バリ島での不動産購入を考えているあなた。おそらく、チャングーでサーフィンをしたり、ウブドで瞑想したり、単にこの島の自然の美しさにひたりながら、ここで時間を過ごしたことがあるのだろう：ここを自分の家にしたらどうだろう？結局のところ、のんびりとしたバリのライフスタイル、日の出のサーフチェック、深夜のワルンでのディナー、そしてクリエーターたちのコミュニティが、新参者たちをいつまでも惹きつけてやまないのだ。それは多くの外国人が共有する夢だ。そして、インドネシアの土地に関する法律が一見少し厄介だとしても、バリ島で不動産を購入することは可能だ。

しかし、正しい法的設定と選択肢の明確な理解があれば、あなたのビジョンと法律の両方に沿った住宅や投資を確保することができます。所有権の仕組みや法的文書から、よくある落とし穴を避けるためのヒントまで、このガイドは、夢見ることから実行することへ、その過程で驚くことが少なくなるように作られています。

バリの不動産市場概要 2025

正直に言おう、バリの不動産市場はもはや秘密ではない。

外国人投資家、長期駐在員、地元デベロッパーは皆、ライフスタイルと潜在的リターンのバランスが取れたアイランドライフの一片という同じものに目を向けている。2025年、特にチャングー、ウルワツ、ウブドなどの人気観光地では、ヴィラや長期賃貸物件への需要が引き続き堅調に推移すると予想される。

以下は現地での様子だ：

プライベートプール付きヴィラ は、ライフスタイルを重視するバイヤーや賃貸投資家にとって、依然として最有力な選択肢だ。これらの物件は、特にビーチやカフェに近い場合、Airbnbで高い夜間料金を取ることが多い。
によると BPSバリ観光客の入国者数は、前年同月を上回った。 2024年に630万ドル短期賃貸需要も投資家の信頼も高まっている。
主要な観光地での収量は、以下のようになる。 7%および12% ただし、これは物件管理とマーケティング戦略に大きく依存する。
こんな地域 タバナンとバリ北部 スミニャックのような中心部は飽和状態にあり、ゾーニング規制も厳しくなっている。
建設費 は、材料不足と労賃の上昇により、過去2年間で約10-15%増加した。したがって、建築を計画している場合は、賢く予算を組むことが不可欠である。

外国人がバリ島で不動産を購入する方法：ステップバイステップガイド

外国人がバリ島で不動産を購入することは十分に可能ですが、そのプロセスは母国で予想されるものとは異なります。インドネシアの土地法では、外国人が直接土地を所有することはできませんが、安全で合法的な方法で長期的な権利を確保することができます。

以下、順を追って説明しよう：

ステップ1：まず目的を明確にする

法的な選択肢を検討する前に、こう考えてほしい： なぜ買うのか？

バリ島にパートタイムで住まわれるご予定ですか、リタイアされるご予定ですか、それとも短期賃貸用の投資物件を建てられるご予定ですか？あなたの答えは、あなたが必要とする所有権のルートとビザの種類を決定します。例えば、ウブドにリタイアメント用のヴィラを購入する人と、チャングーでレンタルビジネスを立ち上げるカップルとでは、全く違う道を歩むかもしれません。

ステップ2：適切な所有形態を選択する

インドネシアの外国人は通常、3つの法的設定のいずれかを利用する：

借地権（ハク・セワ） - 固定期間（多くの場合25～30年）で物件を賃貸し、延長オプションもある。シンプルかつ合法的で、一般的に居住用として使用される。
PT PMA（外資系企業） - 建築権付き土地（Hak Guna Bangunan）を自分の会社を通して取得することができます。投資家や、この土地で事業を行う予定の方に最適です。
ノミニー契約 - インドネシア国民があなたに代わって所有権を持つ。便利なようですが、重大な法的リスクを伴います。私たちは、保護の欠如のため、この設定に反対することを強くお勧めします。

⚠️ 私たちは、ノミニー・アレンジメントが安全だと考えていたクライアントと仕事をしてきたが、紛争や死亡によってすべてが変わってしまった。合法的で透明性の高いルートにこだわりましょう。

ステップ3：信頼できる公証人（PPAT）と協力する

公証人の構成が決まったら、次のステップは公証人を雇うことです。 PPAT.法的なデューデリジェンス、契約書の作成、土地証明書の確認、ゾーニングが用途に適しているかどうかの確認などをお手伝いします。

公証人はバリ島不動産におけるあなたの保険です。バリ島で幽霊を恐れる必要はない。

ステップ4：適切なデューデリジェンスの実施

この部分は省略しないでください。公証人と法務チームがチェックすべき点は以下の通りです：

所有履歴および証明書の種類（SHMまたはHGB）
土地のゾーニング（住宅、観光、農業など）
既存の紛争または重複する請求
未納の税金や建築許可の問題（IMB/PBGの未納など）

✅ プロからのアドバイス：たとえ一度でも、必ず現地に足を運ぶこと。写真では洪水の危険性や騒々しい隣人の様子を伝えることはできない。

ステップ5：契約書に署名し、支払いを確定する

すべてがクリアになったら、以下の書類にサインする。 売買契約（売買契約書） または リース証書 を公証役場で支払う。ほとんどの取引はこの段階で全額支払われ、通常はIDRまたはUSDで銀行振込される。

誤解を避けるため、支払い条件、通貨、スケジュールを契約書に明確に記載する。

ステップ 6: 取引の登録

あなたの公証人が、その取引を 国土庁（BPN） を取得し、すべての公的書類のコピーを受け取るようにしてください。また、PT PMAを利用する場合は、会社名で土地の登記も行います。

ゾーニング、所有権、建築許可を確認し、記録するのもこの段階です。このステップは省略しないこと。長い目で見て、あなたの権利を守ります。

ステップ7: ビザと物件計画を一致させる

不動産を所有しているからといって、適切なビザなしでバリ島に長期滞在できるわけではありません。あなたの状況によっては

A 退職ビザ
アン インベスター・キタス (via PT PMA)
あるいは、新しい デジタル・ノマド・ビザ (E33G)

ビザ・エージェントの免許を持つ私たちは、移住や季節的な滞在を問わず、あなたの不動産目的に合ったビザ・パスの選択をお手伝いします。

バリ島の物件の種類

バリ島での不動産購入をお考えなら、最初にお聞きする質問のひとつは、"この場所に何をお望みですか？"です。ある人は、年に数ヶ月の間、のんびりとくつろげる静かな場所を求めています。また、ホリデーレンタルによる受動的な収入を追い求める人もいます。長期滞在を考えている人もいる。

どのような物件を選ぶかは、予算だけでなく、ライフスタイルや長期的な計画にマッチしたものでなければなりません。以下は、お客様とお話しする際の一般的な内訳です。

ヴィラ

ヴィラはバリ島で最も人気のある物件です。プライバシーが守られ、快適で、この島を思い浮かべる時、ほとんどの人が想像するような屋内外での生活を提供してくれます。チャングーでも、ウブドでも、ウルワツでも、モダンでラグジュアリーな屋内外リビングが融合した洗練された建物から、木造のジョグロスタイルの家まで、たくさんのオプションが見つかります。

ほとんどのお客様がヴィラを選ばれる理由は、単なる滞在場所ではなく、家のように感じられるからです。とはいえ、すべての別荘が同じように建てられているわけではありません。ネット上では素晴らしく見えても、ゾーニングに問題があったり、許可証がなかったりするものもあります。あるヴィラに一目惚れしたお客様が、そのヴィラが立ち入り禁止区域に建てられていることを知ったこともあります。IMBやPBGのような書類を作成していないか常にチェックし、デューデリジェンスを省略しないようにしましょう。

アパートとコンドミニアム

メンテナンスや管理スタッフの手を煩わせたくないのであれば、アパートメントが堅実な選択肢となる。通常、デンパサール、サヌール、チャングーやウマラスの特定の地域にあります。プールやジム、駐車場などの共用施設がある場合がほとんどです。

ヴィラよりもリーズナブルな場合が多く、フルタイムでバリ島に住んでいない場合は管理も簡単です。ただし、土地や建物そのものを購入するわけではないことを覚えておいてください。これらは通常、借地権のユニットであり、一定の年数の間、アパートを使用する権利のために支払っていることを意味します。

このような設定は、わかりやすい基盤や安定した長期的な賃貸収入を求める個人には適しているが、時間をかけてエクイティを築きたいと考えている場合には理想的ではないかもしれない。

計画外物件

バリ島のデベロッパーの中には、建設前に物件を販売するところもある。これをオフプラン購入という。安く買えるし、時にはデザインに手を加えることもできる。しかし、リスクもある。

約束の引き渡し日から1年以上待たされたケースもある。また、完成したものが当初のレンダリング図と全く一致しなかったケースもあります。このルートを選ぶなら、デベロッパーに確かな実績があることを確認してください。過去のプロジェクトをチェックし、支払いを保護する契約書（理想的にはエスクロー）を必ず使用すること。

土地賃貸

夢のマイホームを一から建てたいとお考えの方もいらっしゃいます。そのような場合、最初のステップは、合法的に賃貸可能な土地を見つけることです。この選択肢は自由度が高いが、その分下調べも必要になる。

立地は申し分ないように見えるかもしれないが、だからといって安全に建築できるとは限らない。私たちは、「住宅地」と宣伝されている土地が農業用地に指定されているのを見たことがある。これは、許認可を取得する際に非常に重要なことだ。徹底的な土地調査と明確な賃貸契約は、後々の深刻なトラブルを避けることができる。

商業施設

ゲストハウス、カフェ、ヨガスタジオなどのビジネスを開業する場合は、適切な許可とゾーニングのある商業用不動産が必要です。また、合法的に営業するためには、PT PMAと呼ばれる外国人所有の会社を登録する必要があります。

特に人の往来が多い地域では、潜在的なリターンは相当なものになる。トレンディなビーチフロントのカフェに資金を注ぎ込んだものの、コストをカバーできるほど客足が伸びていないことに気づいた人を私たちは見てきた。あなたの事業計画は、単なる直感ではなく、現実的で調査に基づいたものであることを確認してください。

5.借地権物件と自由保有物件

外国人がよく購入する 借地権物件これは、土地を長期（通常25～30年、延長オプションあり）で借りることを意味する。これは 外国人 への 不動産を購入する バリでは 借地権 は一般的に以下のように制限されている。 インドネシア国民.

フリーホールド 所有権しかし、それは通常、ノミニーや会社経由など、合法的な設定を使用する現地人や外国人バイヤーにのみ利用可能です。もしあなたが 外国人のルールを理解すること。 所有権 が不可欠である。 徹底的なデューデリジェンス.

不動産価格

お客様から最初にお聞きする質問のひとつが、"それで、実際にバリでヴィラを買うにはいくらかかるの？"というものです。

答えは...人それぞれです。大まかなイメージをつかんでいただくために、3つのタイプに分けてみました：

など、需要の高い分野では チャングー、ブラワ、スミニャックしかし、借地権付き別荘の平均価格は、一般的に以下の通りである。 250,000米ドル 2ベッドルームの場合。を超えることもある。 500,000米ドル プール付き、スタイリッシュな仕上げの新築物件。
のような、よりリラックスした、あるいは発展途上にある地域では、そのようなことはない。 ペレレナン郊外、サヌール、またはウルワツ同じような物件の価格は、その範囲内に収まっている。 150,000～250,000米ドル ビーチからの距離やアメニティへのアクセスによって異なる。
土地にこだわらないのであれば、長期リース区画は以下のような幅がある。 平方メートル当たり200～700米ドルゾーニングや場所にもよるが。

バリ島で不動産を購入する前に確認すべき主な法的事項

に関しては バリ島での不動産購入正しい法的書類を揃えることは譲れない。あなたが モダン・ヴィラ, 借地権あるいは ランドこれらの書類は、取引が合法的なものであることを証明するために不可欠である。 所有権または賃借権 は守られている。

以下はその詳細である。 マストチェック書類:

1.土地証明書

これは最も重要な書類である。誰が合法的に土地.インドネシアにはさまざまなタイプの土地所有権があり、どれが適用されるかを知っておく必要がある：

ハク・ミリック（フリーホールド） - のみ利用可能 インドネシア国民
ハク・パカイ（使用権） - 使用者 外国人 厳しい規制の下
ハク・セワ（借地権） - 一般的なオプション 外国人投資家一定期間使用可能（通常25～30年）

証明書の名義が売主または貸主と一致していること、その土地が係争中のものでないことを必ず確認すること。

2.建築許可（IMBまたはPBG）

地元ではこう呼ばれている IMB (イジン・メンディリカン・バングナン)として、あるいは最近では PBG (Persetujuan Bangunan Gedung）と呼ばれるこの書類は、建物が合法的に建設され、現地の規制に準拠していることを確認するものです。適切な建築許可のないヴィラは違法とみなされ、将来の改築が拒否される可能性があります。

と頼む：

オリジナルのIMB/PBG（単なるコピーではない）
建物の用途が意向に沿うものであることの確認（住宅用、商業用など）

3.ゾーニング情報（RTRW証明書）

バリの土地は、住宅地、商業地、農業地、緑地帯など様々な用途にゾーニングされている。の土地であることを確認する必要があります。 レジデンシャル または 商業地域 (建設や賃貸を計画している場合は、緑地や保護地ではない）。

オフィシャル ゾーニング証明書 念のため自治体から。

4.納税証明書（PBB）

を見てもらう。 ブンデスリーガ（PBB） レシート。これは年間の 固定資産税 が支払われた。 未払い税金 早期に発見しなければ、あなたの責任になりかねない。

5.売買契約書（AJB）

これは、取引を最終決定する契約書です。免許を持った公証人（notaris/PPAT）の前で署名する必要があります。この書類が英語 (またはあなたが理解できる他の言語）で、すべての詳細が口頭での合意と一致していることを確認する。

ボーナス・ヒント：開発業者が有効な建設許可証を持っているかどうか、またオフ・プランや計画中のヴィラ・プロジェクトについて土地の所有権を法的に証明しているかどうかをチェックすること。

バリ島で不動産を購入する際によくある落とし穴

について バリ島の不動産市場 は活況を呈しており、誠実な売り手も、誠実でない意図の持ち主も含め、あらゆるタイプの人々を惹きつけている。適切な知識やサポートがなければ、経験豊富な バイヤー は法的な問題に直面する可能性がある。

ここでは、避けるべき最も一般的な落とし穴を紹介する：

1.適切な所有権の確認なしに購入する

売り手の中には、偽の土地証明書や期限切れの土地証明書を提示したり、実際の所有者でない場合もあります。常に 所有権を確認する 地元の公証人または法律専門家を通じて。いつ 土地購入隣の区画と重なったり、家族間でもめごとが起きたりしないようにする。

2.建築許可の見落とし

を購入する別荘または ハウス のない 建築許可 (IMB/PBG)は、罰金、取り壊し、転売価値の損失をもたらす可能性がある。観光客の多い地域の物件は、迅速に建設されることが多く、必ずしも法的要件に従っているとは限りません。許可証がない場合は、赤信号です。

3.ゾーニング法の無視

ビーチフロントにある物件に一目惚れしても、その場所が グリーンゾーン建築が禁止されている場所。これは田んぼや未開発のビーチの近くでよく見られることだ。 デューデリジェンス には、公的なルートを通じて土地利用を確認することも含まれる。

4.資格のないエージェントに頼る

バリ島には評判の良い場所がたくさんある。 不動産関係者また、無許可の 不動産業者 そのようなエージェントは、法令遵守を知らず、遵守していない可能性があります。常に 法律の複雑さ の バリ島で不動産を所有する また、専門知識を裏付ける参考文献を提供することができる。

5.法的助言なしに契約を結ぶ

多すぎる 外国人投資家 インドネシア語で書かれた契約書を翻訳せずにサインする。さらに悪いことに、口約束だけに頼る人もいます。必ず資格のある弁護士か公証人に依頼しましょう：

文書の翻訳
現地法遵守の確認
紛争時のお客様の利益の保護

不動産管理

バリ島で不動産を所有することはエキサイティングなことですが、もしあなたがフルタイムでそこに住まないのであれば、本当の仕事は鍵を受け取った後に始まります。ヴィラは定期的な手入れが必要で、ゲストを迎える必要があり、毎月の請求書、掃除、修理、そして雨季の屋根の雨漏りやゲストの滞在中の停電などのサプライズもあります。

そこで不動産管理の出番となる。

プロパティ・マネージャーは必要か？

一年中その家に住むのであれば、自分で管理するか、地元の小さなチームを雇うこともできるでしょう。しかし、もしあなたが海外にいたり、パートタイムでしかバリ島にいないのであれば、プロパティマネージャーと仕事をすることは役に立つだけでなく、必要不可欠です。

などの面倒を見てくれる：

予約への対応（賃貸の場合）
ハウスキーピングとメンテナンスの調整
地元の公共料金や税金の支払い
チェックイン／チェックアウトの管理
留守中の見張り役

私たちのクライアントの一人は、基本的な維持管理のためだけに数ヶ月に一度、飛行機を利用していた。現地のマネージャーを雇ってからは、飛行機代を節約できただけでなく、別荘を安定した収入源に変えた。

不動産管理のコストは？

料金はサービスのレベルによって異なりますが、バリ島で評判の良い不動産管理会社の多くは、以下の料金を請求します。 15%および25% 総賃料収入のアラカルト・サービスを提供するところもあれば、フルサービス・モデルですべてを運営するところもある。

最も安いオプションを選ぶべきではない。下手なマネージャーは、料金の節約よりも、悪いレビューやゲストからの苦情、予約の取り逃しなどで、より多くの犠牲を払うことになりかねない。

借りずに経営する

賃貸物件でなくても、注意が必要です。バリ島の暑さ、湿度、虫は、空き家が長く続くと大きなダメージを与えます。少なくとも、誰かが定期的に物件をチェックし、空気を入れ替え、配管や電気が正常に機能していることを確認する必要があります。

管理人を手配し、スタッフ・クオーターやゲストルームに住まわせるオーナーもいる。また、信頼できる地元のチームと毎月のメンテナンス契約を結ぶ人もいる。

結論

外国人として、バリ島で不動産を購入することは複雑なプロセスかもしれません;しかし、適切な指導で、それはやりがいのある投資になることができます。バリの不動産市場は成長し、島に投資する外国人が増えています。豪華なヴィラ、モダンなアパート、夢のマイホームを建てるための土地など、バリ島には幅広い選択肢があります。

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