Разрешения на строительство и права на землю в Индонезии

Если вы пытаетесь понять индонезия разрешения на строительство, Но вы не одиноки. Поначалу правила могут показаться запутанными, потому что постоянно смешиваются два разных вопроса. Один вопрос - это земельная собственность или право, которым вы обладаете на землю. Другой - это разрешение на строительство и путь получения разрешения на строительство сооружения, которое вы хотите разместить на этой земле. Если вы их перепутаете, то быстро потратите деньги впустую.

В этом руководстве все просто. В нем объясняется, какие права вы можете иметь на землю, что эти права обычно позволяют вам делать и как процесс утверждения для строительство проект как правило, работает в Индонезии сегодня. Цель - помочь вам понять реальный порядок вещей, чтобы вы могли принимать более правильные решения, прежде чем тратить деньги, подписывать документы или начинать строительство.

Это цели статьи чтобы ответить на вопросы, которые большинство людей задают в первую очередь. Можно ли строить на найденной земле? В чем разница между правами на землю и правами на разрешение? Что означает разрешение на строительство ПБГ что это значит? Когда местные власти вступать? Каковы необходимые документы? И какие ошибки приводят к задержкам, отказам или, что еще хуже, к серьезным юридические сложности?

Короткий ответ таков: право на землю не дает вам автоматического права строить все, что вы хотите. Разрешение не исправит плохое право собственности на землю. И даже прекрасный план может провалиться, если он не соответствует требованиям местное зонирование и строительные нормы и собственность целевое использование.

Начните здесь: Права на землю и разрешения на строительство - не одно и то же

Это самый важный момент, который вы должны понять.

Право на землю говорит о том, какое юридическое положение вы занимаете на участке земли. Разрешение говорит вам о том, является ли ваш предлагаемое строительство или использование этой собственности одобрено в соответствии с действующими правилами

Это означает, что вы должны проверить оба варианта. Действительный земельный сертификат не означает, что ваш строительный проект уже соответствует правила зонирования. Чистый титул не означает, что ваш строительные планы знакомьтесь: требования к отступам, строительные нормы и правила, или экологические нормы. И хороший проект архитектора не решает проблему слабой бумажной работы с землей.

Поэтому, если вы запомнили только одно, запомните следующее: в Индонезии безопасное планирование недвижимости всегда начинается со статуса земли, а разрешительная стратегия - со второго места.

Основные права на землю, о которых вы чаще всего слышите

Прежде чем вы подумаете о процесс строительства, Вам необходимо понять, какие права закреплены за землей.

Хак Милик

Хак Милик - это самая сильная форма прав на землю в Индонезии. Его часто переводят как “свободное владение”. Для практических целей это самая полная форма частного землевладения, но она жестко ограничена индонезийскими правилами. Если вы рассматриваете недвижимость, не останавливайтесь на словах "freehold". Проверьте, чье имя указано в сертификате, для чего используется земля и совпадают ли текущее и будущее использование.

Hak Guna Bangunan или HGB

HGB имеет большое значение в мире строительство зданий. Это право позволяет владельцу строить и владеть строениями на земле, которая не находится в собственности того же владельца под Hak Milik. Как правило, это одно из самых важных прав в коммерческих и девелоперских целях. Если вы рассматриваете недвижимость для строительства виллы, офиса, магазина, склада или другого активного использования, HGB часто становится частью разговора.

Вот почему люди иногда путают HGB с полным владением. Но это не то же самое, что Хак Милик. Это все еще конкретное юридическое право с ограничениями, условиями и сроком действия. Вам следует внимательно прочитать сертификат и сопоставить его с реальным землепользование и реальный план участка.

Хак Пакай

Хак Пакай - это право на использование земли при определенных условиях. Оно может быть уместно в нескольких ситуациях, в том числе в ситуациях, когда пользователь не находится в таком же положении, как стандартный владелец Хак Милик. Это еще одна причина, по которой не следует использовать широкие формулировки вроде “я владею землей” без проверки фактической правовой формы. Во многих случаях вы действительно имеете право пользования, а не полный контроль, как многие ожидают.

Аренда или Hak Sewa

Договор аренды может быть действительным и полезным, но это не то же самое, что свидетельство на землю на ваше имя. Многие люди, заключая договор аренды, полагают, что они могут начните строительство прямо сейчас. Это рискованно. Аренда может позволить вам занять или использовать землю, но вам все равно нужно проверить, имеет ли лицо, сдающее ее вам в аренду, право на это, может ли участок легально поддерживать ваш проект и можно ли правильно оформить разрешительную часть.

PBG на простом английском

Так что же такое PBG?

PBG означает persetujuan bangunan gedung. Это разрешение, связанное с техническим планом здания и его законной застройкой. Проще говоря, это не просто лист бумаги, на котором написано "да" любому проекту. Это проверка того, соответствует ли предлагаемое строение и предполагаемое использование правовым и техническим нормам.

Это касается и таких вопросов, как эти:

Будет ли строительные планы подходит для сайта?
Будет ли дизайн соответствовать местные правила зонирования и местные законы о зонировании?
Будет ли конструкция соответствовать стандарты безопасности и строительные нормы?
Повлияет ли проект на окружающая среда таким образом, чтобы это вызвало дополнительную проверку?
Имеет ли заявитель право на подачу заявки?
Соответствует ли проект утвержденному плану участка землепользование?

Именно поэтому соответствующие разрешения имеет огромное значение. PBG - это не только бюрократия. Речь идет о том, чтобы доказать, что проект является юридически и технически приемлемым, до того, как будут проведены основные работы. строительные работы начинается.

Почему права на землю важнее любого обсуждения разрешений

Подумайте об этом так. Если ваше право на землю слабое, неясное или не соответствует фактическому статусу участка, процесс получения разрешения может очень быстро запутаться. Вы можете столкнуться со спорами о собственность на здание, отсутствие согласований с владельцами, конфликты между земельная собственность и фактического владения, или проблемы с доказательством того, кто имеет право на подачу заявления.

Это особенно важно, когда есть существующие здания на участке. Не думайте, что наличие дома, виллы, магазина или склада доказывает, что все законно. Некоторые старые объекты недвижимости были построены при старых системах. Некоторые были изменены с течением времени. Некоторые были расширены без надлежащего обновления. В некоторых случаях старые записи могут не соответствовать нынешней планировке или использованию.

Поэтому прежде чем переехать в подготовка документов, Сделайте паузу и проверьте эти практические моменты:

• Какое именно право указано в сертификате?
• Кто является зарегистрированным владельцем?
• Имеет ли нынешний владелец полномочия на утверждение проекта?
• Что такое сайт зонирование земель и разрешил землепользование?
• Есть ли существующие здания, и если да, то были ли они утверждены на законных основаниях?
• Будет ли проект включать в себя значительные изменения, Новая структура или другое использование?
• Предназначена ли недвижимость для жилья, сдачи в аренду, гостиничного бизнеса, офисного использования, хранения или смешанные функции?

Это не побочные вопросы. Они определяют весь процесс получения разрешения.

Как выглядит существующая система выдачи разрешений

Многие люди до сих пор используют старый термин ММБ, когда говорят о разрешениях. Но в рамках нынешней системы ключевым термином, который вам необходимо знать, является persetujuan bangunan gedung, В английском языке его называют PBG. В английском языке многие называют его разрешение на строительство (PBG) или просто разрешение (PBG).

Проще всего думать об этом так: PBG обслуживает как основное предварительное разрешение на строительство здания или изменений в нем. Он является частью современной структуры для бангунан гедунг регулирование. Если вы планируете новые здания, В случае значительных изменений, дополнений, сокращений, ремонта, затрагивающего технические аспекты, или изменений, существенно влияющих на структуру или функции, вам может потребоваться Приложение PBG до начало строительства.

Вот почему старые советы могут быть опасны. Система изменилась под новые правила, И люди, которые полагаются на устаревшие предположения времен ММБ, часто слишком поздно обнаруживают, что на самом деле процесс теперь проходит по новым каналам и по новым стандартам рецензирования.

Реальный порядок процесса утверждения

Чтобы не усложнять, вот порядок, который должен быть понятен большинству людей.

Сначала вы подтверждаете статус земли и право на подачу заявки.

Во-вторых, вы проверяете зонирование земель, местные законы о зонировании, а также разрешенные целевое использование. Это важно, потому что проверка разрешения происходит не в вакууме. Ваш строительный проект должны соответствовать правилам планирования территории, правилам доступа к дорогам, требования к отступам, и местные ограничения на плотность, высоту и функциональность.

В-третьих, проверьте, требуется ли для проекта экологическая экспертиза. Не каждый участок нуждается в одинаковом уровне экспертизы, но более крупные или чувствительные проекты могут потребовать оценка воздействия на окружающую среду или другой экологической документации. 

Именно здесь охрана окружающей среды, экологические стандарты, и влияние на окружающая среда становятся очень реальными. Если ваша территория, масштабы, дренаж, отходы, использование воды или деловая активность представляют риск, экологический аспект больше не может рассматриваться как незначительная деталь.

В-четвертых, вы готовите пакет разрешений и подаете Приложение PBG через соответствующую систему.

В-пятых, происходит техническая проверка. Ваш подробные планы зданий, структурные чертежи, и другие технические документы рассматриваются на предмет соответствия проекта строительные нормы, стандарты безопасности, строительные нормы и правила, и основные правила для структурная целостность.

В-шестых, после выполнения требований разрешения проект может быть передан на утверждение. строительные работы.

В-седьмых, после завершения строительства и проведения необходимых проверок, зданию может потребоваться сертификат функционирования для законного использования. В Индонезии это называется Sertifikat Laik Fungsi или SLF. В некоторых английских переводах его неловко называют сертификат функционального достоинства. Какое бы название вы ни использовали, идея проста: оно помогает подтвердить, что готовое здание пригодно для использования по назначению.

Это последний шаг многие забывают.

SIMBG и маршрут подачи документов

Большинство заявителей будут работать с цифровыми файлами, привязанными к SIMBG. На практике это означает, что Процесс подачи заявки на участие в программе PBG обычно проходит через информационную систему управления зданием, используемую для регистрации и проверки.

Люди полагают, что самое сложное - это кликать по сайту. Это не так. Самое сложное - убедиться в правильности вводимых данных. Неверное имя владельца, слабое авторитетное письмо, плохой набор чертежей или несоответствие между формой и реальным сайтом могут сразу же застопорить работу над файлом.

Именно поэтому ваш Счет SIMBG это только одна небольшая часть истории. Настоящая работа происходит до того, как вы что-то загрузите. Хорошо подготовка документов это то, что поддерживает движение файла.

Какие документы обычно имеют наибольшее значение

Точный список может варьироваться в зависимости от места, региона, масштаба и функции проекта. Тем не менее, большинство серьезных приложений вращаются вокруг основной группы документы и вспомогательные материалы. В течение первичная консультация, Вот те вопросы, которые вы должны обсудить:

• личные данные и данные заявителя
• подтверждение права на подачу заявки
• () земельный сертификат или другое правовое основание для использования земли
• информация об объекте и утвержденные или запланированные землепользование
• строительные планы и подробные планы зданий
• структурные чертежи и другие инженерные материалы
• поддержка технические документы для инженерных коммуникаций, доступа и систем, где это необходимо
• информация, связанная с затратами, когда система запрашивает ее
• экологической документации, когда проект вызывает оценка воздействия на окружающую среду или соответствующий обзор
• рекорды для существующие здания если проект представляет собой изменение, расширение или упорядочение

Вы также должны быть готовы к местным запросам, связанным с условиями участка, фасадом, доступом, дренажом, пожарной безопасностью, парковкой и соответствием требованиям соседей. Это одна из причин. местные власти по-прежнему имеет огромное значение, даже если речь идет о цифровых файлах.

На что на самом деле обращают внимание местные власти

Многие думают, что проверка разрешений - это только бумажная работа. Это не так. Настоящий вопрос заключается в том. проект соответствует с правилами, применимыми к этому сайту.

Это значит, что рецензенты могут обратить внимание на то, есть ли у вас предлагаемое строительство учитывает дорожную сеть, соседние участки, ширину подъездных путей, состояние дренажа и территориальный план территории. Они могут рассмотреть требования к отступам, высота, массивность, циркуляция и пожарный доступ. Они могут проверить, соответствует ли дизайн заявленной функции. Их также может интересовать, соответствует ли коммерческие здания размещаются там, где допустимо только жилое использование, или же тихую жилую зону без законных оснований подталкивают к гостиничному или активному деловому использованию.

Именно здесь у людей возникают проблемы с законы о зонировании. Они находят землю, влюбляются в идею и только потом узнают, что участок не может быть использован именно так. Урок прост: не надо сначала проектировать, а потом проверять. Проверьте зонирование земель прежде чем вы слишком сильно влюбитесь в проект.

Когда ремонт превращается в новую проблему с разрешением

Многие люди говорят: “Я не строю с нуля. Я только ремонтирую”. Это может быть правдой, но это не всегда означает, что разрешительная сторона проста.

Косметическое обновление - это одно. Техническое изменение - совсем другое. Если работы затрагивают структуру, изменяют площадь, увеличивают площадь, изменяют функции или затрагивают системы безопасности жизнедеятельности, проект может перейти в более серьезную категорию рассмотрения. Говоря бытовым языком, если работы выходят за рамки незначительного ремонта, правительство может перестать рассматривать их как легкое обновление.

Это важно, потому что люди часто начинают с малого, а потом расширяют рамки. То, что начинается как простое обновление, превращается в нечто большее строительный проект, И к тому времени, когда они это осознают, они уже глубоко погрязли в оплате услуг подрядчиков и расходах на переделку.

Коммерческие здания и многофункциональные комплексы требуют особого внимания

Проекты магазинов, офисов, ресторанов, студий, складов, клиник, арендных помещений и гостиничных комплексов обычно требуют более тщательного изучения, чем обычные жилые дома. Чем более общественно значимым или действующим становится проект, тем большее соответствие между зонированием, техническим планированием и лицензированием деятельности.

Это особенно актуально для коммерческие здания и сайты с смешанные функции. Здание, сочетающее в себе жилую площадь, торговые помещения, складские помещения и помещения для кратковременного пребывания, может выглядеть привлекательно на бумаге, но каждая функция вызывает свои проблемы. Чем больше видов использования в одном объекте, тем важнее проверить соответствие заявленной функции, пространственного плана и технического проекта.

Здесь же лицензирование бизнеса может подключаться к стороне собственности. Вопрос со зданием может быстро превратиться в вопрос с лицензией на эксплуатацию. Если физическое место не подходит для деятельности, может пострадать и бизнес.

Экологическая сторона не является необязательной только потому, что она кажется скучной

Многие проблемы с выдачей разрешений возникают из-за того, что экологическая сторона рассматривается как маленькая галочка, которую можно поставить позже. Это ошибка.

В зависимости от размера, масштаба и влияния вашего проекта, при рассмотрении могут учитываться стоки, дренаж, доступ, отходы, водопользование, общественное воздействие и влияние проекта на окружающую среду. окружающая среда. В некоторых случаях для реализации проекта может потребоваться оценка воздействия на окружающую среду или другую форму экологического одобрения. Во всех случаях вы должны исходить из того, что экологические нормы и экологические стандарты дело.

Почему? Потому что земельные участки рассматриваются не сами по себе. Власти заботятся о охрана окружающей среды, общественная безопасность и порядок в районе. Если ваш план увеличивает нагрузку на дороги, водоснабжение, дренаж или соседние объекты, это может повлиять на оценку заявки.

Технический обзор: Почему чертежи имеют большее значение, чем люди думают

Разрешительный файл живет или умирает благодаря своему техническому качеству.

Именно поэтому подробные планы зданий, структурные чертежи, и другие технические документы имеют огромное значение. Это не причудливые дополнения. Это инструменты, с помощью которых рецензенты судят о том, насколько безопасен, реалистичен и законен дизайн.

Слабый пакет чертежей может вызвать сомнения в структурная целостность, эвакуация, пожарная безопасность, системы обслуживания, циркуляция и соответствие месту. Отсутствие размеров, небрежные планы участка, несогласованные разрезы или неясные детали фундамента могут затормозить работу. Даже если концепция сама по себе прекрасна, работа над проектом может застопориться из-за того, что технический пакет недостаточно силен для ее поддержки.

Это одна из причин, по которой опытные команды тратят реальное время на подготовка документов перед тем, как подать заявку. Они знают, что неполная документация порождает вопросы, а вопросы порождают задержки.

Распространенные причины задержки проектов

Большинство задержек не являются чем-то загадочным. Обычно они возникают из-за короткого списка повторяющихся проблем.

Первая - слабая проверка земельных участков. Люди торопятся с оформлением, не проверив сертификат, владельца и землепользование, и местные законы о зонировании.

Второе - плохое подготовка документов. Непродуманный файл, плохие сканы, несоответствующие имена, отсутствующие авторитетные письма, слабые рисунки или неполная документация может замедлить процесс получения разрешения.

Третье - несовпадение функций. В файле может быть написано "Жилье", в то время как макет явно указывает на другую бизнес-модель. Это создает проблемы с достоверностью.

Четвертый - игнорирование экологических вопросов на поздних этапах игры.

Пятый - это несоблюдение на этапе строительства. Даже после утверждения изменение проекта без надлежащей обработки может создать проблемы в дальнейшем, особенно когда готовое здание будет проверяться для использования.

Шестой - это просто недооценка сроков. Некоторые части обзора могут продвигаться несколько недель когда проект простой, а файл сильный, но многие дела требуют больше времени. Местная практика, сложность, объем работы и циклы пересмотра - все это влияет на сроки. Поэтому разумнее всего думать не “Как быстро я могу это сделать?”, а “Как мне избегать задержек с помощью правильного понимания основ?”

Что происходит после окончания строительства

Некоторые люди думают, что история с получением разрешения заканчивается, когда планы утверждены. Это не так.

После строительство завершено, здание может потребовать проверки для законного использования. Именно здесь имеет значение стадия SLF. Опять же, в некоторых английских описаниях это называется функциональный сертификат, Но на практике вы должны знать индонезийское название: Sertifikat Laik Fungsi.

Этот сертификат имеет значение, поскольку определяет, пригодно ли готовое здание для использования по назначению. Он связывает технический план, завершенное строительство, и готовность здания к эксплуатации.

Если здание на земле не соответствует утвержденному, этот пробел может стать проблемой. Если в ходе строительства были внесены неутвержденные изменения строительные работы, Если же технические требования не были соблюдены, то передача в законное пользование может оказаться более сложной.

Поэтому не относитесь к одобрению как к единичному моменту. Думайте о нем как о цепочке. Статус земли, соответствие зонированию, техническое одобрение, законность строительство, и безопасное использование - все должно совпадать.

Простой пример, чтобы почувствовать реальность

Представьте, что вы нашли хороший участок и хотите построить на нем двухэтажный дом с небольшим кафе внизу и арендой жилья наверху. Поначалу все звучит просто. У вас есть место, бюджет и концепция.

Но теперь начинаются настоящие вопросы.

Есть ли у заявителя веские юридические основания для получения земли?
Есть ли на сайте зонирование земель разрешить такое сочетание видов использования?
Сделать строительные планы матч требования к отступам и дорожная ситуация?
Будет ли проект рассматриваться как жилой, коммерческий или смешанные функции?
Будут ли вызывать озабоченность местных жителей инженерные коммуникации, парковка, дренаж и доступ?
Повлияет ли проект на окружающая среда достаточно для дополнительной проверки?
Будет ли готовое здание в дальнейшем поддерживать бизнес в рамках соответствующего лицензирование бизнеса путь?

Именно поэтому люди застревают, когда слишком быстро переходят от идеи к исполнителю. Хорошей концепции недостаточно. Необходимо согласовать место, права и разрешения.

Как подойти к процессу с умом

Вам не нужно становиться юристом или инженером. Но вам нужен правильный порядок.

Начните с первичная консультация сфокусированы на статусе, использовании и риске земли. Подтвердите сертификат, владельца, фактическое состояние участка и цель проекта. Затем переходите к стратегии получения разрешения. Уже одно это может уберечь вас от дорогостоящей перепланировки.

Далее серьезно займитесь подготовка документов. Убедитесь, что имена совпадают, полномочия четко определены, а чертежи отражают реальный проект.

Затем проверьте зонирование, прежде чем тратить слишком много средств на дизайн. Правила зонирования и местные правила зонирования определяют возможные варианты. Они не являются окончательной деталью.

После этого отнеситесь к техническому пакету как к сердцу файла. Сильный техническая документация, четкие структурные чертежи и хорошо подготовленные, подробные строительные планы демонстрируют, что проект реален и хорошо продумано.

Наконец, собирайте дисциплинированно. Если вы измените проект во время сборки, не думайте, что никто этого не заметит. Неуправляемые изменения могут привести к проблемам с рецензированием в дальнейшем.

Почему профессиональная помощь может оказаться полезной

Эта тема является технической, поскольку находится на пересечении земельного права, планирования, архитектуры, инженерии и местной практики. Это не значит, что вы должны слепо отдавать все на откуп специалистам. Но это значит, что помощь экспертов может быть очень ценной, особенно в проектах с повышенным риском.

Хороший консультант не просто заполняет формы. Он проверяет слабые места до того, как они станут дорогостоящими. В реальном мире много профессионального времени уходит на изучение названий, организацию документы, согласование чертежей, ответы на замечания по пересмотру и помощь клиентам чтобы проект продвигался с меньшим количеством неожиданностей.

Лучшая помощь - практическая. Она должна объяснить, чего не хватает, что нужно исправить, в чем заключается риск и как это сделать. обеспечивать соблюдение. Если кто-то говорит: “Расслабься, все будет хорошо”, - это не стратегия. Это выдача желаемого за действительное.

Стоимость неправильного выбора

Иногда люди пытаются сэкономить, пропуская процесс получения разрешения, откладывая экологическую экспертизу или полагаясь на устные обещания. Это может обернуться самыми разными последствиями.

• Проект может быть приостановлен.
• Возможно, потребуется изменить дизайн.
• Открытие предприятия может быть отложено.
• Недвижимость может стать сложнее продать или профинансировать.
• Достроенное здание может столкнуться с проблемами в окончательное утверждение и используйте сцену.
• А в более серьезных случаях вы можете столкнуться с санкциями, спорами или более широкими мерами. юридические сложности.

Практический контрольный список, прежде чем тратить деньги

Перед тем как выбрать землю, проект или подрядчиков, просмотрите этот контрольный список:

• Подтвердить точное право на землю
• Подтвердите, кто обладает юридическими полномочиями в отношении сайта
• Проверьте земельный сертификат и его детали
• Подтвердите, что сайт зонирование земель и разрешил землепользование
• Проверьте, соответствует ли планируемое использование участку и территории
• Спросите, предусматривает ли проект новые здания, существующие здания, или значительные изменения
• Определить необходимость проведения экологической экспертизы
• Подготовьте ключ документы и авторитетные документы в начале
• Организуйте технический пакет, включая строительные планы, подробные планы зданий, и структурные чертежи
• Настройте маршрут подачи, включая Счет SIMBG, до того, как наступит крайний срок
• План проверки, пересмотра и возможного проверка на месте
• Приведите завершенную работу в соответствие с утвержденной

Последний пункт имеет большее значение, чем многие думают. Разрешительный файл не принесет пользы, если фактический сайт отклоняется от него.

Заключительные мысли

Если вы чувствуете себя подавленным, это нормально. Но система становится проще, когда вы перестаете воспринимать все как одну огромную загадку.

Поэтому, когда люди говорят о Разрешения на строительство в Индонезии, Не представляйте себе одну-единственную бумажку, называемую разрешением. Представьте целую цепочку проверок, которые связывают права на землю, планирование, технический проект, утвержденные строительство, и законное использование. Как только вы поймете эту цепочку, у вас будет гораздо меньше шансов совершить ошибки, которых можно избежать.

В конце концов, самый разумный шаг - не торопиться. строительство. Самый разумный шаг - убедиться, что проект начинается на твердой почве, соответствует правилам и сможет выдержать проверку от начала и до конца. Индонезийское законодательство.