. Если вам нужен простой, отвечающий всем требованиям способ открыть PT PMA, Visa-Indonesia проведет вас по всем этапам, помогая согласовать сферу деятельности (KBLI), документы и лицензирование. Таким образом, вы сможете сосредоточиться на построении бизнеса с ясностью и прочной юридической основой.

4) Следуйте правилам инвестиционного списка (и перестаньте гнаться за старыми мифами о “негативном списке”)

В некоторых сделках номинальные держатели акций по-прежнему используются по старой схеме список негативных инвестиций умонастроения. Но Индонезия перешла к режиму Позитивного инвестиционного списка в соответствии с PR 10/2021 (с поправками), который изменил то, какие сектора являются открытыми или ограниченными и на каких условиях.

Это важно, потому что многие “номинальные исправления” основаны на устаревших предположениях.

Документы, которые вы должны запросить (до подписания или оплаты)

Если вы покупаете, арендуете или создаете компанию, не полагайтесь на обещания WhatsApp. Спрашивайте о реальных юридическая документация, и получить рецензию юридический консультант или адвокат который работает с иностранными клиентами в Индонезии.

Вот практический перечень документов, которые обычно необходимо изучить:

• Данные сертификата на землю (тип права, имя владельца, история)
• Карта земли/информация о границах (если имеется)
• Подтверждение соответствия зонированию/плану территории (в зависимости от вида использования)
• Разрешение на строительство и соответствующие согласования (если применимо)
• Записи о налогах и платежах привязка к земле/зданию (если применимо)
• Подготовка проектов договоров (аренда, продажа, опцион, акционерные документы)
• Документы компании (если местная поликлиника или PT PMA): акт, список акционеров, лицензии
• Любой доверенность формы (будьте особенно осторожны с формулировкой “безотзывный”)
• Письменные заявления о том, кто обладает какими правами и что происходит в случае смерти/расторжения брака

Если продавец говорит: “Не нужно, это стандартная комплектация”, - считайте это тревожным сигналом.

Как думать о “собственности” на Бали, не попадая в ловушку

Вот чистая ментальная модель:

• Право собственности это то, что признает правительство.
• The законный владелец это физическое или юридическое лицо, указанное в официальных документах.
• Бенефициарная собственность это тот, кто получает выгоду в действительности, но это не создает автоматически права, подлежащие принудительному исполнению, если структура является незаконной.
• Номинальные сделки пытаются разделить эти вещи, используя соглашения и побочные контракты.
• Чем больше ваша сделка зависит от их разделения, тем больше правовые риски вы несете.

Так что если ваш план зависит от возможности претендовать на собственность Затем спросите себя: “Будет ли это иметь законную силу, если суд рассмотрит это?”. Если ответ будет “возможно”, это не инвестиционная стратегия. Это азартная игра.

Быстрые вопросы и ответы (те, которые люди боятся задать)

Законны ли договоры номинального держателя на Бали?
Соглашения о номинальных долях прямо запрещены в соответствии с инвестиционное право и может быть объявлен недействительный. Механизмы номинального землепользования вступают в противоречие с принципом гражданства в земельной системе и повсеместно рассматриваются как юридически небезопасные, особенно когда они направлены на предоставление иностранцам контроля, подобного фригольду.

Если я использую номинального владельца, будет ли у меня полное право собственности?
Нет. В большинстве случаев номинальный владелец является юридическим владельцем на бумаге, а вы полагаетесь на побочные соглашения. Это не полное право собственности в рамках официальной системы.

Могу ли я просто воспользоваться доверенностью и все будет в порядке?
A доверенность может обеспечить практический контроль, но он не превращает контроль в законное владение землей. Он также создает риск, если его отменят, оспорят или будут рассматривать как часть незаконной схемы.

Что, если мой кандидат подпишет все и пообещает сотрудничать?
Это хорошо... пока это не так. Обещания не побеждают основную слабость структуры: вы не являетесь лицом, обладающим юридическим правом собственности.

Итоги

Сделки с номинантами популярны, потому что они позволяют обойти правила, которые вызывают недовольство. иностранцы. Но под Индонезийские правила, При этом лицо, занимающее официальную должность, имеет наиболее сильные позиции, а некоторые номинальные схемы, особенно номинальное владение акциями, напрямую запрещены и могут рассматриваться как юридически несуществующие.

Если вы хотите инвестировать в Бали и спать спокойно, выбирайте структуру, которая действительно юридически признанный: надежная аренда, законный путь Hak Pakai, если вы имеете на это право, или соответствующий план PT PMA для достижения бизнес-целей. И прежде чем подписывать договор, наймите правильного юридический консультант проверить сделку на прочность, как скептик, а не как мечтатель.