2025년 발리에서 외국인으로 주택을 구입하는 방법

발리에서 부동산을 구입하려고 생각 중이신가요? 아마도 이곳에서 시간을 보내거나, 캉구에서 서핑을 하거나, 우붓에서 명상을 하거나, 섬의 아름다운 자연에 빠져서 그런 생각이 들기 시작했을 것입니다: 이곳을 내 집으로 만들면 어떨까? 결국 여유로운 발리 라이프스타일, 일출 서핑, 심야 와룽 디너, 크리에이티브 커뮤니티는 새로운 이민자들을 계속 끌어들이고 있습니다. 많은 외국인들이 공유하는 꿈이죠. 인도네시아의 토지법이 언뜻 보기에는 다소 까다롭더라도 발리에서 부동산을 구입하는 것은 가능합니다.

하지만 올바른 법적 설정과 옵션에 대한 명확한 이해를 바탕으로 자신의 비전과 법에 부합하는 주택이나 투자를 확보할 수 있습니다. 소유권 구조와 법적 문서부터 일반적인 함정을 피하기 위한 팁까지, 이 가이드는 여러분이 꿈에서 현실로 나아가는 과정에서 예상치 못한 일을 줄이는 데 도움이 되도록 제작되었습니다.

발리 부동산 시장 개요 2025

발리 부동산 시장 개요 2025

솔직히 말해서 발리의 부동산 시장은 더 이상 비밀이 아닙니다.

외국인 투자자, 장기 거주자, 현지 개발자 모두 라이프스타일과 잠재적 수익이 균형을 이루는 섬 생활의 일부에 주목하고 있습니다. 2025년에는 특히 캉구, 울루와뚜, 우붓과 같은 인기 여행지에서 빌라 및 장기 임대 부동산에 대한 수요가 여전히 강세를 보일 것으로 예상됩니다.

실제 현장의 상황은 다음과 같습니다:

• 전용 수영장이 있는 빌라 는 여전히 라이프스타일 구매자와 임대 투자자에게 가장 인기 있는 숙소입니다. 이러한 숙소는 특히 해변이나 카페와 가까운 경우, 에어비앤비에서 더 높은 숙박 요금을 받는 경우가 많습니다.
• 에 따르면 BPS 발리관광객 도착 수 2024년 630만 명를 통해 단기 임대 수요와 투자자 신뢰를 모두 끌어올릴 수 있습니다.
• 주요 관광 지역의 수익률은 다음과 같습니다. 7% 및 12% 연간 수익은 자산 관리 및 마케팅 전략에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
• 다음과 같은 영역 타바난 및 북부 발리 는 고요함과 저렴한 진입 가격으로 주목받고 있는 반면, 스미냑과 같은 중심 허브는 포화 상태이며 구역 규제가 강화되고 있습니다.
• 건설 비용 지난 2년 동안 자재 부족과 인건비 상승으로 인해 약 10~15%가 증가했습니다. 따라서 건축을 계획하고 있다면 현명하게 예산을 책정하는 것이 중요합니다.

외국인이 발리에서 부동산을 구매하는 방법: 단계별 가이드

외국인으로서 발리에서 부동산을 구입하는 것은 전적으로 가능하지만, 그 절차는 한국에서 예상하는 것과는 다릅니다. 인도네시아 토지법은 외국인이 직접 자유 보유 토지를 소유하는 것을 허용하지 않지만, 장기적으로 재산에 대한 권리를 확보할 수 있는 안전하고 합법적인 방법이 있습니다.

단계별 작동 방식은 다음과 같습니다:

1단계: 먼저 목적 정의하기

법적 옵션을 살펴보기 전에 다음 사항을 고려하세요: 왜 구매하시나요?

발리에서 파트타임으로 거주하거나 은퇴 후 이곳에서 살 계획이신가요, 아니면 단기 임대를 위한 투자 부동산을 마련할 계획이신가요? 답변에 따라 필요한 소유권 경로와 비자의 종류가 결정됩니다. 예를 들어 우붓에서 은퇴용 빌라를 구입하는 사람과 창구에서 임대 사업을 시작하는 부부는 완전히 다른 경로를 택할 수 있습니다.

2단계: 적합한 소유권 구조 선택

인도네시아의 외국인은 일반적으로 세 가지 법적 설정 중 하나를 사용합니다:

• 임차권(학세와) - 고정 기간(보통 25~30년) 동안 부동산을 임대하며 연장 옵션이 있습니다. 간단하고 합법적이며 주거 목적으로 일반적으로 사용됩니다.
• PT PMA(외국계 기업) - 자신의 회사를 통해 건축권(학 구나 방구난)이 있는 토지를 취득할 수 있습니다. 투자자나 해당 부동산에서 사업을 운영할 계획이 있는 사람에게 이상적입니다.
• 지명자 동의 - 인도네시아 시민이 회원님을 대신하여 소유권을 보유합니다. 편리해 보이지만 심각한 법적 위험이 따릅니다. 이 설정은 보호 기능이 부족하므로 사용하지 않는 것이 좋습니다.

⚠️ 우리는 분쟁이나 사망으로 모든 것이 바뀌기 전까지 지명 계약이 안전하다고 생각했던 고객들과 함께 일해 왔습니다. 합법적이고 투명한 경로를 고수하세요.

3단계: 신뢰할 수 있는 공증인(PPAT)과 협력하기

구조를 결정하고 나면 다음 단계는 공인 공증인을 고용하는 것입니다. PPAT. 법률 실사, 계약서 초안 작성, 토지 증명서 확인, 구역 설정이 사용 목적에 적합한지 확인하는 데 도움을 줍니다.

발리 부동산에서 공증인은 보험과 같다고 항상 말합니다. 저희 직원 중 한 명이 "발리에서는 유령을 두려워할 필요 없이 현실과 일치하지 않는 토지 증명서만 있으면 된다"고 농담한 적이 있습니다.

4단계: 적절한 실사 수행

이 부분을 건너뛰지 마세요. 공증인 및 법무팀이 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다:

• 소유권 기록 및 인증서 유형(SHM 또는 HGB)
• 토지 구역 설정(주거, 관광, 농업 등)
• 기존 분쟁 또는 중복 청구
• 미납 세금 또는 건축 허가 문제(예: IMB/PBG 누락)

✅ 전문가 팁: 단 한 번이라도 항상 현장을 직접 방문하세요. 사진으로는 홍수 위험이나 시끄러운 이웃을 보여줄 수 없습니다.

5단계: 계약서에 서명하고 결제 완료하기

모든 절차가 완료되면 다음과 같이 서명합니다. 판매 및 구매 계약(악타 주알 벨리) 또는 임대차 증서 공증인 사무실에서 지불합니다. 대부분의 거래는 이 단계에서 전액 결제되며, 일반적으로 IDR 또는 USD로 은행 송금을 통해 이루어집니다.

오해가 발생하지 않도록 계약서에 결제 조건, 통화, 일정이 명확하게 명시되어 있는지 확인하세요.

6단계: 거래 등록하기

공증인이 거래를 등록합니다. 국토청(BPN) 를 클릭하고 모든 공식 문서의 사본을 받도록 하세요. PT PMA를 사용하는 경우 회사 명의로 토지 등록도 대행해 줍니다.

또한 구역 설정, 소유권 및 건축 허가가 확인되고 기록되는 시기이기도 합니다. 이 단계를 건너뛰지 마세요. 장기적으로 여러분의 권리를 보호할 수 있습니다.

7단계: 비자와 숙소 요금제 일치시키기

부동산을 소유하고 있다고 해서 올바른 비자 없이 발리에 장기 체류할 수 있는 것은 아닙니다. 상황에 따라 필요할 수도 있습니다:

• A 은퇴 비자
• An 투자자 KITAS (PT PMA를 통해)
• 또는 새로운 디지털 노마드 비자 (E33G)

공인 비자 에이전트인 저희는 이사를 오시든, 계절적으로 체류하시든, 고객님의 목적에 맞는 올바른 비자 경로를 선택하실 수 있도록 도와드립니다.

발리의 숙박 시설 유형

발리에서 부동산 구매를 고려하고 있다면 가장 먼저 물어볼 질문 중 하나는 "이곳에서 원하는 것이 무엇인가요?"입니다. 어떤 사람들은 일 년에 몇 달 동안 휴식을 취할 수 있는 평화로운 장소를 원합니다. 다른 사람들은 휴가용 임대 숙소를 통해 소극적인 수입을 추구합니다. 일부는 영원히 머물 계획입니다.

숙소 유형은 예산뿐 아니라 라이프스타일과 장기 계획에 맞게 선택해야 합니다. 고객과 상담할 때 일반적으로 숙소를 세분화하는 방법은 다음과 같습니다.

빌라

빌라는 발리에서 가장 인기 있는 숙소 유형입니다. 빌라는 프라이버시와 편안함, 그리고 대부분의 사람들이 발리를 떠올릴 때 상상하는 실내외 생활이 가능합니다. 캉구, 우붓, 울루와뚜 어디에서든 실내외 생활과 현대적인 고급스러움이 조화를 이룬 세련된 건물부터 목조 조글로 스타일의 주택까지 다양한 선택지를 만나볼 수 있습니다.

대부분의 고객이 빌라를 선택하는 이유는 단순한 숙박 공간이 아닌 집처럼 느껴지기 때문입니다. 하지만 모든 빌라가 똑같이 지어지는 것은 아닙니다. 온라인에서 보기에는 멋져 보이지만, 구역 설정에 문제가 있거나 허가가 누락된 곳도 있습니다. 저희는 고객이 빌라의 매력에 빠져들었다가 제한 구역에 지어졌다는 사실을 알게 된 적이 있습니다. 항상 IMB 또는 PBG와 같은 문서 작성 여부를 확인하고 실사를 건너뛰지 마세요.

아파트 및 콘도

유지보수나 직원 관리에 신경 쓰고 싶지 않다면 아파트가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 보통 덴파사르, 사누르 또는 짱구와 우말라스의 특정 지역에서 찾을 수 있습니다. 대부분 수영장, 체육관, 주차장과 같은 공용 시설을 갖추고 있습니다.

발리에서 풀타임으로 거주하지 않는다면 빌라보다 가격이 저렴하고 관리하기 쉬운 경우가 많습니다. 하지만 토지나 건물 자체를 구입하는 것이 아니라는 점을 기억하세요. 일반적으로 임대형 유닛으로, 일정 기간 동안 아파트를 사용할 수 있는 권리에 대한 비용을 지불하는 것입니다.

이 설정은 간단한 기반이나 안정적인 장기 임대 수입을 원하는 개인에게는 적합하지만, 시간이 지남에 따라 자산을 쌓으려는 경우에는 적합하지 않을 수 있습니다.

오프-플랜 속성

발리의 일부 개발업체는 부동산을 완공하기 전에 보통 더 낮은 가격에 판매합니다. 이를 오프 플랜 구매라고 합니다. 서류상으로는 할인을 받을 수 있고 때로는 설계를 변경할 수도 있기 때문에 좋은 거래처럼 들립니다. 하지만 위험도 있습니다.

약속한 인도 날짜가 1년이 지나도록 기다리는 고객도 보았습니다. 다른 경우에는 완성된 결과물이 원본 렌더링과 일치하지 않는 경우도 있었습니다. 이 방법을 선택하는 경우 개발자의 실적이 확실한지 확인하세요. 개발자의 이전 프로젝트를 확인하고 항상 에스크로를 통해 대금을 보호하는 계약서를 사용하세요.

임대용 토지

어떤 구매자는 꿈에 그리던 집을 처음부터 새로 짓고 싶어 찾아옵니다. 이 경우 첫 번째 단계는 합법적으로 임대가 가능한 토지를 찾는 것입니다. 이 옵션은 더 많은 자유를 제공하지만 더 많은 숙제를 요구하기도 합니다.

위치가 완벽해 보일 수 있지만 그렇다고 해서 반드시 건축하기에 안전하다는 의미는 아닙니다. 우리는 '주거용'으로 광고된 땅이 농업용지로 지정된 경우를 본 적이 있습니다. 이는 허가를 받을 때 매우 중요한 사항입니다. 철저한 토지 확인과 명시적인 임대 계약서를 작성하면 나중에 심각한 문제를 방지할 수 있습니다.

상업용 부동산

게스트하우스, 카페, 요가 스튜디오와 같은 사업을 시작하려면 올바른 허가와 구역을 갖춘 상업용 부동산이 필요합니다. 또한 합법적으로 운영하려면 PT PMA라는 외국인 소유 회사를 등록해야 합니다.

특히 유동인구가 많은 지역에서는 잠재적인 수익이 상당할 수 있지만, 섣불리 뛰어들면 안 됩니다. 트렌디한 해변가 카페에 돈을 쏟아 부었다가 고객층이 비용을 감당할 만큼 꾸준하지 않다는 사실을 깨닫는 경우를 많이 보았습니다. 사업 계획이 직감이 아닌 현실적이고 조사에 근거한 것인지 확인하세요.

5. 임대 부동산과 자유 보유 부동산

외국인이 자주 구매하는 항목 임대 부동산즉, 토지를 장기 임대(보통 25~30년, 연장 옵션 포함)하는 것을 의미합니다. 이것은 가장 일반적인 방법입니다. 외국인 에 부동산 구매 발리에서 프리홀드 소유권 는 일반적으로 다음과 같이 제한됩니다. 인도네시아 시민.

프리홀드는 전체 소유권를 사용할 수 있지만, 일반적으로 현지인 또는 해외 구매자는 명의자 또는 회사를 통해 합법적인 설정을 사용하는 경우에만 사용할 수 있습니다. 귀하가 외국인에 대한 규칙을 이해합니다. 부동산 소유권 는 필수적이므로 반드시 철저한 실사.

부동산 가격

고객으로부터 가장 먼저 듣는 질문 중 하나는 "발리에서 빌라를 구입하는 데 실제 비용이 얼마나 드나요?"입니다.

답은... 상황에 따라 다릅니다. 일반적인 아이디어를 제공하기 위해 세 가지 유형의 영역으로 분류해 보았습니다:

• 다음과 같이 수요가 많은 영역에서 창구, 베라와, 스미냑임대형 빌라의 평균 가격은 일반적으로 약 USD 250,000 를 초과할 수 있습니다. 초과할 수 있습니다. USD 500,000 수영장과 세련된 마감재를 갖춘 최신 빌드입니다.
• 보다 여유롭거나 개발 중인 지역에서는 페레레난, 사누르 또는 울루와투의 페레레난 외곽 지역유사한 부동산의 가격은 USD 150,000~250,000 해변과의 거리와 편의시설 접근성에 따라 다릅니다.
• 토지를 사용할 수 있는 경우 장기 임대 플롯은 다음과 같습니다. 평방미터당 미화 200~700달러지역 및 위치에 따라 다릅니다.

발리에서 부동산을 구매하기 전에 확인해야 할 주요 법적 사항

다음과 같은 경우 발리에서 부동산 구매올바른 법적 서류를 구비하는 것은 타협할 수 없는 부분입니다. 어떤 제품을 구매하든 모던 빌라, 임대 부동산또는 land이러한 서류는 거래가 합법적이고 귀하의 소유권 또는 임대 권리 는 보호됩니다.

자세한 내용은 다음과 같습니다. 반드시 확인해야 하는 문서:

1. 토지 증명서

가장 중요한 문서입니다. 이 문서에는 법적으로 누가 부동산 또는 토지. 인도네시아에는 다양한 유형의 토지 소유권이 있으며, 어떤 소유권이 적용되는지 알아야 합니다:

• 학 밀릭 (자유지) - 다음 대상만 사용할 수 있습니다. 인도네시아 시민
• 학 파카이(사용 권한) - 사용 대상 외국인 엄격한 규정에 따라
• 학세와(임차) - 공통 옵션 외국인 투자자설정된 기간 동안 사용 가능(보통 25~30년)

항상 증명서의 이름이 판매자 또는 임대인과 일치하는지, 해당 토지가 분쟁 중인 토지가 아닌지 확인하세요.

2. 건축 허가(IMB 또는 PBG)

현지에서는 다음과 같이 알려져 있습니다. IMB (이진 멘디리칸 방구난) 또는 최근에는 PBG (페르세투주안 방구난 게둥), 이 서류는 건물이 합법적으로 건축되었으며 현지 규정을 준수하고 있음을 확인합니다. 적절한 건축 허가가 없는 빌라는 불법으로 간주될 수 있으며 향후 개조가 거부될 수 있습니다.

요청하세요:

• 원본 IMB/PBG(사본이 아닌 원본)
• 건물 용도가 회원님의 의도와 일치하는지 확인(주거용, 상업용 등)

3. 구역 정보(RTRW 인증서)

발리의 토지는 주거용, 상업용, 농업용, 그린벨트 지역 등 다양한 용도로 구역이 지정되어 있습니다. 토지가 다음 중 하나에 해당하는지 확인해야 합니다. 주거용 또는 상업 구역 (녹지나 보호구역이 아닌)에 건물을 짓거나 임대할 계획이 있는 경우.

공식 요청하기 구역 지정 인증서 를 통해 확인할 수 있습니다.

4. 세금 납부 증명(PBB)

보기 요청하기 파작 부미 단 방구니안(PBB) 영수증. 여기에는 연간 재산세 가 결제되었습니다. 미납 세금 를 조기에 발견하지 못하면 사용자의 책임이 될 수 있습니다.

5. 판매 및 구매 계약서(AJB)

거래를 마무리하는 계약서입니다. 공인 공증인(노타리스/PPAT)의 면전에서 서명해야 합니다. 문서가 다음 위치에서 사용할 수 있는지 확인합니다. 영어 (또는 사용자가 이해하는 다른 언어) 및 모든 세부 사항이 구두 계약과 일치하는지 확인합니다.

보너스 팁: 개발자가 비계획 또는 계획 빌라 프로젝트에 대해 유효한 건축 허가증과 토지 소유권에 대한 법적 증명을 가지고 있는지 확인하세요.

발리에서 부동산을 구매할 때 흔히 범하기 쉬운 함정

그리고 발리 부동산 시장 는 호황을 누리고 있으며, 정직한 판매자와 정직하지 않은 의도를 가진 판매자 등 모든 유형의 판매자를 끌어들이고 있습니다. 적절한 지식이나 지원이 없으면 경험이 많은 구매자 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

다음은 피해야 할 가장 일반적인 함정입니다:

1. 적절한 소유권 확인 없이 구매

일부 판매자는 가짜 또는 만료된 토지 증명서를 제시하거나 부동산의 실제 소유자가 아닐 수 있습니다. 항상 소유권 확인 현지 공증인 또는 법률 전문가를 통해 처리할 수 있습니다. 언제 토지 구매를 사용하여 이웃 구획과 겹치거나 잠재적인 가족 분쟁이 없는지 확인하세요.

2. 건축 허가 개요

구매 빌라 또는 집 없이 건축 허가 (IMB/PBG)를 위반할 경우 벌금, 철거 또는 재판매 가치의 손실이 발생할 수 있습니다. 관광객이 많은 지역의 숙소는 종종 법적 요건을 준수하지 않고 빠르게 지어지는 경우가 많습니다. 허가를 받을 수 없다면 적신호입니다.

3. 구역법 무시

해변가에 위치한 숙소가 마음에 들었는데, 알고 보니 그 숙소가 녹색 영역건축이 금지된 곳입니다. 논이나 개발되지 않은 해변 근처에서 흔히 볼 수 있습니다. 실사 공식 채널을 통한 토지 사용 확인이 포함됩니다.

4. 자격이 없는 상담원에게 의존하는 행위

발리에는 평판이 좋은 부동산 전문가또한 라이선스가 없는 부동산 중개인 법률 준수를 인식하지 못하거나 준수하지 않을 수 있습니다. 항상 다음 사항을 이해하는 상담원과 함께 작업하세요. 법적 복잡성 의 발리에서 부동산 소유 전문성을 뒷받침하는 레퍼런스를 제공할 수 있습니다.

5. 법률 자문 없이 계약 체결

너무 많은 외국인 투자자 번역본 없이 인도네시아어로 계약서에 서명하는 경우가 많습니다. 더 나쁜 것은 구두 계약에만 의존하는 경우도 있다는 것입니다. 항상 자격을 갖춘 변호사나 공증인을 고용하세요:

• 문서 번역
• 현지 법률 준수 여부 확인
• 분쟁 발생 시 귀하의 이익 보호

자산 관리

발리에서 숙소를 소유하는 것은 신나는 일이지만, 풀타임으로 거주하지 않는다면 열쇠를 받은 후부터 진짜 일이 시작됩니다. 빌라는 정기적으로 관리해야 하고, 손님을 맞이해야 하며, 매달 청구서, 청소, 수리가 필요하고, 장마철에 지붕이 새거나 게스트가 머무는 동안 정전이 발생하는 등 가끔 예상치 못한 일이 발생하기도 합니다.

이것이 바로 자산 관리의 역할입니다.

자산 관리자가 필요하신가요?

일 년 내내 집에서 살 계획이라면 직접 관리하거나 소규모 현지 팀을 고용할 수 있습니다. 하지만 해외에 있거나 발리에서 파트타임으로만 머무는 경우에는 숙소 관리자와 함께 일하는 것이 도움이 될 뿐만 아니라 필수입니다.

다음과 같은 일을 처리합니다:

• 예약 처리(대여하는 경우)
• 하우스키핑 및 유지 관리 조정
• 지역 공과금 및 세금 납부
• 체크인/체크아웃 관리
• 자리를 비웠을 때 숙소를 계속 주시하기

저희 고객 중 한 명은 기본적인 유지 관리를 위해 몇 달에 한 번씩 비행기를 타고 오곤 했습니다. 현지 매니저를 고용한 후에는 항공료를 절약했을 뿐만 아니라 빌라를 꾸준한 수입원으로 전환했습니다.

자산 관리 비용은 얼마인가요?

수수료는 서비스 수준에 따라 다를 수 있지만 발리의 대부분의 평판이 좋은 부동산 관리 회사는 다음과 같은 요금을 부과합니다. 15% 및 25% 의 비율을 차지합니다. 일부는 단품 서비스를 제공하는 반면, 다른 일부는 풀 서비스 모델로 모든 것을 운영합니다.

가장 저렴한 옵션만 선택하지 마세요. 부실한 매니저는 수수료 절감 효과보다 나쁜 후기, 게스트 불만, 예약 누락으로 더 큰 비용을 초래할 수 있습니다.

임대 없이 관리하기

숙소를 임대하지 않더라도 여전히 주의가 필요합니다. 발리의 더위와 습도, 해충은 집을 너무 오래 비워두면 심각한 피해를 입힐 수 있습니다. 최소한 정기적으로 숙소를 점검하고 환기를 시키며 배관과 전기가 정상적으로 작동하는지 확인하는 사람이 있어야 합니다.

일부 소유주는 직원 숙소나 게스트 룸에 관리인을 상주시키기도 합니다. 신뢰할 수 있는 현지 팀과 월별 유지보수 계약을 맺는 경우도 있습니다.

결론

외국인으로서 발리에서 부동산을 구입하는 것은 복잡한 과정일 수 있지만, 적절한 안내를 받으면 보람 있는 투자가 될 수 있습니다. 발리 부동산 시장은 점점 더 많은 외국인들이 발리에 투자하면서 성장하고 있습니다. 고급스러운 빌라, 현대적인 아파트, 꿈의 집을 지을 땅을 찾고 계시든 발리는 다양한 옵션을 제공합니다.