Jadi, anda sedang berfikir tentang membeli hartanah di Bali. Mungkin anda telah meluangkan masa di sini, melayari Canggu, bermeditasi di Ubud, atau sekadar menikmati keindahan semula jadi pulau itu, dan idea mula terbentuk: Bagaimana jika saya menjadikan ini rumah saya? Lagipun, gaya hidup Bali yang santai, pemeriksaan melayari matahari terbit, makan malam warung lewat malam dan komuniti kreatif terus menarik pendatang baru kembali untuk kebaikan. Ia adalah impian ramai warga asing berkongsi. Dan ya, membeli hartanah di Bali adalah mungkin, walaupun undang-undang tanah Indonesia boleh menjadi sedikit rumit pada pandangan pertama.

Walau bagaimanapun, dengan persediaan undang-undang yang betul dan pemahaman yang jelas tentang pilihan anda, anda boleh mendapatkan rumah atau pelaburan yang selaras dengan visi dan undang-undang anda. Daripada struktur pemilikan dan dokumen undang-undang kepada petua untuk mengelakkan perangkap biasa, panduan ini dibina untuk membantu anda beralih daripada bermimpi kepada melakukan, dengan lebih sedikit kejutan sepanjang perjalanan.

Gambaran Keseluruhan Pasaran Hartanah Bali 2025

Gambaran Keseluruhan Pasaran Hartanah Bali 2025

Sejujurnya, pasaran hartanah Bali bukan lagi rahsia.

Pelabur asing, ekspatriat jangka panjang dan pemaju tempatan semuanya mengintai perkara yang sama: sepotong kehidupan pulau yang mengimbangi gaya hidup dan potensi pulangan. Pada 2025, permintaan untuk vila dan hartanah pajakan jangka panjang dijangka kekal kukuh, terutamanya di destinasi popular seperti Canggu, Uluwatu dan Ubud.

Inilah yang kita lihat di lapangan:

  • Vila dengan kolam renang peribadi masih menjadi pilihan utama pembeli gaya hidup dan pelabur sewa. Hartanah ini selalunya mendapat kadar yang lebih tinggi setiap malam di Airbnb, terutamanya jika ia berdekatan dengan pantai atau kafe.
  • mengikut BPS Bali, ketibaan pelancong mencapai lebih 6.3 juta pada 2024, memacu permintaan sewa jangka pendek dan keyakinan pelabur.
  • Hasil di kawasan pelancongan utama boleh berkisar antara 7% dan 12% setiap tahun, walaupun ini sangat bergantung pada pengurusan hartanah dan strategi pemasaran anda.
  • Kawasan seperti Tabanan dan Bali Utara semakin mendapat perhatian kerana ketenangan dan harga kemasukan yang lebih rendah, manakala hab pusat seperti Seminyak menyaksikan ketepuan dan peraturan pengezonan yang lebih ketat.
  • Kos pembinaan telah meningkat sekitar 10–15% sejak dua tahun lalu, didorong oleh kekurangan bahan dan kadar buruh yang lebih tinggi. Oleh itu, adalah penting untuk membuat belanjawan dengan bijak jika anda merancang untuk membina.

Bagaimana Warga Asing Membeli Hartanah di Bali: Panduan Langkah demi Langkah

How to buy house in bali as foreigner

Membeli hartanah di Bali sebagai orang asing adalah mustahil, tetapi prosesnya kelihatan berbeza daripada apa yang anda jangkakan di negara asal anda. Undang-undang tanah Indonesia tidak membenarkan orang asing memiliki tanah pegangan bebas secara langsung, tetapi terdapat cara yang selamat dan sah untuk mendapatkan hak jangka panjang ke atas harta benda.

Begini cara ia berfungsi, langkah demi langkah:

Langkah 1: Tentukan Tujuan Anda Dahulu

Sebelum meneroka pilihan undang-undang, pertimbangkan ini: Kenapa awak beli?

Adakah anda merancang untuk tinggal di Bali sambilan, bersara di sini, atau membina hartanah pelaburan untuk penyewaan jangka pendek? Jawapan anda akan menentukan jenis laluan pemilikan dan visa yang anda perlukan. Contohnya, seseorang yang membeli vila persaraan di Ubud mungkin mengambil jalan yang sama sekali berbeza daripada pasangan yang menubuhkan perniagaan sewa di Canggu.

Langkah 2: Pilih Struktur Pemilikan yang Tepat

Warga asing di Indonesia biasanya menggunakan salah satu daripada tiga persediaan undang-undang:

  • Pajakan (Hak Sewa) – Anda memajak hartanah untuk tempoh tetap (selalunya 25–30 tahun) dengan pilihan untuk dilanjutkan. Mudah, sah, dan biasa digunakan untuk tujuan kediaman.
  • PT PMA (Syarikat Milik Asing) – Membolehkan anda memperoleh tanah dengan Hak untuk membina (Hak Guna Bangunan) melalui syarikat anda sendiri. Sesuai untuk pelabur atau sesiapa sahaja yang merancang untuk menjalankan perniagaan di hartanah.
  • Perjanjian Penama – Seorang warganegara Indonesia memegang gelaran bagi pihak anda. Kedengaran mudah, tetapi membawa risiko undang-undang yang serius. Kami amat menasihatkan agar tidak menggunakan persediaan ini kerana kekurangan perlindungan yang disediakan.

⚠️ Kami telah bekerjasama dengan pelanggan yang menganggap pengaturan penama adalah selamat, sehingga pertikaian atau kematian mengubah segala-galanya. Berpegang pada laluan yang sah dan telus.

Langkah 3: Bekerja dengan Notari Dipercayai (PPAT)

Sebaik sahaja anda memutuskan struktur, langkah seterusnya ialah mengupah notari bertauliah, juga dikenali sebagai a PPAT. Mereka akan membantu dengan usaha wajar undang-undang, mendraf perjanjian anda, mengesahkan sijil tanah dan mengesahkan bahawa pengezonan sesuai untuk kegunaan anda.

Kami selalu berkata: notari anda ialah polisi insurans anda dalam hartanah Bali. Salah seorang daripada kami pernah bergurau, "Anda tidak perlu takut hantu di Bali, hanya sijil tanah yang tidak sepadan dengan realiti."

Langkah 4: Menjalankan Usaha Wajar yang Betul

Jangan langkau bahagian ini. Berikut ialah perkara yang perlu disemak oleh pasukan notari dan undang-undang anda:

  • Sejarah pemilikan dan jenis sijil (SHM atau HGB)
  • Pengezonan tanah (kediaman, pelancongan, pertanian, dll.)
  • Sebarang pertikaian sedia ada atau tuntutan bertindih
  • Unpaid taxes or building permit issues (like missing IMB/PBG)

✅ Petua pro: Sentiasa lawati tapak sendiri, walaupun hanya sekali. Foto tidak boleh menunjukkan risiko banjir atau jiran yang bising.

Langkah 5: Tandatangani Perjanjian dan Selesaikan Pembayaran

Setelah semuanya dibersihkan, anda akan menandatangani Perjanjian Jual Beli (Akta Jual Beli) atau a Surat Ikatan Pajakan di pejabat notari. Kebanyakan tawaran dibayar sepenuhnya pada peringkat ini, biasanya melalui pindahan wang melalui bank dalam IDR atau USD.

Pastikan syarat pembayaran, mata wang dan garis masa digariskan dengan jelas dalam perjanjian untuk mengelakkan salah faham.

Langkah 6: Daftar Transaksi

Notari anda akan mendaftarkan transaksi dengan Agensi Tanah Negara (BPN) dan pastikan anda menerima salinan semua dokumen rasmi. Jika anda menggunakan PT PMA, mereka juga akan mendaftarkan tanah di bawah nama syarikat.

Ini juga apabila pengezonan, pemilikan dan permit bangunan disahkan dan direkodkan. Jangan langkau langkah ini. Ia melindungi hak anda dalam jangka masa panjang.

Langkah 7: Padankan Visa Anda Dengan Pelan Hartanah Anda

Memiliki harta tanah tidak bermakna anda boleh tinggal di Bali untuk jangka masa panjang tanpa visa yang betul. Bergantung pada keadaan anda, anda mungkin memerlukan:

  • A Visa Persaraan
  • An KITAS pelabur (melalui PT PMA)
  • Atau yang baru Visa Nomad Digital (E33G)

Sebagai ejen visa berlesen, kami akan membantu anda memilih laluan visa yang betul untuk memadankan matlamat hartanah anda, sama ada anda berpindah ke sini atau hanya tinggal mengikut musim.

Jenis Hartanah di Bali

Property types bali

Jika anda bercadang untuk membeli hartanah di Bali, salah satu soalan pertama yang akan kami ajukan kepada anda ialah, “Apa yang anda mahu dari tempat ini?” Sesetengah orang mahukan tempat yang damai untuk berehat selama beberapa bulan setahun. Yang lain mengejar pendapatan pasif dari sewa percutian. Beberapa orang merancang untuk kekal selama-lamanya.

Jenis hartanah yang anda pilih harus sepadan dengan gaya hidup dan rancangan jangka panjang anda, bukan hanya bajet anda. Begini cara kami biasanya memecahkannya apabila bercakap dengan pelanggan.

Vila

Vila merupakan jenis hartanah yang paling dicari di Bali. Mereka menawarkan privasi, keselesaan dan jenis kehidupan dalaman-luar yang kebanyakan orang bayangkan apabila mereka memikirkan pulau ini. Sama ada anda berada di Canggu, Ubud atau Uluwatu, anda akan menemui banyak pilihan, daripada binaan anggun yang menggabungkan kehidupan dalaman-luaran dengan kemewahan moden kepada rumah gaya Joglo kayu.

Most of our clients choose villas because they feel like a home, not just a place to stay. That said, not all villas are built the same. Some look amazing online but come with zoning issues or missing permits. We’ve had clients fall in love with a villa only to find out it was built in a restricted area. Always check for creating documents like IMB or PBG, and don’t skip due diligence.

Pangsapuri dan Kondo

Jika anda lebih suka tidak berurusan dengan penyelenggaraan atau pengurusan kakitangan, pangsapuri boleh menjadi pilihan yang kukuh. Ia biasanya ditemui di Denpasar, Sanur, atau bahagian tertentu di Canggu dan Umalas. Kebanyakannya datang dengan kemudahan berkongsi, seperti kolam renang, gimnasium dan tempat letak kereta.

Ia selalunya lebih berpatutan daripada vila dan lebih mudah untuk diuruskan jika anda tidak tinggal di Bali sepenuh masa. Walau bagaimanapun, ingat bahawa anda tidak membeli tanah atau bangunan itu sendiri. Ini biasanya unit pegangan pajak, bermakna anda membayar hak untuk menggunakan apartmen untuk beberapa tahun tertentu.

Persediaan ini berfungsi dengan baik untuk individu yang mencari asas yang mudah atau pendapatan sewa jangka panjang yang stabil, tetapi ini mungkin tidak sesuai jika anda ingin membina ekuiti dari semasa ke semasa.

Hartanah Luar Pelan

Sesetengah pemaju di Bali menjual hartanah sebelum ia dibina, biasanya pada harga yang lebih rendah. Ini dikenali sebagai membeli di luar pelan. Di atas kertas, ia kelihatan seperti tawaran yang hebat: anda mendapat diskaun, dan kadangkala anda juga boleh mengubah reka bentuk. Tetapi ada risiko.

Kami telah melihat pelanggan menunggu lebih setahun selepas tarikh penyerahan yang dijanjikan. Dalam kes lain, produk siap tidak sepadan dengan pemaparan asal. Jika anda memilih laluan ini, pastikan pembangun mempunyai rekod prestasi yang kukuh. Semak projek mereka sebelum ini dan sentiasa gunakan kontrak yang melindungi pembayaran anda, sebaik-baiknya melalui escrow.

Tanah untuk Dipajakan

Sesetengah pembeli datang kepada kami untuk membina rumah impian mereka dari bawah. Jika itu anda, langkah pertama anda ialah mencari sebidang tanah yang tersedia secara sah untuk pajakan. Pilihan ini menawarkan lebih banyak kebebasan, tetapi ia juga memerlukan lebih banyak kerja rumah.

Lokasi mungkin kelihatan sempurna, tetapi itu tidak bermakna ia selamat untuk dibina. Kami telah melihat tanah yang diiklankan sebagai "kediaman" yang dizonkan untuk pertanian. Itu sangat penting apabila tiba masanya untuk mendapatkan permit. Semakan tanah yang teliti dan perjanjian pajakan yang jelas boleh menyelamatkan anda masalah serius di kemudian hari.

Hartanah Komersial

Jika anda merancang untuk membuka perniagaan, seperti rumah tamu, kafe atau studio yoga, anda memerlukan hartanah komersial dengan permit dan pengezonan yang betul. Anda juga perlu mendaftarkan syarikat milik asing, yang dipanggil PT PMA, untuk beroperasi secara sah.

Potensi pulangan boleh menjadi besar, terutamanya di kawasan yang mempunyai trafik yang tinggi, tetapi ia bukan sesuatu yang perlu tergesa-gesa. Kami telah melihat orang ramai menuangkan wang ke kafe tepi pantai yang bergaya hanya untuk menyedari pangkalan pelanggan tidak cukup mantap untuk menampung kos. Pastikan rancangan perniagaan anda adalah realistik dan berasaskan penyelidikan, bukan sekadar firasat.

5. Pegangan Pajakan lwn. Hartanah Pegangan Bebas

Orang asing sering membeli hartanah pegangan pajak, yang bermaksud menyewa tanah untuk tempoh jangka panjang (biasanya 25–30 tahun, dengan pilihan untuk melanjutkan). Ini adalah cara yang paling biasa untuk warga asing kepada beli hartanah di Bali, sebagai pemilikan pegangan bebas umumnya terhad kepada warganegara Indonesia.

Pegangan bebas memberi penuh pemilikan, tetapi ia biasanya hanya tersedia kepada pembeli tempatan atau asing menggunakan persediaan yang sah, seperti melalui penama atau syarikat. Jika anda seorang warga asing, memahami peraturan sekeliling pemilikan harta adalah penting, jadi pastikan anda melakukannya ketekunan wajar yang menyeluruh.

Harga Hartanah

Salah satu soalan pertama yang kami dengar daripada pelanggan ialah, "Jadi, berapa kos sebenarnya untuk membeli vila di Bali?"

Jawapannya…terpulang. Kami telah membahagikannya kepada tiga jenis kawasan untuk memberi anda idea umum:

  • Di kawasan permintaan tinggi seperti Canggu, Berawa, dan Seminyak, harga purata vila pegangan pajak biasanya bermula pada sekitar USD 250,000 untuk unit dua bilik tidur. Ia boleh melebihi USD 500,000 untuk binaan yang lebih baharu dengan kolam dan kemasan yang bergaya.
  • Di kawasan yang lebih santai atau membangun, seperti Pererenan pinggir Pererenan, Sanur, atau Uluwatu, harga untuk hartanah serupa jatuh dalam USD 150,000 hingga 250,000 julat, bergantung pada jarak dari pantai dan akses kepada kemudahan.
  • Jika anda terbuka untuk tanah, plot pajakan jangka panjang boleh terdiri daripada USD 200 hingga 700 setiap meter persegi, bergantung sekali lagi pada pengezonan dan lokasi.

Apabila ia datang kepada membeli hartanah di Bali, mempunyai dokumen undang-undang yang betul tidak boleh dirundingkan. Sama ada anda membeli a vila moden, harta pajakan, atau plot daripada tanah, dokumen ini penting untuk membuktikan bahawa urus niaga itu sah dan anda hak milik atau pajakan dilindungi.

Berikut adalah pandangan yang lebih dekat pada dokumen mesti diperiksa:

1. Sijil Tanah

Ini adalah dokumen yang paling penting. Ia menunjukkan siapa yang memilikinya secara sah harta atau tanah. Terdapat pelbagai jenis hak milik tanah di Indonesia, dan anda perlu tahu yang mana satu berkenaan:

  • Hak Milik (Pegangan Bebas) – Hanya tersedia untuk warganegara Indonesia
  • Hak Pakai (Hak untuk Digunakan) – Boleh digunakan oleh warga asing di bawah peraturan yang ketat
  • Hak Sewa (Pegangan Pajakan) – Pilihan biasa untuk pelabur asing; membenarkan penggunaan untuk masa yang ditetapkan (biasanya 25-30 tahun)

Sentiasa sahkan bahawa nama pada sijil sepadan dengan penjual atau pemajak dan bahawa tanah itu bukan sebahagian daripada pertikaian.

2. Building Permit (IMB or PBG)

Dikenali secara tempatan sebagai IMB (Izin Mendirikan Bangunan) or more recently as PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), dokumen ini mengesahkan bahawa bangunan tersebut telah dibina secara sah dan mematuhi peraturan tempatan. Vila tanpa permit bangunan yang betul boleh dianggap menyalahi undang-undang dan pengubahsuaian masa depan mungkin dinafikan.

Minta:

  • The original IMB/PBG (not just a copy)
  • Pengesahan bahawa penggunaan bangunan sepadan dengan niat anda (kediaman, komersial, dsb.)

3. Maklumat Pengezonan (Sijil RTRW)

Tanah Bali dizonkan untuk pelbagai kegunaan, termasuk kawasan kediaman, komersil, pertanian dan kawasan tali pinggang hijau. Anda perlu mengesahkan bahawa tanah itu berada dalam a kediaman atau zon komersial (bukan tanah hijau atau dilindungi) jika anda merancang untuk membina atau menyewakannya.

Minta pegawai sijil zon daripada kerajaan tempatan untuk memastikan.

4. Bukti Pembayaran Cukai (PBB)

Minta untuk melihat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) resit. Ini menunjukkan tahunan cukai harta telah dibayar. Cukai yang tidak dibayar boleh menjadi tanggungjawab anda jika anda tidak menangkapnya lebih awal.

5. Perjanjian Jual Beli (AJB)

Ini adalah kontrak yang memuktamadkan transaksi. Ia mesti ditandatangani di hadapan notari berlesen (notaris/PPAT). Pastikan dokumen tersedia di Inggeris (atau bahasa lain yang anda fahami) dan semua butiran sepadan dengan perjanjian lisan.

Petua bonus: Semak sama ada pemaju mempunyai permit pembinaan yang sah dan bukti sah pemilikan tanah untuk projek vila di luar pelan atau pelan.

Perangkap Biasa Apabila Membeli Hartanah di Bali

The Pasaran hartanah Bali berkembang pesat dan itu menarik semua jenis, termasuk penjual yang jujur dan mereka yang mempunyai niat yang kurang jujur. Tanpa pengetahuan atau sokongan yang betul, walaupun berpengalaman pembeli boleh menghadapi masalah undang-undang.

Berikut adalah perangkap yang paling biasa untuk dielakkan:

1. Membeli Tanpa Pengesahan Pemilikan yang Betul

Sesetengah penjual mungkin mengemukakan sijil tanah palsu atau tamat tempoh atau mungkin bukan pemilik sebenar harta itu. Sentiasa mengesahkan pemilikan melalui notari tempatan atau profesional undang-undang. bila membeli tanah, pastikan tiada pertindihan dengan plot jiran atau potensi pertikaian keluarga.

2. Menghadap Permit Bangunan

Membeli a vila atau rumah tanpa a permit bangunan (IMB/PBG) can result in fines, demolition, or a loss of resale value. Properties in tourist-heavy areas are often built quickly and not always in accordance with legal requirements. If a permit isn’t available, it’s a red flag.

3. Mengabaikan Undang-undang Pengezonan

Anda mungkin jatuh cinta dengan hartanah berhadapan pantai, hanya untuk mengetahui ia berada di a zon hijau, di mana bangunan dilarang. Ini biasa berlaku berhampiran sawah padi dan pantai yang belum dibangunkan. Ketekunan wajar termasuk mengesahkan penggunaan tanah melalui saluran rasmi.

4. Bergantung kepada Ejen Tidak Layak

Sedangkan Bali mempunyai banyak reputasi profesional hartanah, ia juga mempunyai tidak berlesen ejen hartanah yang mungkin tidak menyedari atau mematuhi pematuhan undang-undang. Sentiasa bekerjasama dengan ejen yang memahami selok-belok undang-undang daripada memiliki harta di Bali dan boleh memberikan rujukan untuk menyokong kepakaran mereka.

Terlalu ramai pelabur asing menandatangani kontrak dalam Bahasa Indonesia tanpa versi terjemahan. Lebih teruk lagi, ada yang hanya bergantung pada perjanjian lisan. Sentiasa mengupah peguam atau notari yang berkelayakan untuk:

  • Terjemah dokumen
  • Sahkan pematuhan undang-undang tempatan
  • Lindungi kepentingan anda sekiranya berlaku pertikaian

Pengurusan Harta

Memiliki hartanah di Bali memang menarik, tetapi jika anda tidak tinggal di sana sepenuh masa, kerja sebenar bermula selepas anda menerima kunci. Vila memerlukan penyelenggaraan yang kerap, tetamu perlu dialu-alukan, dan terdapat bil bulanan, pembersihan, pembaikan dan kejutan sekali-sekala, seperti bumbung bocor semasa musim hujan atau bekalan elektrik terputus semasa penginapan tetamu.

Di situlah pengurusan hartanah masuk.

Adakah Anda Memerlukan Pengurus Hartanah?

Jika anda bercadang untuk tinggal di rumah anda sepanjang tahun, anda mungkin boleh menguruskan sesuatu sendiri atau mengupah pasukan tempatan yang kecil. Tetapi jika anda berada di luar negara atau hanya di Bali sambilan, bekerja dengan pengurus hartanah bukan sahaja membantu, ia juga penting.

Mereka akan menguruskan perkara seperti:

  • Mengendalikan tempahan (jika anda menyewakannya)
  • Menyelaras pengemasan dan penyelenggaraan
  • Membayar utiliti dan cukai tempatan
  • Menguruskan daftar masuk/daftar keluar
  • Mengawasi tempat itu apabila anda tiada

Salah seorang pelanggan kami pernah terbang setiap beberapa bulan hanya untuk mengendalikan penyelenggaraan asas. Sebaik sahaja mereka mengupah pengurus tempatan, mereka bukan sahaja menjimatkan penerbangan tetapi juga menjadikan vila sebagai aliran pendapatan yang stabil.

Apakah Kos Pengurusan Harta?

Yuran boleh berbeza-beza bergantung pada tahap perkhidmatan, tetapi kebanyakan syarikat pengurusan hartanah terkemuka di Bali mengenakan bayaran antara 15% dan 25% daripada pendapatan sewa kasar. Sesetengah menawarkan perkhidmatan à la carte, manakala yang lain menjalankan segala-galanya di bawah model perkhidmatan penuh.

Jangan hanya memilih pilihan yang paling murah. Pengurus yang lemah boleh merugikan anda dalam ulasan buruk, aduan tetamu atau tempahan yang tidak dijawab daripada yang anda jimatkan pada yuran.

Mengurus Tanpa Menyewa

Walaupun anda tidak menyewakan harta anda, ia masih memerlukan perhatian. Haba, kelembapan dan serangga di Bali boleh menyebabkan kerosakan yang ketara jika rumah kekal kosong terlalu lama. Sekurang-kurangnya, anda mahu seseorang memeriksa harta itu dengan kerap, menyiarkannya dan memastikan paip dan elektrik berfungsi dengan baik.

Sesetengah pemilik mengaturkan penjaga untuk tinggal di tapak di suku kakitangan atau bilik tetamu. Yang lain menetapkan kontrak penyelenggaraan bulanan dengan pasukan tempatan yang dipercayai.

Kesimpulan

Sebagai warga asing, membeli hartanah di Bali boleh menjadi satu proses yang kompleks; namun, dengan bimbingan yang betul, ia boleh menjadi pelaburan yang menguntungkan. Pasaran hartanah Bali semakin berkembang, dengan peningkatan jumlah warga asing yang melabur di pulau itu. Sama ada anda sedang mencari vila mewah, pangsapuri moden atau sebidang tanah untuk membina rumah idaman anda, Bali menawarkan pelbagai pilihan.

Ready to Apply or Extend Your Visa?

Let our visa specialists handle your application.

Browse all