バリ島におけるノミニーアレンジメントリスク、法律、より安全な選択肢

バリの不動産の話を5分でもしたことがある人なら、誰かがこう言ったのを聞いたことがあるだろう：“ノミニーを使えばいい”。それはまるで クイックソリューション. .あなたはお金を払い、地元の名前が紙面に載り、裏ではあなたが実際のオーナーなのです。.

本書は、バリ島におけるノミニーアレンジメントの包括的なガイドである。ノミニーアレンジメントとは何か、なぜノミニーアレンジメントをするのか、インドネシアの法律ではどうなっているのか、法的リスク、そしてより安全な法的代替手段。.

バリでの「ノミニー・アレンジメント」とは？

ノミニーとは、何かを保持する人のことである。 彼らの名において, 他の誰かがお金を払って、自分が本当の所有者だと思っているにもかかわらず。.

バリでよく耳にするのは、次の2種類だ。 ノミニーの手配:

1. 土地/不動産名義人:外国人が土地や別荘の代金を支払うが、証明書にはインドネシア国民が法的所有者として記載される。これは自由保有地（Hak Milik）によく使われるが、その権利を保持できるのはインドネシア国民だけだからである。.
2. 企業ノミニー:会社の株式は、その背後にいる投資家が外国人であるにもかかわらず、現地人の名義（現地ノミニー）の下に置かれる。外国人の所有権規制を回避するために行われる。.

これらはノミニーストラクチャー、ノミニーセットアップ、ノミニー・プラクティスとも呼ばれる。これらは通常、受益権所有者（実際に支払いを行い、管理している者）が誰であるかを「証明」するために、余分なサイド契約（私的契約）に依存している。.

ここに、あなたが固定しなければならない重要な考え方がある：土地事務所のようなインドネシアの機関は、公式記録に記載されていることを最も重視する。つまり、証明書に記載されている人物が一般的に法的所有者として扱われるのだ。.

なぜ外国人はバリでノミニーを使うのか？

ルールが不便に感じるからだ。.

インドネシアには インドネシアの法的枠組み を制限している。 がいこくじんゆう, 特に土地について。その目的は、核となる土地の権利を市民と結びつけたままにすることだ。以下 インドネシアの土地法 (1960年法律第5号、農業基本法）、, ハク・ミリク (自由保有権／所有権）はインドネシアの市民権と結びついているため、外国人が直接購入することはできない。.

企業にとっては、外国からの投資も規制されている。人々は ネガティブ投資リスト というのも、インドネシアは長年「ネガティブ・リスト」方式を採用し、外国人が参入できない事業分野を制限してきたからである。しかし、この制度は変わりました。インドネシアは大統領規則第10/2021号（改正後）に基づき、「ポジティブ投資リスト」を導入し、旧来のネガティブリストの枠組みに取って代わったのです。.

だから、候補者は近道のように見える：

• 外国人投資家 所有権」を早く手に入れたい人たち、,
• 外国人 自国と同じように土地を買いたいという人たちだ、,
• 外国政党 レンタルやその他の ビジネス 適切な体制を整えることなく。.

しかし、“一般的 ”と “安全 ”は同じではない。本当の問題は 名義人契約 実際に 公認?

インドネシアの法律（簡単に言うと）

1) 株式ノミニー契約は投資法で明確に禁止されている。

インドネシアの 投資法 (投資に関する法律2007年第25号）には、ノミニーの株式保有に関する直接的な規定がある。.

投資家は、有限責任会社の株式所有が「他人のためであり、他人の名義によるものである」という合意や声明を行ってはならない、というのだ。もしそうであれば、それは無効となる。.

“「無効」とは、その合意が法的効力を持たなかったものとして扱われることを意味する。.

そのため、あなたの契約書に、現地の株主があなたの「代理人」として株式を保有していると規定されていた場合、最も重要なときに、法律がその書類を無価値なものとして扱う可能性がある。.

2) 土地の所有権はインドネシア国民に制限されている。

農業基本法では、インドネシア国民だけが土地に対する完全な所有権（ハク・ミリク）を持つことができ、またハク・ミリクを事実上外国人に（直接的または間接的に）移すような譲渡も制限されている。法律や学術的な説明の中には、これらの規則に違反した場合、その取引は無効となり、土地は国家に帰属することになる（事実や付随する権利によってニュアンスは異なる）という結果を端的に要約しているものもある。.

だからこそ、ノミニーランド・ストラクチャーは危険なのだ。ノミニー・ランド・ストラクチャーは、副契約を使って外国人に完全な法的所有権を与えようとする。しかし、国の土地制度は、そのような結末を阻止するように構築されている。.

ノミネートのセットアップは通常どのように行われるか（どのような書類を見るか）

たいていの人は、ただお金を渡して “信頼する雰囲気 ”になるわけではない。法的な書類を使って、それを強固なものにするのだ。.

ノミニー取引における一般的な文書には以下のようなものがある：

• A 金銭消費貸借契約 (外国人がノミニーに不動産と連動した資金を「貸し付ける」）。
• A 委任状 そのため、外国人はあたかもその資産を管理しているかのように振る舞うことができる。
• 時には 取消不能な力 (キャンセルは難しい）
• 横文字、, 同意書, および販売オプション
• “ノミニーは以下のような ”宣言 "をしている。 一時預かり / 仮保有者
• ノミニーが保有していることを示す条項 代わりに である外国人の 実際の所有者

書類上は巧妙に見える。現実には、ノミニーは公式記録上は法的所有者だが、外国人は副次的な契約によって自分が本当の所有者だと思い込んでいる、という奇妙な状況が生まれる。.

これが問題だ： 法蔵 は雰囲気ではない。法制度によって作られたステータスなのだ。もし国が、あなたの構造物が規則を破っていると言えば、あなたの私的な書類の束は、あなたにそれを与えないかもしれない。 ほうていりょく 戦いの中で。.

大問題：「法的所有者」が「実質的所有者」に勝つ紛争

想像してみてほしい。 車を買う, でも登録は他人名義。領収書もテキストメッセージもある。しかし、政府のデータベースには 彼ら.

ケンカになれば、登録された方が有利になる。それは ノミニーを使う.

ノミニーの土地取引では 法的所有者 は土地証明書に印刷された名前である。外国人とは、自分がその土地の所有者であると主張する人のことである。 実際の所有者 サイド契約を通じて。.

物事がうまくいかないとき、あなたは “ドラマ ”を持つだけではない。あなたには 法的紛争, その一方で、サイドアレンジは違法または執行不能として攻撃される可能性がある。.

ノミニーシェアの場合、リスクはさらに明確である。投資法では、ノミニーシェアの記載は禁止されており、以下のような記載がある。 無効.

だから、あなたの 法的手段 (を通じて修正することができる）。 裁判所)は予想以上に弱いことがある。.

現実のリスク・マップ：何がうまくいかないか（そしてそれはすぐに起こる）

を分解してみよう。 リスク をシンプルなバケツに入れる。.

リスク1：「信頼できる候補者」が信頼できなくなる

を検索する。“信頼できる候補者.”しかし、人間は変わる。人生は起こる。.

あなたの候補者はそうかもしれない：

• 書類へのサインを拒否する（「ごめん、できない」と言われる）、,
• 土地を売る、,
• それを担保にする、,
• 家族からプレッシャーをかけられる、,
• 離婚したり、他界したり、借金取りに直面したりする。.

たとえ書類上の手続きがあったとしても、彼らがそれを握っているのだから、あなたは苦しい戦いを強いられることになる。 法蔵.

リスク2：私的契約が違法とされる

もしあなたの論文が迂回するようにデザインされているなら 外国人所有権の制限, 相手側は強制力がないと主張できる。.

株式ノミニーの場合、ルールは直接的である。 無効.

土地の名義人について、学者たちは「名義借り」の構造を分析してきたが、同じテーマに立ち戻る。.

リスク 3: 土地管理局は法的所有者しか見ない

売却、借り換え、証明書の問題を解決しようとする場合 陸上事務所 通常、証明書の名前の後に続く。.

つまり、ノミニーが協力してくれない場合、たとえ100%を支払ったとしても、身動きが取れなくなる可能性があるということだ。.

リスク4：施行、許可、ゾーニングがすべてを吹き飛ばす可能性

これは十分に語られていない。たとえ候補者が忠実であったとしても、あなたはまだ「外部」のリスクに直面している。.

ビンジンの取り壊しを含むバリの最近の取り締まりは、ゾーニング規則、国有地問題、環境／空間計画の施行に結びついていた。.

もし、あなたの別荘やビジネスが現地のルールに反する形で建設・運営されていれば、誰が書類上の名義人であろうと、強制執行によってあなたの投資が台無しになる可能性があります。ノミニー取引は、政府からあなたを守るものではありません。.

リスク5：紛争に発展し、後始末ができなくなる

指名契約が破綻したとき、人々はよく “訴えてやる ”と言う。”

しかし、訴訟には時間がかかり、ストレスがたまり、費用もかかる。また、その構造が法律から逃れるための方法と見なされれば、期待した結果が得られないかもしれない。それがノミニー・ベースの厳しい現実なのだ。 法的手段.

“「でも、みんなやっているよし、まだ安全じゃない。.

ノミニーとの契約は何年も “機能 ”する。だから広まるのだ。.

しかし、彼らはしばしば失敗する：

• 人間関係は変化する、,
• 大金が絡んでいる、,
• パートナーは貪欲になる、,
• 政府の監査が入る、,
• または第三者が関与する（相続、離婚、債権者）。.

そして、失敗したときには、残酷な失敗をすることになる。.

だからこそ、最も賢い方法は、より良い候補者を見つけることではない。それは より安全な代替品 を満たしている。 インドネシアの規定.

見せかけに頼らない）より安全な法的代替手段

インドネシアのルールの下で、広く使われ、より守備範囲の広いオプションについて話そう。.

1) 借地権：「土地の所有権」を持たない支配権。“

長期リースは、完全な法的所有権を持つように見せかけることなく、長期間の使用と管理を可能にする。.

バリ島に住みたい外国人や、個人的に不動産を所有したい外国人には、この方法が最も適していることが多い。また、銀行やパートナー、将来の買い手に説明するのも簡単だ。.

2) 資格のある外国人のためのハクパカイ（使用権

インドネシアには、合法的に居住している外国人のために、次のような道が用意されている。 特定の住宅用不動産を所有する オン ハク・パカイ 土地、条件付き。法律の概要には、一般的に、一定の規則の下で、当初期間（多くの場合30年）、延長（20年）、更新（30年）といった条件が記載されている。.

重要：ハクパカイはフリーホールドとは異なります。制度上、合法的な使用権・占有権であり、つまりは インドネシアの法的枠組み ノミニーのトリックよりもいい。.

3) PT PMA：実際のビジネスルート（レンタルやオペレーションが目的の場合）

もしあなたの計画が 不動産 別荘のレンタル、ホスピタリティ、その他の商業活動など、ビジネスとして行う場合、適切な方法は多くの場合、コンプライアンスに準拠した会社形態となる。.

A PT PMA は 外資系 (の一種）。 外資系企業)は、セクター、ライセンス、投資計画に応じて、合法的な事業活動に使用することができる。.

重要なのは、ノミニーシェアで建てないことだ。なぜなら、ノミニーシェア契約は投資法で禁止されており、無効になる可能性があるからだ。.

また、投資ルールは時とともに変化するため、常に最新の要件を確認してください。シンプルでコンプライアンスに準拠した方法で PT PMA, ビザ・インドネシアでは、事業分野(KBLI)、書類、許認可の整合性を図りながら、段階を踏んでご案内いたします。そのため、明確で強固な法的基盤を持つビジネスの構築に専念することができます。.

4) 投資リストのルールに従う（そして古い「ネガティブ・リスト」神話を追いかけるのをやめる）

ノミニーシェアを売り込む案件もある。 ネガティブ投資リスト を念頭に置いている。しかし、インドネシアはPR 10/2021（修正されたもの）の下でポジティブ・インベストメント・リスト制度に移行し、どのセクターがどのような条件で開放または制限されるかが変更された。.

なぜなら、多くの “指名修正 ”は時代遅れの仮定から生まれているからだ。.

サインや支払いをする前に提出を求める書類

購入、リース、会社設立の際は、WhatsAppの約束を鵜呑みにしないこと。実際の 法的書類, で審査してもらう。 顧問弁護士 または 弁護士 インドネシアで外国人顧客を担当している。.

ここでは、人々が通常見直す必要のある書類について、実用的なチェックリストを紹介する：

• 土地証明書の詳細（権利の種類、所有者名、履歴）
• 土地地図／境界情報（入手可能な場合）
• ゾーニング／空間計画遵守の証明（用途による）
• 建築許可および関連承認（該当する場合）
• 納税記録 土地/建物との関係（該当する場合）
• 契約書のドラフト（リース、売却、オプション、株主書類）
• 会社の書類（会社の場合 ローカルPT またはPT PMAが関与）：証書、株主リスト、ライセンス
• どんなものでも 委任状 フォーム（「取消不能」の表現には特に注意すること）
• 誰がどのような権利を持っているのか、誰かが死亡／離婚した場合はどうなるのかを記した書面

売り手が「必要ない、標準的なものだ」と言ったら、それは赤信号として扱うこと。.

バリ島で「所有」について考える方法

これがクリーンなメンタルモデルだ：

• 法的所有権 というのが政府の認識だ。.
• について 法的所有者 は公式記録に記載されている個人または団体。.
• 実質的所有権 が現実に利益を得るのは誰であるかということであるが、その構造が違法である場合、自動的に強制執行可能な権利が発生するわけではない。.
• ノミニー案件は、これらを分割するために、次のような方法を試みている。 協定 とサイド契約。.
• あなたの取引が、彼らを引き離すことに依存すればするほど、そうなる。 法的リスク あなたが運ぶ。.

だから、もしあなたの計画が 所有権を主張する その後で、自問する：“裁判所がこれを見た場合、強制力はあるのだろうか？” と。その答えが「多分」なら、それは投資戦略ではない。それはギャンブルだ。.

クイックFAQ（みんなが怖くて聞けないこと）

ノミニー契約はバリでは合法ですか？
ノミニーシェア契約は、法律で明確に禁止されている。 投資法 と宣言することができる。 無効. .ノミニーランドの取り決めは、土地制度の国籍原則と衝突し、特に外国人に自由所有権のような支配権を与えることを目的とする場合、法的に安全でないものとして広く扱われている。.

ノミニーを利用した場合、法的な所有権は私にありますか？
ほとんどのノミニー・セットアップでは、ノミニーは書類上の法的所有者であり、あなたはサイド・アグリーメントに頼ることになる。それは 完全な法的所有権 正式な制度では.

委任状を使えば大丈夫ですか？
A 委任状 は実質的な支配権を与えることはできるが、支配権を魔法のように合法的な土地所有権に変えることはできない。また、それが取り消されたり、異議を唱えられたり、違法な計画の一部として扱われたりした場合のリスクも生じる。.

被指名人がすべてにサインし、協力を約束したらどうなるのか？
それはいいことだ。約束は、構造の核となる弱点である「法的所有権を持っているのはあなたではない」という弱点には勝てない。.

結論

ノミニー取引が人気なのは、苛立たしいルールを回避するためのハッキングのように感じられるからだ。 外国人. .しかし インドネシアの規定, また、ノミニーの取り決め、特にノミニーの株式保有は直接禁止されており、法的には存在しないものとして扱われることもある。.

バリ島に投資して夜も眠りたいのであれば、実際にそのような構造を目指すことだ。 公認強力なリース、合法的なハク・パカイ・パスウェイ、またはビジネス目標に準拠したPT PMAプラン。契約する前に、適切な 顧問弁護士 夢想家のようにではなく、懐疑主義者のように取引に圧力をかける。.