발리에서의 후보자 계약: 위험, 법, 그리고 더 안전한 대안

발리 부동산 관련 이야기를 5분이라도 들어본 적이 있다면 이런 말을 들어본 적이 있을 것입니다: “그냥 지명인을 쓰세요.” 마치 빠른 솔루션. 돈을 지불하면 현지인의 이름이 신문에 실리고, 배후에서 실제 소유자는 바로 여러분입니다.

발리의 지명 계약에 대한 포괄적인 가이드입니다. 지명 계약의 정의, 사람들이 지명 계약을 하는 이유, 인도네시아 법에 대한 내용, 법적 위험, 훨씬 더 안전한 법적 대안 등 발리의 지명 계약에 대해 자세히 알아보세요.

발리에서 “지명 예약'이란 무엇인가요?

후보자는 무언가를 보유하고 있는 사람입니다. 그들의 이름으로, 다른 사람이 비용을 지불하고 자신이 진짜 소유자라고 생각하더라도 말입니다.

발리에서는 두 가지 일반적인 유형의 음악을 들을 수 있습니다. 후보자 준비:

1. 토지/부동산 후보자: 외국인이 토지나 빌라에 대한 비용을 지불했지만, 증명서에는 인도네시아 시민이 법적 소유자로 기재되어 있습니다. 이는 인도네시아 시민만 해당 권리를 보유할 수 있기 때문에 자유 보유 토지(학 밀릭)에 자주 사용됩니다.
2. 회사 지명자: 회사의 주식은 투자자가 외국인임에도 불구하고 현지인(현지인 차명자)의 명의로 되어 있습니다. 사람들은 외국인 소유 제한을 피하기 위해 이렇게 합니다.

이를 명의자 구조, 명의자 설정 또는 명의자 관행이라고도 합니다. 이러한 구조는 일반적으로 추가적인 이면 계약, 사적 계약에 의존하여 실소유자(실제 돈을 지불하고 통제하는 사람)가 누구인지 “증명'합니다.

여기에 꼭 기억해야 할 핵심 아이디어가 있습니다: 토지청과 같은 인도네시아 기관은 공식 기록에 있는 내용을 가장 중요하게 생각합니다. 즉, 일반적으로 인증서에 기재된 사람이 법적 소유자로 간주됩니다.

외국인이 발리에서 지명인을 사용하는 이유는 무엇인가요?

규칙이 불편하게 느껴지기 때문입니다.

인도네시아는 인도네시아 법률 프레임워크 특정 형태의 외국인 소유권, 특히 토지의 경우 더욱 그렇습니다. 목표는 핵심적인 토지 권리를 시민들에게 돌려주는 것입니다. 아래 인도네시아 토지법 (1960년 법률 제5호, 농업 기본법), 학 밀릭 (자유 보유권/소유권)은 인도네시아 시민권과 연결되어 있으므로 외국인이 직접 구매할 수 없습니다.

기업의 경우 외국인 투자도 규제를 받습니다. 사람들은 마이너스 투자 목록 인도네시아는 수년 동안 “네거티브 리스트” 방식을 사용하여 외국인에게 폐쇄되거나 제한되는 사업 분야를 제한했기 때문입니다. 그러나 인도네시아는 대통령 규정 제10/2021호(개정)에 따라 기존의 네거티브 리스트 프레임워크를 대체하는 “포지티브 투자 목록'을 도입하면서 제도가 바뀌었습니다.

따라서 후보가 바로 가기처럼 보일 수 있습니다:

• 외국인 투자자 “소유권'을 빠르게 확보하고 싶은 분들,
• 외국인 고향에 돌아가서 땅을 사고 싶어하는 사람들입니다,
• 외국 당사자 렌탈 또는 기타 비즈니스 적절한 구조를 설정하지 않고.

하지만 “일반적인”은 “안전한”과는 다릅니다. 진짜 질문은 다음과 같습니다. 후보자 계약 실제로 법적으로 인정?

인도네시아 법이 말하는 것(간단한 단어로 요약)

1) 주식 명의신탁 계약은 투자법에 따라 명시적으로 금지되어 있습니다.

인도네시아의 투자 법률 (2007년 투자에 관한 법률 제25호)에는 차명 주식에 대한 직접적인 규정이 있습니다.

투자자는 유한책임회사의 주식 소유권을 “타인을 위해 그리고 타인의 이름으로” 소유한다는 계약이나 진술을 하는 것이 금지되어 있다고 명시되어 있습니다. 그리고 그렇게 하면 무효가 됩니다.

“무효”는 계약이 법적 효력이 없는 것처럼 취급된다는 의미입니다.

따라서 계약서에 현지 주주가 귀하를 “대신하여” 주식을 보유한다고 명시되어 있는 경우, 법은 가장 중요한 시기에 해당 주식을 무가치한 것으로 간주할 수 있습니다.

2) 자유 보유 토지 소유권은 인도네시아 시민으로 제한됩니다.

농업 기본법에 따르면 인도네시아 국민만 토지에 대한 완전한 소유권(학밀릭)을 가질 수 있으며, 학밀릭을 외국인에게 직간접적으로 양도하는 행위도 제한하고 있습니다. 일부 법률 및 학계의 설명에 따르면 이러한 규정을 위반하면 거래가 무효화되고 토지가 국가에 귀속될 수 있습니다(사실과 권리 관계에 따라 미묘한 차이가 있음).

그렇기 때문에 차명 토지 구조는 매우 위험합니다. 그들은 이면 계약을 통해 외국인에게 완전한 법적 소유권을 부여하려고 합니다. 하지만 국가의 토지 시스템은 이를 차단하기 위해 만들어졌습니다.

일반적으로 후보자 설정이 작동하는 방식(표시되는 서류 작업)

대부분의 사람들은 단순히 돈과 “신뢰 분위기”만 전달하지 않습니다. 그들은 법적 서류를 사용하여 확실한 느낌을 줍니다.

지명 거래의 일반적인 문서에는 다음이 포함됩니다:

• A 대출 계약 (외국인이 부동산과 연계하여 명의인에게 돈을 “대출'하는 경우)
• A 위임장 외국인이 자산을 통제하는 것처럼 행동할 수 있습니다.
• 때로는 취소할 수 없는 힘 (취소하기 어렵다는 문구)
• 옆글자, 서면 동의, 및 판매 옵션
• “후보자가 다음과 같다는 ”선언'은 다음과 같습니다. 임시 보유자만 / 임시 보유자
• 후보자가 보유하고 있다고 명시한 조항 대신 외국인에 대한 실제 소유자

서류상으로는 영리해 보일 수 있습니다. 실제 상황에서는 공식 기록상으로는 지명자가 법적 소유자이지만 이면 계약으로 인해 외국인은 자신이 진짜 소유자라고 믿는 이상한 상황이 벌어집니다.

여기에 문제가 있습니다: 법적 소유권 는 분위기가 아닙니다. 그것은 법적 시스템에 의해 만들어진 지위입니다. 주 정부에서 귀하의 구조가 규칙을 위반한다고 하면, 개인 서류 더미에서 법적 권한 싸움에서.

큰 문제: 분쟁에서 “법적 소유자'가 ”실제 소유자'를 이기는 경우

다음과 같이 상상해 보세요. 자동차 구매, 를 클릭했지만 다른 사람 명의로 등록되어 있습니다. 영수증과 문자 메시지가 있습니다. 하지만 정부 데이터베이스에는 그들.

싸움이 발생하면 등록한 사람이 유리한 고지를 점하게 됩니다. 이는 지명자 사용.

지명 토지 거래에서 법적 소유자 는 토지 증명서에 인쇄된 이름입니다. 외국인은 단지 자신들이 실제 소유자 부수적인 계약을 통해.

일이 잘못되면 단순히 “드라마”만 있는 것이 아닙니다. 다음이 있습니다. 법적 분쟁, 법원은 공식 명칭을 진지하게 받아들이는 경향이 있는 반면, 부수적인 합의는 불법이거나 강제할 수 없는 것으로 공격받을 수 있습니다.

차명 주식의 경우 위험은 더욱 명확합니다. 투자법에 따르면 이러한 차명 주식 진술은 금지되어 있습니다. 무효.

따라서 법적 구제 수단 (이 문제를 해결할 수 있는 능력은 법원)는 예상보다 약할 수 있습니다.

실제 위험 지도: 잘못될 수 있는 상황(그리고 빠르게 발생하는 상황)

다음과 같이 세분화해 보겠습니다. 관련 위험 를 간단한 버킷에 넣습니다.

위험 1: “신뢰할 수 있는 후보자'가 더 이상 신뢰할 수 없게 됩니다.

사람들이 “신뢰할 수 있는 후보자.” 하지만 인간은 변합니다. 인생은 변합니다.

후보자는 그럴 수 있습니다:

• 문서 서명을 거부합니다(“죄송합니다, 할 수 없습니다”라는 말을 듣게 됩니다),
• 땅을 팔아보세요,
• 담보로 사용하세요,
• 가족으로부터 압박을 받습니다,
• 이혼, 사망 또는 채권 추심자와 마주하는 경우.

서류가 있더라도, 서류가 있는 사람은 법적 소유권.

위험 2: 비공개 계약이 불법으로 간주됨

문서를 우회하도록 설계된 경우 외국인 소유권 제한, 상대방은 강제성이 없다고 주장할 수 있습니다.

주식 후보자의 경우, 규칙은 직접적입니다: 금지 및 무효.

토지 지명자의 경우, 학계에서는 “명의 차용” 구조를 분석해 왔으며, 이 방식이 토지법의 국적 원칙과 충돌하고 심각한 불확실성과 노출을 초래한다는 동일한 주제로 계속 돌아오고 있습니다.

위험 3: 토지 사무소는 법적 소유자만 확인합니다.

판매, 리파이낸싱 또는 인증서 문제를 해결하려고 하는 경우 토지 사무소 는 일반적으로 인증서에 있는 이름을 따릅니다.

즉, 후보자가 협조하지 않으면 100%의 돈을 지불했더라도 막힐 수 있다는 뜻입니다.

위험 4: 집행, 허가 및 구역 설정으로 인해 모든 것이 날아갈 수 있습니다.

이 부분은 충분히 언급되지 않았습니다. 후보자가 충성도가 높더라도 여전히 “외부” 위험에 직면할 수 있습니다.

빙인 철거를 포함한 발리의 최근 단속은 구역 규정, 국유지 문제, 환경/공간 계획 집행과 관련이 있습니다.

빌라나 비즈니스가 현지 규정을 위반하는 방식으로 지어지거나 운영되는 경우, 서류상 소유자와 상관없이 단속으로 인해 투자가 망가질 수 있습니다. 차명 거래는 정부로부터 여러분을 보호하지 못합니다.

위험 5: 분쟁이 발생하고 깔끔한 해결책을 찾지 못함

후보자 거래가 무산되면 사람들은 종종 “그냥 소송을 제기하겠다”고 말합니다.”

하지만 소송은 느리고, 스트레스가 많고, 비용이 많이 듭니다. 또한 이러한 구조가 법을 회피하기 위한 수단으로 여겨지면 원하는 결과를 얻지 못할 수도 있습니다. 이것이 바로 지명 기반 소송의 냉혹한 진실입니다. 법적 구제 수단.

“하지만 다들 그렇게 하잖아요.” 좋아요, 여전히 안전하지 않습니다.

후보자 거래는 수년 동안 “작동'할 수 있습니다. 그렇기 때문에 확산되는 것입니다.

하지만 실패하는 경우가 많습니다:

• 관계가 변화합니다,
• 큰돈이 수반됩니다,
• 파트너가 욕심을 부립니다,
• 정부 감사가 실시됩니다,
• 또는 제3자(상속, 이혼, 채권자)가 개입하는 경우.

가장 소중한 자산을 다른 사람의 이름으로 관리하는 구조이기 때문에 실패하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

그렇기 때문에 가장 현명한 방법은 더 나은 후보를 찾는 것이 아닙니다. 가장 현명한 방법은 더 안전한 대안 에 맞는 인도네시아 규정.

더 안전한 법적 대안(가장에 의존하지 않는)

인도네시아 규칙에 따라 널리 사용되고 더 방어할 수 있는 옵션에 대해 이야기해 보겠습니다.

1) 임차권: “토지 소유권” 없이 제어할 수 있습니다.”

장기 임대를 이용하면 법적 소유권을 완전히 소유한 것처럼 가장하지 않고 장기간 사용 및 관리할 수 있습니다.

이는 발리에서 거주하거나 개인 용도로 부동산을 보유하려는 외국인에게 가장 적합합니다. 또한 은행, 파트너 및 향후 구매자에게 설명하기가 더 쉽습니다.

2) 적격 외국인을 위한 학파카이(사용권)

인도네시아에는 합법적으로 거주하고 있는 외국인을 위한 다음과 같은 경로가 있습니다. 특정 주거용 부동산 소유 on 학 파카이 토지, 조건에 따라. 법률 요약에서는 일반적으로 특정 규칙에 따라 초기 기간(보통 30년), 연장(20년), 갱신(30년)과 같은 조건을 설명합니다.

중요: 학 파카이와 프리홀드는 같은 개념이 아닙니다. 학파카이는 시스템 하에서 합법적으로 사용/점유할 수 있는 권리이며, 이는 다음과 같습니다. 인도네시아 법률 프레임워크 후보자 트릭보다 낫습니다.

3) PT PMA: 실제 비즈니스 경로(임대 또는 운영이 목표인 경우)

운영 계획이 부동산 빌라 임대, 접객업 또는 기타 상업 활동과 같은 비즈니스로서 적절한 경로는 규정을 준수하는 회사 구조인 경우가 많습니다.

A PT PMA 는 외국인 투자 회사 (의 한 형태 외국계 기업) 업종, 라이선스 및 투자 계획에 따라 합법적인 비즈니스 활동에 사용할 수 있습니다.

핵심은 차명 주식으로 구축하지 말라는 것입니다. 차명 주식 계약은 금지되어 있으며 투자법에 따라 무효가 될 수 있기 때문입니다.

또한 투자 규정은 시간이 지남에 따라 변경되므로 항상 최신 요건을 확인하시기 바랍니다. 규정을 준수하는 간단한 방법으로 계좌를 개설하려면 PT PMA, 비자-인도네시아는 비즈니스 분야(KBLI), 서류 및 라이센스를 조정하는 데 도움이 되는 단계를 안내해 드립니다. 따라서 명확하고 탄탄한 법적 기반을 바탕으로 비즈니스를 구축하는 데 집중할 수 있습니다.

4) 투자 목록 규칙을 따르세요(그리고 오래된 “네거티브 리스트” 신화를 쫓지 마세요).

일부 거래에서는 여전히 이전 버전의 마이너스 투자 목록 사고방식. 그러나 인도네시아는 PR 10/2021(개정)에 따라 포지티브 투자 목록 제도로 전환하면서 개방 또는 제한되는 부문과 조건이 변경되었습니다.

이는 많은 “후보 수정'이 낡은 가정에서 비롯된 것이기 때문에 중요합니다.

요청해야 하는 서류(서명 또는 결제 전)

회사를 구매, 임대 또는 설립하는 경우, WhatsApp의 약속에 의존하지 마세요. 진짜로 물어보세요. 법적 서류 작업, 를 클릭하고 법률 고문 또는 변호사 인도네시아에서 외국 고객과 함께 일하고 있습니다.

다음은 사람들이 일반적으로 검토해야 하는 문서에 대한 실용적인 체크리스트입니다:

• 토지 증명서 세부 정보(권리 유형, 소유자 이름, 이력)
• 토지 지도/경계 정보(사용 가능한 경우)
• 구역 설정/공간 계획 준수 증명(용도에 따라 다름)
• 건축 허가 및 관련 승인(해당되는 경우)
• 세금 및 결제 기록 토지/건물에 묶여 있음(해당되는 경우)
• 계약서 초안(임대, 매매, 옵션, 주주 문서)
• 회사 문서(다음과 같은 경우 현지 PT 또는 PT PMA가 관련됨): 증서, 주주 명부, 라이선스
• 모든 위임장 양식 (“취소할 수 없는” 문구에 각별히 주의)
• 누가 어떤 권리를 보유하고 있는지, 사망/이혼 시 어떻게 되는지에 대한 서면 진술서

판매자가 “필요 없습니다, 표준입니다”라고 말하는 경우 이를 위험 신호로 간주하세요.

발리에서 갇히지 않고 “소유권'에 대해 생각하는 방법

다음은 깔끔한 멘탈 모델입니다:

• 법적 소유권 는 정부가 인정하는 것입니다.
• 그리고 법적 소유자 공식 기록에 등재된 개인 또는 단체입니다.
• 실소유권 는 현실적으로 이익을 얻는 사람이 누구인지에 대한 것이지만, 구조가 불법적인 경우 자동으로 집행 가능한 권리가 생성되지는 않습니다.
• 후보 거래는 다음을 사용하여 이러한 항목을 분리하려고 시도합니다. 계약 및 부수적인 계약.
• 거래를 분리하는 데 의존하는 경우가 많을수록 더 많은 법적 위험 휴대합니다.

따라서 계획이 다음과 같은 기능에 달려 있다면 소유권 주장 나중에 스스로에게 물어보세요: “법원이 이를 검토하면 집행할 수 있을까?” 대답이 “아마도”라면 그것은 투자 전략이 아닙니다. 그것은 도박입니다.

자주 묻는 질문(사람들이 궁금해하는 질문)

발리에서 지명 계약은 합법인가요?
지명 주식 계약은 다음과 같이 명시적으로 금지되어 있습니다. 투자 법률 로 선언할 수 있습니다. 무효. 지명 토지 계약은 토지 제도의 국적 원칙과 충돌하며, 특히 외국인에게 자유 보유와 같은 통제권을 부여하는 것을 목표로 하는 경우 법적으로 안전하지 않은 것으로 널리 취급됩니다.

지명인을 사용하는 경우 완전한 법적 소유권을 갖게 되나요?
아니요. 대부분의 지명인 설정에서는 지명인이 서류상 법적 소유자이며, 이면 계약에 의존합니다. 이는 완전한 법적 소유권 공식 시스템에 따라.

위임장을 사용해도 괜찮나요?
A 위임장 는 실질적인 통제권을 부여할 수는 있지만, 마술처럼 통제권을 합법적인 토지 소유권으로 전환하지는 못합니다. 또한 취소되거나 이의를 제기하거나 불법적인 계획의 일부로 취급될 경우 위험이 발생할 수 있습니다.

내 지명자가 모든 것에 서명하고 협력을 약속하면 어떻게 되나요?
좋죠... 그렇지 않을 때까지는요. 약속은 법적 소유권을 가진 사람이 아니라는 구조의 핵심 약점을 극복하지 못합니다.

결론

지명 거래가 인기 있는 이유는 다음과 같은 규칙을 우회하는 해킹처럼 느껴지기 때문입니다. 외국인. 그러나 아래 인도네시아 규정, 공식 직함을 가진 사람이 가장 강력한 지위를 가지며, 일부 지명자 계약, 특히 지명자 지분 보유는 직접 금지되며 법적으로 존재하지 않는 것으로 취급될 수 있습니다.

발리에 투자하고 밤에 잠을 자고 싶다면 실제로 다음과 같은 구조를 목표로하십시오. 법적으로 인정강력한 임대차 계약, 적격인 경우 합법적인 학파카이 경로, 비즈니스 목표에 부합하는 PT PMA 계획 등입니다. 그리고 서명하기 전에 올바른 법률 고문 몽상가가 아닌 회의론자처럼 거래에 대한 압박을 테스트해야 합니다.