バリの土地ゾーニング建築が許可されている場所

バリ島で土地を購入し、家を建てたり、ビジネスを開いたり、賃貸プロジェクトに投資したいと思ったら、まずバリ島の土地のゾーニングを理解する必要がある。これはまじめなバイヤーが最初にチェックすることの一つであり、それには理由がある。写真では完璧に見え、美しいヴィラに隣接していても、あなたの計画には不適切な区画であることもあります。.

バリの土地ゾーニングでは、多くの人が価格、眺望、道路アクセスだけに注目する。それは間違いです。夢のヴィラ、商業用不動産、または次の不動産投資用の土地に惚れ込む前に、土地ゾーニングをチェックし、土地ゾーニングの状況を確認する必要があります。このステップを踏むことで、高額な驚きを避けることができます。.

このガイドでは、主な6つの土地ゾーン、公式のゾーニングマッププラットフォームの読み方、ゾーニングルールについての考え方、ゾーニング規制が所有権ルールと同じでない理由を説明しています。この最後のポイントは、外国人投資家や不動産投資オプションを比較検討している他のバイヤーにとって非常に重要です。.

バリ島の土地区画整理とは

バリの土地ゾーニングは、土地の使用方法を管理する、より広範な計画システムの一部である。これらの土地ゾーニング規制は、成長を導き、重要な地域を保護し、農業、住宅、ビジネス、観光、環境ニーズの間の対立を減らすのに役立つ。.

ゾーニングマップを見るとき、あなたは、地区または州全体の異なる土地ゾーンの視覚的なガイドを見ています。それぞれの色は、ゾーニングの分類を表し、その分類によって、その土地が一般的にどのような用途に使われるのか、土地利用の制限の可能性と共に、早い段階で知ることができます。.

バリ島は一度に多くのバランスを取らなければならないからだ。島には観光産業、住宅、道路、雇用のためのスペースが必要だが、農業資源を保護し、生態系のバランスを保つ必要もある。だからこそ、優れた土地区画規制が重要なのだ。ゾーニング規制は、持続可能な開発、文化保護、地域経済のすべてを同時にサポートするように設計されているのだ。.

住宅開発、商業開発、貸別荘事業、あるいは個人住宅を計画する前に、まずひとつの重要な質問から始めましょう。その答えは、価格やデザインのアイデア、将来の利益予測よりも優先されるべきものだ。.

バリ島の6つの主なランドゾーン

本土のゾーンについて語られるとき、それは通常、日常的な不動産の議論で使われる6つの大まかなカテゴリーを意味する：グリーンゾーン、イエローゾーン、レッドゾーン、ピンクゾーン、オレンジゾーン、そして保護地域または保全地域。. 

グリーンゾーン

について グリーンゾーン とは、バリの土地について語るとき、しばしば最初に耳にするゾーニング用語だ。簡単に言うと 農業 ランド または、農業、食糧生産、または環境利用のために開放されたままにすることを意図した土地。.

この区域は過剰建築を抑制するのに役立つ。だから、誰かが何気なく「転換可能な土地だ」と言っても、それを額面通りに受け取ってはいけない。本当に重要なのは、正式なゾーニングの状況と、その特定の土地の法的ルールである。多くの場合、グリーン・ゾーンの土地での建設や土地の改変は、厳しい制限の対象となる。.

多くのバイヤーは、田んぼや開けた景色、のどかな環境を見て、夢の別荘を思い描く。しかし、緑地帯の土地は通常、そのような計画を立てるには最も制限の多いカテゴリーである。それはしばしば 農業活動, 水系やその他の土地利用を保護する。 農業資源.

これは農業以外にも重要なことだ。バリの有名なライステラスを支えている緑地もあるし、バリ島の一部もある。 ユネスコ文化的景観. .これらの保護 沃地 また、水系、景観、食糧安全保障、そして、自然を守ることにも役立つ。 文化保護.

イエローゾーン

について イエローゾーン の出発点である。 宅地. .このゾーンは、多くの人々が、自宅や家族用の屋敷、あるいはその他の施設を求めるときに思い浮かべる場所である。 住宅. .大雑把に言えば、, イエローゾーン 土地に関連する 居住区, 住宅街そして 住宅.

もし、建築や建設に携わりたいのであれば 個人住宅を購入する, このゾーンは、緑地よりも理にかなっていることが多い。一般的には、住宅や通常のコミュニティの成長を目的としている。それでも、すべてのイエローゾーンが同じように機能すると考えるべきではありません。建物の形態、道路へのアクセス、セットバックなど、地域の詳細は依然として重要である。 地域規制.

レッドゾーン

について レッドゾーン は通常、次のように関連している。 商業地 そして、より集中的な事業活動。このような地域は、次のような場合に注目される。 開業, 店舗、事務所、倉庫、サービス業、その他 商業活動. .交通量の多い都市部では、レッドゾーンもその一部となる。 中心業務地区, 主要な商業通路、または高密度のビジネスエリア。.

とはいえ、レッドゾーンが無制限の自由を与えてくれると考えるべきではない。. ゾーニング・ルール, しかし、建築基準法、アクセス要件、駐車基準、地域の許可ステップが適用される場合もある。ゾーンは正しい方向性を示してくれますが、あなたの特定のプロジェクトが実際に適合するかどうかを検討する必要があります。.

ピンクゾーン

について ピンクゾーン というカテゴリーに多くの人がつながっている。 観光地 または 観光ゾーン. .バリ島は観光客が非常に多いため、このゾーンはブローカーやデベロッパー、観光客から非常に注目されている。 外国人投資家.

ホテル用地、ホスピタリティ・プロジェクト、あるいは商業用別荘のコンセプトと、このようなホテルが結びついている。 観光産業, a ピンクゾーン は非常に重要である。一般的な住宅用地よりも観光用地の方が理にかなっていることが多い。.

とはいえ、すべてのピンクの区画が自動的に観光プロジェクトに適しているとは考えない方がいい。つまり 土地利用 の方向性は、一般的に観光業に沿ったものである。 純住宅地. .だから、もしあなたが 貸別荘, リゾート・スタイル・プロジェクトや、その他の観光客に特化したビジネスでは、次のようなものがある。 ピンクゾーン よく見る価値がある。.

それでも、美しい地域と法的に適切な地域を混同してはならない。 観光地. .きれいな景色が正しいゾーニングを保証するわけではない。必ず地図を確認する必要がある。.

オレンジゾーン

について オレンジゾーン 通常、複合用途を指す。つまり 住宅および商業用 地域計画や活動の種類によっては、同じ一般的な地域に存在することもある。だからこそ オレンジゾーン を組み合わせたプロジェクトをお望みなら、この土地は魅力的だろう。 レジデンシャル そして コマーシャル スペース.

例えば、1階が店舗でその上に住宅がある建物や、住宅の近くにあるビジネスには、このようなエリアが有効かもしれない。住宅と商業活動が重なり合うことの多い、発展途上の町では現実的な選択肢となりうる。.

それでも注意は必要だ。複合用途といっても、何をやってもいいというわけではない。あくまで、計画規則が複数の種類の使用を許可する可能性があるということだ。それでもなお、自分のやりたいことが実際に許可されているのか、地域の枠組みに合っているのかを確認する必要がある。.

保護区

最後の大まかなカテゴリーは、保護された土地である。 保全地域. .これらはバリで最も敏感な地域の一部である。その中には 森林保護区, 沿岸の緩衝地帯、集水域、その他 環境的に影響を受けやすい地域.

これらの地帯は土地を保護するために存在するのであって、開発を支援するために存在するのではない。これらの区域は、環境安全性の保全、自然リスクの軽減、遺産価値の保護、開発支援に役立つ可能性がある。 自然保護プロジェクト. .においても重要な役割を果たしている。 エコロジカルバランス. .そのため、このカテゴリーの土地を見ているのであれば、非常に慎重に扱う必要がある。.

区画がその中や近くにある場合 保全地域, そのため、特に慎重になる必要がある。その土地が水辺、急斜面、保護された生息地、文化的遺跡に近い場合はなおさらである。多くの場合、このような立地は、土地とその土地でやりたいことのミスマッチという最大のリスクを生む。.

バリ島で土地のゾーニングを確認する方法

チェックしたい場合 バリ島の土地区画整理, オフィシャル ジスタル・バリ のウェブサイトをご覧ください。サイトでは タタ・ルーン情報システム 地図と左のメニューパネル。必要なゾーニングレイヤーは レンチャナ・ポラ・ルアン.

GISTARUバリのウェブサイトを開く

チェックしたい場合 バリ島の土地区画整理, を開くことから始める。 ジスタル・バリ ウェブサイトをご覧ください。ページが読み込まれると タタ・ルーン情報システム 中央に地図、左側にメニューパネルがある。ゾーニングに必要なのは レンチャナ・ポラ・ルアン.

レンチャナ・ポラ・ルアンのセクションを探す

地図が開いたら、左のメニューを見てください。のようなセクションを使う必要はありません。 ベースマップ または レンカーナ・ストラクチャー・ルアン をクリックしてください。を見つけるまで下にスクロールしてください。 レンチャナ・ポラ・ルアン, ゾーニング・レイヤーがそこにあるからだ。.

チェックしたいエリアを選ぶ

において ピリ県／カブパテン／コタ ドロップダウンから、確認したいエリアを選択します。島全体のゾーニングを見たい場合は、このままにしてください。 バリ州. .より特定の地域をチェックしたい場合は、同じメニューから摂政または都市を選択することができます。.

ランドレイヤーをオンにする

次に、ゾーニング表示をオンにするには ダラタン そして ペライアン オプションを選択する。ほとんどの物件チェックで必要なのは ダラタン をオンにすると、土地の面積が表示されます。また ペライアン 近くの水域を見たい場合はオンにするが、通常の陸地チェックの場合はオンにする、, ダラタン が主なものだ。.

プロットまたはエリアをズームインする

ゾーニングレイヤーが表示されたら、検査したい場所にズームインします。画面上の地図コントロールを使って、確認したい区画、道路、近隣がはっきり見えるまで、どんどん近づくことができる。ズームインすればするほど、ゾーニングの色を正確に読み取りやすくなります。.

色が完全にロードされるまで待つ

最後のステップでは、地図に少し時間をかけてください。ゾーニングレイヤーをオンにした後、特にウェブサイトが広いエリアを読み込んでいる場合、カラーマークが即座に表示されないことがあります。ですから、その土地がどのゾーンにあるかを決める前に、色が完全に読み込まれるまで待ちましょう。こうすることで、地図を早く読みすぎて間違った結果を得ることを避けることができます。.

GISTARUバリの地図は、初期のゾーニングチェックにとても便利ですが、あくまでも出発点として扱うべきです。正式な決定には、やはり適切な専門家や地元当局にゾーニングを確認するのが賢明です。.

ゾーニングマップでわかること、わからないこと

ゾーニングマップは有用ですが、それを最終的な法的回答のように扱うべきではありません。ゾーニングマップは、その区画のプランニングの全体像を把握するのに役立ちますが、それだけですべての法的問題に答えられるわけではありません。.

まず、地図はゾーンを特定するのに役立つ。しかしバリ島では、公共の地図が必ずしも唯一のものであるとは限らない。公式ガイダンス自体が、地図は公開情報であるとし、法的な計画文書に言及し、そして KKPRを発行する唯一の根拠にはなり得ない。 その地域についてより詳細な作戦計画がある場合。つまり、この地図は完全なデューデリジェンスの代わりではなく、初期のスクリーニングツールとして扱うべきである。.

第二に 地図は所有権に関する質問には答えない. .ここで多くの人が混乱する。ゾーニングは、外国人の所有権ルール、会社の構造、土地の権利問題とは別のものです。プロジェクトに適した区画であっても、所有権に問題がある場合もあります。一方、ある区画が土地証明書を持っているにもかかわらず、あなたのやりたいことにとっては不適切な区画であることもあります。.

第三に、ゾーニングである。 だからといって、自動的に建築許可が下りるわけではない。. 事業や開発プロジェクトにとって、ゾーニングは通常、より大きなコンプライアンス・プロセスの一部に過ぎない。プロジェクトを進めるにしても、空間適合性審査、建築技術審査、その後の使用承認などが必要になる場合がある。だからこそ、ゾーニングを最終段階ではなく、最初のフィルターとして扱うべきなのです。.

バリのゾーニングはローカルであり、画一的ではない

もうひとつ重要な点がある。バリ島はインドネシアの一部だが、ゾーニングは今でも計画文書や特定の場所に影響する地方層を通じて適用されている。つまり、インドネシアには国家的な計画法と制度があるが、特定の区画に対する本当の答えは、その場所に適用される地図と計画の枠組みから来るのである。.

そのため、バイヤーは、バリ島の国の制度と、現地の規制、地方自治体、関連する役所など、現場の実務の両方を理解している関係者と仕事をすることが多い。プロジェクトが特殊であればあるほど、地元の読みはより重要になる。.

最後の収穫

ゾーニングを理解する前にバリの土地を買ってはいけない。.

バリの土地ゾーニングは、単なる技術的な詳細ではありません。それは、あなたの区画が住宅、農業、観光、ビジネスに適しているかどうかを形作ります。それはリスク、コスト、タイミング、そしてあなたのプロジェクトが正しい方法で進められる可能性に影響します。.

プライベート・ヴィラ、レンタル・ヴィラ、住宅、店舗、または大規模な投資用に区画を決定する前に、次の4つのことを行ってください。正確な区画データを入手する。公式のゾーニングマップをチェックする。ゾーニングと実際の用途を一致させる。契約前に確認すること。.

それがバリ島で土地区画整理に取り組む賢い方法だ。それはまた、あなたのお金、あなたのスケジュール、そしてあなたの計画を守る、より安全な方法でもある。.