{"id":33295,"date":"2025-05-27T23:47:01","date_gmt":"2025-05-27T15:47:01","guid":{"rendered":"https:\/\/visa-indonesia.com\/?p=33295"},"modified":"2025-07-01T23:03:56","modified_gmt":"2025-07-01T15:03:56","slug":"guida-allacquisto-di-una-casa-a-bali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/visa-indonesia.com\/it\/bali-tips\/buying-house-bali-guide\/","title":{"rendered":"Come acquistare una casa a Bali come straniero nel 2025"},"content":{"rendered":"<p>Stai pensando di acquistare una propriet\u00e0 a Bali. Forse hai trascorso del tempo qui, facendo surf a Canggu, meditando a Ubud o semplicemente immergendoti nella bellezza naturale dell'isola, e l'idea ha cominciato a farsi strada: E se facessi di questa casa la mia casa? Dopo tutto, lo stile di vita rilassato di Bali, i surf check all'alba, le cene nei warung a tarda notte e la comunit\u00e0 di creativi continuano ad attirare i nuovi arrivati. \u00c8 un sogno che molti stranieri condividono. E s\u00ec, acquistare una propriet\u00e0 a Bali \u00e8 possibile, anche se le leggi indonesiane in materia possono essere un po' complicate a prima vista.<\/p>\n\n\n\n<p>Tuttavia, con la corretta impostazione legale e una chiara comprensione delle tue opzioni, puoi assicurarti una casa o un investimento che sia in linea con la tua visione e con la legge. Dalle strutture di propriet\u00e0 e dai documenti legali ai consigli per evitare le insidie pi\u00f9 comuni, questa guida \u00e8 stata realizzata per aiutarti a passare dal sogno alla realizzazione, con meno sorprese lungo il percorso.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Indice dei contenuti<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#bali-property-market-overview-2025\">Panoramica del mercato immobiliare di Bali 2025<\/a><\/li><li><a href=\"#how-foreigners-buy-property-in-bali-step-by-step-guide\">Come gli stranieri acquistano una propriet\u00e0 a Bali: Guida passo per passo<\/a><ul><li><a href=\"#step-1-define-your-purpose-first\">Passo 1: Definisci prima il tuo scopo<\/a><\/li><li><a href=\"#step-2-choose-the-right-ownership-structure\">Passo 2: Scegliere la giusta struttura proprietaria<\/a><\/li><li><a href=\"#step-3-work-with-a-trusted-notary-ppat\">Fase 3: Collaborare con un notaio di fiducia (PPAT)<\/a><\/li><li><a href=\"#step-4-conduct-proper-due-diligence\">Fase 4: condurre un'adeguata due diligence<\/a><\/li><li><a href=\"#step-5-sign-the-agreement-and-finalize-payment\">Fase 5: Firma del contratto e finalizzazione del pagamento<\/a><\/li><li><a href=\"#step-6-register-the-transaction\">Passo 6: Registrazione della transazione<\/a><\/li><li><a href=\"#step-7-match-your-visa-with-your-property-plan\">Fase 7: Abbinare il tuo visto al tuo piano immobiliare<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#types-of-properties-in-bali\">Tipi di propriet\u00e0 a Bali<\/a><ul><li><a href=\"#villas\">Ville<\/a><\/li><li><a href=\"#apartments-and-condos\">Appartamenti e condomini<\/a><\/li><li><a href=\"#off-plan-properties\">Propriet\u00e0 fuori piano<\/a><\/li><li><a href=\"#land-for-lease\">Terreno in affitto<\/a><\/li><li><a href=\"#commercial-properties\">Propriet\u00e0 commerciali<\/a><\/li><li><a href=\"#5-leasehold-vs-freehold-properties\">5. Propriet\u00e0 in leasing e propriet\u00e0 libere<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#property-prices\">Prezzi degli immobili<\/a><\/li><li><a href=\"#key-legal-aspects-to-check-before-buying-property-in-bali\">Aspetti legali fondamentali da verificare prima di acquistare una propriet\u00e0 a Bali<\/a><ul><li><a href=\"#1-land-certificate\">1. Certificato del terreno<\/a><\/li><li><a href=\"#2-building-permit-imb-or-pbg\">2. Permesso di costruire (IMB o PBG)<\/a><\/li><li><a href=\"#3-zoning-information-rtrw-certificate\">3. Informazioni sulla zonizzazione (certificato RTRW)<\/a><\/li><li><a href=\"#4-proof-of-tax-payments-pbb\">4. Prova di pagamento delle tasse (PBB)<\/a><\/li><li><a href=\"#5-sale-and-purchase-agreement-ajb\">5. Contratto di compravendita (AJB)<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#common-pitfalls-when-buying-property-in-bali\">Le insidie pi\u00f9 comuni nell'acquisto di una propriet\u00e0 a Bali<\/a><ul><li><a href=\"#1-buying-without-proper-ownership-verification\">1. Acquistare senza un'adeguata verifica della propriet\u00e0<\/a><\/li><li><a href=\"#2-overlooking-building-permits\">2. Permessi di costruzione non rispettati<\/a><\/li><li><a href=\"#3-ignoring-zoning-laws\">3. Ignorare le leggi urbanistiche<\/a><\/li><li><a href=\"#4-relying-on-unqualified-agents\">4. Affidarsi ad agenti non qualificati<\/a><\/li><li><a href=\"#5-signing-contracts-without-legal-advice\">5. Firmare contratti senza consulenza legale<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#property-management\">Gestione della propriet\u00e0<\/a><ul><li><a href=\"#do-you-need-a-property-manager\">Hai bisogno di un gestore immobiliare?<\/a><\/li><li><a href=\"#what-does-property-management-cost\">Quanto costa la gestione immobiliare?<\/a><\/li><li><a href=\"#managing-without-renting\">Gestire senza affittare<\/a><\/li><li><a href=\"#conclusion\">Conclusione<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"bali-property-market-overview-2025\"><strong>Panoramica del mercato immobiliare di Bali 2025<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Panoramica del mercato immobiliare di Bali 2025<\/p>\n\n\n\n<p>Siamo onesti: il mercato immobiliare di Bali non \u00e8 pi\u00f9 un segreto.<\/p>\n\n\n\n<p>Gli investitori stranieri, gli espatriati di lungo corso e gli sviluppatori locali sono tutti alla ricerca della stessa cosa: una fetta di vita isolana in grado di bilanciare stile di vita e potenziale di guadagno. Nel 2025, si prevede che la domanda di ville e propriet\u00e0 in affitto a lungo termine rimarr\u00e0 forte, soprattutto in destinazioni popolari come Canggu, Uluwatu e Ubud.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ecco cosa stiamo vedendo sul campo:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ville con piscina privata<\/strong> sono ancora la scelta migliore per gli acquirenti che amano lo stile di vita e per gli investitori che vogliono affittare. Queste propriet\u00e0 spesso richiedono tariffe notturne pi\u00f9 alte su Airbnb, soprattutto se sono vicine a spiagge o caff\u00e8.<\/li>\n\n\n\n<li>Secondo<a href=\"https:\/\/bali.bps.go.id\/id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> BPS Bali<\/a>, gli arrivi di turisti hanno raggiunto oltre <strong>6,3 milioni nel 2024<\/strong>, facendo crescere sia la domanda di affitti a breve termine che la fiducia degli investitori.<\/li>\n\n\n\n<li>I rendimenti nelle principali aree turistiche possono variare tra <strong>7% e 12%<\/strong> annualmente, anche se questo dipende molto dalla gestione della tua propriet\u00e0 e dalle strategie di marketing.<\/li>\n\n\n\n<li>Aree come <strong>Tabanan e Bali Nord<\/strong> I quartieri di Seminyak si stanno facendo notare per la loro tranquillit\u00e0 e per i prezzi d'ingresso pi\u00f9 bassi, mentre le zone centrali, come Seminyak, sono in via di saturazione e sono soggette a norme di zonizzazione pi\u00f9 severe.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Costi di costruzione<\/strong> sono aumentati di circa 10-15% negli ultimi due anni, a causa della scarsit\u00e0 di materiali e dell'aumento dei prezzi della manodopera. Per questo motivo, \u00e8 fondamentale stanziare un budget oculato se hai intenzione di costruire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-foreigners-buy-property-in-bali-step-by-step-guide\"><strong>Come gli stranieri acquistano una propriet\u00e0 a Bali: Guida passo per passo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner-1024x683.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-33297\" srcset=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner-64x43.jpg 64w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner-300x200.jpg 300w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner-768x512.jpg 768w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner-600x400.jpg 600w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/how-to-buy-house-in-bali-as-foreigner.jpg 1536w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Acquistare una propriet\u00e0 a Bali come straniero \u00e8 assolutamente possibile, ma il processo \u00e8 diverso da quello che potresti aspettarti nel tuo paese d'origine. Il diritto fondiario indonesiano non consente agli stranieri di possedere direttamente terreni liberi, ma esistono modi sicuri e legali per assicurarsi diritti di propriet\u00e0 a lungo termine.<\/p>\n\n\n\n<p>Ecco come funziona, passo dopo passo:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-1-define-your-purpose-first\"><strong>Passo 1: Definisci prima il tuo scopo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Prima di esplorare le opzioni legali, considera questo: <em>Perch\u00e9 stai comprando?<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Hai intenzione di vivere a Bali a tempo parziale, di andare in pensione o di costruire una propriet\u00e0 da investimento per affitti a breve termine? La tua risposta determiner\u00e0 il tipo di percorso di propriet\u00e0 e il visto di cui avrai bisogno. Ad esempio, chi acquista una villa per pensionati a Ubud potrebbe seguire un percorso completamente diverso rispetto a una coppia che avvia un'attivit\u00e0 di noleggio a Canggu.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-2-choose-the-right-ownership-structure\"><strong>Passo 2: Scegliere la giusta struttura proprietaria<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Gli stranieri in Indonesia utilizzano in genere una delle tre forme giuridiche:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Locazione (Hak Sewa)<\/strong> - Si affitta la propriet\u00e0 per un periodo fisso (spesso 25-30 anni) con opzioni di estensione. Semplice, legale e comunemente utilizzato per scopi residenziali.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>PT PMA (Societ\u00e0 di propriet\u00e0 straniera)<\/strong> - Ti permette di acquistare un terreno con il diritto di costruire (Hak Guna Bangunan) attraverso la tua societ\u00e0. Ideale per gli investitori o per chi ha intenzione di gestire un'attivit\u00e0 commerciale sulla propriet\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contratto di Nomina<\/strong> - Un cittadino indonesiano detiene il titolo a tuo nome. Sembra conveniente, ma comporta seri rischi legali. Ti sconsigliamo vivamente questa soluzione per la mancanza di protezione che offre.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u26a0\ufe0f <em>Abbiamo lavorato con clienti che pensavano che gli accordi di nominee fossero sicuri, finch\u00e9 una controversia o un decesso non hanno cambiato tutto. Attieniti a percorsi legali e trasparenti.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-3-work-with-a-trusted-notary-ppat\"><strong>Fase 3: Collaborare con un notaio di fiducia (PPAT)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Una volta decisa la struttura, il passo successivo \u00e8 quello di assumere un notaio certificato, noto anche come <strong>PPAT<\/strong>. Ti aiuter\u00e0 con la due diligence legale, rediger\u00e0 il tuo contratto, verificher\u00e0 il certificato del terreno e confermer\u00e0 che la zonizzazione \u00e8 adatta all'uso che intendi fare.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo diciamo sempre: il notaio \u00e8 la tua polizza assicurativa nel settore immobiliare di Bali. Una volta uno dei nostri ha scherzato: \"A Bali non devi temere i fantasmi, ma solo i certificati immobiliari che non corrispondono alla realt\u00e0\".<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-4-conduct-proper-due-diligence\"><strong>Fase 4: condurre un'adeguata due diligence<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Non saltare questa parte. Ecco cosa devono controllare il notaio e il team legale:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Storia della propriet\u00e0 e tipo di certificato (SHM o HGB)<\/li>\n\n\n\n<li>Zonizzazione del terreno (residenziale, turistico, agricolo, ecc.)<\/li>\n\n\n\n<li>Eventuali controversie o sovrapposizioni di richieste esistenti<\/li>\n\n\n\n<li>Tasse non pagate o problemi di permessi edilizi (come IMB\/PBG mancanti)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u2705 <em>Suggerimento: visita sempre il sito di persona, anche solo una volta. Le foto non possono mostrare i rischi di alluvione o i vicini rumorosi.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-5-sign-the-agreement-and-finalize-payment\"><strong>Fase 5: Firma del contratto e finalizzazione del pagamento<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Una volta che tutto \u00e8 stato chiarito, firmerete il documento <strong>Contratto di compravendita (Akta Jual Beli)<\/strong> o un <strong>Atto di locazione<\/strong> presso l'ufficio del notaio. La maggior parte delle transazioni viene pagata per intero in questa fase, in genere tramite bonifico bancario in IDR o USD.<\/p>\n\n\n\n<p>Assicurati che i termini di pagamento, la valuta e le tempistiche siano chiaramente delineati nell'accordo per evitare malintesi.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-6-register-the-transaction\"><strong>Passo 6: Registrazione della transazione<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Il notaio registrer\u00e0 la transazione presso il <strong>Agenzia Nazionale del Territorio (BPN)<\/strong> e assicurati di ricevere le copie di tutti i documenti ufficiali. Se stai utilizzando una PT PMA, questa registrer\u00e0 anche il terreno a nome della societ\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>Questo \u00e8 anche il momento in cui vengono confermate e registrate la zonizzazione, la propriet\u00e0 e le licenze edilizie. Non saltare questo passaggio. Protegge i tuoi diritti nel lungo periodo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-7-match-your-visa-with-your-property-plan\"><strong>Fase 7: Abbinare il tuo visto al tuo piano immobiliare<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Possedere una propriet\u00e0 non significa poter soggiornare a lungo a Bali senza il visto corretto. A seconda della tua situazione, potresti aver bisogno di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A <strong>Visto di pensionamento<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Un <strong>Investitore KITAS<\/strong> (via PT PMA)<\/li>\n\n\n\n<li>O il nuovo <strong><a class=\"wpil_keyword_link\" href=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/it\/servizio\/visto-per-nomadi-digitali-indonesia\/\" title=\"Visto per nomadi digitali\" data-wpil-keyword-link=\"linked\" data-wpil-monitor-id=\"46\">Visto per nomadi digitali<\/a> (E33G)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In qualit\u00e0 di agenti autorizzati per il rilascio dei visti, ti aiuteremo a scegliere il percorso di visto pi\u00f9 adatto ai tuoi obiettivi immobiliari, sia che tu voglia trasferirti qui, sia che tu voglia solo soggiornare stagionalmente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"types-of-properties-in-bali\"><strong>Tipi di propriet\u00e0 a Bali<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-1024x683.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-33298\" srcset=\"https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-scaled-64x43.jpg 64w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-300x200.jpg 300w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-768x512.jpg 768w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-1536x1025.jpg 1536w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-2048x1366.jpg 2048w, https:\/\/visa-indonesia.com\/wp-content\/uploads\/property-types-bali-600x400.jpg 600w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Se stai pensando di acquistare una propriet\u00e0 a Bali, una delle prime domande che ti faremo \u00e8: \"Cosa vuoi da questo posto?\". Alcune persone vogliono un luogo tranquillo dove rilassarsi per qualche mese all'anno. Altri sono alla ricerca di un reddito passivo derivante dagli affitti per le vacanze. Alcuni hanno intenzione di rimanere per sempre.<\/p>\n\n\n\n<p>Il tipo di immobile che scegli deve corrispondere al tuo stile di vita e ai tuoi piani a lungo termine, non solo al tuo budget. Ecco come ci comportiamo di solito quando parliamo con i clienti.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"villas\"><strong>Ville<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le ville sono il tipo di propriet\u00e0 pi\u00f9 ricercato a Bali. Offrono privacy, comfort e il tipo di vita interna ed esterna che la maggior parte delle persone immagina quando pensa a quest'isola. Che tu sia a Canggu, Ubud o Uluwatu, troverai molte opzioni, da edifici eleganti che fondono la vita all'interno e all'esterno con il lusso moderno a case in legno in stile Joglo.<\/p>\n\n\n\n<p>La maggior parte dei nostri clienti sceglie le ville perch\u00e9 le fa sentire come una casa, non solo come un posto dove stare. Detto questo, non tutte le ville sono costruite allo stesso modo. Alcune sembrano fantastiche online ma hanno problemi di zonizzazione o mancano i permessi. Abbiamo avuto clienti che si sono innamorati di una villa per poi scoprire che era stata costruita in un'area limitata. Controlla sempre la creazione di documenti come l'IMB o il PBG e non saltare la due diligence.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"apartments-and-condos\"><strong>Appartamenti e condomini<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Se non vuoi avere a che fare con il personale addetto alla manutenzione o alla gestione, gli appartamenti possono essere una buona scelta. Di solito si trovano a Denpasar, Sanur o in alcune zone di Canggu e Umalas. La maggior parte di essi dispone di servizi in comune, come piscine, palestre e parcheggi.<\/p>\n\n\n\n<p>Spesso sono pi\u00f9 convenienti delle ville e pi\u00f9 facili da gestire se non vivi a Bali a tempo pieno. Tuttavia, ricorda che non stai acquistando il terreno o l'edificio stesso. Di solito si tratta di unit\u00e0 in affitto, il che significa che paghi per il diritto di utilizzare l'appartamento per un certo numero di anni.<\/p>\n\n\n\n<p>Questa configurazione funziona bene per chi \u00e8 alla ricerca di una base semplice o di un reddito da locazione costante a lungo termine, ma potrebbe non essere l'ideale se stai cercando di accumulare capitale nel tempo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"off-plan-properties\"><strong>Propriet\u00e0 fuori piano<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Alcuni costruttori di Bali vendono le propriet\u00e0 prima che vengano costruite, di solito a un prezzo inferiore. Questo \u00e8 noto come acquisto off-plan. Sulla carta sembra un ottimo affare: ottieni uno sconto e a volte puoi anche modificare il progetto. Ma ci sono dei rischi.<\/p>\n\n\n\n<p>Abbiamo visto clienti aspettare pi\u00f9 di un anno oltre la data di consegna promessa. In altri casi, il prodotto finito non corrispondeva del tutto ai rendering originali. Se scegli questa strada, assicurati che lo sviluppatore abbia un solido curriculum. Controlla i suoi progetti precedenti e utilizza sempre un contratto che protegga il tuo pagamento, possibilmente attraverso un deposito a garanzia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"land-for-lease\"><strong>Terreno in affitto<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Alcuni acquirenti si rivolgono a noi per costruire la casa dei loro sogni da zero. Se questo \u00e8 il tuo caso, il primo passo \u00e8 trovare un terreno legalmente disponibile per l'affitto. Questa opzione offre maggiore libert\u00e0, ma richiede anche pi\u00f9 lavoro.<\/p>\n\n\n\n<p>La posizione pu\u00f2 sembrare perfetta, ma questo non significa necessariamente che sia sicura per costruire. Abbiamo visto terreni pubblicizzati come \"residenziali\" che erano classificati come agricoli. Questo conta molto quando \u00e8 il momento di ottenere i permessi. Un controllo accurato del terreno e un contratto di locazione esplicito possono evitarti seri problemi in seguito.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"commercial-properties\"><strong>Propriet\u00e0 commerciali<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Se hai intenzione di aprire un'attivit\u00e0 commerciale, come una guesthouse, un caff\u00e8 o uno studio di yoga, avrai bisogno di una propriet\u00e0 commerciale con i permessi e la zonizzazione corretti. Dovrai inoltre registrare una societ\u00e0 di propriet\u00e0 straniera, chiamata PT PMA, per poter operare legalmente.<\/p>\n\n\n\n<p>Il potenziale di guadagno pu\u00f2 essere notevole, soprattutto nelle aree ad alto traffico pedonale, ma non \u00e8 una cosa da fare in fretta. Abbiamo visto persone che hanno investito denaro in bar alla moda sulla spiaggia per poi rendersi conto che la clientela non era abbastanza costante da coprire i costi. Assicurati che il tuo business plan sia realistico e basato sulla ricerca, non solo su un'intuizione.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"5-leasehold-vs-freehold-properties\"><strong>5. Propriet\u00e0 in leasing e propriet\u00e0 libere<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Gli stranieri spesso acquistano <strong>propriet\u00e0 in leasing<\/strong>Si tratta di affittare il terreno per un periodo a lungo termine (di solito 25-30 anni, con l'opzione di proroga). Questo \u00e8 il modo pi\u00f9 comune per <strong>stranieri<\/strong> a <strong>acquistare una propriet\u00e0<\/strong> a Bali, come <strong>propriet\u00e0 libera<\/strong> \u00e8 generalmente limitato a <strong>Cittadini indonesiani<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>La propriet\u00e0 libera d\u00e0 la possibilit\u00e0 di avere una propriet\u00e0 completa <strong>propriet\u00e0<\/strong>ma di solito \u00e8 disponibile solo per gli acquirenti locali o stranieri che utilizzano strumenti legali, come ad esempio un prestanome o una societ\u00e0. Se sei un <strong>straniero<\/strong>, comprendendo le regole che riguardano <strong>propriet\u00e0 di un immobile<\/strong> \u00e8 essenziale, quindi assicurati di farlo <strong>due diligence approfondita<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"property-prices\"><strong>Prezzi degli immobili<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Una delle prime domande che sentiamo dai clienti \u00e8: \"Allora, quanto costa effettivamente acquistare una villa a Bali?\".<\/p>\n\n\n\n<p>La risposta \u00e8... dipende. Le abbiamo suddivise in tre tipi di aree per darti un'idea generale:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>In aree ad alta domanda come <strong>Canggu, Berawa e Seminyak<\/strong>Il prezzo medio delle ville in leasing si aggira intorno a <strong>250.000 DOLLARI<\/strong> per un'unit\u00e0 con due camere da letto. Pu\u00f2 superare <strong>500.000 DOLLARI<\/strong> per una nuova costruzione con piscina e finiture eleganti.<\/li>\n\n\n\n<li>In aree pi\u00f9 rilassate o in via di sviluppo, come la zona di <strong>Pererenan Periferia di Pererenan, Sanur o Uluwatu<\/strong>, i prezzi di immobili simili rientrano nel <strong>Da 150.000 a 250.000 dollari<\/strong> a seconda della distanza dalla spiaggia e dell'accesso ai servizi.<\/li>\n\n\n\n<li>Se sei aperto alla terra, gli appezzamenti in affitto a lungo termine possono variare da <strong>Da 200 a 700 dollari al metro quadro<\/strong>, a seconda della zona e dell'ubicazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"key-legal-aspects-to-check-before-buying-property-in-bali\"><strong>Aspetti legali fondamentali da verificare prima di acquistare una propriet\u00e0 a Bali<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Quando si tratta di <strong>acquisto di una propriet\u00e0 a Bali<\/strong>Avere i documenti legali corretti non \u00e8 negoziabile. Sia che tu stia acquistando un <strong>villa moderna<\/strong>, <strong>propriet\u00e0 in leasing<\/strong>, o una trama di <strong>terra<\/strong>Questi documenti sono indispensabili per dimostrare che la transazione \u00e8 legale e che il tuo <strong>diritti di propriet\u00e0 o di locazione<\/strong> sono protetti.<\/p>\n\n\n\n<p>Ecco un'occhiata pi\u00f9 da vicino al <strong>documenti da controllare<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"1-land-certificate\"><strong>1. Certificato del terreno<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Questo \u00e8 il documento pi\u00f9 importante. Indica chi \u00e8 legalmente il proprietario del <strong>propriet\u00e0 o terreno<\/strong>. Esistono diversi tipi di titoli fondiari in Indonesia e devi sapere qual \u00e8 quello che fa al caso tuo:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Hak Milik (Freehold)<\/strong> - Disponibile solo per <strong>Cittadini indonesiani<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hak Pakai (Diritto d'uso)<\/strong> - Pu\u00f2 essere utilizzato da <strong>stranieri<\/strong> in base a rigidi regolamenti<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hak Sewa (Locazione)<\/strong> - Opzione comune per <strong>investitori stranieri<\/strong>consente l'utilizzo per un periodo di tempo prestabilito (di solito 25-30 anni).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Verifica sempre che il nome sul certificato corrisponda a quello del venditore o del locatore e che il terreno non faccia parte di una controversia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"2-building-permit-imb-or-pbg\"><strong>2. Permesso di costruire (IMB o PBG)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Conosciuto localmente come <strong>IMB<\/strong> (Izin Mendirikan Bangunan) o pi\u00f9 recentemente come <strong>PBG<\/strong> (Persetujuan Bangunan Gedung), questo documento conferma che l'edificio \u00e8 stato costruito legalmente ed \u00e8 conforme alle normative locali. Una villa priva di regolare permesso di costruzione potrebbe essere considerata illegale e le future ristrutturazioni potrebbero essere negate.<\/p>\n\n\n\n<p>Chiedi di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L'IMB\/PBG originale (non solo una copia)<\/li>\n\n\n\n<li>Conferma che l'uso dell'edificio corrisponde alle tue intenzioni (residenziale, commerciale, ecc.).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"3-zoning-information-rtrw-certificate\"><strong>3. Informazioni sulla zonizzazione (certificato RTRW)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>I terreni di Bali sono suddivisi in varie zone, tra cui aree residenziali, commerciali, agricole e aree verdi. \u00c8 necessario verificare che il terreno si trovi in una zona <strong>residenziale<\/strong> o <strong>zona commerciale<\/strong> (non terreni verdi o protetti) se hai intenzione di costruirli o affittarli.<\/p>\n\n\n\n<p>Richiedi un documento ufficiale <strong>certificato di zonizzazione<\/strong> dal governo locale per essere sicuri.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"4-proof-of-tax-payments-pbb\"><strong>4. Prova di pagamento delle tasse (PBB)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Chiedi di vedere il <strong>Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)<\/strong> ricevute. Questo mostra l'importo annuale <strong>imposta sulla propriet\u00e0<\/strong> \u00e8 stato pagato. <strong>Tasse non pagate<\/strong> possono diventare una tua responsabilit\u00e0 se non li prendi in tempo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"5-sale-and-purchase-agreement-ajb\"><strong>5. Contratto di compravendita (AJB)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Questo \u00e8 il contratto che conclude la transazione. Deve essere firmato davanti a un notaio abilitato (notaris\/PPAT). Assicurati che il documento sia disponibile in <strong>Inglese<\/strong> (o in un'altra lingua a te comprensibile) e che tutti i dettagli corrispondano all'accordo verbale.<\/p>\n\n\n\n<p>Suggerimento bonus: controlla che lo sviluppatore abbia un permesso di costruzione valido e una prova legale della propriet\u00e0 del terreno per i progetti di villa fuori piano o in piano.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"common-pitfalls-when-buying-property-in-bali\"><strong>Le insidie pi\u00f9 comuni nell'acquisto di una propriet\u00e0 a Bali<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Il <strong>Mercato immobiliare di Bali<\/strong> \u00e8 in piena espansione e questo attira tutti i tipi di venditori, sia quelli onesti che quelli con intenzioni non proprio oneste. Senza le conoscenze o il supporto adeguato, anche i venditori pi\u00f9 esperti <strong>acquirenti<\/strong> pu\u00f2 incorrere in problemi legali.<\/p>\n\n\n\n<p>Ecco le insidie pi\u00f9 comuni da evitare:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"1-buying-without-proper-ownership-verification\"><strong>1. Acquistare senza un'adeguata verifica della propriet\u00e0<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Alcuni venditori possono presentare certificati catastali falsi o scaduti o non essere i reali proprietari dell'immobile. Sempre <strong>verificare la propriet\u00e0<\/strong> attraverso un notaio o un professionista legale locale. Quando <strong>acquisto di terreni<\/strong>Assicurati che non ci siano sovrapposizioni con appezzamenti vicini o potenziali dispute familiari.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"2-overlooking-building-permits\"><strong>2. Permessi di costruzione non rispettati<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Acquistare un <strong>villa<\/strong> o <strong>casa<\/strong> senza un <strong>permesso di costruire<\/strong> (IMB\/PBG) pu\u00f2 comportare multe, demolizioni o la perdita del valore di rivendita. Gli immobili che si trovano in aree ad alta densit\u00e0 turistica sono spesso costruiti in fretta e non sempre in conformit\u00e0 con i requisiti di legge. Se un permesso non \u00e8 disponibile, \u00e8 un segnale di allarme.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"3-ignoring-zoning-laws\"><strong>3. Ignorare le leggi urbanistiche<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Potresti innamorarti di una propriet\u00e0 in riva al mare, per poi scoprire che si trova in una zona <strong>zona verde<\/strong>dove \u00e8 vietato costruire. Questo \u00e8 comune in prossimit\u00e0 delle risaie e delle spiagge non sviluppate. <strong>Due diligence<\/strong> include la conferma dell'uso del suolo attraverso i canali ufficiali.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"4-relying-on-unqualified-agents\"><strong>4. Affidarsi ad agenti non qualificati<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Anche se a Bali ci sono molti rinomati <strong>professionisti del settore immobiliare<\/strong>, ha anche delle licenze non autorizzate <strong>agenti immobiliari<\/strong> che potrebbero non conoscere o non rispettare le norme di legge. Lavora sempre con agenti che conoscono il <strong>intricatezze legali<\/strong> di <strong>possedere una propriet\u00e0 a Bali<\/strong> e possono fornire referenze a sostegno della loro esperienza.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"5-signing-contracts-without-legal-advice\"><strong>5. Firmare contratti senza consulenza legale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Troppi <strong>investitori stranieri<\/strong> firmano contratti in Bahasa Indonesia senza una versione tradotta. Peggio ancora, alcuni si affidano esclusivamente ad accordi verbali. Rivolgiti sempre a un avvocato o a un notaio qualificato per:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tradurre documenti<\/li>\n\n\n\n<li>Conferma la conformit\u00e0 alle leggi locali<\/li>\n\n\n\n<li>Proteggi i tuoi interessi in caso di controversia<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"property-management\"><strong>Gestione della propriet\u00e0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Possedere una propriet\u00e0 a Bali \u00e8 emozionante, ma se non ci vivi a tempo pieno, il vero lavoro inizia dopo aver ricevuto le chiavi. Le ville richiedono una manutenzione regolare, gli ospiti devono essere accolti e ci sono bollette mensili, pulizie, riparazioni e sorprese occasionali, come un tetto che perde durante la stagione delle piogge o un'interruzione di corrente durante il soggiorno di un ospite.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 qui che entra in gioco la gestione immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"do-you-need-a-property-manager\"><strong>Hai bisogno di un gestore immobiliare?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Se hai intenzione di vivere nella tua casa per tutto l'anno, potresti essere in grado di gestire tutto da solo o di assumere un piccolo team locale. Ma se ti trovi all'estero o a Bali solo part-time, la collaborazione con un property manager non \u00e8 solo utile, \u00e8 essenziale.<\/p>\n\n\n\n<p>Si occuperanno di cose come:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Gestione delle prenotazioni (se lo affitti)<\/li>\n\n\n\n<li>Coordinare la pulizia e la manutenzione della casa<\/li>\n\n\n\n<li>Pagare le utenze e le tasse locali<\/li>\n\n\n\n<li>Gestione del check-in\/check-out<\/li>\n\n\n\n<li>Tieni d'occhio la casa quando non ci sei<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Uno dei nostri clienti veniva in aereo ogni paio di mesi solo per occuparsi della manutenzione di base. Una volta assunto un manager locale, non solo hanno risparmiato sui voli ma hanno anche trasformato la villa in un flusso di reddito costante.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-does-property-management-cost\"><strong>Quanto costa la gestione immobiliare?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le tariffe possono variare a seconda del livello di servizio, ma la maggior parte delle societ\u00e0 di gestione immobiliare affidabili a Bali applica tariffe comprese tra <strong>15% e 25%<\/strong> del reddito lordo da locazione. Alcuni offrono servizi \u00e0 la carte, mentre altri gestiscono tutto con un modello full-service.<\/p>\n\n\n\n<p>Non scegliere l'opzione pi\u00f9 economica. Un manager scadente pu\u00f2 costarti di pi\u00f9 in termini di recensioni negative, lamentele degli ospiti o mancate prenotazioni rispetto al risparmio sulle tariffe.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"managing-without-renting\"><strong>Gestire senza affittare<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Anche se non stai affittando la tua propriet\u00e0, essa richiede comunque attenzione. Il caldo, l'umidit\u00e0 e gli insetti di Bali possono causare danni significativi se una casa rimane vuota per troppo tempo. Come minimo, \u00e8 necessario che qualcuno controlli regolarmente la propriet\u00e0, la faccia arieggiare e si assicuri che l'impianto idraulico e l'elettricit\u00e0 siano in buone condizioni.<\/p>\n\n\n\n<p>Alcuni proprietari fanno in modo che un custode viva in loco in un alloggio per il personale o in una stanza per gli ospiti. Altri ancora stipulano un contratto di manutenzione mensile con un team locale di fiducia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"conclusion\"><strong>Conclusione<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Per uno straniero, l'acquisto di una propriet\u00e0 a Bali pu\u00f2 essere un processo complesso; tuttavia, con una guida adeguata, pu\u00f2 rivelarsi un investimento redditizio. Il mercato immobiliare di Bali \u00e8 in crescita, con un numero sempre maggiore di stranieri che investono sull'isola. Che tu stia cercando una villa lussuosa, un appartamento moderno o un terreno dove costruire la casa dei tuoi sogni, Bali offre un'ampia gamma di opzioni.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>So, you&#8217;re thinking about buying property in Bali. Perhaps you&#8217;ve spent time here, surfing in Canggu, meditating in Ubud, or simply falling into the island&#8217;s natural beauty, and the idea began to form: What if I made this my home? 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