{"id":43558,"date":"2026-01-29T23:33:47","date_gmt":"2026-01-29T15:33:47","guid":{"rendered":"https:\/\/visa-indonesia.com\/?p=43558"},"modified":"2026-01-29T23:33:53","modified_gmt":"2026-01-29T15:33:53","slug":"susunan-calon-undang-undang-bali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/bali-tips\/nominee-arrangements-bali-law\/","title":{"rendered":"Susunan Penama di Bali: Risiko, Undang-Undang, dan Alternatif yang Lebih Selamat"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika anda pernah menghabiskan walaupun lima minit dalam perbualan mengenai hartanah di Bali, anda mungkin pernah mendengar seseorang berkata: \u201cGunakan saja orang boneka.\u201d Ia kedengaran seperti a <em>penyelesaian segera<\/em>. Anda membayar wang, nama tempatan dicatatkan pada dokumen, dan anda sebenarnya pemilik sebenar di sebalik tabir.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ini adalah panduan komprehensif mengenai susunan nominee di Bali: apa itu, mengapa orang melakukannya, apa kata undang-undang Indonesia, risiko undang-undang, dan alternatif undang-undang yang jauh lebih selamat.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Apakah \u201cnominee arrangements\u201d di Bali?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Penama ialah seseorang yang memegang sesuatu. <em>dengan nama mereka<\/em>, walaupun orang lain yang membayarnya dan menyangka mereka adalah pemilik sebenar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Di Bali, anda akan mendengar dua jenis biasa <strong>susunan calon<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nominee tanah\/harta<\/strong>Seorang warga asing membayar untuk tanah atau vila, tetapi seorang warganegara Indonesia disenaraikan sebagai pemilik sah pada sijil. Ini sering digunakan untuk tanah hak milik (Hak Milik), kerana hanya warganegara Indonesia boleh memegang hak tersebut.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Calon syarikat<\/strong>Saham sesebuah syarikat didaftarkan atas nama orang tempatan (nominee tempatan) walaupun pelabur di sebaliknya adalah orang asing. Orang melakukan ini untuk mengelak sekatan pemilikan asing.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ini juga dipanggil struktur nominee, susunan nominee, atau amalan nominee. Mereka biasanya bergantung pada kontrak sampingan tambahan dan perjanjian peribadi untuk \u201cmembuktikan\u201d siapa pemegang pemilikan manfaat (orang yang sebenarnya membayar dan mengawalnya).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Berikut adalah idea utama yang perlu anda ingat: agensi Indonesia seperti pejabat tanah paling mementingkan apa yang terdapat dalam rekod rasmi. Ini bermakna orang yang tertera pada sijil itu umumnya dianggap sebagai pemilik sah.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Mengapa orang asing menggunakan nominee di Bali?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kerana peraturan itu terasa tidak selesa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Indonesia mempunyai <strong>Kerangka undang-undang Indonesia<\/strong> yang mengehadkan bentuk-bentuk tertentu <strong>pemilikan asing<\/strong>, terutamanya bagi tanah. Matlamatnya ialah mengekalkan hak teras tanah terikat kepada warganegara. Di bawah <strong>Undang-undang tanah Indonesia<\/strong> (Akta No. 5 Tahun 1960, Akta Agraria Asas), <strong>Hak Milik<\/strong> (hak milik) diikat dengan kewarganegaraan Indonesia, jadi warganegara asing tidak boleh membelinya secara langsung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bagi perniagaan, pelaburan asing juga dikawal selia. Orang bercakap tentang <strong>senarai pelaburan negatif<\/strong> kerana selama bertahun-tahun, Indonesia menggunakan pendekatan \u201cSenarai Negatif\u201d untuk mengehadkan bidang perniagaan yang ditutup atau dihadkan kepada orang asing. Tetapi sistem itu telah berubah: Indonesia memperkenalkan \u201cSenarai Pelaburan Positif\u201d di bawah Peraturan Presiden No. 10\/2021 (seperti yang dipinda), menggantikan kerangka Senarai Negatif yang lama.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jadi, seorang calon boleh kelihatan seperti jalan pintas untuk:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>pelabur asing<\/strong> yang mahu \u201ckepemilikan\u201d dengan cepat,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>warganegara asing<\/strong> yang ingin membeli tanah seperti di kampung halaman mereka,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>pihak-pihak asing<\/strong> yang ingin menjalankan penyewaan atau lain-lain <strong>perniagaan<\/strong> tanpa menubuhkan struktur yang betul.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tetapi \u201cbiasa\u201d tidak sama dengan \u201cselamat.\u201d Persoalan sebenar ialah: adakah ini <strong>perjanjian calon<\/strong> sebenarnya <strong>diiktiraf secara sah<\/strong>?<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Apa yang dikatakan undang-undang Indonesia (dalam kata-kata mudah)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"536\" src=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-1024x536.jpg\" alt=\"Judge\u2019s gavel beside a miniature house on legal documents, symbolizing Indonesian property law and legal ownership rules.\" class=\"wp-image-43560\" srcset=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-1024x536.jpg 1024w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-300x157.jpg 300w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-768x402.jpg 768w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-18x9.jpg 18w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-200x105.jpg 200w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law-64x33.jpg 64w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/indonesia-property-law.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1) Saham nominee secara eksplisit dilarang di bawah Akta Pelaburan.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.indonesia-investments.com\/business\/foreign-investment\/investment-law-indonesia\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.indonesia-investments.com\/business\/foreign-investment\/investment-law-indonesia\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Indonesia <strong>undang-undang pelaburan<\/strong><\/a> (Akta No. 25 Tahun 2007 mengenai Pelaburan) mempunyai peraturan langsung mengenai pemilikan saham nominee.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dikatakan pelabur dilarang membuat sebarang perjanjian atau kenyataan bahawa pemilikan saham dalam syarikat liabiliti terhad adalah \u201cuntuk dan atas nama orang lain.\u201d Dan jika mereka melakukannya, ia adalah batal dan tidak sah.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cNull and void\u201d bermaksud perjanjian itu dianggap seolah-olah ia tidak pernah mempunyai kuasa undang-undang.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jadi jika perjanjian anda menetapkan bahawa pemegang saham tempatan memegang saham \u201catas nama\u201d anda, undang-undang boleh menganggap kertas itu tidak bernilai apabila ia paling penting.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2) Pemilikan tanah hak milik terhad kepada warganegara Indonesia<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Di bawah Undang-Undang Agraria Dasar, hanya warganegara Indonesia yang boleh memiliki hak milik penuh (Hak Milik) ke atas tanah, dan ia juga mengehadkan pemindahan yang secara efektif memindahkan Hak Milik kepada orang asing (secara langsung atau tidak langsung). Beberapa penjelasan undang-undang dan akademik meringkaskan akibatnya secara terus terang: melanggar peraturan ini boleh menyebabkan transaksi terbatal dan tidak sah serta boleh mengakibatkan tanah menjadi milik negara (dengan nuansa bergantung pada fakta dan hak yang terlibat).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Itulah sebabnya struktur tanah nominee begitu berbahaya. Mereka cuba mewujudkan pemilikan sah sepenuhnya bagi orang asing dengan menggunakan kontrak sampingan. Tetapi sistem tanah negara dibina untuk menghalang hasil akhir itu.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Bagaimana susunan pemegang amanah biasanya berfungsi (dokumen apa yang akan anda lihat)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kebanyakan orang tidak semata-mata menyerahkan wang dan \u201cpercaya pada getaran.\u201d Mereka menggunakan dokumen undang-undang supaya ia terasa kukuh.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dokumen biasa dalam urusan nominee termasuk:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A <strong>perjanjian pinjaman<\/strong> (pihak asing \u201cmeminjamkan\u201d wang kepada nominee, yang dikaitkan dengan harta)<\/li>\n\n\n\n<li>A <strong>kuasa wakil<\/strong> supaya orang asing boleh bertindak seolah-olah mereka mengawal aset itu<\/li>\n\n\n\n<li>Kadang-kadang an <strong>kuasa yang tidak boleh dibatalkan<\/strong> (dirumus untuk sukar dibatalkan)<\/li>\n\n\n\n<li>Huruf sisi, <strong>persetujuan bertulis<\/strong>, dan pilihan jualan<\/li>\n\n\n\n<li>\u201cPernyataan\u201d yang menyatakan calon itu <strong>hanya pemegang sementara<\/strong> \/ <strong>pemegang sementara<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Klausa yang menyatakan bahawa calon memegangnya <strong>atas nama<\/strong> daripada orang asing, yang adalah <strong>pemilik sebenar<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secara atas kertas, ia mungkin kelihatan bijak. Dalam kehidupan sebenar, ia menimbulkan situasi pelik: nominee adalah pemilik sah dalam rekod rasmi, tetapi orang asing percaya mereka adalah pemilik sebenar kerana kontrak sampingan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Berikut adalah masalahnya: <strong>pemilikan sah<\/strong> Bukan suasana. Ia adalah status yang dicipta oleh sistem perundangan. Jika kerajaan mengatakan struktur anda melanggar peraturan, timbunan kertas peribadi anda mungkin tidak memberi anda <strong>kuasa sah<\/strong> dalam pertarungan.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Masalah besar: \u201cpemilik sah\u201d mengatasi \u201cpemilik sebenar\u201d dalam pertikaian<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bayangkan anda <a href=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/petua-bali\/buying-car-in-bali-for-foreigners\/\">beli kereta<\/a>, tetapi pendaftaran itu atas nama orang lain. Anda mempunyai resit dan mesej teks. Tetapi pangkalan data kerajaan menyenaraikan <em>mereka<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika berlaku pergaduhan, orang yang didaftarkan mempunyai kelebihan yang besar. Itu adalah risiko teras yang sama dalam <strong>menggunakan seorang nominee<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dalam perjanjian tanah nominee, <strong>pemilik sah<\/strong> adalah nama yang dicetak pada sijil tanah. Orang asing itu hanyalah seseorang yang mendakwa mereka adalah <strong>pemilik sebenar<\/strong> melalui kontrak sampingan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apabila sesuatu tidak kena, anda tidak hanya mempunyai \u201cdrama.\u201d Anda mempunyai <strong>pertikaian undang-undang<\/strong>, dan mahkamah cenderung menganggap gelaran rasmi dengan serius, manakala susunan sampingan boleh diserang sebagai tidak sah atau tidak boleh dikuatkuasakan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bagi saham nominee, risikonya lebih jelas: Undang-Undang Pelaburan menyatakan bahawa penyata saham nominee ini adalah dilarang dan <strong>batal dan tidak sah<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jadi milik anda <strong>remedi undang-undang<\/strong> (keupayaan anda untuk membetulkannya melalui <strong>mahkamah<\/strong>) boleh menjadi lebih lemah daripada yang anda jangkakan.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Peta risiko sebenar: apa yang boleh salah (dan ia berlaku dengan pantas)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"536\" src=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-1024x536.jpg\" alt=\"Person signing legal paperwork next to a model house, illustrating using a nominee and the risks involved in Indonesia.\" class=\"wp-image-43561\" srcset=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-1024x536.jpg 1024w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-300x157.jpg 300w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-768x402.jpg 768w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-18x9.jpg 18w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-200x105.jpg 200w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia-64x33.jpg 64w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/using-nominee-risks-in-indonesia.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mari kita pecahkan <strong>risiko yang terlibat<\/strong> ke dalam baldi-baldi mudah.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiko 1: \u201ccalon yang boleh dipercayai\u201d anda berhenti menjadi boleh dipercayai<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Orang mencari \u201c<strong>nominasi yang boleh dipercayai<\/strong>.\u201d Tetapi manusia berubah. Kehidupan berlaku.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Calon anda mungkin:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>menolak untuk menandatangani dokumen (anda akan mendengar \u201cmaaf, saya tidak boleh\u201d),<\/li>\n\n\n\n<li>menjual tanah,<\/li>\n\n\n\n<li>gunakan ia sebagai cagaran,<\/li>\n\n\n\n<li>ditekan oleh keluarga,<\/li>\n\n\n\n<li>bercerai, meninggal dunia, atau berdepan dengan pemungut hutang.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Walaupun anda mempunyai dokumen, anda sedang berjuang menentang arus kerana merekalah yang memegang <strong>pemilikan sah<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiko 2: Perjanjian peribadi anda disifatkan sebagai tidak sah<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika kertas anda direka untuk memintas <strong>sekatan pemilikan asing<\/strong>, pihak lain boleh berhujah bahawa ia tidak boleh dikuatkuasakan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bagi nominee saham, peraturannya adalah langsung: dilarang dan <strong>batal dan tidak sah<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bagi calon pemegang tanah, para akademik telah menganalisis struktur \u201cpeminjaman nama\u201d dan terus kembali kepada tema yang sama: susunan itu bertentangan dengan prinsip kewarganegaraan undang-undang tanah serta menimbulkan ketidakpastian dan risiko yang serius.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiko 3: Pejabat tanah hanya melihat pemilik sah.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika anda cuba menjual, mengurus semula pinjaman, atau menyelesaikan masalah sijil, <strong>pejabat tanah<\/strong> biasanya diikuti oleh nama pada sijil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Itu bermakna jika calon anda enggan bekerjasama, anda boleh terperangkap, walaupun anda telah membayar 100% daripada wang itu.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiko 4: Penguatkuasaan, permit, dan perzonan boleh memusnahkan semuanya<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ini tidak dibincangkan secukupnya. Walaupun calon anda setia, anda masih berdepan risiko \u201cluaran\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tindakan keras terkini di Bali, termasuk perobohan di Bingin, dikaitkan dengan peraturan zon, isu tanah negeri, dan penguatkuasaan perancangan alam sekitar dan ruang.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika vila atau perniagaan anda dibina atau dioperasikan dengan cara yang melanggar peraturan tempatan, penguatkuasaan boleh memusnahkan pelaburan anda, tidak kira siapa yang tercatat secara rasmi. Perjanjian nominee tidak melindungi anda daripada kerajaan.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiko 5: Anda berakhir dengan pertikaian dan tiada penyelesaian yang kemas<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apabila perjanjian nominee runtuh, orang sering berkata, \u201cSaya akan saman saja.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tetapi saman adalah lambat, mencetuskan tekanan, dan mahal. Dan jika struktur itu dilihat sebagai cara untuk mengelak undang-undang, anda mungkin tidak mendapat keputusan yang anda harapkan. Itulah kebenaran yang pahit tentang berasaskan nominee. <strong>remedi undang-undang<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u201cTapi semua orang buat begitu.\u201d Baiklah, masih tidak selamat.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Perjanjian nominee boleh \u201cberfungsi\u201d selama bertahun-tahun. Itulah sebabnya ia tersebar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tetapi mereka sering gagal apabila:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Hubungan berubah,<\/li>\n\n\n\n<li>Banyak wang terlibat.,<\/li>\n\n\n\n<li>Seorang rakan kongsi menjadi tamak,<\/li>\n\n\n\n<li>audit kerajaan dijalankan,<\/li>\n\n\n\n<li>atau pihak ketiga terlibat (pewarisan, perceraian, pemiutang).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dan apabila mereka gagal, mereka boleh gagal dengan kejam, kerana struktur itu meletakkan aset paling berharga anda di bawah nama orang lain.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Itulah sebabnya langkah paling bijak bukanlah mencari calon yang lebih baik. Ia adalah mencari <strong>alternatif yang lebih selamat<\/strong> yang sesuai dengan <strong>peraturan Indonesia<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Alternatif undang-undang yang lebih selamat (yang tidak bergantung pada berpura-pura)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"536\" src=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-1024x536.jpg\" alt=\"Tangan memegang kunci rumah di atas model rumah kecil, melambangkan alternatif undang-undang yang lebih selamat kepada susunan nomine.\" class=\"wp-image-43562\" srcset=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-1024x536.jpg 1024w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-300x157.jpg 300w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-768x402.jpg 768w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-18x9.jpg 18w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-200x105.jpg 200w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee-64x33.jpg 64w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/safer-legal-alternative-than-nominee.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mari kita bincangkan pilihan yang banyak digunakan dan lebih boleh dipertahankan di bawah peraturan Indonesia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1) Pajakan: kawalan tanpa \u201cpemilikan tanah.\u201d<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pajakan jangka panjang boleh memberi anda penggunaan dan kawalan untuk tempoh yang lama, tanpa berpura-pura bahawa anda memiliki hak milik sepenuhnya.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ini sering kali merupakan penyelesaian paling sesuai bagi orang asing yang ingin tinggal di Bali atau memiliki hartanah untuk kegunaan peribadi. Ia juga lebih mudah untuk dijelaskan kepada bank, rakan kongsi, dan bakal pembeli.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2) Hak Pakai (Hak Menggunakan) untuk orang asing yang layak<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Indonesia mempunyai saluran untuk orang asing yang tinggal secara sah untuk <a href=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/petua-bali\/panduan-membeli-rumah-bali\/#5-leasehold-vs-freehold-properties\">memiliki harta kediaman tertentu<\/a> pada <strong>Hak Pakai<\/strong> Tanah, tertakluk kepada syarat. Ringkasan undang-undang biasanya menerangkan terma seperti tempoh awal (biasanya 30 tahun), lanjutan (20), dan pembaharuan (30) di bawah peraturan tertentu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Penting: Hak Pakai tidak sama dengan hak milik mutlak. Ia adalah hak sah untuk menggunakan\/menduduki di bawah sistem ini, bermakna ia sepadan dengan <strong>Kerangka undang-undang Indonesia<\/strong> Lebih baik daripada helah calon.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3) PT PMA: laluan perniagaan sebenar (apabila matlamat anda adalah penyewaan atau operasi)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika rancangan anda adalah untuk beroperasi <strong>hartanah<\/strong> Sebagai perniagaan, seperti penyewaan vila, hospitaliti, atau aktiviti komersial lain, laluan yang betul sering kali adalah struktur syarikat yang mematuhi peraturan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A <strong>PT PMA<\/strong> adalah <strong>syarikat pelaburan asing<\/strong> (sebuah bentuk <strong>syarikat milik asing<\/strong>) yang boleh digunakan untuk aktiviti perniagaan yang sah, bergantung pada sektor, pelesenan, dan pelan pelaburan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kuncinya ialah: jangan membinanya atas saham nominee. Kerana perjanjian saham nominee dilarang dan boleh menjadi batal dan tidak sah di bawah Akta Pelaburan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selain itu, peraturan pelaburan berubah dari semasa ke semasa, jadi sentiasa sahkan keperluan semasa. Jika anda mahukan cara yang mudah dan mematuhi peraturan untuk membuka satu <strong>PT PMA<\/strong>, Visa-Indonesia boleh membimbing anda melalui setiap langkah, membantu menyelaraskan bidang perniagaan anda (KBLI), dokumen, dan pelesenan. Supaya anda dapat menumpukan perhatian pada membina perniagaan dengan kejelasan dan asas undang-undang yang kukuh.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-3e41869c wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/service\/pendaftaran-syarikat-pma-indonesia\/\">Mulakan Permohonan PT PMA Saya<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4) Ikuti peraturan senarai pelaburan (dan hentikan mengejar mitos \u201cSenarai Negatif\u201d lama)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sesetengah tawaran masih menawarkan saham nominee menggunakan kaedah lama. <strong>senarai pelaburan negatif<\/strong> mindset. Tetapi Indonesia telah beralih kepada rejim Senarai Pelaburan Positif di bawah PR 10\/2021 (sebagaimana dipinda), yang mengubah sektor mana yang terbuka atau terhad dan di bawah syarat apa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ini penting kerana banyak \u201cpembetulan nomine\u201d berpunca daripada andaian yang lapuk.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Dokumen yang perlu anda minta (sebelum anda menandatangani atau membayar)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika anda membeli, menyewa, atau menubuhkan sebuah syarikat, jangan bergantung pada janji WhatsApp. Minta yang sebenar. <strong>dokumen undang-undang<\/strong>, dan dapatkan ia disemak oleh seorang <strong>penasihat undang-undang<\/strong> atau <strong>peguam<\/strong> yang bekerja dengan pelanggan asing di Indonesia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Berikut ialah senarai semak praktikal dokumen yang biasanya perlu disemak oleh orang ramai:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Butiran sijil tanah (jenis hak, nama pemilik, sejarah)<\/li>\n\n\n\n<li>Peta tanah\/maklumat sempadan (jika ada)<\/li>\n\n\n\n<li>Bukti pematuhan pelan zon\/ruang (bergantung pada penggunaan)<\/li>\n\n\n\n<li>Permit pembinaan dan kelulusan berkaitan (jika berkenaan)<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/visa-dan-peraturan\/memahami-npwp-untuk-orang-asing\/\">Rekod cukai dan pembayaran<\/a> terikat kepada tanah\/bangunan (sebagaimana berkenaan)<\/li>\n\n\n\n<li>Draf perjanjian (sewa, jual beli, opsyen, dokumen pemegang saham)<\/li>\n\n\n\n<li>Dokumen syarikat (jika a <strong>PT tempatan<\/strong> atau PT PMA terlibat): akta, senarai pemegang saham, lesen<\/li>\n\n\n\n<li>Mana-mana <a href=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/visa-dan-peraturan\/surat-kuasa-wakil-indonesia\/\"><strong>kuasa wakil<\/strong><\/a> borang (berhati-hati ekstra dengan istilah \u201ctidak boleh dibatalkan\u201d)<\/li>\n\n\n\n<li>Pernyataan bertulis mengenai siapa yang memegang hak apa, dan apa yang berlaku jika seseorang meninggal dunia atau bercerai<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika seorang penjual berkata, \u201cTak perlu, ini standard,\u201d anggap itu sebagai tanda amaran.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Bagaimana memikirkan \u201ckepemilikan\u201d di Bali tanpa terperangkap<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Berikut ialah model mental yang jelas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Pemilikan sah<\/strong> ialah apa yang diiktiraf oleh kerajaan.<\/li>\n\n\n\n<li>The <strong>pemilik sah<\/strong> adalah orang atau entiti yang tersenarai dalam rekod rasmi.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pemilikan manfaat<\/strong> adalah siapa yang sebenarnya mendapat manfaat, tetapi ia tidak secara automatik mewujudkan hak yang boleh dikuatkuasakan jika struktur itu tidak sah.<\/li>\n\n\n\n<li>Perjanjian calon cuba memisahkan perkara-perkara ini menggunakan <strong>perjanjian<\/strong> dan kontrak sampingan.<\/li>\n\n\n\n<li>Semakin banyak perjanjian anda bergantung pada memisahkan mereka, semakin <strong>risiko undang-undang<\/strong> yang anda bawa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jadi jika rancangan anda bergantung kepada keupayaan untuk <strong>Tuntut milik<\/strong> Kemudian, tanya diri anda: \u201cAdakah ini boleh dikuatkuasakan jika mahkamah menilainya?\u201d Jika jawapannya \u201cmungkin,\u201d itu bukan strategi pelaburan. Itu pertaruhan.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Soalan Lazim Pantas (yang orang takut untuk tanya)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Adakah perjanjian nominee sah di Bali?<\/strong><strong><br><\/strong>Perjanjian saham nominee secara eksplisit dilarang di bawah <strong>undang-undang pelaburan<\/strong> dan boleh diisytiharkan <strong>batal dan tidak sah<\/strong>. Susunan tanah nominee bertentangan dengan prinsip kewarganegaraan sistem tanah dan secara meluas dianggap tidak selamat dari segi undang-undang, terutamanya apabila ia bertujuan memberi orang asing kawalan seperti hak milik penuh.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Jika saya menggunakan pemegang amanah, adakah saya mempunyai pemilikan undang-undang sepenuhnya?<\/strong><strong><br><\/strong>Tidak. Dalam kebanyakan susunan nominee, nominee adalah pemilik sah secara undang-undang di atas kertas, dan anda bergantung pada perjanjian sampingan. Itu bukan <strong>pemilikan sah penuh<\/strong> di bawah sistem rasmi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bolehkah saya hanya menggunakan kuasa wakil dan semuanya akan baik-baik saja?<\/strong><strong><br><\/strong>A <strong>kuasa wakil<\/strong> Boleh memberikan kawalan praktikal, tetapi ia tidak secara ajaib menukarkan kawalan itu kepada pemilikan tanah secara sah. Ia juga menimbulkan risiko jika ia dibatalkan, dicabar, atau dianggap sebagai sebahagian daripada skim yang tidak sah.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bagaimana jika calon saya menandatangani semuanya dan berjanji untuk bekerjasama?<\/strong><strong><br><\/strong>Itu bagus\u2026 sehingga ia tidak lagi bagus. Janji tidak dapat mengatasi kelemahan teras struktur ini: anda bukan orang yang memegang hak milik sah.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Intipatinya<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Perjanjian pemegang nama popular kerana ia terasa seperti jalan pintas untuk mengelak peraturan yang mengecewakan. <strong>warga asing<\/strong>. Tetapi di bawah <strong>peraturan Indonesia<\/strong>, individu yang memegang gelaran rasmi mempunyai kedudukan paling kukuh, dan beberapa susunan pemegang nama, terutamanya pemilikan saham pemegang nama, secara langsung dilarang dan boleh dianggap tidak wujud secara sah.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jika anda ingin melabur di Bali dan tidur lena pada waktu malam, pilih struktur yang sebenarnya <strong>diiktiraf secara sah<\/strong>: sewaan yang kukuh, laluan Hak Pakai yang sah jika layak, atau pelan PT PMA yang mematuhi untuk matlamat perniagaan. Dan sebelum anda menandatangani, upah yang tepat <strong>penasihat undang-undang<\/strong> untuk menguji perjanjian itu dengan skeptis, bukan seperti seorang pemimpi.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Thinking to use a nominee arrangement? It may sounds simple, until the relationship changes, the paperwork gets challenged, or the deal runs into foreign ownership restrictions. This guide breaks down how nominee agreements and other private agreements really work under Indonesian law. Read it before you send a deposit or sign anything.<\/p>","protected":false},"author":6831,"featured_media":43559,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[298],"tags":[1715,1717,1716,1718,1720,1719,1721],"class_list":["post-43558","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bali-tips","tag-nominee-arrangements-in-bali","tag-nominee-agreements","tag-foreign-ownership","tag-indonesian-law","tag-foreign-ownership-restrictions","tag-bali-property","tag-legal-ownership"],"acf":{"platform_to_publish":[],"ig_caption":"","ig_first_comment_hashtags":"","ig_carousel":[{"fileassets":""},{"fileassets":""}],"tt_caption":"","tt_hashtag":"","tt_video_asset":"","tt_music_preference":"","tt_reuse_allow":false,"tt_ai_generated_allow":false,"x_post_type":"Single","x_single_caption":"","x_media":"","x_poll":{"x_poll_question":"","x_poll_options":null},"linkedin_post_type":"image","linkedin_post_link":"","linkedin_text_area":"","linkedin_image_gallery":"","fb_post_type":"link","fb_caption":"","fb_gallery":"","pin_title":"","pin_description":"","pin_link":"","pin_board":"","pin_image":"","threads_post_type":"single","threads_caption":"","threads_media":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43558","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6831"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=43558"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43558\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":43563,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43558\/revisions\/43563"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/media\/43559"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=43558"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=43558"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/visa-indonesia.com\/ms\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=43558"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}